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1、七、结论与展望摘 要当前由于房地产市场的快速发展和转型，精装商品房的开发越来越受地产开发商的青睐，同时精装修商品住宅的发展促进了房地产商品的升级，是房地产市场发展的重要标志。然而在现如今的精装修商品住宅的发展过程中，精装修工程的项目质量管理仍然存在材料、人员、施工管理等方面的问题，只有这些问题得以解决。精装修住宅的项目质量才能进一步提高，精装修市场才能得到全面的开发。本文以昆明万科城市之光小区精装修项目为具体实例，通过案例分析法、文献综述法，根据在昆明万科城市之光精装修住宅项目进行过程中，项目质量管理存在的材料装修、质量、施工管理、装修人员问题，进行详细的原因分析，并根据这些问题制定相对应的解
2、决措施，从而解决该小区精装修项目质量管理的问题，以达到精装修项目质量的优化。关键词：精装修住宅项目质量管理问题措施 AbstractAt present, due to the rapid development and transformation of the real estate market, the development of refined commercial housing is increasingly favored by real estate developers. At the same time, the development of refined decor
3、ation commercial housing promotes the upgrading of real estate commodities, which is an important symbol of the development of the real estate market. However, in the current refined decoration commercial housing development process, the project quality management of refined decoration engineering s
4、till exists problems in materials, personnel, construction management and other aspects, only these problems can be solved. Refined decoration residential project quality can be further improved, refined decoration market can be comprehensive development.This paper takes kunming vanke city lights ar
5、ea fine decoration projects for example, through the case analysis, literature review method, according to vanke city lights fine decoration housing project in kunming, decorate project quality management of material, quality, construction management, decorate personnel issues, detailed cause analys
6、is, and formulate the corresponding solving measures according to these problems, thus solve the problem of the fine decoration project quality management, in order to achieve optimization of fine decoration project quality.Keywords: Refinement of residential buildingsProject quality management Prob
