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1、广州永和项目定位及广州永和项目定位及营销策略报告营销策略报告2永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living是一种理想，不仅是居住！是一种体验，是一种期待，是一种生活，3永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livinglPart 1 市场观市场观背景/产品/竞争/SOWTlPart 2 价值观价值观客群/价值观lPart 3 概念观概念观脉络/概念lPart 4 形象观形象观案名/形象定位lPart 5 营销观营销观整合/分期目目 录录4永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living市场观
2、PART 1PART 1背景/项目/竞争/SOWT5永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living背景背景/城市城市 机遇机遇今天今天VS未来未来东广州，将来的广州城市副中心，东广州，将来的广州城市副中心，发展机遇。发展机遇。今天：永和工业区，萝岗开发区广园快速、广惠、广汕、新新公路，5条公交线。永和小镇。未来：撤市并区都市生活圈4、7、13、16轻轨地铁，城市郊列车。城市副中心。本项目本项目6永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living中新板块中新板块背景背景/市场市场 借势借势永和板块永和板块广园东广园东新塘板块新塘
3、板块科学城板块科学城板块周边广州城区供应趋少，热，热，东广州，四大板块，数万套，广州供应前列，已成开发热区。趁热借势。趁热借势。7永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living居住时代向东，未来新广州背景 机遇机遇大势所趋，借势向前。8永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品产品/检视检视 非中心区域非中心区域虽处于非核心地区的非核心区域。距离并不是我们的长处。距离并不是我们的长处。但距离也不应成为障碍，交通的有力发展，我们已是同一座城。本项目本项目项目至萝岗开发区东区车程：10分钟至广园快速路口车程：5分钟至黄
4、埔区政府车程：20分钟至新塘中心区车程：10分钟至天河中心区（黄埔大道西）车程：35分钟4、7、13、16轨道交通陆续动工9永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品产品/检视检视 大盘角斗中求存大盘角斗中求存不是大盘，处于大盘开发区规模不是我们的长处。规模不是我们的长处。但规模也不一定就是障碍，这缘于产品。10永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living2 2产品产品/检视检视舒适容积率，墅质生活推动者；舒适容积率，墅质生活推动者；“低密度中高档精品社区低密度中高档精品社区”高层高层：22栋22-28层3房2厅
5、(带套间)+114-118平米2房2厅(带套间)+102-119平米2房2厅75平米共计2701套别墅别墅：双拼，三套房+2功能房（230）+4露台，三层半+二层地下，58套联排，三套房+2功能房（195）+4露台，三层半+二层地下室，341套共计389套。项目容积率：项目容积率：1.481.4811永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品产品/检视检视 “品质生活推动者品质生活推动者”的海伦堡品牌的海伦堡品牌通过11年的努力中颐海伦堡系列已经成为珠三角地产界中的品质生活作品，中颐出品意味着的精致建筑及园林，广州海伦堡在开发区的小资群中就意味着高格
6、调高格调+至优环境。至优环境。12永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品产品/检视检视 精致户型精致户型 创意空间创意空间高层：首创LOMO HOUSE空间多功能空间设计，灵活多变阳台、飘窗、多面采景户型全明设计卧室最大面积25赠送面积别墅：首创DOUBLE空间带电梯，客厅6米中挑高私家双庭院大赠送露台，多面采光双层地下室地下车库入户13永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living勃勃生机，却缺乏生活色彩的混杂新区勃勃生机，却缺乏生活色彩的混杂新区,需要给予一种补充。需要给予一种补充。产品产品/检视检视 片区
