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1、项目四项目四 销售阶段纳税销售阶段纳税学习与训练重点学习与训练重点 房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是房地产项目建设到一定阶段后，开发商的主要任务就是通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业通过房屋销售收回投资并获得利润。销售阶段是房地产企业运营中非常关键的一个环节。运营中非常关键的一个环节。这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地这一环节涉及到的税务问题多且复杂。一般来说，房地产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、产企业在销售阶段涉及到的主要税种包括营业税、所得税、土地增值税、城市维护建设税等。土地增值税、城市维护建设税等。通过对本项目设置的知
2、识点学习与技能点训练，使学生通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现：能够实现：了解房地产销售阶段涉及的主要税种了解房地产销售阶段涉及的主要税种熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素熟悉该阶段主要税种的征税范围、计税依据等税收要素能够计算此阶段各个税种的应纳税额能够计算此阶段各个税种的应纳税额能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报能够进行此阶段各税种的的会计核算与纳税申报能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够对销售阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划能够解答该环节主要的涉税问题能够解答该环节主要的涉税问题能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析能够对此阶
3、段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析子项目一子项目一 营业税营业税 一、概述一、概述 房房地地产产开开发发企企业业以以房房地地产产开开发发经经营营为为其其主主营营业业务务，销销售售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源。按按照照营营业业税税暂暂行行条条例例的的规规定定，在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内提提供供应应税税劳劳务务，转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产的的单单位位和和个个人，都是营业税的纳税义务人。人，都是营业税的纳税义务人。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据1 1
4、房房地地产产业业营营业业额额为为纳纳税税人人转转让让土土地地使使用用权权或或销销售售不不动动产产向向以以方方收收取取的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用。价价外外费费用用是是指指向向对对方方收收取取的的手手续续费费、基基金金、集集资资费费、代代收收款款项项、代代垫垫款款项项及及其其他他各各种种性性质质的的价价外外收收费费。凡凡价价外外费费用用，无无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。2 2纳纳税税人人采采取取折折扣扣方方式式转转让让地地使使用用权权或或销销售售不不动动产产，如如果果转转让让额额或或销销售售额额和和折折扣扣额额
5、在在同同一一张张发发票票上上分分别别注注明明的的，可可以以扣扣除除折折扣扣额额后后的的余余额额为为营营业额。业额。3 3代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政代收代付费用。房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规府及其职能部门收取一些资金，如城市基础设施配套等。营业税条例规定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包定，同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费不包括在应征营业税的价外费用之内：括在应征营业税的价外费用之内：一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务
6、院或者省一是，由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；二是，收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三是，所收款项全额上缴财政。三是，所收款项全额上缴财政。（二）税率（二）税率 房房地地产产企企业业出出售售房房地地产产，按按“销销售售不不动动产产”税税目目征征营营业业税税，税税率率为为5%5%。转让土地使用权，按。转让土地使用权，按“转让无形资产转让无形资产”税目征营业税，税率为税目征营业税，税率为5%5%。（三）税
7、额计算（三）税额计算应纳税额应纳税额=营业额营业额税率税率 应应纳纳税税额额按按人人民民币币计计算算。纳纳税税人人按按外外汇汇结结算算营营业业额额的的，应应折折合合成成人人民币计算应纳税额。民币计算应纳税额。按按照照规规定定，纳纳税税人人兼兼营营减减免免税税项项目目的的，应应单单独独核核算算减减免免税税项项目目的的营营业额，未单独核算的，不得减免税。业额，未单独核算的，不得减免税。【典型业务】【典型业务】欣欣欣欣房房地地产产公公司司自自建建商商品品房房250000250000平平方方米米，工工程程成成本本13501350元元/平平方方米米，售售价价26002600元元/平平方方米米。20092
8、009年年1111月月份份发发生生如如下下业业务务，当当月月销销售售自自建建商商品品房房150000150000平平方方米米；将将20002000平平方方米米自自建建商商品品房房无无偿偿赠赠送送给给某某单单位位，将将80008000平平方方米米自自建建商商品品房房向向C C公公司司投投资资；为为改改善善办办公公条条件件，欣欣欣欣房房地地产产公公司司将将15001500平平方方米米自自建建商商品品房房作作为为公公司司办办公公楼楼；将将本本单单位位的的旧旧办办公公楼楼出出售售，取取得得销销售售收收入入480480万万元元（该该办办公公楼楼于于20002000年年购购进进，购购进进价价格格52052
