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1、房地产宏观调控投融资及税收政策房地产宏观调控投融资及税收政策上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任 贺倩明贺倩明房地产宏观调控房地产宏观调控国务院层面政策土地近期政策银行近期政策财税近期政策深圳近期政策政策政策07/2707/2707/2707/27国务院常务会议国务院
2、常务会议国务院常务会议国务院常务会议主要内主要内容容（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征（一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，范土地出让收支管理，范土地出让收支管理，范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款国有土地使用权出让总价款国有土地使用权出让总价款国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实
3、行全额纳入地方预算，实行全额纳入地方预算，实行全额纳入地方预算，实行“收支两条线收支两条线收支两条线收支两条线”管理管理管理管理。调。调。调。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善业用地出让最低价
4、标准统一公布制度。（二）完善业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征以租代征以租代征以租代征”等违法违规用地行为。（三）健全法等违法违规用地行为。（三）健全法等违法违规用地行为。（三）健全法等违法违规用地行为。（三）健全法律机制。充分
5、发挥国家土地督察机构的作用，强化律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责
6、任。要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。国家近期房地产宏观政策解析政策政策建住房建住房20062006171171号六部委号六部委关于关于关于关于规范规范规范规范房地产市场外资准入和管理房地产市场外资准入和管理房地产市场外资准入和管理房地产市场外资准入和管理的意见的意见的意见的意见 06/07/1106/07/11主要主要内容内容 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当
7、遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业在的原则，申请设立外商投资企业在的原则，申请设立外商投资企业在的原则，申请设立外商投资企业 ；外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%35%资本金，注册资本到资本金，注册资本到位，土地使用证）；位，土地使用证）；境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开一面，一面，经批准从事经营房地产业的企业除外经批准从事经营房地产业的企业除外经批准从事经营房地产业的企业除外经批准从事经营房地产业的企业除外）；）；外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者
8、并购境外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管部门严格审批内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房境外投资者并购境内房地产企业，或收购中方股权的，以地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金。自有资金一次性支付全部转让金。外商投资设立房地产企业，投资总额超过外商投资设立房地产企业，投资总额超过10001000万美元（含万美元（含10001000万万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%50%。投资总额低于。投资总额低于10001000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行万美元的
9、，注册资本金仍按现行规定执行。强化对跨境资本流动的监测强化对跨境资本流动的监测 国家近期房地产宏观政策解析政策政策（国十五条）国办发（国十五条）国办发200620063737号国务院办公厅转发建设部等九部号国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/2406/05/24主要主要内容内容 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，把把调整住房供调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨应结构、控制住房价格过快上涨纳入目标责任制纳入目标责任制。建筑面积建筑面积9090平
10、方米以下住房占平方米以下住房占70%70%以上。以上。5 5年年/营业税营业税 。项目资本金比例项目资本金比例35%/35%/商业银行贷款商业银行贷款，对空置对空置3 3年以上的商品房，商年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物业银行不得接受其作为贷款的抵押物 。个人住房按揭贷款首付款比例不得低于个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%30%，对购买对购买自住住房自住住房且套且套型建筑面积型建筑面积9090平方米以下的仍执行首付款比例平方米以下的仍执行首付款比例20%20%的规定的规定。开发日期满开发日期满1 1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；年未动工开发的，从高征收土地闲置费；