7、lemMeasure一、绪论 （一）选题背景随着房地产业的迅速发展，精装修行业的发展也尤为突出，国家也相继出台了许多相关政策支持并促进了精装修行业的发展；在国外精装修市场已经相对比较成熟，在我国精装修正处于起步发展阶段，精装修在未来房地产市场中必定是主流，随着人们收入的增长和生活品质的提高，人们对房屋的安全、环境、性能有了更高的要求，而精装修商品房的出现正满足了人们的需要，也逐渐受到了人们的热衷和追捧，所以精装修的发展是时代以及社会发展的需要。与此同时，随着精装修住宅工程在房屋住宅建筑发展过程中越来越普遍，项目的质量管理也显得极其重要，所以在具体工程项目工程建设中，必须要对精装修项目进行系统的
8、管理。对于精装修工程项目质量管理出现的问题必须研究解决，精装修质量才会进一步提高，市场才会更加广阔。昆明万科城市之光小区住宅精装修项目建设过程中，甲方万科地产通过聘请康盛筑远工程管理有限公司进行精装修项目的细检工作，通过房地产交付标准，检查房屋问题并督促整改；装修完成前，对装修过程中，工程存在的质量问题，实行监督整改；组织工地开放，检查精装房，对需整改的房屋进行巡查、记录反馈，并进行后续问题跟进，联系业主办理交房手续，督促各阶段工程遗留问题。万科城市之光小区精装修项目，通过对项目质量的严格管理，节省了成本、工期得到合理控制、进度、资金、安全得到有效管理，项目取得了成功。因此,在未来的发展过程中
9、，如何解决精装修项目质量管理存在的问题，是保证精装修工程项目持续发展的重要前提，也是研究未来精装修市场发展的重要课题，这对房地产市场的转型和产品升级意义重大。（二） 研究意义1.理论意义该论文通过万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理分析为例，通过在该项目实习实践过程中精装修出现的相关质量问题，结合实际，具体分析，通过查阅相关文献资料结合国内外的著名理论研究，结合该项目的施工单位、监理单位所采取的解决措施，运用文献综述法和案例研究法对该项目存在的质量问题提出一些合理性的解决措施，以对现今精装修项目质量管理提供一定的理论研究基础。2.现实意义万科城市之光小区住宅精装修项目通过聘请第三方康盛筑
10、远工程管理有限公司进行细检交付工作，在精装修过程中，对空气、隐蔽工程、电路、水路、吊顶、防水、建材型号等出现的问题进行检查和改善。并对其中出现的质量问题要求相关单位进行整改和解决，为了满足业主的不同需求，开发商把家具设计、主题结构、主材使用等归入项目装修中，这样既满足了业主装修的个性化需求又能够让装修业主省时、省心、省力，材料质量也得到了保障。这对现在的装修单位、监理单位、施工单位的专业度，以及解决问题的水平有一定的提高，同时也对未来精装修以及房地产项目质量管理有一定的参考作用。（三） 文献综述虽然我国精装修住宅发展较晚，但是精装修发展到现在，也积累了一定的经验，同时也出现了一些新的技术和标准
11、；国内外学者对有关精装修项目的进度、成本、安全、现场等方面进行了全面的研究和总结，并取得了较好的研究成果，为精装修的发展提供了良好的建议和对策。1.国内文献闻联华（2018）， 作者在简析房地产住宅项目精装修管理及相关问题一文中中对精装修住宅特点进行了说明，并提出了关于精装修管理的思路；为解决精装修住宅工程管理的问题，分别对精装修的材料采购、精装修的施工技术以及方法进行质量控制的措施。魏焕东（2019），在建筑精装修中吊顶裂缝原因及控制措施研究中，人们对精装修的品质要求不断提高，吊顶不断被应用于精装修设计中，而石膏板吊顶应用最多，但同时也出现了许多问题，比如吊顶产生裂缝。针对石膏板作为吊顶的主