9、0万万元元）；销销售售由由甲甲建建筑筑公公司司建建造造商商品品房房，取取得得销销售售收收入入80008000万元。万元。模块二模块二 会计处理会计处理 销售不动产交营业税：销售不动产交营业税：v（150000+2000150000+2000）0.260.265%+80005%+80005%=23765%=2376万元万元 建筑业的营业税：建筑业的营业税：v（150000+2000150000+2000）0.1350.135（1+10%1+10%）/（1-1-3%3%）3%=698.13%=698.1万元万元v自建销售赠送交两道税，投资不缴纳；自建自用不交营业自建销售赠送交两道税，投资不缴纳；自
10、建自用不交营业税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动产营业税。产营业税。相应的账务处理相应的账务处理（1 1）计提时：）计提时：借：营业税金及附加借：营业税金及附加 30 741 000 30 741 000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 30 741 000 30 741 000（2 2）实际缴纳时：）实际缴纳时：借：应交税费借：应交税费应交营业税应交营业税 30 741 000 30 741 000 贷：银行存款贷：银行存款 30 741 000 30 741 000 模块三模块三 纳税申报纳税申报子项目二子
11、项目二 土地增值税土地增值税 一、概述一、概述 土土地地增增值值税税是是对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上建建筑筑物物及及其其附附着着物物并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人，就就其其转转让让房房地地产产所所取取得得的的增增值值额额征征收收的的一一种种税税，是是房房地地产产开开发发企企业业缴缴纳纳的的主主要要税税种种之之一一。土地增值税的征收可以抑止炒卖炒买土地的投机行为。土地增值税的征收可以抑止炒卖炒买土地的投机行为。模块一模块一 理论指导理论指导 二、应纳税额二、应纳税额 （一）计税依据（一）计税依据 土土地地增增值值税税以以纳纳税税人人转转让让房房地地产产取取得得
12、的的增增值值额额为为计计税税依依据据。增增值值额额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。1 1收入的确定依据收入的确定依据 (1)(1)按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。(2)(2)按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对于取得的无形资产
13、收入，要进行专门的评估，在确定其成货币收入；对于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。价值后折算成货币收入。(3)(3)对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1 1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1 1日国家公日国家公布的市场汇价折合人民币。布的市场汇价折合人民币。2.2.扣除项目及其金额扣除项
14、目及其金额 按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括：按照税法规定，在确定转让房地产的增值额时，允许扣除项目包括：为取得土地使用权所支付的金额。具体是指企业为取得土地使用为取得土地使用权所支付的金额。具体是指企业为取得土地使用权而支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。权而支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。（2 2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）。）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）。房地产开发成本是指企业开发房地产项目实际发生的成本支出，具房地产开发成本是指企业开发房地产项目实际发生的成本支出，具体包括土地征用及拆迁
15、补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力体包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、勘探、测绘、“三通一平三通一平”等支出）、建筑安装工程费（以出包方式支等支出）、建筑安装工程费（以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或自营方式发生的建筑安装工程费）、付给承包单位的建筑安装工程费，或自营方式发生的建筑安装工程费）、
16、基础设施费（包括开发小区内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通基础设施费（包括开发小区内道路、供水供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等）。旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等）。按照规定，对于房
17、地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生按照规定，对于房地产开发成本，在计算增值额时准予按实际发生数扣除。数扣除。（3 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）。）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）。这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在房地产开发企业的日常会计核算中，企业发生的有关费用（包在房地产开发企业的日常会计核算中，企业发生的有关费用（包括为进行房地产开发而向银行进行贷款需支付的利息费用）都是按照实括为进行房地产开发而向银行进行贷款需支付的利息费用）都是按照实际发生额计入