11、满满2 2年未动工年未动工开发的，无偿收回土地使用权开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足但开发建设面积不足1/31/3或已投资额不足或已投资额不足1/41/4，且未经批准中止开发，且未经批准中止开发建设连续满建设连续满1 1年的，按闲置土地处置年的，按闲置土地处置。土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位办法，以招标方式确定开发建设单位。城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设城市人民政府要将土地出让
12、净收益的一定比例用于廉租住房建设。国家近期房地产宏观政策解析国家近期房地产宏观政策解析政策政策20062006年年5 5月月1717日开国务院常务会议新日开国务院常务会议新六六条条主要主要内容内容（一一）重重点点发发展展中中低低价价位位、中中小小套套型型普普通通商商品品住住房房、经经济济适适用用住住房房和和廉廉租租住住房房。（二二）进进一一步步发发挥挥税税收收、信信贷贷、土土地地政政策策的的调调节节作作用用。引引导导和和调调节节住住房房需需求求。科科学学确确定定房房地地产产开开发发土土地地供供应应规规模模，加加强强土土地地使使用用监监管管，制制止止囤囤积积土土地地行行为为。（三三）合合理理控控
13、制制城城市市房房屋屋拆拆迁迁规规模模和和进进度度，减减缓缓被被动动性性住住房房需需求求过过快快增增长长。（四四）进进一一步步整整顿顿和和规规范范房房地地产产市市场场秩秩序序。加加强强房房地地产产开开发发建建设设全全过过程程监监管管，制制止止擅擅自自变变更更项项目目、违违规规交交易易、囤囤积积房房源源和和哄哄抬抬房房价价行行为为。（五五）加加快快城城镇镇廉廉租租住住房房制制度度建建设设，规规范范发发展展经经济济适适用用住住房房，积积极极发发展展住住房房二二级级市市场场和和租租赁赁市市场场，有有步步骤骤地地解解决决低低收收入入家家庭庭的的住住房房困困难难。（六六）完完善善房房地地产产统统计计和和信
14、信息息披披露露制度。制度。国家近期房地产宏观政策解析政策政策关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知 （又称国老八条）国办发明电（又称国老八条）国办发明电2005820058号号 05/03/2605/03/26主要主要内容内容着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；稳定住房价格；严格控制被动性住房需求；稳定住房价格；严格控制被动性住房需求；政策政策国办发国办发200520052626号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知稳定住房价格工作意见的通知 （又称新八条
15、）又称新八条）05/05/0905/05/09主要主要内容内容对超过出让合同约定的动工开发日期满对超过出让合同约定的动工开发日期满1 1年未动工开发的，征年未动工开发的，征收土地闲置费；满收土地闲置费；满2 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。年未动工开发的，无偿收回土地使用权。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 ，实行实名制购房实行实名制购房。普通住房标准：住宅小区建筑容积率在普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.01.0以上、单套建筑面以上、单套建筑面积在积在120120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平平方米
16、以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格均交易价格1.21.2倍以下倍以下。2 2年年/营业税。营业税。国家近期土地政策解析政策政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和和协议出让国有土协议出让国有土地使用权规范地使用权规范将于将于20062006年年8 8月月1 1日起施行日起施行 主要主要内容内容 提出：提出：20022002年至年至20052005年，全国出让土地分别为：年，全国出让土地分别为：12.4212.42万、万、19.3619.36万、万、18.1518.15万、万、16.3216.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为万公顷，其中招拍挂
17、出让土地分别为1.811.81万、万、5.195.19万、万、5.245.24万、万、5.725.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为比例分别为14.57%14.57%、26.81%26.81%、28.86%28.86%和和35.06%35.06%。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。以下六类情形必须纳入以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应：供应商商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要