12、材，针对它的特殊性，作者在本文中 ，结合精装修吊顶的施工经验，分析其裂缝产生的原因，并对其制定相应的解决措施，为此类问题的解决解决提供借鉴。麦文宪（2017），作者在批量精装修管理深入研究 中，通过对批量精装修管理深入研究 ，说明精装房作为房地产行业里的一个新型商品，市场的需求促使了精装修市场的兴起,由于精装修正处于起步阶段，批量精装修项目的在管理上存在许多问题.文献对批量精装修项目的特点进行了叙述,对此提出了具体的管理措施,以促进批量精装修项目的发展。洪志华（2017），在房地产住宅项目精装修管理一文中作者对项目精装修的优势以及重要性进行了阐述，同时提出了住宅精装修存在的问题，并对问题制定了
13、措施，对精装修管理进行分析。在精装修项目进行中，要注重每一个细节的管理，精装质量才能有更高的提高。王志鹏，原不业（2017），在精装修住宅维修问题的研究中，指出精装修发展的同时，维修也存在一定的问题，针对维修问题，制定提出了解决维修水平的方法，建立了维修评价模型，以提高精装修维修的管理。张前（2018），作者在研究房屋建筑工程中项目管理问题及对策中，对建筑工程项目中出现的管理问题进行总结分析，主要表现管理混乱，没有规范的管理标准，对此提出了相关的解决办法。以此提高项目管理的质量。赵凌（2017），在建筑工程项目管理的质量控制策略分析中，作者指出质量管理控制对于精装修项目来说至关重要，该文献就项
14、目管理的质量控制策略进行分析说明，只有项目的质量得以保证，才能得到人们的信任，工程质量水平才能得以提高。卢永鑫（2009），X建筑公司项目质量管理管理现状分析与对策研究作者以x项目为研究对象，把施工项目管理和施工项目质量管理理论两者结合起来，对X建筑公司的项目质量管理现状进行了分析总结,针对存在的问题，提出了对应的解决对策。以此来提高X建筑公司项目质量管理水平。王静（2003），建筑工程项目管理的成本、进度和质量监控案例分析作者分别对三个案例的进行分析，运用监控理论和项目管理体制对项目管理的成本、进度、质量进行良性监控。并对项目管理出现的成本、进度、质量问题通过体制层面分析原因，提出解决措施。
15、2. 国外文献Liu Rong（2012），作者针对我国现代工程的质量管理模式进行了分析，并指出了当前质量管理模式存在的问题；结合当前工程项目的发展现状，实现模式的创新，进一步解决工程项目质量管理的风险，实现稳定发展。Sangyoon Chin,Kyungrai Kim,Yea-Sang Kim（2003），作者在文献中，针对在工程项目进度安排与质量保证过程中出现的问题，提出了关于过程的质量管理信息框架，将这个框架与工程项目进度安排与质量保证过程相结合，针对出现的问题制定相应的解决措施，从而使工程项目进度和质量得到保证。（四）拟采取的研究方案、技术路线1.研究方案（1）案例研究法以万科城市之光
16、精装修项目为案例，对其项目进行过程中出现的问题进行研究分析，并对其现状和存在的问题提出改进措施和解决办法，进一步改进和提高项目的质量，同时提高相关单位的专业水平以及处理问题的能力。（2）文献研究法本文主要通过搜集、整理有关精装修的文献，进行研究形成对精装修项目质量管理的科学认识。查阅有关精装修以及细检的论文、期刊、著作等，为论文的理论研究提供强有力的基础、充足论据；结合万科城市之光小区住宅精装修项目实际加以分析和总结；从而全面、正确的掌握论文所要研究的问题。302.技术路线研究背景研究意义研究目的文献综述研究方法技术路线昆明万科城市之光小区精装修项目质量管理现状项目概况结论与展望装修材料问题原
17、因分析质量问题原因分析施工管理问题的解决措施装修人员问题的解决措施绪论理论基础昆明万科城市之光小区住宅精装工程项目宏观环境及市场分析昆明市房地产市场运行情况宏观环境分析项目质量管理存在的问题项目质量管理现状施工管理问题原因分析装修人员问题原因分析万科城市之光小区精装修工程项目质量管理存在的问题原因分析万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理存在的问题解决措施装修材料问题的解决措施、质量问题的解决措施图1.1技术路线图二、项目质量管理以及精装修的相关理论和概念（一) 项目管理相关理论1.项目管理项目管理是在项目进行过程中，项目管理者运用系统的方法、科学的管理知识，来解决项目存在的问题，从而实现