18、管理费用、销售费用和财务费用。际发生额计入管理费用、销售费用和财务费用。在计算土地增值税时，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房在计算土地增值税时，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前两条规定（指为取得土地使用权所支其他房地产开发费用，按前两条规定（指为取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）计算的金额之和的付金额和房地产开发成本）计算的金额之和的5%5%以内计算
19、扣除。以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按前两项规定计算金额之和的证明，房地产开发费用按前两项规定计算金额之和的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(4)(4)旧房及建筑物评估价格旧房及建筑物评估价格（5 5）与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金。这这包包括括企企业业在在转转让让房房地地产产时时所所缴缴纳纳的的营营业业税税、城城市市维维护护建建设设税税。
20、对对于于与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金，在在计计算算增增值值额额时时准准予予按按实实际际缴缴纳纳金金额额扣扣除除。企企业业转转让让房房地地产产时时交交纳纳的的教教育育费费附附加加可可以以视同税金扣除。视同税金扣除。（6 6）财政部确定的其他扣除项目。）财政部确定的其他扣除项目。按照规定，房地产开发企业可按上述第一、二项金额之和加计按照规定，房地产开发企业可按上述第一、二项金额之和加计20%20%的的扣除额。但对取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算应纳土地扣除额。但对取得土地使用权后未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳的有
21、关增值税时，只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款、缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。费用以及在转让环节缴纳的税金。此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时此外，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，代收的各项费用，可根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。确定能否扣除。按按照照规规定定，土土地地增增值值税税以以房房地地产产成成本本核核算算的的最最基基本本的的核核算算项项目目或或者者核核算算对对象象为为单单位位计计算算。纳纳税税人人成成片片受受让让土土地地使使用用权权后后分分
22、期期分分批批开开发发、转转让让房房地地产产的的，其其扣扣除除项项目目金金额额可可以以按按照照转转让让土土地地使使用用权权的的面面积积占占总总面面积积的的比比例例计计算算分分摊摊，或或者者按按照照建建筑筑面面积积计计算算分分摊摊，或或者者按按照照主主管管税税务务机机关关确确认的其他方式计算分摊。认的其他方式计算分摊。（二）税率（二）税率 土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值税实行四级超率累进税率：（1 1）增值额未超过扣除项目金额）增值额未超过扣除项目金额5050的部分，税率为的部分，税率为3030。（2 2）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额5050、未超过、未超过100100
23、的部分，税率为的部分，税率为4040。（3 3）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额100100、未超过、未超过200200的部分，税率为的部分，税率为5050。（4 4）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额200200的部分，税率为的部分，税率为6060。（三）税额计算（三）税额计算 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土地增值率，然后根据土地增值率
24、的高低确定除项目金额相比，计算出土地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。适用税率，分别计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。应纳税额计算公式：应纳税额应纳税额计算公式：应纳税额（每级距的增值额（每级距的增值额适用税率）适用税率）其中的土地增值额为转让房地产取得的收入减去扣除项目金额其中的土地增值额为转让房地产取得的收入减去扣除项目金额 为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。计算方法。应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率速算扣除数（或扣除项目金额适用税率速算
25、扣除数（或扣除项目金额速算扣速算扣除系数）除系数）【典型业务一】【典型业务一】建建城城房房地地产产公公司司20092009年年1111月月份份发发生生如如下下经经济济业业务务：签签订订一一份份写写字字楼楼销销售售合合同同，合合同同规规定定以以一一次次收收款款方方式式结结算算。本本月月收收到到全全部部房房款款，共共计计18001800万万元元。该该写写字字楼楼经经税税务务机机关关审审核核可可以以扣扣除除的的项项目目为为：开开发发成成本本500500万万元元，缴缴纳纳的的土土地地使使用用权权转转让让费费等等支支出出300300万万元元，利利息息支支出出1515万万元元，相相关关税税金金9999万万
26、元元，其其他他费用费用8080万元，加计扣除额为万元，加计扣除额为160160万元。万元。模块二模块二 会计处理会计处理1.1.计算土地增值税计算土地增值税 扣除项目金额扣除项目金额=500+300+15+99+80+160=500+300+15+99+80+16011541154（万元）（万元）土地增值额土地增值额=1800-1154=646=1800-1154=646（万元）（万元）土地增值额土地增值额/扣除项目金额扣除项目金额=646=6461154=551154=5598%98%应纳土地增值税应纳土地增值税=646=6464040115411545 5200.7200.7（万元）（万元