18、求的业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地工业用地 政策政策国办发国办发200620065050号号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知关问题的通知关问题的通知关问题的通知 06/07/1306/07/1306/07/1306/07/13主要主要内容内容广州局督察深圳广州局督察深圳广州局督察深圳广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策政策招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和和协议出让国有土协议出让国有土地使用权
19、规范地使用权规范将于将于20062006年年8 8月月1 1日起施行日起施行 主要主要内容内容 提出：提出：20022002年至年至20052005年，全国出让土地分别为：年，全国出让土地分别为：12.4212.42万、万、19.3619.36万、万、18.1518.15万、万、16.3216.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.811.81万、万、5.195.19万、万、5.245.24万、万、5.725.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为比例分别为14.57%14.57%、26.81%26.81%、28
20、.86%28.86%和和35.06%35.06%。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。以下六类情形必须纳入以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应：供应商商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地工业用地 政策政策国办发国办发200620065050号号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有国务院办公
21、厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知关问题的通知关问题的通知关问题的通知 06/07/1306/07/1306/07/1306/07/13主要主要内容内容广州局督察深圳广州局督察深圳广州局督察深圳广州局督察深圳国家近期土地政策解析政策政策建住房建住房20062006165165号号关于落实新建住房结构比例要求的关于落实新建住房结构比例要求的关于落实新建住房结构比例要求的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见若干意见若干意见若干意见 07/0607/0607/0607/06主要主要内容内容新开工的商品住房新开工的商品住房总面积总面积中，套型建筑面积中，套型建筑面积9090平方米以下平方米以下
22、住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%70%以以上。上。政策政策国土资源部令国土资源部令国土资源部令国土资源部令第第33333333号耕地占补平衡考核办法号耕地占补平衡考核办法 06/16 06/16主要主要内容内容有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征改。对整改不合格的，暂缓受理
23、该地区的农用地转用和征改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征地审批地审批地审批地审批 国家近期土地政策解析政策政策国国土土资资电电发发200620062222号号关关于于严严明明法法纪纪坚坚决决制制止止土土地地违违法法的的紧急通知紧急通知 06/06/14 06/06/14主要内主要内容容认真组织开展对认真组织开展对“以租代征以租代征”违法用地、闲置土地和别墅用违法用地、闲置土地和别墅用地的清理，重点是对地的清理，重点是对国务院关于深化改革严格土地管理的国务院关于深化改革严格土地管理的决定决定（国发（国发200420042828号）下发后发生的各类违法违规用号）下发后发生的各类违法
24、违规用地的清理地的清理 。政策政策国国土土资资发发200620065252号号关关于于坚坚持持依依法法依依规规管管理理节节约约集集约约用用地地支持社会主义新农村建设的通知支持社会主义新农村建设的通知 06/06/14 06/06/14主要内主要内容容推进推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集集体非农建设用地使用权流转试点，坚决制止用体非农建设用地使用权流转试点，坚决制止用“以租代征以租代征”等形式擅自将农用地转为建设用地等形式擅自将农用地转为建设用地；严格落实耕地占补平衡严格落实耕地占补平衡制度；土地出让金要向粮食主产区、基本农田保护区
25、和土地制度；土地出让金要向粮食主产区、基本农田保护区和土地整理重大项目工程倾斜整理重大项目工程倾斜。国家近期土地政策解析政策政策国土资电发国土资电发国土资电发国土资电发200620062006200617171717号号号号关于当前进一步从严土地管理的紧急关于当前进一步从严土地管理的紧急关于当前进一步从严土地管理的紧急关于当前进一步从严土地管理的紧急通知通知通知通知 06/02 06/02主要主要内容内容不得违反土地利用总体规划和年度计划用地不得违反土地利用总体规划和年度计划用地;从严审批各类非从严审批各类非农建设用地，农建设用地，“先补后占先补后占”；确保房地产调控的土地政策落确保房地产调控