18、项目的管理目标；项目管理主要包含领导、组织、计划、协调、控制等方面的工作。2.项目质量管理项目质量管理关乎项目的成功与否，为了保证工程项目的质量，达到工程项目的质量要求，通过系统的方法、科学的管理机制以及合理的质量管理体系，解决项目中存在的质量问题而进行的管理活动。在工程项目建设过程中，建设周期长，投资大，且使用时间长，只有合乎质量标准，才能投入生产和交付使用，发挥效益。工程项目质量控制图如下:材料和设备质量控制质量档案实施方案，质量控制工艺控制工程过程监督隐蔽工程验收工程验收交付各分部工程验收运行质量监督施工工序质量控制质量目标制定设计质量控制 前期策划 设计和计划 实施验收 运行图2.1工
19、程项目质量控制图（二）精装房相关理论1.精装房概念精装房又称成品房，要求做到“精致、融合、个性、细致”,精装房注重每一个细节的设计，包括房间的整体框架结构、装修风格、装修材料的选择，甚至是每个零部件的设计，都很讲究；对于简单的装修来说，可能就是简单的粉刷墙面和张贴贴纸；而精装房在装修时，会对整体房屋做出规划设计，再经装修公司团队反复讨论最终确定设计方案；对每一个细节，比如壁纸、开关、墙壁是否顺直无污染、吊顶是否平整等等都要做到精益求精，所以精装房追求的是一种精致、享受。2.精装修项目质量管理在工程项目建设中，精装修工程项目质量管理指在精装修工程项目进行过程中，为了提高和保证精装修工程项目的质量
20、，运用有关精装修项目质量管理的方法和手段，对精装修项目的质量、材料、人员、进度、成本等方面进行系统管理的活动。精装修项目质量管理，需要工作人员和负责人对日常工作进行处理，采取具体的方法和手段进行巡查，对整个工程项目施工的过程中的进度进行跟踪记录，并对在此过程中出现的问题进行记录、反馈、并监督施工单位进行整改，从而有效保证整个工程项目的质量。精装修的快速发展，是房地产行业发展趋势转变的重要标志。与此同时，项目的质量管理在房地产项目中起到至关重要的作用；在精装修工程项目建设中，项目质量管理起到关键作用。3.精装修项目质量管理的特点（1)复杂性。精装修项目质量管理的受多种因素的影响，具有复杂性。比如
21、施工进度、场地环境和气候、装修人员素质、施工技术以及管理措施等，这些因素都会增加对精装修项目质量管理的复杂性。（2）可变性。精装修房屋由于地基的沉降，房屋受拉伸作用，墙壁会出现裂缝。楼层地板以及房屋主要构件也会出现裂缝，具有可变性，所以精装修项目质量管理要对可变因素多加重视。（3)安全性。精装修完成装修之后，交付业主投入使用，房屋质量要得到保证，保证业主的生命财产安全。精装修材料使用要符合标准，无污染和危害，所以精装修质量管理要保证房屋主体结构不受破坏，具有安全性。（4）经济性。精装修项目质量管理的要对精装修的材料采购、装修成本、装修进度等进行综合管理，使精装修成本既经济又极具价值；所以精装修
22、项目管理具有经济性。三、万科城市之光小区住宅精装修工程项目宏观环境及市场分析（一）宏观环境分析随着国家经济的发展，人们生活水平的提高；国家也相继出台许多政策支持房地产业的发展，精装修商品房作为房地产市场的一个新型产品，开发精装房也逐渐成为地产商的另一利润增长点，人们生活质量的提高更是促进了人们对精装房的需求。但是企业规模、地区限制不能形成行业的合力。在国家政策以及市场需求作用下，精装修市场必然成为房地产行业一个新的增长点。由于单个装修市场受到挤压，精装修住宅逐渐收到家居企业青睐；2018年，据奥维云网（AVC）数据显示:全年装修新开盘项目4653个，整体市场规模563.4万套，同比增长20.3
23、4%。说明精装修行业发展迅速，也是未来房地产市场的发展方向。图3.1 2016-2018精装修市场规模走势图昆明在2017年超过一半的开发商住宅精装修率低于40%，精装修高于70%的占比只有极少一部分，仍有很大提升空间；通过精装修房地产开发商都实现了增收，说明了，对于房地产开发商，进行精装修的利润是非常可观的，同时说明，精装修在未来房地产市场发展潜力巨大，万科城市之光小区住宅项目的开发，有利于万科精装修在昆明的发展，同时也会进一步促进昆明房地产市场的转型升级。同时也有利于进一步发现和解决现如今精装修工程项目质量管理存在的问题。（二）昆明市房地产市场运行情况昆明精装修住宅发展稍慢一些,但也基本上
