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1、广州天河区体育西商广州天河区体育西商业房地产项目全程策业房地产项目全程策划方案划方案第一部分第一部分天河区经济及人口概况天河区经济及人口概况天河区经济指标天河区经济指标数据来源于天河区统计局数据来源于天河区统计局固定资产投固定资产投资额资额GDP（现价）（现价）GDP增长率增长率(%)投资额投资额增减率增减率(%)投资率（投资率（%）200420032002200160529043741465113196210081223039280185029725983625893416.6516.9614.0814.0564.263.170.3530.6250.2149.4522.9525.68天河区目
2、前正处在高速发展阶段，主要体现在：天河区目前正处在高速发展阶段，主要体现在：天河区目前正处在高速发展阶段，主要体现在：天河区目前正处在高速发展阶段，主要体现在：第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出，第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出，显示出天河区经济的服务化特征。显示出天河区经济的服务化特征。科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推 动力。动力。第一部分第一部分第一部分第一部分天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况天天 河河 区区 CBD 与与 ITD 的的 空空 间间 结结 构构 第一部分第一部分第一部分第一
3、部分天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况天河区经济概况天河区规划重点天河区规划重点第一部分第一部分第一部分第一部分天河区规划天河区规划天河区规划天河区规划【2 21 1世世纪纪中中央央商商务务区区】硬核硬核天河新区和天河新区和 东风路、环市东路沿线地区东风路、环市东路沿线地区城市新中轴线南延地区城市新中轴线南延地区天河体育中心地区和珠江新天河体育中心地区和珠江新 城商务办公区城商务办公区核缘核缘发展用地储备发展用地储备是广州市总体规划中确定的新城市中心区，功能为商业、金融、行政、体育、外事和居住生活。每十万人口中受教育程度情况比较每十万人口中受教育程度情况比较（年第五次人口普查）（年第五
4、次人口普查）地区别大专及以上高中和中专初中小学天河区22840254392919315275广州市9309204433706823968全国3611111463396135701北京16843 23151 30551 16956 全国北京市人口的文化素质最高全国北京市人口的文化素质最高全国北京市人口的文化素质最高全国北京市人口的文化素质最高，从总量上比较，每十万人中天河区（，从总量上比较，每十万人中天河区（22840人）的人口文化素质比北京市（人）的人口文化素质比北京市（16843人）水平要高。人）水平要高。数据来源于天河区统计局数据来源于天河区统计局第一部分第一部分第一部分第一部分天河区人口
5、受教育概况天河区人口受教育概况天河区人口受教育概况天河区人口受教育概况天河区职工收入及消费习惯天河区职工收入及消费习惯 2004年，全区职工工资总额95.64亿元，城镇职工年平均工资37541元，高于广州市职工年平均工资。城镇居民人均可支配收入17318元，城镇居民人均消费支出12065元。其中教育文化娱乐类支出占消费支出15.90%，食品类占40.79%，交通和通信类占10.87%。（数据来源于天河区统计局）有相当部分高收入的行业分布在天河区。例如：烟草制品业、电力、热力的生产和供应业、电信和其他信息传输服务业、金融业、邮政业和软件业等单位。其中收入排在前三位的是烟草制品业、电力、热力的生产
6、和供应业、电信和其他信息传输服务业，其职工年平均工资分别为141599、97004和76357元。小结小结天河区处在经济高速发展阶段，发展前景良好；天河区处在经济高速发展阶段，发展前景良好；天河区高素质人口比例大，他们更容易接受高品位的生活；天河区高素质人口比例大，他们更容易接受高品位的生活；天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大；天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大；天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前来消费来消费第二部分第二部分天河区商业概况天河区商业概况p 天河区商业物业现状分析天河区商业物业现状分析 天河区目前商
