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1、房地产企业四大阶段的纳税筹划与涉税风险规避 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 第一阶段第一阶段 投资决策阶段的纳税筹划投资决策阶段的纳税筹划 投资决策阶段的主要工作内容：投资决策阶段的主要工作内容：（一）项目的选择：（一）项目的选择：开发商根据各种渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初开发商根据各种渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想进步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设
2、想进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门以一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门以及其他开发商、投资商的接触，使项目设想具体化。及其他开发商、投资商的接触，使项目设想具体化。（二）项目的可行性研究（二）项目的可行性研究 项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。通过可行性研究：通过可行性研究：（1 1）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键因素有所掌握，
3、从而，在若干个开发方案中选择最合适的方案。因素有所掌握，从而，在若干个开发方案中选择最合适的方案。（2 2）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。1111、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？本？答：答：房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（国税发200931200931号）第二十七条规定：号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前
4、期发前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用通平等前期费用”。开发项目调研阶段是房地产企业寻找开发项目的阶段，包括：开发项目调研阶段是房地产企业寻找开发项目的阶段，包括：投资项目的寻找、投资项目精选、初步可行性研究、项目谈判、详投资项目的寻找、投资项目精选、初步可行性研究、项目谈判、详细可行性研究和公司总体决策几个步骤。在此阶段也可凭请外部专细可行性研究和公司总体决策几个步骤。在此阶段也可凭请外部专家进行咨询，发生的费用符合上述文件的规定范围，可以计入家进行咨询，发生的费用符合
5、上述文件的规定范围，可以计入“开开发成本发成本前期工程费前期工程费”1212、房地产企业以扩股方式取得土地使用权涉及哪些税费？、房地产企业以扩股方式取得土地使用权涉及哪些税费？例例1 11 1、甲企业、甲企业20092009年取得一项土地使用权，土地使用权出让年取得一项土地使用权，土地使用权出让价价80008000万元，支付契税万元，支付契税240240万元，办理土地使用权过户等手续费支万元，办理土地使用权过户等手续费支付付6060万元，土地用途为住宅用地。万元，土地用途为住宅用地。20112011年初，经过与乙房地产公司年初，经过与乙房地产公司协商，甲公司准备以土地向乙投资，土地评估价协商，
6、甲公司准备以土地向乙投资，土地评估价1000010000万元。万元。甲公司涉税分析：甲公司涉税分析：一、关于营业税及附加一、关于营业税及附加 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税（财税20021912002191号号)规定：规定：（一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分（一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、关于土地增值税二、关于土地增值税 财税字财税字19950481995048号第一条：对于以房地产进行
7、投资联营的号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。应征收土地增值税。财税财税200621200621号提出了房地产开发企业：号提出了房地产开发企业：对于以土地（房地产）对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业
8、从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字均不适用财税字199548199548号号第一条暂免征收土地增值税的规定。第一条暂免征收土地增值税的规定。应当缴纳土地增值税。应当缴纳土地增值税。三、关于企业所得税三、关于企业所得税 企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例第二十五条：第二十五条：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利
9、或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外税务主管部门另有规定的除外”。乙公司涉税分析乙公司涉税分析 根据根据契税暂行条例契税暂行条例：在中华人民共和国境内转移土地、房：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。假设当地契税税率为假设当地契税税率为3%3%，乙公司应交契税，乙公司应交契税300300万元。万元。以股权形式取得土地使用权的开发企业以股权形式取得土地使用权的开发企业 非货币性资产交换非货
10、币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费转让中应支付的相关税费 补价补价 1313、房地产企业联合其他企事业单位、个人合作或合资开发房地产企业联合其他企事业单位、个人合作或合资开发房地产项目的，应当怎样纳税？房地产项目的，应当怎样纳税？国税发国税发200931200931号第号第三十六条三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：立法人公司的，按下列规定进
11、行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入视同销售收入”进进行相关的税务处理。行相关的税务处理。例例1 12 2、20082008年年2 2月，月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程南
12、欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金70007000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产3000030000平方米。平方米。20092009年年1111月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得3000030000平方平方米，该小区每平方米计税成本米，该小区每平方米计税成本21502150元。元。例例1 13 3、济南宏岭房地产公司、济南宏岭房地产公司20072007年在开发年在开发玖玖名邸玖玖名邸小区
13、小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金30003000万元。万元。20082008年年9 9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100100万元。万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？吸收的投资款应怎样作税务处理？（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：进行处理：1.1.企业应将该项目形成的营业利润