24、做到了与一线城市同步，从最开始只有个别小户型公寓选择精装修,到现在很多豪宅产品也是精装修交房；到现在很多品牌开发商积极投入到精裝修的研究与开发:在最开始购房者不了解、不认可精装修产品,到现在大多数购房者已经开始接受精装修住宅。在昆明,无论是开发商还是购房者,精装修都日渐深入人心。现如今在昆明精装修住宅的标准是，房屋的功能空间的固定面，墙砖瓷砖铺贴完成，同时对墙面要粉刷完成,厨卫的基本设备必须安装完成，入住既可使用。在昆明市的地产商开发的精装修住宅产品中，橱柜、卫浴、地板大多普遍采用一些知名品牌,装修与一些知名的工程装饰公司合作,装修质量得到了保障，,对细节的设计更是有了更高的标准和要求。近几年
25、来客户对精装修住宅的要求也不断提高,项目整体的前期规划也纳入了装修设计,精装修市场发展的优势也逐步得到体现。此外,也有个别开发商首先推出了菜单式的装修方案,为购房者带来更多的个性化选择。目前昆明房地产市场上,针对的客户不同,精装修的标准也有高有低,因此可选择的范围还是比较大的。比如普通住宅类的万科广场等,豪宅类万科金域华府等。根据2018年1至6月份昆明房企销售榜排行显示，从房企销售面积、销售金额来看，中国恒大、碧桂园、云南俊发排名前三。根据中国指数研究院数据显示，2018年1月至6月，昆明房企销售排行榜前三为：万科地产、中国恒大、碧桂园，万科地产以销售金额209979.84万元、销售面积18
26、4796占据榜首。说明万科地产在市场上的占有率比较大。万科城市之光项小区住宅项目的开放，有利于万科的创收和发展，同时也会进一步提高和促进万科精装修的质量和管理水平。表3.1 2018年1-6月昆明房企销售排行表2018年1-6月房企销售排行榜排名企业名称销售面积（）销售金额（万元）1万科18479620979.842中国恒大119053142636.173碧桂园120527141994.444云南俊发105293125119.785中海地产7720983957.16红星地产6276272037.457云南城投5996764026.948保利置业4792457528.239蓝光发展5111263
27、199.1310融创中国4651956167.59资料来源：中国指数研究院四、昆明万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理现状（一）万科城市之光小区项目概况1.项目背景现如今，房地产市场正处于转型升级的时期，人们生活质量的提高，对房屋性能的要求也逐渐发生变化，传统的房地产发展模式和商品已经不能满足人们的需求，精装修住宅势必会引领人们住房的新潮需求，昆明市万科城市之光小区项目，是万科地产开发的一个城市综合体项目，项目主要是对城市之光小区住宅进行精装修，并最终向业主进行房屋交付，万科城市之光小区位于昆明市城市发展的轴心地带，靠近市中心；周边基础设施比较完善，拥有交通、商业、医疗、教育等设施，交通
28、便利，作为精装修领领域的领头羊，通过独创的精装修，改变传统的装修模式,万科城市之光小区的建设必将会实现精装修质的飞跃，必定要引领人们的生活理念向前发展，从而也会提高万科在精装修领域的地位，以及实现增收。2.项目概况万科城市之光位于盘龙区郭家凹村538号，邻近二环，是昆明市城市发展的轴心地带，靠近市中心；周边基础设施比较完善，拥有交通、商业、医疗、教育等资源；万科城市之光总占地面积约3.79万方（约57亩）建筑面积207423平方米，规划户数约1550户。规划车位1550个，户型设计空间功能得到最大程度体现，布局人性化，社区内景观以成长型景观为主，景观设计自然和谐；装修标准要求高，打造高质量的精
29、装商品房，对儿童游乐区、健康运动区（包含了篮球场、羽毛球场、跑道）等不同活动区域进行合理规划；致力把把万科城市之光小区打造成为互动型年轻态，充满活力的社区。（1）万科城市之光项目概况表表4.1 万科城市之光项目概况表万科城市之光项目概况表开盘信息2018-04-07容积率4.1产权年限70年产权交房时间2019-06-30绿化率40%装修标准精装预售证号预许 昆字2018027号占地面积37970物业用途住宅商铺区域地址盘龙区建筑面积207423物业类型板搭结合楼盘地址金瓦路中段规划户数1550户物业费用2.5元/月.平售楼地址金瓦路与白沙路交叉口规划车位1550物业公司万科物业资料来源：康盛