26、的土地政策落到实处到实处 ；对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的地区，要限期整改，整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用地区，要限期整改，整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用地预审和报批申请地预审和报批申请 ；停止别墅类房地产开发项目土地供应停止别墅类房地产开发项目土地供应 。政策政策关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监执法监察察工作的通知工作的通知 国土资发国土资发200471200471号号主要主要内容内容商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规商业、旅游、娱乐
27、和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，在定采用招标拍卖挂牌方式，在20042004年年8 8月月3131日前将历史遗留问日前将历史遗留问题界定并处理完毕。题界定并处理完毕。8 8月月3131日后，不得再以历史遗留问题为由日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。采用协议方式出让经营性土地使用权。（又称（又称8.318.31大限）大限）政策政策国土资发国土资发20052005166166号号关于坚决制止关于坚决制止关于坚决制止关于坚决制止“以租代征以租代征以租代征以租代征”违法违规违法违规违法违规违法违规用地行为的紧急通知用地行为的紧急通知用地行为的
28、紧急通知用地行为的紧急通知 05/08/22 05/08/22 05/08/22 05/08/22主要主要内容内容以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试以转让、出租、作价入股等方式进行农民集体建设用地流转试点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地点的，必须是已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地 国家近期银行政策解析政策政策人民银行人民银行人民银行人民银行08/1808/1808/1808/18上调利率上调利率上调利率上调利率主要主要内容内容一一年年期期存存款款基基准准利利率率由由现现行行的的2.25%2.25%上上调调至至2.52%2.52%；一一年年期期贷贷款
29、款基基准准利利率率由由现现行行的的5.85%5.85%上上调调至至6.12%6.12%。其其他他各各档档次次存存贷贷款款基基准准利利率率作相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。作相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。进进一一步步推推进进商商业业性性个个人人住住房房贷贷款款利利率率市市场场化化，将将其其利利率率下下限限由由贷贷款款基基准准利利率率的的0.90.9倍倍扩扩大大到到0.850.85倍倍。其其他他商商业业性性贷贷款款利利率率下下限限继继续续保持保持0.90.9倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。倍。个人住房公积金贷款利率保持不变。上述政策自上述政策自20062006
30、年年8 8月月1919日起实施。日起实施。政策政策 2006200620062006年年年年8 8 8 8月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷月中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知管理的通知管理的通知管理的通知06/07/22 06/07/22 06/07/22 06/07/22（银监会（银监会（银监会（银监会54545454号）号）号）号）主要主要内容内容健全房地产贷款风险评估和预警指标体系；健全房地产贷款风险评估和预警指标体系；严禁以流动资金贷款名严禁以流
31、动资金贷款名义发放开发贷款义发放开发贷款；严禁向项目资本金比例达不到严禁向项目资本金比例达不到35%35%（不含经济适（不含经济适用房）、用房）、“四证四证”不齐的房地产开发企业发放贷款不齐的房地产开发企业发放贷款 ；信托投资公信托投资公司司（包括投资附加回购承诺）执行（包括投资附加回购承诺）执行212212号号文（四证齐全、二级资质、文（四证齐全、二级资质、35%35%资本金）；资本金）；土地收储费专门帐户土地收储费专门帐户管理。管理。国家近期银行政策解析政策政策06/07/2106/07/21央央行行宣宣布布从从8 8月月1515日日开开始始上上调调金金融融机机构构存存款款准准备备金金率率
32、0.50.5个百分点到个百分点到8.5%8.5%。06/06/1606/06/16中中国国人人民民银银行行宣宣布布决决定定从从20062006年年7 7月月5 5日日起起，上上调调存存款款类金融机构人民币存款准备金率类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分点 政策政策中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问中国人民银行有关负责人就调整住房信贷政策答记者问06/05/3106/05/3106/05/3106/05/31主要主要内容内容此次政策调整的主要内容是：一是从此次政策调整的
33、主要内容是：一是从20062006年年6 6月月1 1日起，商业银行日起，商业银行（含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包（不包括住房公积金贷款）括住房公积金贷款）首付款比例不得低于首付款比例不得低于30%30%；二是对购买套型建；二是对购买套型建筑面积筑面积9090平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行执行20%20%的规定。的规定。政策政策人民银行人民银行人民银行人民银行04/2804/2804/2804/28上调贷款利率上调贷款利率上调贷款利率上调贷款利率主要主