7、业氛围主要还是天河区目前商业氛围主要还是以天河城周边以天河城周边3 3大商圈为主大商圈为主，现时地位举足轻重，现时地位举足轻重!而在近几年重点发展的地区中则以而在近几年重点发展的地区中则以东圃地区商业圈东圃地区商业圈为新力军。为新力军。东圃商圈东圃商圈天河城正佳商圈天河城正佳商圈天河北商圈天河北商圈石牌岗顶商圈石牌岗顶商圈v商场分类商场分类v周边综合型商业项目调查分析周边综合型商业项目调查分析v项目周边商铺分布情况项目周边商铺分布情况p 对天河区商业竞争格局判断天河区商业竞争格局判断 综合型商场综合型商场专业市场专业市场配套式商业配套式商业商场分类商场分类天河商圈大型商业项目主题定位天河商圈大
8、型商业项目主题定位物业名称物业名称主题定位主题定位天河城中高档品牌宏城广场中低档品牌、特色小店正佳广场体验式一站消费，以中高档品牌为主维多利广场中档品牌及白领女性消费为主，特色饮食时代广场高档消费、世界知名品牌中天购物城高档服装、餐饮天河潮流站面向年轻人的时尚天地，以中低档消费为主太平洋电脑城专业市场，IT行业的集散地项目位置：体育中心、天河路南侧项目位置：体育中心、天河路南侧总总 占占 地：地：4.44.4万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：19961996年年8 8月月1818日（正式开业）日（正式开业）经营业态：百货（吉之岛和天河城百货）、购物、餐饮经营业态：百货（吉之岛和天河城百货
9、）、购物、餐饮 娱乐、商务、广告、展览、康体一体化娱乐、商务、广告、展览、康体一体化经经营营状状况况：经经营营商商家家超超过过300300家家，如如今今平平均均每每天天客客流流2020多多万万人人 次，最多一天达次，最多一天达6565万人次。万人次。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v天河城广场天河城广场成功经验：只租不售，长线经营；功能组合配置要合理；成功经验：只租不售，长线经营；功能组合配置要合理；选择两家各具特色的百货公司；灵活调整租赁策略。选择两家各具特色的百货公司；灵活调整租赁策略。项目位置：天河路南侧、天河城广场东侧项目位置：天河路南侧、天河城广场东侧总总
10、 占占 地：接近地：接近5 5万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：19971997年年经经营营业业态态：经经营营服服装装和和精精品品类类为为主主，经经营营路路线线年年轻轻化化，类类似似于于流行前线和银座等风格。流行前线和银座等风格。经经营营状状况况：首首层层临临街街铺铺：15001500元元/，内内铺铺：900900元元/，经经营营商商家家超超过过100100家家，宏宏城城广广场场后后面面的的停停车车场场是是广广州州市市看看楼楼车车最最密密集集的的地地方方，被被称称为为“广广州州楼楼市市永永不不落落幕幕的的地产博览会地产博览会”。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析
11、v宏城广场宏城广场项目位置：天河路与体育东交汇处项目位置：天河路与体育东交汇处总总 占占 地：地：5.75.7万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：20052005年年1 1月月1515日（正式开业）日（正式开业）经营业态：百货（百佳和友谊百货）、零售、餐饮经营业态：百货（百佳和友谊百货）、零售、餐饮 娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化经经营营状状况况：经经营营商商家家超超过过300300家家，如如今今平平均均每每天天客客流流1515万万人人次次，周周六六日达日达3030万人次。万人次。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析
12、v正佳广场（亚洲体验之都）正佳广场（亚洲体验之都）经营特色：剧场式商业空间布局；经营特色：剧场式商业空间布局；“金三角金三角”客流引导系统；客流引导系统；生态园林空间；主题分区经营；广州最大商业外广场。生态园林空间；主题分区经营；广州最大商业外广场。项目位置：天河北路项目位置：天河北路2828号号总总 占占 地：地：1.21.2万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：19991999年年1010月（正式开业）月（正式开业）经营业态：经营业态：1-61-6层为商场，层为商场，100100多间商户按功能类别多间商户按功能类别 分分布布于于各各层层，各各层层皆皆有有特特定定主主题题，以以“品品牌牌服