7、的混杂，更需生活色彩片区的混杂，更需生活色彩14永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品产品/检视检视 原生的漫坡原生的漫坡 孕育孕育“墅质墅质”的生活的生活浅坡上，走过世界的从容珍贵，浅坡上，走过世界的从容珍贵，享墅所享的品质天地，享墅所享的品质天地，一种植于自然，向上的纯居生活。一种植于自然，向上的纯居生活。15永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living给东广州，带来不一样的漫坡纯居生活体验植于自然的人文。产品 特质16永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living竞争
8、竞争/格局格局 差异在产品个性差异在产品个性 高层：主力三房70%，101-118平米100%使用率全明，景观，赠多变空间别墅：主力面积195-230平米双倍赠送空间，两层地下双庭院高层：一房30%garden味大社区里的garden garden 人味他们需要的只有纯纯 living 的garden要有浓浓的garden味和人情味最有garden味的生活找一种41永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living概念观PART 3PART 3脉络/概念42永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living一个发现生活价值的一个现
9、实旅程。43永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living规划规划/建筑建筑/园林园林产品产品脉脉 络络区位区位/品牌品牌热点导向热点导向/东广州品质生活圈东广州品质生活圈风格导向风格导向/漫坡生活，漫坡生活，全景全景Bauhaus Panorama buildBauhaus Panorama build 优势导向优势导向/LOMOHOUSE/LOMOHOUSE，DOUBLEDOUBLE配套服务配套服务利益导向利益导向/漫坡纯居生活漫坡纯居生活44永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living梳理梳理发现发现基于客群需求及
10、竞品对比，从数据及事实中挖掘生活价值点。梳理市场、客户、品牌、区位、地块、规划设等资料。9 9大生活价值的概念构想大生活价值的概念构想45永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living品牌品牌 区位区位规划规划 建筑建筑 产品产品 1 12 24 45 56 67 78 83 3漫坡纯居漫坡纯居生活生活地铁、轻轨、公交，市一级地铁、轻轨、公交，市一级中小学，同城生活中小学，同城生活漫坡生活，墅质社区漫坡生活，墅质社区Art Bauhaus Panorama build Art Bauhaus Panorama build 漫坡全景保豪斯风格建筑漫坡全景保豪斯
11、风格建筑漫坡别墅，首创漫坡别墅，首创DOUBLEDOUBLE空间空间漫坡上的，漫坡上的，LOMO HOUSELOMO HOUSE漫坡别苑园林漫坡别苑园林花和花缇的院子，植于自然的人文花和花缇的院子，植于自然的人文1919项贴心礼宾服务项贴心礼宾服务诠释纯居尊贵生活诠释纯居尊贵生活 七大纯居配套，漫坡四维优居品质七大纯居配套，漫坡四维优居品质品质生活圈缔造者品质生活圈缔造者品质生活推动者品质生活推动者物业管理服务物业管理服务及智能化及智能化9 9配套设施配套设施园林园林 东广州发展轴的核心带东广州发展轴的核心带品质生活圈品质生活圈市政配套市政配套46永和项目定位及营销策略报告sloping fi
12、eld romance living东广州核心发展带东广州核心发展带都市生活圈，品质生活圈。都市生活圈，品质生活圈。IDEA 1对接区位；借势同城生活对接区位；借势同城生活4条轻轨、地铁规划，4条快速干道，5条公交线路，1小时内通达都市各地本项目47永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingIDEA 1东广州核心发展带东广州核心发展带都市生活圈，品质生活圈。都市生活圈，品质生活圈。定义区位，借势发展核心定义区位，借势发展核心增城将撤市并区萝岗和永和两大国际开发区的核心交界地带，规划的都市生活圈中心。片区携8大项目，共筑东广州品质生活圈共筑东广州品质生活圈