14、额并入当期应纳税所得额统企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除同时，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。相关的利息支出。2.2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。税务处理。14 14、非金融企业之间怎样扩大融资渠道？、非金融企业之间怎样扩大融资渠道？售后回购售后回购：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或：是指销售商
15、品的同时，销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。类似的商品购回的销售方式。（一）（一）国税函国税函20088752008875号：采用售后回购方式销售商品的，销号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。应在回购期间确认为利息费用。（二）（二
16、）企业会计准则企业会计准则：采用售后回购方式销售商品的，收：采用售后回购方式销售商品的，收到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。按期计提利息，计入财务费用。例例1 14 4、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定，、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定，20092009年年3 3月月1 1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价50005000万元，万元，成本价成本价40004000万元。双方合同约定，万元。双方合同约定，1010个月之后，甲公
17、司以个月之后，甲公司以54005400万元万元购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款已经收到。已经收到。20102010年年1 1月月1 1日，甲公司购回公寓楼。日，甲公司购回公寓楼。1515、非金融企业向金融企业融资有何新的办法？、非金融企业向金融企业融资有何新的办法？例例1 15 5、甲房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的甲房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的写字楼售给租赁公司，然后再以写字楼售给租赁公司，然后再以融资租赁形式融资租赁形式返租回来自用。写字返租回来自用。写字楼成本价楼成本价4000
18、4000万元，售价万元，售价50005000万元，租期万元，租期5 5年，每年付租金年，每年付租金12001200万万元，租赁期满甲公司可以按元，租赁期满甲公司可以按380380万元购得该写字楼。应当怎样进行万元购得该写字楼。应当怎样进行财税处理？财税处理？国税函国税函20088752008875号：除企业所得税法及实施条例另有规定外，号：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时
19、，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告题的公告（国家税务总局公告（国家税务总局公告20102010年第年第1313号）：融资性售后回租号）：融资性售后回租业务：是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务：是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承
20、租方出售资产时，资产所有权以及与融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。（1 1）增值税和营业税）增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。值税和营业税。（2 2）企业所得税）企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售
21、后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。在税前扣除。16 16、新成立的房地产企业筹建期间业务招待费怎样税前扣除？、新成立的房地产企业筹建期间业务招待费怎样税前扣除？企业所得税实施条例企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务
22、招待费支出，按照发生额的关的业务招待费支出，按照发生额的60%60%扣除，但最高不得超过当扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的年销售（营业）收入的55。（1 1）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应酬）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用，如餐饮、娱乐、烟、有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用，如餐饮、娱乐、烟、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于对外赠送的带有本单位标志酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于对外赠送的带有本单位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣传费用。若无任何标的自产产品或专门订做的礼品，应作为业
23、务宣传费用。若无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出。志的赠送礼品，属于捐赠支出。（2 2）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照按照企业会计准则企业会计准则的规定，统一在的规定，统一在“管理费用管理费用”科目核算科目核算 （3 3）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益。资收益。（4 4）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，）
24、企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，无比例限制，按照企业开办费的扣除办法扣除。无比例限制，按照企业开办费的扣除办法扣除。（5 5）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时全额扣除。算清算所得时全额扣除。（6 6）预售收入可否作为计算业务招待费的基数？）预售收入可否作为计算业务招待费的基数？1 71 7、新成立的房地产企业怎样计算开办费？、新成立的房地产企业怎样计算开办费？实施条例实施条例第第7070条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，
25、分期摊销，摊销年限不得低于的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3 3年。年。国税函国税函200998200998号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。定处理。国税函国税函201