13、服饰饰”、“特色饮食特色饮食”、“家居精粹家居精粹”、“商务会展商务会展”四大主题。四大主题。经经营营状状况况：友友谊谊百百货货率率先先进进场场，集集百百货货、零零售售、餐餐饮饮、娱娱乐乐、商商务务、甲甲级级写写字字楼楼于于一一体体，是是广广州州市市最最具具代代表表性性的的高高尚尚综合型购物中心。综合型购物中心。周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v时代广场时代广场项目位置：体育西路项目位置：体育西路101101号号总总 占占 地：地：1.961.96万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：20032003年年1010月月经经营营业业态态：以以“白白领领银银座座”为为主
14、主题题，定定位位为为时时尚尚白白领领的的休休闲闲购购物物中中心心。以以品品牌牌服服饰饰、皮皮具具、化化妆妆品品、数数码码电电讯讯、运运动动休休闲闲、特特色色饮饮食为经营主题，力推都市时尚消费，引领白领消费潮流。食为经营主题，力推都市时尚消费，引领白领消费潮流。经经营营状状况况：开开业业初初期期人人气气一一般般，自自0505年年5 5月月引引入入新新大大新新百百货货和和国国美美家家电电后后，有望与天河城广场、正佳广场形成有望与天河城广场、正佳广场形成“三足鼎立三足鼎立”之势！之势！周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v维多利广场维多利广场项目位置：天河北以北的火车东站旁项
15、目位置：天河北以北的火车东站旁 商场面积：约商场面积：约4 4万多平方米万多平方米开业时间：开业时间：20022002年年1 1月月经经营营业业态态：以以摩摩登登百百货货为为龙龙头头，打打造造全全新新的的零零售售业业态态模模式式MOPARKMOPARK，即即集集购购物物、休休闲闲、饮饮食食、娱娱乐乐于于一一体体的的主主题题购购物物公公园园商商场场。它它集集知知名名百百货货、超超市市、水水吧吧、娱娱乐乐、纤纤体体美美容容、网网吧吧电电玩玩中中心心、餐餐饮饮等等一一体体，利利用用各各自自已已经经拥拥有有的的知名度，带来旺盛的商机。知名度，带来旺盛的商机。经经营营状状况况：开开业业初初期期引引入入马
16、马来来西西亚亚百百盛盛，但但经经营营不不当当导导致致开开业业一一年年后后宣宣告告撤撤场场。自自0404年年7 7月月成成功功引引入入本本土土百百货货公公司司摩摩登登集集团团，并并且且成成功功转转型型，及及后后万万宁宁、星星巴巴克克咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻，有效增强商圈档次！咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻，有效增强商圈档次！周边主要综合型商业项目调查分析周边主要综合型商业项目调查分析v中泰广场中泰广场项目位置：天河路石牌岗顶项目位置：天河路石牌岗顶 商场面积：约商场面积：约.万多平方米万多平方米开业时间：年月开业时间：年月经经营营业业态态：汇汇聚聚了了中中外外各各类
17、类品品牌牌的的电电脑脑产产品品及及配配件件，七七百百余余家家电电脑脑营营销销商商云云集集于于此此，被被誉誉为为中中国国最最大大的的电电脑脑市市场场，倡倡导导卖卖场场与与写写字字楼楼一一体体化化的的经经营营，并并以以信誉可靠见称，为开发市场，每年都会联合商家做十多次促销活动。信誉可靠见称，为开发市场，每年都会联合商家做十多次促销活动。经经营营状状况况：平平时时日日均均客客流流量量达达六六到到七七万万人人次次，节节假假日日和和促促销销期期间间，最最高高达达十十万万人人次次以以上上，广广州州天天河河区区各各电电脑脑城城年年销销售售额额在在人人民民币币3030亿亿以以上上，广广州州太太平平洋洋电电脑脑
18、城城市场份额在六到七成。市场份额在六到七成。专业市场调查分析专业市场调查分析v太平洋电脑城太平洋电脑城新达成广场城建大厦本案时代广场招商银行中青旅天河大厦工商银行冰花酒店市长大厦ACE汽车城天苑酒家真功夫中信广场加油站国贸中心达芬奇派出所中国邮政天河体育中心 天天 河河 北北 路路体育西路车天车地穗港家私广州大道都市华庭交通银行证券大厦平安大厦中森名菜平安保险农行项目周边商业分布图项目周边商业分布图屈臣氏七十一体育东路妇幼医院金利来大厦消防队茶餐厅八佰伴发廊广州东站天河北商业对比分析天河北商业对比分析名名 称称同堂同堂(五环广场五环广场)时代广场时代广场广东证券广东证券天河直街天河直街(铺铺)
19、天河市场天河市场(店铺店铺)天河市场天河市场(菜档菜档)维多利广场维多利广场天河路天河路(街铺街铺)经营公司经营公司五环物业(广州)有限公司广东怡昌物业管理有限公司私人天河市场天河市场越秀城建私人管理公司管理公司无怡城物业无面面 积积12.3-106方43-86方320方20-150方20-100方4方左右50-200方20-100方实用率实用率50%50%100%100%100%50%100%租租 金金首层:228元/方;路面:260元/方;二层:118元/方;三层:88元/方首层商铺:售完;二层:104-200元200元/方(包发票)55-200元/方55-60元/方500-600元/档(