13、，吸引大量广州城区客流。48永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living漫坡生活，墅质社区漫坡生活，墅质社区 标杆一：别墅的高贵形态；标杆一：别墅的高贵形态；原生态坡地世界尊贵墅区的孕育场.标杆二：洽到好处闲适。标杆二：洽到好处闲适。1.4舒适容积率/17米高差/335亩原生态美景漫坡；标杆三：私享的奢适。标杆三：私享的奢适。依地脉超享私家庭院/三重景观绿地系统/600米水岸景观轴IDEA 2原生态漫坡，走过世界后的从容尊贵，墅质社区标杆价值原生态漫坡，走过世界后的从容尊贵，墅质社区标杆价值49永和项目定位及营销策略报告sloping field roma
14、nce living 漫坡生活，享墅所享漫坡生活，享墅所享 漫生活，现代高节奏下的奢得闲适，从容间的一踱步，凭栏处的一呼吸漫坡生活，墅质社区漫坡生活，墅质社区漫坡生活，向上的生活漫坡生活，向上的生活漫坡上户户推窗入景，若隐若现，IDEA 2 浅坡之上，起伏间更显人生从容境界浅坡之上，起伏间更显人生从容境界50永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingArt Bauhaus Panorama build 全景保豪斯风格建筑全景保豪斯风格建筑IDEA 3ART，建筑=艺术，Bauhaus保豪斯现代风格建筑源头，源于1919年的德国，四大建筑流派之一。结构的形
15、式美，讲究材料质地和色彩搭配，灵活多变让简单的四方形成为立体后拔地而起。权利、高贵、品质的标杆（代表作帝国大厦）一个世纪历久弥新的经典一个世纪历久弥新的经典51永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living漫坡上的全景保豪斯漫坡上的全景保豪斯 向东的潮流中向东的潮流中,大多数都在跟风，大多数都在跟风，Art Bauhaus Panorama buildArt Bauhaus Panorama build建筑，建筑，以卓尔不同，感动东广州。以卓尔不同，感动东广州。项目建筑立面结构与项目建筑立面结构与Bauhaus Bauhaus 经典传承，经典传承，更构建于漫
16、坡之上，与别墅相依，无遮档/漫坡宽境设计/全景式，270度景观板式设计。打造出全景打造出全景BauhausBauhaus。IDEA 3从海伦堡的欧式经典到全景式保豪斯从海伦堡的欧式经典到全景式保豪斯52永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingIDEA 4“享你未享，墅享墅愿享你未享，墅享墅愿”价值定律价值定律1“1“突破平面空间极限，使用面突破平面空间极限，使用面 积积 建筑面积建筑面积”首创的DOUBLE空间，使用率100%以上，多达近200的大露台，地下两层赠送，秀外慧中，灵性和诗意的尺度空间；居住不 受限于平面。价值定律价值定律2“2“突破功能分
17、区极限，突破功能分区极限，100%100%功能功能分区分区+100%+100%私密性私密性=漫坡墅生活漫坡墅生活”依漫坡而建，分为三重生活区，半地下室、地下夹层；景光SPA，功能套房，私家电梯，将私密性进行到底，倍有生活情趣，以“区”来重新定义生活空间，功能分 区合理性的一次变革。产品价值定律的四大突破漫坡别墅，首创漫坡别墅，首创DOUBLEDOUBLE空间空间53永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品价值定律的四大突破价值定律价值定律3 3：“漫坡别墅，突破三维空间极限漫坡别墅，突破三维空间极限 居住空间居住空间 生活空间生活空间”联排至双拼均
18、送有大露台、前院，内庭，空间采光通 风，“自然景观绝对私有化”，双倍拥有，尽享朗阔。价值定律价值定律4:“4:“突破传统价值，以创新造就稀缺个突破传统价值，以创新造就稀缺个性性”DOUBLE空间,稀缺的显性与隐性双重价值稀缺的显性与隐性双重价值。整体为基点，雕刻细节，有形的产品质地与精神价值，内核与外在价值的双重刻画，创新造就稀缺，超常规居住个性。漫坡别墅，首创漫坡别墅，首创DOUBLEDOUBLE空间空间IDEA 5“通过创新造就漫坡生活的稀缺通过创新造就漫坡生活的稀缺”54永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingLOMO HOUSELOMO HOU
19、SE空间空间Let our Life be Magic and openLet our Life be Magic and open，让我们的生活充满魔力和开放，让我们的生活充满魔力和开放。漫坡景观高层，首创的LOMO HOUSE生活空间，IDEA 655永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingLOMO 是什么？现在的LOMO 是一种精神，一种潮流的生活方式一种潮流的生活方式,HOUSE,HOUSE是尊贵的宅邸是尊贵的宅邸,LOMO HOUSE,LOMO HOUSE,是建在漫坡景观高层之上的是建在漫坡景观高层之上的LOMOLOMO生活方式的生活方式的H