30、筑远工程管理有限公司图4.1万科城市之光地理位置图（2）主要技术指标表4.2主要技术指标表工程名称万科城市之光小区项目工程地点金瓦路中段开工时间2017年3月建筑面积（）207423工程总造价（万元）3547单方造价（万元）1820.47地上层数26地下层数2层高2.8建筑高度78.6工程类型一类结构类型框剪抗震设防烈度八度资料来源：康盛筑远工程管理有限公司（二）万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理现状万科城市之光小区项目从开工至今，已有两年多的时间，从开工到工地开放到交付，由于精装修的施工内容极为复杂，施工人员较多，施工面积大；在此过程过也出现过许多关于材料、人员、质量等质量管理问题。
31、万科根据装饰工程质量管理的要求，现如今也建立和制定了相应的质量管理机制和解决材料、人员、施工管理、质量等问题的解决措施。这些措施的实施在项目进行过程中逐渐取得了成效，现在项目施工得以顺利正常的进行。项目总经理技术负责人质检部安全部 项目经理 综合办人资部材料部lbu图4.2万科城市之光小区项目质量管理组织结构图（三）万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理存在的问题目前，房地产行业里，房屋精装修正处于发展阶段，房屋精装修过程中，项目质量问题一直很难得到解决和保证。本文以昆明万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理为例，结合实习过程中对项目进行过程中存在的质量管理问题进行例举说明。1.装修材
32、料问题针对万科城市之光小区项目在采购精装修材料时，装修公司在项目质量管理过程中，虽然对材料的采购要求比较严格，但是仍然出现了许多问题。在采购装修材料时出现了许多不合格的情况。在此过程中对2018年3月至2019年2月采购的装修材料抽样检查记录进行了汇总，汇总的部分装修材料质量检查情况如下表：表4.3部分装修材料质量抽样检查情况汇总表序号采购时间抽样检查时间材料名称抽样数量单位不合格数不合格率12018-3-122018-3-20开关40个20.0522018-3-122018-3-20灯具30个00.0332018-4-102018-4-15瓷砖20块10.0542018-5-102018-5
33、-12木质地板50.10.0252018-6-102018-6-12五金配件50个10.0262018-8-202018-8-22室内门6扇0072018-8-202018-8-22大理石板40082018-9-12018-9-2内墙涂料5桶10.2资料来源：康盛筑远工程管理有限公司根据以上装修材料质量抽样检查表可以看出，本次采购的装修材料；开关、灯具、木质地板、五金配件、大理石板、内墙涂料都出现了质量问题，质量问题表现汇总如下：表4.4装修材料质量问题汇总表序号材料名称质量问题1开关开关按钮损坏，无法按动2灯具灯具与采购的样式不一样3瓷砖瓷砖出现裂痕，表面粗糙、不光滑4木质地板纹路和色差差别
34、太大5五金配件花洒标准不符合6内墙涂料出现分层、沉底、有胶结 资料来源：康盛筑远工程管理有限公司2.装修质量问题万科城市之光小区住宅精装修在装修过程中，经过康盛筑远工程管理有限公司细检人员室内和室外的检查，装修质量问题也存在许多；具体质量问题表现汇总如下表：表4.5内外墙质量问题汇总表序号问题类别问题描述1渗漏给排水管道漏水、墙体以及楼板渗漏、烟道渗漏2空鼓卫生间墙砖空鼓、地砖空鼓3脱落墙体瓷砖脱落、腻子粉脱层、脱落；木饰面漆脱落、起皮4开裂墙体开裂，石膏板开裂5观感瓷砖色差不一、墙体不顺直3.施工管理问题万科城市之光小区住宅精装修工程项目在进行的过程中，精装修施工管理也存在问题，主要集中表现
