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1、Dongbei University Of Finance&Economics主讲教师：主讲教师：王玉红教授王玉红教授电子邮箱：电子邮箱：dcwyh_dcwyh_联系电话：联系电话：1394113822813941138228QQQQ：526406526526406526施工企业会计施工企业会计东北财经大学Dongbei University Of Finance&Economics第七章 投资性房地产第一节 投资性房地产的特征和范围第二节 投资性房地产的计量第三节 投资性房地产核算应设置的账户及会计处理第一节 投资性房地产的特征和范围一、投资性房地产的特征二、投资性房地产的核算范围三、不属于
2、投资性房地产的项目一、投资性房地产的特征（一）已出租的土地使用权（二）持有并准备增值后转让的土地使用权（三）已出租的建筑物为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售。一、投资性房地产的特征用于出租或增值的房地产就是投资性房地产，它在用途、状态、目的等方面与施工企业自用的办公楼和房地产开发企业用于销售的存货是不同的。二、投资性房地产的核算范围（一）已出租的土地使用权（二）持有并准备增值后转让的土地使用权（三）已出租的建筑物二、投资性房地产的核算范围（一）已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租
3、入土地使用权再转租给其他单位的；企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，均不属于投资性房地产的核算范围。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后增值后转让的土地使用权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。企业办公地址搬迁，致使土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。二、投资性房地产的核算范围（三）已出租的建筑物企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造完成后用于出租的建筑物。二、投资性房地产的核算范围（三）已出租的建筑物企业拥有产权的建筑物；已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，
4、约定以经营租赁方式出租的建筑物；企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。二、投资性房地产的核算范围三、不属于投资性房地产的项目（一）企业自用房地产为生产商商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的土地和商品房。第二节 投资性房地产的计量一、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续支出四、投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的初始计量企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。外购的投资性房地产自行建造
5、的投资性房地产一、投资性房地产的初始计量外购的投资性房地产的成本，应当按照取得时的实际实际成本成本进行初始计量，包括购买价款购买价款和可直接归属于该可直接归属于该资产的其他支出资产的其他支出。可以抵扣的增值税进项税额单独核算。一、投资性房地产的初始计量自行建造的投资性房地产成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用。企业只有在自行建造的房地产达到预定可使用状态的同时开始对外对外出租出租或用于资本增值用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产，且也涉及增值税进项税额抵扣问题。二、投资性房地产的后
6、续计量后续计后续计后续计后续计量模式量模式量模式量模式成本成本成本成本模式模式模式模式公允价公允价公允价公允价值模式值模式值模式值模式 通常通常应应采采用用成本模式成本模式 满足特定满足特定条件条件下采用下采用有活跃的房地产交易市场能取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。二、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式进行计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，可比照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，以及计提减值准备等。二、投资性房地产的后
7、续计量（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允公允价值价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益公允价值变动损益）。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。三、投资性房地产的后续支出（一）资本化的后续支出（二）费用化的后续支出三、投资性房地产的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产的成本。如：符合条件的改扩建支出。三、投资性房地产的后续支出（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产
8、确认条件的应当在发生时计入当期损益，即其他业务成本。四、投资性房地产的转换和处置（一）投资性房地产的转换（二）投资性房地产的处置四、投资性房地产的转换和处置转换：房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类确凿证据：企业管理当局形成书面协议房地产发生实际改变四、投资性房地产的转换和处置条件之一 投资性房地产开始自用条件之二 自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值条件之三 自用建筑物停止自用，改为出租四、投资性房地产的转换和处置转换：在成本模式成本模式下，施工企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理时，应于转换日将相应的投资性房地产转换为固定资产固定资产
9、或无形资产无形资产。四、投资性房地产的转换和处置转换：在公允价值模式公允价值模式下（一）将投资性房地产转换为自用房地产（二）将自用房地产转换为投资性房地产四、投资性房地产的转换和处置（一）在公允价值模式公允价值模式下,企业将投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益当期损益。四、投资性房地产的转换和处置（二）企业将自用房地产转换为投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值公允价值计价,公允价值小于小于原账面价值的差额计入当期损益当期损益。四、投资性房地产的转换和处置（三）转换当日的公允价值大于原账面
10、价值的差额计入所有者权益所有者权益中的其他综合收益中的其他综合收益。待该项投资性房地产处置时,因转换计入其他综合收益的部分应转入当期的其他业务收入其他业务收入。四、投资性房地产的转换和处置投资性房地产转换业务会计处理：四、投资性房地产的转换和处置处置：企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产。对于使用不断磨损直到最终报废，或因非正常损失发生毁损时应当及时进行清理。企业出售、转让、报废、毁损投资性房地产时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益当期损益。第三节 投资性房地产核算应设置的账户及会计处理一、投资性房地产核算应设置的账户二、投资性房地产核算的会计处理一、投资性
11、房地产核算应设置的账户（一）“投资性房地产投资性房地产”账户核算企业投资性房地产的价值（三）“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”账户成本模式成本模式下，提取的投资性房地产减值准备（二）“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”账户建筑物因使用而损耗掉的价值；土地使用权因出租使用而摊销的价值二、投资性房地产核算的会计处理（一）采用成本模式成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产 1.企业外购取得投资性房地产时：借:投资性房地产 应交税费应交增值税（进项税额）(在取得扣税专票的当月认证一次性抵扣)贷:银行存款实际成本二、投资性房地产核算的会计处理（一）采用成本模式成本模