20、OUSEHOUSE，LOMO HOUSELOMO HOUSE解放传统就是时尚。热爱生活，随心所欲的生活方式，解放传统就是时尚。热爱生活，随心所欲的生活方式，契合开发区东广州国际化的时尚潮流。契合开发区东广州国际化的时尚潮流。以前LOMO 是一款德国相机，最特别的地方在于它的镜头，经由独特弯曲的角度，随意拍。56永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living以以“小小”占大，不让豪宅，引领洋房潮流占大，不让豪宅，引领洋房潮流高层LOMO HOUSE洋房：均有大赠送面积/均带多功能LOMO HOUSE空间：飘窗/三进式客厅/大阳台/储物间，以“小”面积，占大空间
21、；不让豪宅；80相当于100，100相当于130使用功能，东广州市场洋房掀起一股LOMO HOUSE生活热潮。IDEA 657永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingIDEA 6LOMO HOUSE空间，三大生活演绎空间，三大生活演绎生活演绎生活演绎1 1【个性：解放所有传统人居】【个性：解放所有传统人居】两房不仅可以变三房，空间功能更随意安排，是花房、是书房、是卧室，或观景，或看书，或冥想，个性生活随意十足。随心所欲。平面不再是固定，生活不在拘束。飘窗飘窗阳台（约9）LOMO HOUSE空间阳台（约4）阳台（约10）LOMO HOUSE空间花室？书房
22、？卧室？随你喜欢！花室？书房？卧室？随你喜欢！阳光客厅阳光客厅景观的书台，年轻的母亲在读一本黑柳彻子 的在窗前的小豆豆F1/E型，01/03单位户型（112）58永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living生活演绎生活演绎2 2【潮流：不昂贵却风光无限的潮【潮流：不昂贵却风光无限的潮流生活】流生活】个性化风格，板式高层的，270度三面景致；视野全无遮档，190米楼距，鸟瞰600米景观轴，漫坡花苑，风光无限。会所、国标泳池、多功能幼儿园、购物广场、蓝球场休闲健康的现代潮流生活。LOMO HOUSE空间，三大生活演绎空间，三大生活演绎IDEA 659永和项目定
23、位及营销策略报告sloping field romance living生活演绎生活演绎3 3【自然、即兴的美学生活】【自然、即兴的美学生活】经典不衰的保豪斯风格引景入窗的美景生活奢享的墅质花苑生活休闲椅、喷水雕塑、山境、花与花院，充分享受生活带来的即兴美学生活。IDEA 6LOMO HOUSE空间，三大生空间，三大生活演绎活演绎60永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living漫坡别苑园林漫坡别苑园林别墅级花苑的人性景观空间。立体空间，情境人居立体空间，情境人居 漫坡别苑，依地势，三级绿化系统/景观层层向上/“步移景异”、“曲径通幽”/“豁然开朗”戏剧性场
24、景，花和花缇间，情境人居。园林式的园林式的“归家流线归家流线”，亲人尺度，亲人尺度,一切植于自然，以人为本。花和花缇的院子，植于自然的人文花和花缇的院子，植于自然的人文IDEA 761永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingIDEA 8 七大纯居配套，满足漫坡纯居生活四维品质七大纯居配套，满足漫坡纯居生活四维品质会所下沉式广场幼儿园休闲花园临街生活商业泳池运动配套62永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living休闲的品质/艺术的品质/时尚的品质/健康的品质 七大纯居配套七大纯居配套满足漫坡纯居生活的优居品质满足漫坡
25、纯居生活的优居品质IDEA 863永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living 住宅是一种生活方式，只有服务才真正体现优质生活的内涵，项目提供19大贴心的尊贵服务，诠释优质纯居生活的品质天地。IDEA 91919项贴心礼宾服务项贴心礼宾服务诠释漫坡纯居尊贵生活诠释漫坡纯居尊贵生活 美食通健康顾问安保服务家政管家接驳巴士64永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living功能创新功能创新产品创新产品创新漫坡纯居生活模式漫坡纯居生活模式配套配套人文人文植于自然，从容漫享现代潮流环境环境DOUBLE空间，LOMO HOUSE景观