20、全包)首层:300元/方100-150元/方管理费管理费39元/方(全包)36元/方(全包)无150元/间无48元/方(全包)无经营范围经营范围百货、餐饮百货、餐饮饮食除外没有限制无无中高档服饰没有限制营业时间营业时间10:00-20:20010:00-22:00没有限制无无10:00-22:00没有限制合同期合同期2-3年1-3年2-5年1-2年无无3年没有限制增长率增长率10%/年8%/年8%无无无10%/年无其它其它免租装修期20日推广费：10元/方*月 免租装修期：15-30日无卫生费:50元/间*月无无预缴费用预缴费用两按一租及管理费两按一租及管理费两按一租两按一租及管理费两按一租三
21、按一租两按一租点评点评租金偏高,总建面约6000方.现出租率约50%,现场仍在施工,估计难以在2006年春节前营业有友谊商场、联邦家居广场等主力商家进场经营，消费群体较高端，但东区商家经营较淡物业楼龄长.外观较旧.裙楼有工行与广东证券.出租位置为证券所首层大堂有相当多的铺位门户紧闭.并张贴有转让告示.另外沙河涌恶臭冲天.靠菜市场的人流带动消费,消费层次低,没有任何限制.环境差乱脏.有部分商家转让.周边唯一菜市场,吸引了周边住宅区的居民.暂时没有空位租用,(除非转让)现场购物人流较少.租金较低、临一线街面，往来人流较多.现场十多间店面没有一间愿意转让.天河北天河北CBDCBD商务中心区已经形成，
22、商务气候及氛围日趋成熟；商务中心区已经形成，商务气候及氛围日趋成熟；区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置 作补充作补充区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失天河北商务中心区的形成及趋成熟，使适合天河北商务中心区的形成及趋成熟，使适合区域发展的商业配套前景广阔区域发展的商业配套前景广阔p区位小结区位小结天河北商务中心区的功能决定的区域内的天河北商务中心区的功能决定的区域内的消费人群消费人群天河商务区老板阶层、高级白领；高级酒天河商务区老板阶层、高级白领；高级酒店商务客
23、户；店商务客户；p消费人群分析消费人群分析他们需要什么他们需要什么样的商业配套样的商业配套？专业市场类商业显然不是消费人群需专业市场类商业显然不是消费人群需要的配套！要的配套！他们需要的是：他们需要的是：满足商务需求的餐饮、满足商务需求的餐饮、满足白领阶层娱乐、康体需求的娱乐康体场所、满足白领阶层娱乐、康体需求的娱乐康体场所、满足白领日常消闲购物的时尚品牌消费满足白领日常消闲购物的时尚品牌消费 满足酒店商务客户的商务应酬场所满足酒店商务客户的商务应酬场所 满足老板及高级管理阶层的中高档特色消费场所满足老板及高级管理阶层的中高档特色消费场所项目附近大量新型综合商场物业聚集，如天河城广场、正佳广项
24、目附近大量新型综合商场物业聚集，如天河城广场、正佳广场、维多利广场以及时代广场已经形成中高档消费商圈；场、维多利广场以及时代广场已经形成中高档消费商圈；附近的一些专业商业项目（如太平洋电脑城），经过多年的开附近的一些专业商业项目（如太平洋电脑城），经过多年的开发，目前经营完善，已经形成浓厚的专业市场氛围。发，目前经营完善，已经形成浓厚的专业市场氛围。项目所处天河北中心，地理位置优越，周边缺乏大型生活配套项目所处天河北中心，地理位置优越，周边缺乏大型生活配套设施。设施。综合型商场综合型商场专业市场专业市场p主要结论 第三部分第三部分 项项 目目 分分 析析项目基本概况：项目基本概况：地理位置地理
25、位置：项目位于天河北路南面，沙河涌东面，紧邻时代广场占地面积占地面积：0平方米建筑面积建筑面积：平方米楼层楼层：地面三层半、地下一层建筑密度建筑密度：项目产权情况项目产权情况：只租不售项目的优劣势（项目的优劣势（SWOTSWOT）分析）分析 机会机会(o)(o)威胁威胁(T)(T)优势优势(s)(s)劣势劣势(w)(w)1本区域尚未有大型的生活配套商场；2时代广场拥有固定的高档次消费人群，可有效提高项目的消费档次；3周边存在大量的潜在消费人群；4政府规划支持滨水商业街。1周边拥有多个强有力的竞争对手；2主要竞争对手目前经营状况良好，而且已经形成浓厚的商业氛围；3大部分的消费者已经习惯在该商圈消
26、费，短期内不会有大规模地分流。1位于时代广场后面，缺乏临天河北路门面；2地块临近臭涌，空气质量不理想；3只有汽车途径，缺乏地铁支持；4目前周边外来人员杂，治安差；1.项目处于天河北黄金商圈的中心位置，成熟商住区的核心点；2.地块面积大，有规模效应；3.周边有多个大型居住社区，居住生活氛围浓厚，拥有庞大的商业客源；4.交通便利，邻近车站，有多条公交线在此经过（区位优势）第四部分第四部分项目定位分析项目定位分析项目定位项目定位项目规划设计项目规划设计商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布项目市场定位项目市场定位项目经营特色定位项目经营特色定位项目业态定位项目业态定位项目功能定位项目功能定位消费者