34、要内容内容一年期贷款利率上调一年期贷款利率上调0.270.27个百分点，由现行个百分点，由现行5.58%5.58%上调到上调到5.85%5.85%国家近期银行政策解析政策政策银银监监办办发发20052122005212号号关关于于加加强强信信托托投投资资公公司司部部分分业业务务风风险险提提示示的的通知通知 05/08/28 05/08/28主要主要内容内容信信托托投投资资公公司司新新开开办办房房地地产产业业务务应应符符合合国国家家宏宏观观调调控控政政策策，并并进进行行严严格格的的尽尽职职调调查查，对对未未取取得得国国有有土土地地使使用用证证、建建设设用用地地规规划划许许可可证证、建建设设工工程
35、程规规划划许许可可证证、建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证（“四四证证”）的的项项目目不不得得发发放放贷贷款款；申申请请贷贷款款的的房房地地产产开开发发企企业业资资质质不不低低于于国国家家建建设设行行政政主主管管部部门门核核发发的的二二级级房房地地产产开开发发资资质质，开开发发项项目目资资本本金比例不低于金比例不低于35%35%。政策政策20042004年商业银行房地产贷款风险管理指引年商业银行房地产贷款风险管理指引主要主要内容内容商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于金比例不低于3535 国家近期银行政策
36、解析政策政策中国人民银行关于进一步中国人民银行关于进一步加强加强房地产信贷业务管理的通知房地产信贷业务管理的通知 银发银发20031212003121号号主要主要内容内容 房房地地产产开开发发企企业业申申请请银银行行贷贷款款，其其自自有有资资金金（指指所所有有者者权权益益）应不低于开发项目总投资的应不低于开发项目总投资的3030；商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；严禁跨地区使用；对对土土地地储储备备机机构构发发放放的的贷贷款款为为抵抵押押贷贷款款，贷贷款款额额度度不不得得超超过过所所收购土地评估价值的收购
37、土地评估价值的7070，贷款期限最长不得超过，贷款期限最长不得超过2 2年；年；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行例仍执行2020的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。应适当提高首付款比例。国家近期银行政策解析政策政策银发银发(1999)73(1999)73号关于开展个人消费信贷的指导意见号关于开展个人消费信贷的指导意见 99/2
38、/23 99/2/23银发银发银发银发1998169199816919981691998169号号号号中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知房建设与消费的通知房建设与消费的通知房建设与消费的通知 98/04/0798/04/0798/04/0798/04/07政策政策中国人民银行的数据中国人民银行的数据主要内主要内容容0505年底，全国房地产贷款余额年底，全国房地产贷款余额3.073.07万亿元，占全部金融机构万亿元，占全部金融机构RMBRMB贷款的贷款的14.8
39、4%14.84%，其中个人住房按揭贷款，其中个人住房按揭贷款1.841.84万亿，占占全万亿，占占全部金融机构部金融机构RMBRMB贷款的贷款的8.9%8.9%国家近期财税政策解析政策政策国税发国税发国税发国税发2006108200610820061082006108号深地税发号深地税发号深地税发号深地税发 【2006200620062006】455455455455国家税务总局关于个人国家税务总局关于个人国家税务总局关于个人国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知住房转让所得征收个人所得税有关
40、问题的通知 2006/07/18 2006/07/18 2006/07/18 2006/07/18主要主要内容内容核核定定征征收收：深深地地税税发发 【20062006】4545转转发发普普通通住住房房按按住住房房转转让让收收入入1.5%1.5%核定；非普通住房按住房转让收入核定；非普通住房按住房转让收入3%3%核定核定 强调转让差额所得征税、保留免税规定（强调转让差额所得征税、保留免税规定（1 1年、年、5 5年、拆迁补偿、年、拆迁补偿、征用补偿）征用补偿）注意事项：注意事项：产权转让抬高原价？产权转让抬高原价？阴阳合同。阴阳合同。政策政策财税财税财税财税200675200675200675
41、200675号号号号关于调整房地产营业税有关政策的通知关于调整房地产营业税有关政策的通知关于调整房地产营业税有关政策的通知关于调整房地产营业税有关政策的通知 0 0 0 06/06/166/06/16国税发国税发国税发国税发200674200674200674200674号号号号关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 06/05/3006/05/30主要主要内容内容5 5年普通房免营业税，年普通房免营业税，5 5年非普差额，非年非普差额，非5 5年全额年全额国家近期财税政策