26、079201079号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函（国税函200998200998号）号）第九条规定执行。第九条规定执行。第二阶段第二阶段 前期工作阶段的纳税筹划前期工作阶段的纳税筹划 前期工作阶段的主要工作内容：前期工作阶段的主要工作内容：投
27、资决策分析后到正式施工之前，开发企业要完成的主要工作投资决策分析后到正式施工之前，开发企业要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金、项目的规划设计。具体内容有：是获取土地使用权、落实资金、项目的规划设计。具体内容有：（1 1）获取土地使用权；）获取土地使用权；（2 2）实施筹资计划；）实施筹资计划；（3 3）规划方案的扩充设计；）规划方案的扩充设计；（4 4）获得规划及配套部门的许可；）获得规划及配套部门的许可；（5 5）拆迁、安置、补偿；）拆迁、安置、补偿；（6 6）实施现场的）实施现场的“通、平通、平”；（7 7）估算工程量和开发成本；）估算工程量和开发成本；（8 8）与建筑商初步洽谈承
28、发包事宜。）与建筑商初步洽谈承发包事宜。21 21、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？土地使用权的成本？（一）以房换地，土地成本的计算（一）以房换地，土地成本的计算 1.1.换出换出的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时：在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时：土地使用权成本土地使用权成本 应分出开发产品的公允价值应分出开发产品的公允价值 土地转让中应支付的税费土地转让中应支付的税费
29、补价补价 2.2.换出的开发产品如为其他土地开发、换出的开发产品如为其他土地开发、建造的：建造的：土地使用权的成本土地使用权的成本 应付出开发产品市场公允价值应付出开发产品市场公允价值 土地转让中应支付的税费土地转让中应支付的税费 补价补价 例例2 21 1、甲企业、甲企业20072007年取得一项土地使用权，土地使用权出让年取得一项土地使用权，土地使用权出让价价60006000万元，支付契税万元，支付契税240240万元，办理土地使用权等手续费万元，办理土地使用权等手续费4040万元，万元，土地用途为住宅用地。土地用途为住宅用地。20082008年初，经过与乙房地产公司协商，准备年初，经过与
30、乙房地产公司协商，准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资90009000万元进行开发。开万元进行开发。开发完工后，甲乙公司按发完工后，甲乙公司按4 4：6 6比例分配房产。比例分配房产。20082008年末，项目开发完年末，项目开发完成，建筑总面积成，建筑总面积150000150000，甲方分得房产，甲方分得房产6000060000。经过评估机构。经过评估机构评估每平米公允价值为评估每平米公允价值为23002300元。计算乙公司土地使用权成本。元。计算乙公司土地使用权成本。案例分析案例分析 （1 1）根据国税函发）根据国税函发1995156199515
31、6号：合作建房应交营业税。号：合作建房应交营业税。（2 2）根据财税字）根据财税字19950481995048号：对于一方出土地，一方出资号：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，暂免征收土地增值税。金，双方合作建房，暂免征收土地增值税。（3 3）根据）根据契税暂行条例细则契税暂行条例细则第十条：土地使用权交换、第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互
32、交换，按照前款征税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。（二）以股权形式将土地使用权投资开发企业（二）以股权形式将土地使用权投资开发企业 非货币性资产交换非货币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费转让中应支付的相关税费 补价补价 借：无形资产土地使用权借：无形资产土地使用权 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本）借：开发成本土地征用及拆迁补偿费借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：无形资产土地使用权贷：无形资产土地使用权 2 22 2、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资、房地产企业以换取开
33、发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算土地转让所得？其他企业房地产开发项目的，怎样计算土地转让所得？第三十七条第三十七条 （房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地（房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后
34、应取得的）的公允价值计算确的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。认土地使用权转让所得或损失。例例2 22 2、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值地产开发企业的房地产开发，土地账面价值10001000万元，房产建成后，万元，房产建成后，甲企业分得甲企业分得50%50%，计房产，计房产60006000平米，每米市场价平米，每米市场价23002300元。元。23 23、企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？、企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？一、营
35、业税一、营业税 合作建房，是指由一方（简称甲方）提供土地使用权，另一方合作建房，是指由一方（简称甲方）提供土地使用权，另一方（简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：（简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种、纯粹的第一种、纯粹的“以物易物以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：1.1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。分房屋的所有权。2.2.以出
36、租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。合营企业，合作建房。1.1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税
37、按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定。的规定。2.2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。3.3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行如果房屋
38、建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。不征营业税的行为。二、土地增值税的节税技巧二、土地增值税的节税技巧 例例2 23 3 甲企业属于非房地产开发企业，甲企业属于非房地产开发企业，20062006年通过招拍年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金挂受让一块土地使用权，支付土地出让金30003000万元，甲企业没有万元，甲企业没有进行任何开发。进行任何开发。20082008年年3 3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房