26、原生态漫坡的自然禀赋及的生态性，持续性，私密性、专属感和责任感四维纯居品质休闲、艺术、时尚、健康尊贵生活多变空间纯居住，风尚漫生活生活价值模式生活价值模式65永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living形象观PART 4PART 4案名，形象定位/主题语66永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living案名案名/形象定位形象定位海伦堡海伦堡缇香山境缇香山境东广州，漫坡纯居生活主推：主推：解读：完全差异形象，可以离开的都市，离不开浓情生活品质感、情调、高档感，漫坡生活；走过世界后的珍贵在开满花的缇香苑子，漫林山境；DOUB
27、LUE、LOMO HOUSE，精致空间，质感建筑，吸引客群；以生活价值，包容别墅与洋房；易传播，易区隔。67永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living案名案名/形象定位形象定位备选备选2 2：海伦堡海伦堡悠山香庭悠山香庭阳光漫坡，庭院花语海伦堡海伦堡漫香林漫香林植于自然，生活向上备选备选1 1：产品、环境格调联想方式环境联想方式68永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living备选备选3 3：海伦堡海伦堡观境观境一个城市，两种生活环境与人群共鸣，联动备选备选4 4：海伦堡海伦堡朗悦朗悦东广州的漫坡纯居花境环境联想69永
28、和项目定位及营销策略报告sloping field romance living产品形象案名案名/形象定位形象定位别墅别苑别苑/别墅植于漫坡苑落DOUBLE空间全景，突出别墅感，花与花的庭院，四大价值突破定律。1洋房香香HOUSE/HOUSE/香香HOUSEHOUSE漫漫坡坡景景观观高高层层，一 处 空 间 几 分 情 趣，Artbauhaus Panorama build，LOMO HOUSE品质生活。22701多套，2房至3房，高层；别墅89套，产品有跨度。如何统一形象？保持差异2大措施：1、分产品线命名2、以别墅引领洋房，体现核心生活，漫坡纯居生活的格调下系列化。提升整体档次感。70永和
29、项目定位及营销策略报告sloping field romance living主推案名各期组团系列命名主推案名各期组团系列命名根据项目分为四期，根以每期产品、位置、规划环境特点命名一期：漫坡别苑首期别墅：“别苑”首期洋房：“香HOUSE”（按楼座号次序）二期：漫坡香岸四期：漫坡香庭三期：花样缇香形象建立品牌标签价值风范漫坡香岸花样缇香漫坡香庭形象导入二期、三期一期价值深化品质拨高前期四期漫坡别苑品牌资产叠加71永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living主题语（概念）主题语（概念）主推：主推：生活境界漫坡上，庭院、水岸，缓缓而从容建筑植于自然，生活是向上的
30、过程；是一种生活梦想在简约而艳丽下，离开都市与工作的烦恼,不离开都市向上的生活.寄予一种向往，一种眷恋，是一种精神；是最佳诠释。“植于自然的人文，一种向上的生活”72永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living“潮流向东，生活向漫坡潮流向东，生活向漫坡”备选备选1 1：借势借势差异化差异化“花和花缇的院子花和花缇的院子”备选备选2 2：共鸣共鸣备选备选3 3：“走过世界的珍贵走过世界的珍贵”“生活无他处生活无他处”73永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living风格展示风格展示触觉Tactile嗅觉Smell 味觉Ta
31、ste 听觉Hearing 视觉Vision 直觉IntuitionFollow Your Heart用直觉感知漫坡生活地道、纯粹风情生活用直觉感知漫坡生活地道、纯粹风情生活74永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living视觉视觉 Vision/Vision/场景场景漫坡上，别墅间，花和花的庭院Follow Your HeartFollow Your Heart，生活化，不经意75永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living视觉视觉 Vision/Vision/情境情境一个家庭已经在里面生活了好几年Follow You
32、r HeartFollow Your Heart，生活化，不经意真实的生活化的冰箱生活中的儿童桌Angle女儿房家庭照片风格展示风格展示76永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living听觉听觉 Hearing/Hearing/语境语境漫调生活，走过世界后的一种珍贵漫调生活，走过世界后的一种珍贵播放一首慢调歌剧，来一段莎拉布莱曼的This love。Follow Your HeartFollow Your Heart，生活化，不经意风格展示风格展示77永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living味觉味觉 Taste/Ta