27、）2.2.相应的账务处理相应的账务处理 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 200.7 200.7 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税200.7200.7 【典型业务二】【典型业务二】建建城城房房地地产产公公司司于于20052005年年从从政政府府取取得得8080亩亩土土地地的的使使用用权权，支支付付出出让让金金12001200万万元元。当当年年将将其其中中4040亩亩土土地地使使用用权权作作价价11001100万万作作为为投投资资，与与另另一一企企业业建建立立合合资资企企业业；剩剩余余4040亩亩土土地地的的使使用用权权，直直接接转转让让给给附附近近的的一一家家工工厂厂，
28、转转让让时时价价格格为为800800万万元元，缴缴纳纳各各项项税税费费44.444.4万万元元；年年底底，将将合合资资企企业业的的股股权权转转让让转转让让，获得收入获得收入12001200万元。万元。模块二模块二 会计处理会计处理 1.1.计算土地增值税计算土地增值税 （1 1）企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按）企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。（2 2）转让土地使用权取得收入）转让土地使用权取得收入800800万元；允许扣除
29、的税金万元；允许扣除的税金44.444.4万元；扣除万元；扣除项目金额合计项目金额合计60060044.444.4644.4644.4万元；万元；增值额增值额800800644.4644.4155.6155.6万元；增值率万元；增值率155.6155.6644.4644.4100%24%100%24%；应纳土地增值税应纳土地增值税155.6155.630%30%46.6846.68万元万元 （3 3）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税。收土地增值税。股权转让收入股权转让收入12001200万元；
30、扣除项目金额合计万元；扣除项目金额合计4040（120012008080）600600万元；万元；增值额增值额12001200600600600600万元；增值率万元；增值率600600600600100%100%100%100%；应纳土地增值税应纳土地增值税60060040%40%6006005%5%2402403030210210万元；万元；2.2.相应的账务处理相应的账务处理 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 256.68 256.68 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税256.68256.68模块三模块三 纳税申报纳税申报 模块四模块四 房地产开发企业土地增值税的
31、清算房地产开发企业土地增值税的清算 由于房地产项目开发周期较长，成本与费用的确认与收由于房地产项目开发周期较长，成本与费用的确认与收入难以及时配比，土地增值税采用的是先预征后清算的征收入难以及时配比，土地增值税采用的是先预征后清算的征收模式。开征以来，由于种种原因，多数房地产企业长期不进模式。开征以来，由于种种原因，多数房地产企业长期不进行土地增值税的清算。行土地增值税的清算。为加强土地增值税的征收管理，做好已完工项目的清算为加强土地增值税的征收管理，做好已完工项目的清算工作，财政部、国家税务总局于工作，财政部、国家税务总局于20062006年年3 3月月2 2日下发关于土日下发关于土地增值税
32、若干问题的通知（财税地增值税若干问题的通知（财税200620062121号文件）规定，号文件）规定，工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法，从限定预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（一）土地增值税的清算单位（一）土地增值税的清算单位1.1.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。2.2.对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对分期开发的项
33、目，以分期项目为单位清算。3.3.开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件（二）土地增值税的清算条件应当进行土地增值税清算的项目应当进行土地增值税清算的项目（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。规定适用于房）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。规定适用于房地产企业转让在建项目的情况，转让已进入建筑物施工阶段地产企业转让在建项目的情况，转让已进入建筑物施工阶段的的“在建项目在建项目”，应当按，
34、应当按“销售不动产销售不动产”计算缴纳土地增值计算缴纳土地增值税。税。（3）直接转让土地使用权的。转让土地使用权包括转让已完）直接转让土地使用权的。转让土地使用权包括转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，都要进行土地增值税的清算。阶段的在建项目，都要进行土地增值税的清算。（4）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。的。可要求纳税人进行土地增值税清算可要求纳税人进行土地增值税清算的项目的项目（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面
35、）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽以上，或该比例虽未超过未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。当取）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。当取得销售（预售）许可证满三年时，税务机关可以要求企业对得销售（预售）许可证满三年时，税务机关可以要求企业对已经销售的部分进行清算。已经销售的部分进行清算。（3）省税务机关规定的其他情况。）省税务机关规定的其他情况。子项目三子项目三 企业所得税企业所