39、地产开发公司，评估价地产开发公司，评估价80008000万元，由乙公司开发这项土地。营业万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率税税率5%5%，城市维护建设税，城市维护建设税7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，计算甲企业应交，计算甲企业应交土地增值税额。土地增值税额。如何筹划可以降低土地增值税？如何筹划可以降低土地增值税？财税字财税字19950481995048号：对于一方出土地，一方出资金，双方合号：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。后转让的，应征收
40、土地增值税。2424、房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土、房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？一、土地使用税的纳税人（一、土地使用税的纳税人（20062006年年国务院令国务院令483483号号）条例条例第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所
41、称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。所称个人，包括个体工商户以及其他个人。三、纳税义务发生时间和截止时间三、纳税义务发生时间和截止时间 财政部财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知策的通知（财税（财税20061862006186号）：号）：第二条、关
42、于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务第二条、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。用税。财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知的通知（财税（财税2008
43、1522008152号）：号）：第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。结论：在第一套商品房交付之前，按占地总面积纳税。结论：在第一套商品房交付之前，按占地总面积纳税。开始销售的，在售出的次月不再计算土地使用税。开始销售的
44、，在售出的次月不再计算土地使用税。从第一套商品房交付的次月起，按月计提，按税务机关规定期从第一套商品房交付的次月起，按月计提，按税务机关规定期限（半年、季度）申报纳税。计算公式：限（半年、季度）申报纳税。计算公式：本月应纳税额本月剩余占地面积本月应纳税额本月剩余占地面积月单位税额月单位税额 月单位税额年应纳税额月单位税额年应纳税额1212 本月剩余占地面积占地总面积已售房产占地面积本月剩余占地面积占地总面积已售房产占地面积 已售房产占地面积占地总面积已售房产占地面积占地总面积 （已出售建筑面积（已出售建筑面积可售建筑总面积）可售建筑总面积）25 25、房地产企业取得土地使用权缴纳契税的依据是什
45、么？企、房地产企业取得土地使用权缴纳契税的依据是什么？企业支付的拆迁补偿费是否缴纳契税？业支付的拆迁补偿费是否缴纳契税？契税暂行条例契税暂行条例在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。位和个人为契税的纳税人。第四条第四条 契税的计税依据：契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；权出售、房屋买卖的
46、市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。关参照市场价格核定。第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确第九条条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。济利益。财税字财税字19980961998096号：土地使用权出让
47、、土地使用权转让、房号：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业收费，属于成交价格的组成屋买卖的成交价格中所包含的行政事业收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。纳契税。房地产企业支付给本动迁户的拆迁补偿费不属于房屋买卖价格，房地产企业支付给本动迁户的拆迁补偿费不属于房屋买卖价格，不应当缴纳契税。不应当缴纳契税。25 25、城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？缴纳了耕地、城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？缴纳了耕地占用税的，是否还要缴纳土地使用税？占用税
48、的，是否还要缴纳土地使用税？“占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人为耕地占用税占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人为耕地占用税的纳税人的纳税人”。城镇土地使用税与耕地占用税的不同点是，耕地占用。城镇土地使用税与耕地占用税的不同点是，耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征收的；而城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，收的；而城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的税，是按年征收的；这两个税相辅相成、就使用土地的行为征收的税，是按年征收的；这两个税相辅相成、
49、互为补充，起到减少乱占滥用土地、加强土地管理的作用。由于在互为补充，起到减少乱占滥用土地、加强土地管理的作用。由于在征收中两个税有部分重合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税征收中两个税有部分重合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税，和城镇土地使用税，城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例第九条规定：第九条规定：“征用的耕地，自批准征用之日起满征用的耕地，自批准征用之日起满1 1年时开始缴纳土地使用税年时开始缴纳土地使用税”。“征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税”。2626、对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建
50、房产、对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建房产对被动迁户进行补偿应当如何进行税务处理？购置房产安置动迁户，对被动迁户进行补偿应当如何进行税务处理？购置房产安置动迁户，购置费如何计入土地成本？购置费如何计入土地成本？一、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费一、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费,耕地占用税耕地占用税,劳劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁安置动迁用房支出等。用房支出等。（一）实物安置拆迁的（一）实物安置拆迁的 （1 1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同）企业用本项目建造的房地产安置