33、ste/嗅觉嗅觉 Smell Smell当咖啡的香味伴随着漫坡上的花香，在袅袅的雾气中慢慢升腾并弥漫在整个早餐室的时候,我的一天也由此开始。薰衣草香精油带香精的玫瑰花瓣摆放玫瑰蜡烛Follow Your HeartFollow Your Heart，生活化，不经意风格展示风格展示78永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living触觉触觉 Tactile TactileFollow Your HeartFollow Your Heart，生活化，不经意户外包装绿植Starco质感的布艺术家具的质感销售道具模型书籍楼书户型册礼品风格展示风格展示79永和项目定位及
34、营销策略报告sloping field romance living直觉直觉 Intuition Intuition漫坡纯居生活漫坡纯居生活的直觉地道、纯粹、放松、惬意、随心所欲LOMOHOUSE、享受DOUBLE、浪漫Follow Your HeartFollow Your Heart生活化，不经意风格展示风格展示80永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living营销观PART 5PART 5整合/分期81永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living考虑地块的偏远及抗性，以低密度，特色畅销产品组合，建立项目价值标高，扩
35、大客群，导入需求。根据对市场承载力及竞争的判研，分期集中多批次放量；保证每次放量的高消化率，更多的价格拨升空间。项目动工伊始，展示面、特色配套全面启动，首期即筑品质。分期尽量保证每一期均有亮点产品，均好性搭配，最后一期低密度产品比例增加，随环境成熟度，保证利润点不断拨高。考虑考虑因素1因素2因素3因素4分期分期/节奏节奏82永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living一期二期三期四期创新、畅销产品入市抢占市场高位二、三期档次形象、品牌提升四、五期配套完善，档次推高六、七期再推高，成熟期品牌战略实现联排高层会所商业联排双拼高层商业 联排/双拼/独栋 高层 根
36、据地块具体情况，本项目可售物业住宅为32万平米左右，项目体量不大，依据当前市场平均消化量约3年可销售完毕，从风险从风险控制、消化率，拨升率等角度，对项目开发控制、消化率，拨升率等角度，对项目开发原则建议如下：原则建议如下：1 1、首期联排与高层组合、首期联排与高层组合,会所及入口主会所及入口主景观景观,树立价值，以对交通配套抗性小的低树立价值，以对交通配套抗性小的低密度产品提升形象；高附加紧凑型产品多元密度产品提升形象；高附加紧凑型产品多元组合，拉大客群面，建立展示面。组合，拉大客群面，建立展示面。2 2、开发轴线，由东至西，由外向里，、开发轴线，由东至西，由外向里，沿景观及交通干轴开发，分四
37、期，最后一期沿景观及交通干轴开发，分四期，最后一期以低密度产品做为利润点。以低密度产品做为利润点。3 3、会所、环境、档次配套先行。、会所、环境、档次配套先行。一期一期2009年年2010 年年二期二期12月 1月2011年年2012年年2013年年三期三期四期四期5月10月3月11月3月10月联排/双拼/独栋/高层 高层联排联排第第1 1波次波次第第2 2波次波次第第3 3波次波次第第4 4波次波次第第5 5波次波次第第6 6波次波次第第7 7波次波次分期分期/策略策略83永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living 项目分期套数汇总表（初步统计）项目分
38、期套数汇总表（初步统计）分期说明分期说明:从市场角度，考虑工程施工的开发轴线；每期有亮点，产品多元组合，形成多波次价格拨升；推量考虑区域市场去化速度，即保证每期相对销售率，也以增利为目的，控制每波次的推货。节奏紧凑，控制风险；具体视市场状况进行调整。期数期数洋房洋房联排联排双拼双拼合计合计建筑面积估算建筑面积估算（平米）（平米）一956910751112410.9二224824075545450三1521001521126559四01581817337259合计27013315830903216789分期分期/策略策略84永和项目定位及营销策略报告sloping field romance l
