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1、房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理卓越物业卓越物业房屋接管房屋接管/维护与装修管理大纲维护与装修管理大纲第一节第一节 房屋的接管验收房屋的接管验收第二节第二节 房屋的装修管理房屋的装修管理第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收一、房屋建筑概述一、房屋建筑概述（一）房屋建筑的分类：（一）房屋建筑的分类：1、从使用类别分为、从使用类别分为民用建筑民用建筑/公共建筑公共建筑/工业建筑工业建筑/农业建筑农业建筑2、从物业管理分为、从物业管理分为住宅住宅/商务商务/酒店酒店/办公办公/厂房厂房/公共公共3、从结构上分为砖混、从结构上分为砖混/框架框
2、架/剪力墙剪力墙/筒体及组合结构筒体及组合结构4、从材料上分为木结构、从材料上分为木结构/钢结构钢结构/砌块结构砌块结构/钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构/钢混结构钢混结构（二）房屋建筑构成部分：（二）房屋建筑构成部分：由地基与基础由地基与基础/墙或柱墙或柱/梁板与地面梁板与地面/楼梯楼梯/门窗门窗/屋顶屋顶等组成等组成（三）房屋承重的基本原理：（三）房屋承重的基本原理：地基地基-基础基础-墙或柱墙或柱-梁梁-板（框架结构）板（框架结构）春茧厂房第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收二、房屋接管验收的工作依据 （一）依据物业服务合同根据物业服务合同针对项目规划红线以内共用部位，共用设施设备进行接管
3、验收，特约项目除外。（二）依据国家、部颁、行业、地方有关工程质量验收规范需注意房屋建筑工程质量保修房屋建筑工程质量保修办法办法建设部（20002000）第8080号 温馨提示温馨提示 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二二、屋屋面面防防水水工工程程、有有防防水水要要求求的的卫卫生生间间、房房间间和和外外墙墙面的防渗漏，面的防渗漏，为为5 5年；年；三、供三、供热热与供冷系与供冷系统统，为为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；四、四、电电气管气管线线、给给排水管排水管线线、设备设备安装安装为为2 2年；年；五、
4、装修工程五、装修工程为为2 2年；年；其他其他项项目的保修期限由建目的保修期限由建设单设单位和施工位和施工单单位位约约定。定。第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收三、房屋接管验收的范围 （一一）全全套套图图纸纸及及资资料料（总总平平图图/建建施施图图/结结施施图图/主主体体隐隐蔽蔽工工程程验验收收记记录录/土土建建工工程程事事故故处处理理记记录录/图图纸纸会会审审及及设设计计变变更更/建建筑筑物物及及设设备备安安装装定定位位观观测测记记录录/产产品品及构件出厂及构件出厂证证明及明及试验报试验报告）告）（二）建（二）建设设用地用地规规划划许许可可证证（三）建（三）建设设工程工程规规划划许许可可
5、证证（四四）规规划划图图纸纸（六六图图二二书书千千比比例例图图/规规划划总总图图/道道规规图图/竖竖规规图图/市市政政管管网网图图/绿绿地地规规划划图图/详详细细规规划划说说明明书书/环环境境预评预评价价书书）（五）与（五）与规规划部划部门门往来文件（往来文件（许许可可证证、批复文件）、批复文件）第一节第一节 房屋接管验收房屋接管验收四、房屋接管四、房屋接管验验收范收范围围内的内容：内的内容：墙体及屋面防水/保温/隔热工程；楼面/棚面/地面工程；楼梯/门窗/管井/走廊/大厅工程；外立面及内立面和顶棚的装修工程；卫生间及地下空间和有防水要求的工程；公共区域构筑物、建筑小品、规划红线内的市政设施等
6、。五、房屋接管验收的流程 成立接管验收小组成立接管验收小组制定方案，专业分项分工制定方案，专业分项分工接管前的人员培训、检验工具准备接管前的人员培训、检验工具准备对房屋接管验收范围、内容的查验对房屋接管验收范围、内容的查验问题的记录问题的记录汇总问题交甲方汇总问题交甲方问题整问题整改改办理接管验收手续，接收档案资料办理接管验收手续，接收档案资料不合格不合格遗留问题甩项遗留问题甩项合格合格六、验收表一六、验收表一土建工程接管验收记录土建工程接管验收记录 六、验收表二六、验收表二土建工程资料交接清单土建工程资料交接清单 六、验收表三六、验收表三接管验收资料遗留问题登记表接管验收资料遗留问题登记表
7、接管验收工程项目遗留问题登记表接管验收工程项目遗留问题登记表 注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知注：对长期解决不了，影响物业后期服务的，必须书面通知开发商（建设方）开发商（建设方）六、验收表四六、验收表四七、工程遗留问题整改流程七、工程遗留问题整改流程整改问题的汇总整改问题的汇总提交甲方提交甲方问题整改实施问题整改实施接管验收的检查接管验收的检查合格合格不合格不合格接管接管移交移交对遗留问题整改的时间对遗留问题整改的时间要求：要求：一般情况为一个月之内，一般情况为一个月之内，属于分项问题并且在不属于分项问题并且在不影响整体接管验收情况影响整体接管验收情况下须三个月之内，独立下
8、须三个月之内，独立分项问题并且在不影响分项问题并且在不影响接管验收情况下须六个接管验收情况下须六个月之内完成。月之内完成。八、房屋接管验收资料的管理八、房屋接管验收资料的管理（一）进行档案接收、分类、编制目录的管理（一）进行档案接收、分类、编制目录的管理（二）制定档案管理规章制度（二）制定档案管理规章制度（三）房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集（三）房屋日常管理中工作计划、记录、资料的收集（四）档案修改、整理和借用工作（四）档案修改、整理和借用工作（五）档案管理的作用：（五）档案管理的作用：1 1、反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性；、反映房屋建筑及公共设施客观状态的原始性；2 2、