36、得税 一、概述一、概述 企企业业所所得得税税是是对对我我国国境境内内企企业业和和经经营营单单位位的的生生产产经经营营所所得得和和其其他他所所得得征征收收的的一一种种税税。按按照照税税法法规规定定，取取得得应应税税所所得得、实实行行独独立立经经济济核核算算的的企企业业或或者者组组织织为为所所得得税税纳纳税税人人，中中国国境境内内从从事事房房地地产产开开发发经经营营业业务务的的企企业业，不不管管是是国国有有企企业业、集集体体企企业业、私私营营企企业业、联联营营企企业业还还是是股股份份制制企企业业，都都是是企企业业所所得得税的纳税人。税的纳税人。模块一模块一 理论指导理论指导 二二.应纳税额应纳税额
37、 （一）计税依据（一）计税依据 企业所得税的计税依据是应纳税所得额。企业每一纳税年度的收入企业所得税的计税依据是应纳税所得额。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。亏损后的余额，为应纳税所得额。收入总额是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，收入总额是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括销售货物收入、提供劳务收入等。包括销售货物收入、提供劳务收入等。收入总额中下列收入为不征税收入：财政拨款；依法收取并纳入财收入总额中下列收入为不
38、征税收入：财政拨款；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收入。政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收入。企业的下列收入为免税收入：国债利息收入；符合条件的居民企业企业的下列收入为免税收入：国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入。益性投资收益；符合条件的非营利
39、组织的收入。（二）房地产企业的收入问题（二）房地产企业的收入问题1收入的处理范围收入的处理范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其
40、他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。2.收入确认时点收入确认时点企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体规定：同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体规定：采取一次性全额收款方式销售开发产品，应于实际收讫采取一次性全额收款方式销售开发产品，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协采取分期收款方式销售开发产品的
41、，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此外，要注意采取委托方式销售开发产品如何确认收入。此外，要注意采取委托方式销售开发产品如何确认收入。3未完
42、工产品的收入确认未完工产品的收入确认企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。目合并计算的应纳税所得额。
43、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。要的其他相关资料。（三）房地产企业所得税费用扣除的一些特别规定（三）房地产企业所得税费用扣除的一些特别规定房地产企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按房地产企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本，企业发生的期间费用、已销成本与未销开发产品计税成
44、本，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税等准予当开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税等准予当期按规定扣除。期按规定扣除。1已销开发产品已销开发产品已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总可成本对象总可售面积售面积已销开发产品的计税成本已
45、销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售可售面积单位工程成本面积单位工程成本 2 2未销开发产品未销开发产品 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。准予在当期据实扣除。企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位
46、的，应于移交时扣除。修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。3 3开发区内建造的产品开发区内建造的产品 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按规定处理：力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按规定处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于
47、营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。外，其他一律按建造开发产品进行处理。企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有
48、偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。调整当期应纳税所得额。4.4.采取按揭方式销售开发产品采取按揭方式销售开发产品 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不
49、得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。5.5.利息支付利息支付 企业的利息支出按以下规定进行处理：企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用
50、的，借入方凡能出具从金融机构取得内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（四）计税成本的计算（四）计税成本的计算 1计税成本的一般规定计税成本的一般规定计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。成