35、在施工进度不合理，进度不统一；现场质量管理状况混乱。具体表现如下：（1）施工进度管理不合理万科之光小区项目工期是2017年3月开工，2019年6月实现全部交房，精装修过程中，涉及的装修项目内容非常多，时间紧任务重；在施工过程中，瓷砖铺贴、木地板安装、内外墙粉刷、五金件安装、灯具门窗安装进度跟不上，施工方仓促施工，致使精装修质量存在问题。（2）施工现场管理混乱本项目的精装修质量管理问题受到不同因素的影响，其中施工现场管理管理混乱就是一个重要影响因素。本项目的精装修施工人员包含了暖工、电工、木工、架子工、瓦工、腻子工、焊工等等；由于施工的人员非常多，项目部的管理人员不足，难以管理这么多人员，所以会
36、出现许多安全、质量问题；比如：违规操作、违章操作、不服从安排管理等等、进而影响项目的质量管理。4.装修人员问题在万科城市之光小区住宅精装修工程项目进行过程中，精装修人员的问题对整个装修项目的质量影响非常大；主要体现在以下两点：（1）装修人员的素质低下虽然装修公司是非常专业的人员，但在装修过程中，施工过程中施工人员实际上是由各分包招进来的农民工，在施工过程中，不听从安排。有时候对已装修完成的成品进行破坏，使得装修成本加大、进行二次装修；其次，在项目现场随意摆放垃圾，加大了清理的难度；而且在施工过程中，没有进行过程中，没有进行过安全教育培训，安全意识淡薄，时间观念意识不强、从而加大了装修项目质量问
37、题。（2）装修人员不按施工规范以及要求施工在该项目进行中，装修人员没有按照装修规范以及图纸设计要求进行施工，要求是把防水做成柔性防水，但在实际施工过程中做成了刚性防水，以至于出现了渗水的情况；还有结构运用木龙骨代替钢龙骨，致使结构断裂。无序施工，没有完成上一道工序就进行下一道工序，对成品的保护没有做好。五、万科城市之光小区住宅精装修工程目质量管理存在的问题原因分析万科城市之光小区精装修项目在装修过程中，施工内容繁多、工序复杂、施工时长、强度大、时间长，因此这些因素都对装修质量造成了一定程度的影响。就万科城市之光小区项目质量管理存在的以上几点问题进行归纳，并对装修材料、装修质量、施工管理、装修人
38、员几点存在的问题进行原因分析：（一）装修材料问题原因分析由于房地产精装修正处于快速发展阶段，城市之光项目在精装修工程中所需的装修材料多而复杂，包括地板、瓷砖、开关、五金件、油漆、家具、灯具、墙纸等等。根据抽样检查统计，万科采购的装修材料质量没有太大的问题，主要是在材料的材料采购的质量管理过程中出现问题，具体分析如下：（1） 材料员没有对材料进行例行检查。由于本项目的装修公司进行过许多年的装修，并且拥有了许多关于装修的经验，对装修材料的供应商也是合作过许多年。材料供应商只是把材料带来协商确定之后直接把材料送入库，材料员也就没有进行检查，致使有些材料与样品不符。（2） 材料在运输、材摆放现场管理以
39、及使用过程中不符合规范。材料在采购之后，运输人员没有进行合理的摆放，导致在运输过程中出现碰撞、摩擦，致使材料破损、损坏。还有一个重要原因，装修人员在材料的使用过程中，没有小心操作和使用致使材料损坏；比如：开关按钮损坏、瓷砖破碎等等。（3） 材料员对材料采购研究不深入，以及材料供应商没有按要求供货。万科城市之光小区住宅属于精装修，由于材料采购量大，材料员采购任务重、时间少；对材料的研究不到位，难免会买到次品。精装修材料必须精细、精致，由于项目经理没有交代清楚样式，制定出的装修材料不符合规格，所以也导致供应商没有按要求供货。（二）质量问题原因分析万科城市之光小区精装修的质量关乎房屋性能的好坏，所以
40、对此项目装修过程中出现的质量问题进行了总结归纳，并对其原因进行详细的分析，原因分析如下表：表5.1室内外质量问题分析表序号问题问题细分原因分析1渗漏给排水管道漏水(1) 给排水管道漏水主要是由于管道边封堵质量不到位；(2) 材料的准备以及质量验收未按要求进行；(3) 未按要求对管道边进行细部节点处理卫生间墙体渗漏（1） 墙面未做防水层，有的在做装饰工程时防水层受到破坏墙体清理不干净，水泥砂浆不饱满，有缝隙（2） 卫生间墙体在装修过程中受到震动，出现裂缝导致渗漏烟道渗漏由于烟道两边紧贴墙体，导致空隙太小无法进行周边封堵楼板渗漏监理人员检查不到位，卫生洁具安装时型号改变，导致预留位置不准确，管道安