9、反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性；、反映房屋建筑结构、设备设施、功能状况的真实性；3 3、为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性；、为房屋使用、维修提供可靠、准确的保障性；4 4、记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性；、记录房屋使用中运行维护的连续性、系统性；5 5、保持房屋建筑体系的完整性。、保持房屋建筑体系的完整性。温馨提示温馨提示 竣工验收与接管验收的区别1 1、验收目的不同(设计/安全与使用功能)2 2、验收条件不同(施工完毕/竣工验收合格后)3 3、移交对象不同(发展商/物管企业)4 4、移交性质不同（政府行为/企业行为）5 5、移交阶段不同（可用/正式使用）温馨提示温
10、馨提示物业接管应移交的资料有物业接管应移交的资料有1 1、产权资料：（项目批文、用地批文、建筑执照、拆迁资料）2 2、技术资料：（竣工图纸、地勘报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、钢材水泥主要材料的质保资料、新材料及构配件的合格证书、水电暖卫设备的检验合格书及说明书保修单等、混凝土试压报告、供水供暖试压报告）温馨提示温馨提示接管验收应注意的事项1 1、接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题2 2、现实的接管验收少有整个物业同时移交3 3、接管验收一定要写明接管的日期，这
11、是划清责任的界线。第二节第二节 房屋的装修管理房屋的装修管理一、装修管理的概述 物业装修管理是通过对物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主、使用人的装修行为，协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益一次装修物业面对施工单位，是协助甲方进行检查、验收，监督整改、保修。二次装修物业服务管理面对业主、施工单位，是过程管理控制、保障共用利益 二、装修管理的流程 申请审批办证施工监管验收退费住住户户提提交交二二次次装装修修申申请请、相相关关资资质质证证书书、装装修修图图纸纸、方方案案、消防回执等到物业服务公司客服部消防回执等到物业服务
12、公司客服部合格合格物物业业服服务务企企业业批批复复住住户户开开业业，办办理理迁迁入手续入手续客客服服部部牵牵头头相相关关专专业业、工工程程师师汇汇总总审审图图意意见见（7 7个工作日）个工作日）【物物业业工工程程部部】审审图图5 5个工作日内回复个工作日内回复住住户户施施工工单单位位向向物物业业服服务务企企业业提提交交保保险险资资料料、消消防防审审核核意意见见书书，缴缴纳纳装装修修相相关关费费用用;签签署署装装修修管管理理协协议议、消消防防安安全全协协议议等等 ，物物业业服服务务企企业业签签署署施施工工通通知知书书等等相相关关批批准准文文件件。施施工单位到物业保安部办理施工证等。工单位到物业保
13、安部办理施工证等。住户开始装修住户开始装修住户自行向政府有关部门办理竣工验收住户自行向政府有关部门办理竣工验收住住户户提提交交消消防防、卫卫生生等等政政府府验验收收批批文文到到物物业业服务企业服务企业住住户户提提交交竣竣工工验验收收申申请请至至物物业业服服务务企企业业，由由物物业业服服务务企企业业组组织织相相关关部部门门对对租租区区装装修修进进行行竣竣工工验收验收结结算算住住户户装装修修押押金金（消消防防验验收收合合格格后后三三个月）个月）否否是是修修改改否否是是整改整改合格合格n n装修管理流程图物物业业工工程程、保保安安部部进进行行装装修修检检查查、监监管，并对隐蔽工程封闭前进行验收管，并
14、对隐蔽工程封闭前进行验收（一）房屋装修申请的受理 根据物业管理条例规定，业主或使用人在房屋室内装饰装修工程开工前，应向物管企业申报装修申请。案例:钢钎插车温馨提示温馨提示装修申请应提交的材料：1 1、产权证。2 2、申请人身份证。3 3、装饰装修方案。4 4、变动结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。5 5、需提交有关部门的批准文件、设计方案或施工方案。6 6、装饰装修企业需提供相关的资质证书复印件。7 7、非业主使用人装修，需提供业主同意的书面证明。（二）房屋装修的审批1 1、装修申请的审核（1 1）检查设计是否对房屋结构、外墙立面、共用设施设备造成改动、破坏。
15、（2 2）检查设计是否有严重的消防隐患。（3 3）是否有其他违章情况。（4 4）消防安全协议书。温馨提示温馨提示审批及相关要求 所有政府、行业要求的资质证书齐全，消防、环保、卫生等相关政府部门的批准，收取相关服务费和保证金图纸和设计要求 设计单位资质要求图纸设计符合国家规范和行业要求入场及施工时间限制 按照物业管理相关要求装修施工及装修验收按照国家规范和物业管理规定要求 装修期间停电及送电送、停电提出书面申请，电工到场送、停电1 12 2、装修申请的批准 在确认装修设计不会对楼宇安全、共用设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准。3 3、告知注意事项 物管企业应当将房屋室内装饰装修工程的