39、iving整合整合/推广体系推广体系品牌的价值整合品牌的价值整合居住模式：漫坡墅质社区企业模式：品质生活圈缔造者开发模式：漫坡纯居生活u真正健康自然的居所真正健康自然的居所u享受建筑与自然的和谐享受建筑与自然的和谐u体验居住与人性的心灵对话体验居住与人性的心灵对话企业以公民的姿态来造房企业以公民的姿态来造房企业参与城际运营和建设企业参与城际运营和建设企业是区域文化的开拓者企业是区域文化的开拓者n建立开发的运作机制和模式建立开发的运作机制和模式n提升开发理念和话语体系提升开发理念和话语体系n打造企业高端物业开发平台打造企业高端物业开发平台 集团品牌正处于腾飞阶段，本项目的开发是基于前期开发项目体
40、系的规范和提升。所以，集团品牌正处于腾飞阶段，本项目的开发是基于前期开发项目体系的规范和提升。所以，本项目基于品牌的跃升将起到积极的作用。通过项目和企业品牌的复合，以达到整体品牌的全本项目基于品牌的跃升将起到积极的作用。通过项目和企业品牌的复合，以达到整体品牌的全面传播。面传播。85永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living第一步：创新、畅销产品入市第一步：创新、畅销产品入市首期旺销；别墅引领品质。首期旺销；别墅引领品质。优势价值导入：优势价值导入：“漫坡纯居生活。漫坡纯居生活。”开发模式开发模式/海伦堡品质生活圈海伦堡品质生活圈.产品优势形象树立产品优
41、势形象树立,别墅引领别墅引领,带动价值拉升带动价值拉升适度体量（适度体量（6-7万万,一期组一期组团团50%-60%）临街商业临街商业/别墅区别墅区品质先行品质先行配套先行配套先行分波次高走分波次高走,渠道先行渠道先行,品牌联营品牌联营,别墅先行别墅先行.第二步：主题社区，特色楼盘第二步：主题社区，特色楼盘形象建立；品牌内涵丰富形象建立；品牌内涵丰富;人脉带人脉带动。动。生活利益导入：生活利益导入：“漫坡墅质社区漫坡墅质社区”居住模式。居住模式。营销理念的不断提升营销理念的不断提升连贯性、系列性推广攻势连贯性、系列性推广攻势主题社区文化营销活动不断开展，主题社区文化营销活动不断开展，客户会建立
42、健全客户会建立健全各期持续滚动升级、媒介口碑塑造各期持续滚动升级、媒介口碑塑造第三步：客户关系营销、品牌第三步：客户关系营销、品牌营销；营销；形象标签导入：形象标签导入：“品质生活圈缔造者品质生活圈缔造者”企业品牌模式企业品牌模式品牌宣传活动和项目品牌成型品牌宣传活动和项目品牌成型项目各期稳步拨升，主题复制扩展项目各期稳步拨升，主题复制扩展客户关系维护客户关系维护整合整合/推广体系推广体系86永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living地块包装（围墙道路绿化）项目动工会所、售楼处动工首期高层别墅产品施工正负零完成11年12城，全国品质大版图东广州,品质生活
43、圈共同体,“漫坡纯居生活”导入实力展现媒体造势、电视广告宣传、直邮、网上宣传、户外广告、地块广告制作项目网页媒体配合（市场曝光率）宣传物料设计制作售楼处装修、看楼通道、看楼路线包装部分园林展示施工、样板间装修,别墅达预售.作品,规划户型配套亮点1向东的潮流,向往漫坡生活漫坡墅质社区形象树立别苑花缇住宅报纸软文造势住宅联谊及推荐会扩大影响户外、电视（增城、工业区）、电台、网络出街合作单位，重点大客户洽谈项目巡展，品牌联展送月饼，送油卡，抽奖，会所、样板间开放，园林展示开放，TOWNHOUSE基本完工首期高层12月25日达到预售层数物业管理服务前置漫坡纯居物业的丰富与拨升1DOUBLE空间的漫坡墅
44、生活2LOMO HOUSE生活3漫坡纯居生活品质主题活动会所功能、规划、设计环境模型展示媒体宣传势、电视广告宣传、直邮、网上宣传现场展示、看楼通道、现场包装完成优先选房活动定向团购，凭指定单位工作证优惠等泛销售截客20092009年年0808月下旬月下旬 10 10月月 1111月月 1212月月2626日日 2010,012010,01月上旬（开盘）月上旬（开盘）前期销售阶段前期销售阶段 项目内部认购阶段项目内部认购阶段项目形象项目形象,概念早期切入概念早期切入 项目形象深化项目形象深化 展示面，样板间开放展示面，样板间开放项目工程形象树立项目工程形象树立 企业品牌实力展示企业品牌实力展示
45、海伦堡高品质形象确立，开始渗透项目价值落地海伦堡高品质形象确立，开始渗透项目价值落地工程进度概念导入概念导入营销手段20102010年年整合整合/推广进程推广进程87永和项目定位及营销策略报告sloping field romance living报告回顾报告回顾避弱势，利用机遇借势；强优势、以别墅拨高品质，个性形象，差异化竞争。定位策略定位策略“缇香山境”案名案名“漫坡纯居生活”/“漫坡生活，墅质社区”形象定位形象定位三大模式引入，特色形象树立,别墅引领品质拨高，形成系列主题，分波次高走,渠道先行。整合推广整合推广“植于自然的人文，一种向上的生活”主题语主题语88永和项目定位及营销策略报告sloping field romance livingThe endTHANKS