41、装时进行剔凿，破坏了楼板的混泥土2空鼓卫生间墙砖空鼓（1） 水泥与砂浆比例不均匀，沙子含土量过多，导致粘接效果不好（2） 瓷砖没有预留适当缝隙导致瓷砖受挤压开裂（3） 由于墙体拉伸产生不均匀沉降导致空鼓3脱落腻子粉脱层、脱落；木饰面漆脱落、起皮（1） 内墙腻子粉抛光时间掌握不好，表面已经干燥后再进行抛光处理就会脱底、（2） 面漆不配套，造成层间附着力欠佳（3） 木材表面未经打磨就嵌刮腻子或上漆，使面漆的油分被其吸收而造成脱落，木材表面未经有效的封闭4开裂墙体开裂，石膏板开裂（1）施工工艺不规范，不按设计要求施工，板与板接口处不按要求留缝，大面积施工铺板未错缝。（2）没有做好半成品和成品保护措施
42、；吊顶安装完毕后，随意上人5感观瓷砖色差不一铺贴瓷砖时的时间跨度长，干固的时间不一，后贴的产品没有完全干透（三）施工管理问题原因分析施工管理对一个项目的完成非常重要，根据万科城市之光小区住宅精装修项目质量管理存在的施工管理问题，做以下两点原因分析：（1）工作准备不够充分。万科城市之光小区项目本就是一个庞大而复杂的项目，涉及内容非常广泛；因此装修公司没有做好充分的调查和考据就盲目开工，导致人员不足进度跟不上。对员工的培训不全面，工作意识、安全意识薄弱。工作比较难开展。（2）施工现场、施工工序混乱、未按要求进行施工。没有按标准进行施工，工序混乱、对问题的惩处不严格。甲方万科对管理的决策没有实施到位
43、，在协调施工过程中，各类资源没有得到有效利用。（四）装修人员问题原因分析（1）在装修过程中，施工过程中施工人员实际上是由各分包招进来的农民工，没有文化，素质普遍较低，在施工过程中，不听从安排。有，没有进行过安全教育以及工作规范培训，安全意识淡薄，时间观念意识不强、从而加大了装修项目质量以及成本问题。（2）质量管理人员责任落实不到位，作为专业的装修人员，没有按照相关的操作规程和标准去工作。未按照图纸要求操作，导致各种质量问题。上一步工作没有完成就进行下一道工序，致使打好的地面受到损害。对成品的保护不到位。六、万科城市之光小区住宅精装修工程项目质量管理存在的问题解决措施由于房地产建筑行业的发展，精
44、装修在房地产行业中越来越来受到追捧，精装修工程项目的质量管理水平也有了很大提升。对于现如今精装修工程项目中存在的质量问题，如何提高项目的质量管理水平，房地产公司正在积极寻找改进的措施，即使是万科地产这样的房地产领头羊也不另外。本文以昆明万科城市之光小区精装修项目质量管理为例，针对项目中存在的材料采购问题、质量问题、施工管理问题、装修人员问题，提出以下解决项目质量管理的解决措施。（一）针对装修材料问题的解决措施1.加强采购装修材料的质量控制装修材料的好坏决定着装修质量，加强材料质量管理控制，万科城市之光小区项目一律不予使用假冒伪劣产品，质量不合格的材料一律不用。2.加强材料的质量验收检查万科质检
45、员对需要购进和使用的材料进行抽样检查验收，对不合格的材料返回厂家，不在购进。3.完善材料管理制度万科组建工程部完善材料管理制度，对材料的使用要进行规范，对随意损坏装修材料的行为进行惩处。（二）装修质量问题的解决措施针对万科城市之光小区项目存在的装修质量问题，采取了下列措施解决相对应的问题，具体对应措施如下表：表6.1装修质量问题的解决措施表问题解决措施1给排水管道漏水（1） 做好管洞边基层处理，将管洞凿打成“漏斗”型，并剔除松动混凝土，用钢丝刷刷净后再用清水冲洗干净（2） 对管道边细部节点进行处理，穿楼板的立管设置止水环，对管根部位用防水油膏进行有效的防水处理，防止渗漏（3） 加强施工过程中的巡查及检查工作（4） 管道安装时增加伸缩节穿过楼面的塑料排水管要安装伸缩节2卫生间墙体渗漏(1)墙体做防水，且在做防水前墙体处理干净，防水涂抹不少于两遍(2)卫生间阴角做弧形处理，防水施工完成后做闭水实验(3)卫生间底部做上翻梁，与主体结构同时施工，且振捣密实，确保混凝土刚性防水合格3烟道渗漏（1） 采用先安装烟道后砌砖的施工工艺（2） 每一节烟道安装完后及时用细石混凝土把烟道周边预留洞封堵4楼板渗漏（1）防水层应做在楼地面的面层之下 ,且做到全封闭 ,选用无缝防水材料 ,四周与墙面接触 ,并向上翻起 ,高出地面(2)尽量不在地面积水 ,迅速排至地漏 ,将水排走5