12、式计量的外购或自行建造的投资性房地产注：若投资性房地产（仅指不动产不动产）进项税额采取一次性抵扣，上述会计处理应为：借:投资性房地产(实际成本)应交税费应交增值税（进项税额）贷:银行存款 二、投资性房地产核算的会计处理（一）采用成本模式成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产2.企业自行建造等取得投资性房地产时：借：投资性房地产 贷：在建工程等实际成本二、投资性房地产核算的会计处理（一）采用成本模式成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产3.按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时：借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）折旧额或摊销额二、投资性房地产核算的会计处理（一）采用成本模
13、式成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产4.取得租金收入租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）二、投资性房地产核算的会计处理（一）采用成本模式成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产 5.投资性房地产存在减值迹象减值迹象，经测试后发生减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理（二）采用公允价值模式公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产1.企业外购取得投资性房地产时 借：投资性房地产成本 应交税费应交增值税（进项税额）贷：银行存款 实际成本二、投资性房地产核算的会计处理（二）采用公允价值公允价值模式计量的外购或
14、自行建造投资性房地产2.企业自行建造取得投资性房地产时 借：投资性房地产成本 贷：在建工程等实际成本二、投资性房地产核算的会计处理（二）采用公允价值公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益公允价值高于其账面余额的差额二、投资性房地产核算的会计处理（二）采用公允价值公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产5.资产负债表资产负债表日日，公允公允价值低于价值低于其账面余额时借：公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产公允价值变动二、投资性房地产核算的会计处理（二）采用公允价值公允价值模
15、式计量的外购或自行建造投资性房地产6.资产负债表日，公允价值高于其账面余额时借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益（差额）二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式成本模式下投资性房地产的转换转换1.经营性自用自用建筑物转换为投资性房地产转换为投资性房地产时 借：投资性房地产 累计折旧（原已计提的累计折旧）固定资产减值准备（原已计提的减值准备）贷：固定资产（账面余额）投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式成本模式下投资性房地产的转换转换2.自用土地使用权土地使用权转换为投资性房地产时 借：投资性房地产 累计摊销累计摊销（原已计提的累
16、计摊销）无形资产减值准备无形资产减值准备（原已计提的减值准备）贷：无形资产无形资产（账面余额）投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式成本模式下投资性房地产的转换转换3.投资性房地产转换转换为为经营性自用自用建筑物时借：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（原已计提的折旧）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）贷：投资性房地产投资性房地产（账面余额）累计折旧 固定资产减值准备二、投资性房地产核算的会计处理（三）成本模式成本模式下投资性房地产的转换转换4.投资性房地产转换为自用转换为自用土地使用权时借：无形资产 投
17、资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销（原已计提的摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）贷：投资性房地产投资性房地产（账面余额）累计摊销 无形资产减值准备成本模式下投资性房地产的转换举例【例题1】企业拥有一栋办公楼，用于本企业集团办公。219年1月与甲企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为219年2月1日，为期5年；219年1月31日，这栋办公楼的账面余额为60 000万元，已计提折旧4 500万元。借：投资性房地产办公楼 600 000 000 累计折旧 45 000 000 贷：固定资产 600 000 000 投资性房地产累计
18、折旧 45 000 000二、投资性房地产核算的会计处理（四）公允价值公允价值模式下投资性房地产的转换 二、投资性房地产核算的会计处理（四）公允价值公允价值模式下投资性房地产的转换 1.经营性自用建筑物转换为投资性房地产时借：投资性房地产成本 累计折旧（原已计提的累计折旧）固定资产减值准备（原已计提的减值准备）公允价值变动损益公允价值变动损益（转换日公允价值小于小于账面价值的差额）贷：固定资产（账面余额）二、投资性房地产核算的会计处理2、自用土地使用权转换为投资性房地产时借：投资性房地产成本 累计摊销（原已计提的累计摊销）无形资产减值准备（原已计提的减值准备）贷：无形资产（账面余额）其他综合收
19、益其他综合收益（转换日公允价值大于账面价值的差额）二、投资性房地产核算的会计处理（五）与投资性性房地产有关的后续支出后续支出1.采用成本模式成本模式计量的投资性房地产进行改良或装修时借：投资性房地产（在建）投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产 二、投资性房地产核算的会计处理（五）与投资性性房地产有关的后续支出后续支出2.采用公允价值公允价值模式计量的投资性房地产进行改良或装修改良或装修时借：投资性房地产（在建）投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 公允价值变动二、投资性房地产核算的会计处理（五）与投资性性房地产有关的后续支出后续支出3.支付工程费用时借：投资性房地产（在建）贷
20、：银行存款等二、投资性房地产核算的会计处理（五）与投资性性房地产有关的后续支出后续支出4.改良或装修完工时借：投资性房地产 贷：投资性房地产（在建）二、投资性房地产核算的会计处理（五）与投资性性房地产有关的后续支出后续支出5.投资性房地产进行日常维修时借：其他业务成本 贷：银行存款等二、投资性房地产核算的会计处理（六）投资性房地产的处置处置1.成本成本模式模式下，投资性房地产处置的会计处理（1）实际收到金额时借：银行存款 贷：其他业务收入其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）二、投资性房地产核算的会计处理（六）投资性房地产的处置处置（2）结转账面价值时借：其他业务成本其他业务成本 投资性
21、房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产二、投资性房地产核算的会计处理2.公允公允价值价值模式下，投资性房地产处置的会计处理 （1）实际收到金额时与成本模式相同 （2）结转账面价值时 借：其他业务成本 投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 公允价值变动二、投资性房地产核算的会计处理2.公允公允价值价值模式下，投资性房地产处置的会计处理（3）结转累计累计公允价值变动借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入或作相反的会计分录二、投资性房地产核算的会计处理2.公允公允价值价值模式下，投资性房地产处置的会计处理（4）结转原转换日计入其他综合收益的金额借：其他综合收益 贷：其他业务收入谢谢 谢谢