27、定位消费者定位一、如何优化本项目的规划设计一、如何优化本项目的规划设计怡人的空间尺度怡人的空间尺度 不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。业态类型业态类型层层 高高开间或柱距开间或柱距电力电力/100其其 它它超 市6米以上7.2米以上15千瓦须考虑无阶梯斜坡自动扶梯餐饮、美容、美发、棋牌2.8-3.5米4.5米以上10-20千瓦油烟气排放通道、污水排放、生化处理装置服饰、工艺品、化妆品、鞋帽2.8米以上门面：3.3米进深：12-15米需有仓储功能茶坊、酒吧、咖啡吧2.8米以上3.6米以上10千瓦网吧、电玩城3.2米以上3.6米以上8千瓦名店城6米以上4米以上通道宽2.5米以上优化项目规划设计
28、要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点平面设计平面设计 平面设计的内容是确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度地满足商家和消费者的需求。建议在本项目总体规划初步确定以后，和目标龙头商家先行沟通，在落实龙头商家的同时细化项目的平面布局。优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点平面设计平面设计平面设计平面设计交通组织设计交通组织设计 交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通量达到最大，达到商业地产项目的过所有承租户的人流通量
29、达到最大，达到商业地产项目的整体人气平衡。整体人气平衡。要求做到以下几个方面：要求做到以下几个方面：优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点交通组织设计交通组织设计交通组织设计交通组织设计 以主力店引导人流以主力店引导人流 一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长商业地产项目的人流通过线；延长商业地产项目的人流通过线；优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点交通组织设计交通组织设计交通组织设计交通组织设计 以局部的造景、中厅引导人流以局部的造景、中厅引导人流 中庭
30、是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点交通组织设计交通组织设计交通组织设计交通组织设计 以餐饮休闲娱乐区引导人流以餐饮休闲娱乐区引导人流 通过控制出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；通过控制出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点交通组织设计交通组织设计交通组织设计交通组织设计 无障碍设计无障
31、碍设计 建议要为轮椅使用残疾人、老年人提供便利设施，建议要为轮椅使用残疾人、老年人提供便利设施，比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道等。处设坡道等。优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点交通组织设计交通组织设计交通组织设计交通组织设计 仿原生态绿化休闲广场及铺中绿化营造仿原生态绿化休闲广场及铺中绿化营造 在天河摩天大厦林立之中，在天河摩天大厦林立之中，建设一个有绿化园林特设的建设一个有绿化园林特设的休闲广场，必将成为都市人休闲广场，必将成为都市人流连忘返的休闲去处。流连忘返的休闲去
32、处。优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点优化项目规划设计要点内部绿化景观设计内部绿化景观设计内部绿化景观设计内部绿化景观设计二、商家业态、面积及分布二、商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家肉菜市场1101800仁达市场租户大中型超市13000-5000宏城超市、百佳、万佳、好又多等风味小食、熟食5150楚味鸭颈、潮州牛肉丸等真冰溜冰场11000说明：本层设备房约占250 负一层负一层业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家风情购物街服饰、精品类201600服饰