16、禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业。4 4、签订装修管理服务协议 装修人、或者装修人和装饰装修企业，应当与物管单位签订房屋室内装饰装修管理服务协议。温馨提示温馨提示房屋装饰装修管理服务协议的内容：1 1、装修工程的实施内容。2 2、装修工程的实施期限。3 3、允许施工的时间。4 4、废弃物的清运与处置。5 5、房屋外立面设施及防盗窗的安装要求。6 6、禁止行为和注意事项。7 7、管理服务费用。8 8、违约责任。9 9、其他需要约定的事项。三、房屋装修施工过程的监督管理 物管企业根据服务协议实施管理，进行定时或不定时现场检查。发现有违反有关规定的，应立即制止，并纠正，将检查记录存
17、档；已造成事实后果或拒不改正的，追究违约责任；应及时报有关部门，并协助现场检查核实，依法处理。例如:几个部门的监管/装修乱收费四、房屋装修验收 装修验收依据物业管理服务合同规定的要求国家、部颁、行业有关工程质量验收规范、商品住宅装修一次到位实施细则、室内空气质量标准、家庭装饰工程质量规范、装修材料有害物质限量国家标准注意：涉及到水、暖、电、消防、环保、设备安装等一切建筑工程各专业的国家、行业法律法规。相关知识一、房屋二次装修的含义 物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动称为二次装修。相关知识二、房屋二次装修的特点1 1、要符
18、合建筑设计时的工程技术规范和技术指标。2 2、施工时要尽量减少对相邻客户正常工作及生活的影响。3 3、对施工人员的技术及素质要求较高。4 4、要严格执行施工过程中的防火要求。相关知识三、房屋装修的技术要求1 1、不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。2 2、在隔断墙上粘贴磁砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆粘贴时，必须将原抹灰层铲除。相关知识3 3、在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水2424小时检验合格的签认手续。4 4、阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰
19、材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料，由专业施工队伍施工，油饰颜色应与楼房整体颜色相协调，以确保楼房立面效果及安装质量。相关知识5 5、未经房屋安全鉴定机构鉴定的房屋装饰，其承重墙（1818厘米以上厚砖墙、1212厘米以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙壁、外围护墙壁、抗震墙等墙体上不得随意掏墙壁、打洞、剔糟，不得擅自拆改。楼（地）面装饰材料的重量不得超过规定值。否则，必须经房屋安全鉴定机构鉴定。相关知识6 6、卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水口位置。7 7、室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于1010厘米；电线与煤气管交叉净距不小于3
20、3厘米。相关知识8 8、房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。9 9、房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。相关知识四、房屋室内装饰装修管理相关规定 住宅室内装饰装修管理办法20022002年5 5月1 1日施行。规定：住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。温馨提示温馨提示住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：1 1、未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。2 2、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。3 3、扩大承重墙上原有尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。4 4、损坏房屋原有节能设施，降低节
21、能效果。5 5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。温馨提示温馨提示 装修人在装修活动时，未经批准，不得有下列行为：1 1、搭建建筑物、构筑物。（同下）2 2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。（应经规划行政主管批准）3 3、拆改供暖管道和设施。（供暖单位批准）4 4、拆改燃气管道和设施。（供气单位批准）温馨提示温馨提示装修企业应注意的事项：1 1、按照工程建设强制标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保工程质量。2 2、不得擅自动用明火和进行焊接作业。3 3、不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。4 4、严格执行装修施工时间，降低噪音，减少污染。5 5、用合格的装修材料和设备。6
22、6、工程竣工后，交由装修人会同物管单位验收。温馨提示温馨提示温馨提示温馨提示 物业装修装饰中各方主体的责任A A、装修人和装修企业的责任 造成相邻管道堵塞/停水停电/物品毁坏由装修人负责，属装修企业责任的，装修人向企业追偿；侵占空间的/未申报装修的/不具有资质的/材料污染超标的/由主管部门勒令改正；未经允许在非承重墙上开门窗的，由规划部门按城市规划法处罚。温馨提示温馨提示B B、物管企业和相关管理部门的责任 物管单位发现违规装修不及时报告的，由房地产行政主管部门给予警告，并处装修管理费2-32-3倍的罚款；行政主管部门接到报告未及时处理，玩忽职守的，应给予行政处分。谢谢谢谢!演讲完毕，谢谢观看！