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1、第二章房地产投资基第二章房地产投资基本原理本原理房地产投资基本原理投资要素原理投资要素原理1边际成本及规模收益原理边际成本及规模收益原理2资本资产定价模型资本资产定价模型3贝叶斯定理和风险测定贝叶斯定理和风险测定4风险收益和风险效用原理风险收益和风险效用原理第一节第一节 投资要素原理v投资的动机来源于赚取净利润的前提条件：投资的动机来源于赚取净利润的前提条件：投资收益大于投资成本。因此投资要考虑投资收益大于投资成本。因此投资要考虑三要素：收益、成本、预期三要素：收益、成本、预期v一、收益一、收益v风险与收益是紧密联系在一起的。收益的风险与收益是紧密联系在一起的。收益的 表现形式可以是利润，利润
2、应该包括与风表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬。险相联系的三种不同的报酬。社会风险补偿承担风险的收益创新利润 第一节第一节 投资要素原理v二、成本二、成本v利率和税收是影响投资成本高低两个重要因素。利率和税收是影响投资成本高低两个重要因素。v1.利率利率v实际利率是借款者用实际物品和劳务偿付的利息，实际利率是借款者用实际物品和劳务偿付的利息，它等于名义利率减去通货膨胀率。它等于名义利率减去通货膨胀率。v利率两个职能：决策依据和资源配置的手段利率两个职能：决策依据和资源配置的手段v2.税收税收v税收的增减直接影响房地产投资成本。税收的增减直接影响房地产投资成本。v土地增
3、值税的开征土地增值税的开征 影响影响 房地产投资成房地产投资成本本第一节第一节 投资要素原理v三、预期三、预期v投资归根基地是对未来进行风险决策，所投资归根基地是对未来进行风险决策，所决策的也是未来收益是否大于投入成本。决策的也是未来收益是否大于投入成本。v房地产投资一般是长线投资，因此对未来房地产投资一般是长线投资，因此对未来的预期尤为重要。房地产投资中对土地区的预期尤为重要。房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求得预期将直接影位的预期和对房地产需求得预期将直接影响着房地产投资类型的决策。响着房地产投资类型的决策。第二节 边际成本及规模收益理论v一、边际成本递减递增规律一、边际成本递减递
4、增规律v边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与产边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成本函量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主要原理数导出的微观经济规律。它是投资决策的主要原理之一。之一。v边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按变动单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按变动成本计算。边际成本用以判断增减产量在经济上是成本计算。边际成本用以判断增减产量在经济上是否合算。否合算。v边际成本开始时随产量的增加迅速下
5、降，降到最低边际成本开始时随产量的增加迅速下降，降到最低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的速度点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的速度比平均可变成本更快。比平均可变成本更快。第二节 边际成本及规模收益理论v总不变成本（固定成本）总不变成本（固定成本）TFC、总可变成、总可变成本本TVC、总成本、总成本TC、平均不变成本、平均不变成本AFC、平均可变成本平均可变成本AVC、平均总成本、平均总成本AC、和边、和边际成本际成本MC第二节 边际成本及规模收益理论v二、规模收益理论二、规模收益理论v边际产量边际产量MP、平均产量、平均产量AP、总产量、总产量TP、Q产量、产量、L投投入量入量v
6、规模收益理论将生产划分为三个阶段规模收益理论将生产划分为三个阶段v平均收益递增，总收益递增平均收益递增，总收益递增(MP大于大于AP）v平均收益减少，总收益增加到最大平均收益减少，总收益增加到最大v平均收益进一步减少，总收益递减（平均收益进一步减少，总收益递减（MP小于零）小于零）规模收益递增、规模收益递增、规模收益递减、规模收益递减、规模收益不变规模收益不变第三节房地产资产定价模型v一、一、资本资产定价模型假设条件资本资产定价模型假设条件v1有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的价格，而且平等的投资机会。价格，而且平等的投资机会。v2没有交易
7、费用和所得税没有交易费用和所得税v3信息是完全的信息是完全的v4获得资金的机会和成本是均等的。获得资金的机会和成本是均等的。v5具有同样的回收期具有同样的回收期v完全市场完全市场v公式公式v公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率，公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率，二是由于风险存在而增加的风险补偿。二是由于风险存在而增加的风险补偿。第四节第四节 贝叶斯定理和风险测定贝叶斯定理和风险测定第四节第四节 贝叶斯定理和风险测定贝叶斯定理和风险测定第四节第四节 贝叶斯定理和风险测定贝叶斯定理和风险测定P(B)=P(A1)P(B|A1)+P(A2)P(B|A2)+P(An)P(B|An)第
8、五节第五节 风险收益和风险效用原理风险收益和风险效用原理v一、投资风险一、投资风险收益分析收益分析v风险与收益总是相伴生的，就是说风险与预期收风险与收益总是相伴生的，就是说风险与预期收益之间存在着一定的转化关系，风险大的项目收益之间存在着一定的转化关系，风险大的项目收益高，风险小的项目预期收益低，在投资者看来，益高，风险小的项目预期收益低，在投资者看来，不同的风险项目对应着相应的预期收益率，并且不同的风险项目对应着相应的预期收益率，并且风险与收益是等价的。风险与收益是等价的。风险度收益率第五节第五节 风险收益和风险效用原理风险收益和风险效用原理v一、投资风险一、投资风险效用分析效用分析v决策原
9、则：相同收益率选择风险小的项目，风险决策原则：相同收益率选择风险小的项目，风险相同选择收益率大项目。相同选择收益率大项目。v投资决策除了考虑方案的效益外，还与投资决策投资决策除了考虑方案的效益外，还与投资决策者对于风险的态度及其对后果的偏好程度有关。者对于风险的态度及其对后果的偏好程度有关。v效用是人们对待事物的主观测度，它反映了决策效用是人们对待事物的主观测度，它反映了决策者对决策问题的诸如利润、损失、风险等各因素者对决策问题的诸如利润、损失、风险等各因素的总体看法。效用的具体度量称效用值。效用值的总体看法。效用的具体度量称效用值。效用值是一个相对的指标值，无量纲。效用值与决策者是一个相对的指标值，无量纲。效用值与决策者个人的性格、爱好、意愿等主观因素有关，也与个人的性格、爱好、意愿等主观因素有关，也与决策者在不同环境、不同时期的客观因素有关。决策者在不同环境、不同时期的客观因素有关。（主观和客观统一）（主观和客观统一）第五节第五节 风险收益和风险效用原理风险收益和风险效用原理v一、投资风险一、投资风险效用分析效用分析LOGO