33、精品品牌店文化类81000书吧、音像酒吧街、咖啡吧82000星巴克等特色小吃3600哈根达斯等美发、美甲、绣眉3500尊尼美发、焯玲绣眉等茶叶、连锁药业等3800海王星辰等休闲中庭广场2300夜总会、大型餐饮门面3200小计小计50700首层（本层实用率约首层（本层实用率约50%）商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家粤菜系13000广州酒家、潮豪酒家、农圃等地方菜系12000陶然居、洞庭鱼头王等美食城12000小计37000二层二层商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家
34、目标商家地方菜系12000陶然居、洞庭鱼头王等夜总会13000朝歌、钱柜等游乐场11000网吧11000小结47000三层三层商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）目标商家目标商家健身或公寓13500中体时尚、健力宝或单身公寓羽毛球、网球场1 2000天台部分小结25500第四层（有上盖建筑第四层（有上盖建筑3500、天台、天台3500 ）商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型业态类型商家数量商家数量面积（）面积（）占总面积比占总面积比在项目中主要作用在项目中主要作用市场、超市116600019.4%吸引日常人流，市场拉高租金大中型餐
35、饮4900029%带旺人流风情购物2826008.4%拉高整体租金，提高项目形象酒吧、啡吧820006.5%拉高租金，提高项目总体形象娱乐、健身5950030.6%丰富项目休闲类容其他219006.1%丰富项目业态，拉高租金小结16331000100%各业态占比各业态占比以上各表均为匡算面积，最后以商家落实的面积为准以上各表均为匡算面积，最后以商家落实的面积为准关于停车场关于停车场 商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布广州市购物广场停车位资料广州市购物广场停车位资料名称名称 所属商圈所属商圈停车数量停车数量 面积面积(建筑建筑)个个停车位停车位/万平
36、方米万平方米天河娱乐城岗 顶350（室内）9万3939天河购物中心岗 顶30（露天）商业:3万9817.517.540（室内）时代广场天河北300（室内）商场:6万6262620（露天）写字楼:5万5天河城天 河950（室内）商场:16万3838写字楼:9万正佳广场天 河150042万35宏城广场天 河210（露天）5万4242维多利广场天 河438商场：3万3131写字楼：11万中华广场陵园西1200（室内）商场:17万7070关于停车场关于停车场 商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布 从上表资料分析，大部分纯商业广场建筑面积与停车位的比在30-4
37、0的区间，本项目是以饮食为龙头，停车位的需求更高，建议本项目的停车位安排在建议本项目的停车位安排在40-50个个/每万平方米之间，即在每万平方米之间，即在152-190个车位的幅度个车位的幅度。关于停车场关于停车场 商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布 为了使本项目经济效益最大化，建议停车位主要安排在外广场及项目边缘位置，待二期住宅建设时随发展再调整车位的停放位置和预留车位的数量。三、项目市场定位三、项目市场定位假日风情假日风情商业街商业街天河北区域性天河北区域性休闲休闲消费中心消费中心与时代广场高档与时代广场高档形象互补形象互补以中档消费为主以中档
38、消费为主时代水岸风情休闲中心时代水岸风情休闲中心四、项目经营特色定位四、项目经营特色定位风风 情情通过酒吧营造休闲风情滨水风情通过购物街营造小资风情让项目成为周边高收入、高文化品位人群前来让项目成为周边高收入、高文化品位人群前来休闲、交流、放松的消费场所休闲、交流、放松的消费场所五、项目业态定位五、项目业态定位集多种行业为一体的综合性风情休闲广场集多种行业为一体的综合性风情休闲广场商家类型商家类型 周边现状周边现状 在项目中作用在项目中作用 菜市场 有一抵挡次菜市场,将迁进本项目 满足周边居民需求,为项目带来稳定及大量的客源 大型超市 缺乏,最近的在天河城、芳草园一带 大型食肆 周边有，但仍有需求 吸引人流，满足需求酒吧街、风情购物街 缺乏 营造风情特色美容、美发 缺乏形象鲜明的专业铺 丰富项目的休闲内容，创造一个娱乐、交流的场所娱乐、网吧 天河城、正佳广场 高级公寓 缺乏 满足需求 六、项目功能定位六、项目功能定位 以超市、饮食为龙头，突出滨水风情的多功以超市、饮食为龙头，突出滨水风情的多功能休闲广场能休闲广场机会圈层机会圈层竞争圈层竞争圈层核心圈层核心圈层七、项目消费者定位七、项目消费者定位谢谢 谢！谢！