42、解析政策政策国税发国税发国税发国税发200620062006200631313131号关于房地产开发业务征收企业所得税问题号关于房地产开发业务征收企业所得税问题号关于房地产开发业务征收企业所得税问题号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知的通知的通知的通知 06/03/06 06/03/06 06/03/06 06/03/06政策政策财财财财税税税税200620062006200621212121号号号号关关于于土土地地增增值值税税若若干干问问题题的的通通知知工工作作06/03/0206/03/02政策政策国国税税发发20051562005156号号国国家家税税务务总总局局关关于于实实施施
43、房房地地产产税税收收一一体体化化管理若干具体问题的通知管理若干具体问题的通知 工作工作05/10/0705/10/07主要主要内容内容加强存量房交易的税收管理加强存量房交易的税收管理政策政策国国税税发发20052005173173号号关关于于进进一一步步明明确确房房屋屋附附属属设设备备和和配配套套设设施计征房产税有关问题的通知施计征房产税有关问题的通知05/10/2105/10/21主要主要内容内容排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，计征房产税。征房产税。国家近期财税政策解析政策政策国税发国税发国税发国税发200511120
44、0511120051112005111号号号号 国家税务总局财政部国土资源部关于加强国家税务总局财政部国土资源部关于加强国家税务总局财政部国土资源部关于加强国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知土地税收管理的通知土地税收管理的通知土地税收管理的通知 05/07/01 05/07/01 05/07/01 05/07/01主要主要内容内容进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契进一步强化土地税收（包括城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税税和耕地占用税 ）的管理的管理政策政策国税发国税发国税发国税发200589200589200589200589号号号号国家税务
45、总局国家税务总局国家税务总局国家税务总局 财政部财政部财政部财政部 建设部关于加强房地建设部关于加强房地建设部关于加强房地建设部关于加强房地产税收管理的通知产税收管理的通知产税收管理的通知产税收管理的通知 05/05/2705/05/27主要主要内容内容2 2年规定（已被年规定（已被7575号文取代）号文取代）政策政策国税发国税发国税发国税发200582200582200582200582号号号号国家税务总局关于进一步加强房地产税收管国家税务总局关于进一步加强房地产税收管国家税务总局关于进一步加强房地产税收管国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知理的通知理的通知理的通知 05/05/1
46、805/05/1805/05/1805/05/18主要主要内容内容先税后证，以契税为把手先税后证，以契税为把手深圳近期房地产调控政策政策政策深深深深府府府府【2006200620062006】106106106106号号号号深深深深圳圳圳圳市市市市人人人人民民民民政政政政府府府府关关关关于于于于进进进进一一一一步步步步加加加加强强强强土土土土地地地地管管管管理理理理推推推推进进进进节节节节约约约约集集集集约约约约用用用用地的意见地的意见地的意见地的意见 06/06/19 06/06/19 06/06/19 06/06/19主要主要内容内容实行最严格的土地管理制度，保证实行最严格的土地管理制度，
47、保证特区内外特区内外“一个标准管理、一个池子蓄水、一个标准管理、一个池子蓄水、一个龙头放水一个龙头放水”。土地主管部门对宝安龙岗两区城市化转为国有的土地、政。土地主管部门对宝安龙岗两区城市化转为国有的土地、政府原有储备土地及通过收回、收购方式取得的土地实行集中统一管理府原有储备土地及通过收回、收购方式取得的土地实行集中统一管理 。因城市建设需要须对已出让用地的规划指标进行调整时，涉及调整容积率需因城市建设需要须对已出让用地的规划指标进行调整时，涉及调整容积率需要补偿的，以经济方式予以补偿，一律不再补偿土地。要补偿的，以经济方式予以补偿，一律不再补偿土地。改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取
48、消除改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除关于印发关于印发深圳市城中深圳市城中村（旧村）改造暂行规定村（旧村）改造暂行规定的通知的通知（深府（深府20042004177177号）相关规定以外的号）相关规定以外的各类地价优惠政策。各类地价优惠政策。地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期限不开工的，地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期限不开工的，每年按土地出让金的每年按土地出让金的2020收取闲置费；闲置收取闲置费；闲置2 2年以上未按土地出让合同约定开年以上未按土地出让合同约定开发建设的，政府依法收回土地发建设的，政府依法收回土地 。非经营性用地因规划
49、调整为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途的，原则非经营性用地因规划调整为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途的，原则上由政府采取收回、收购或置换土地使用权的方式纳入土地储备。上由政府采取收回、收购或置换土地使用权的方式纳入土地储备。除除重重点点引引进进项项目目、重重大大投投资资项项目目、政政府府财财政政投投资资的的公公共共配配套套和和市市政政基基础础设设施施项项目目等等用用地地可可以以协协议议方方式式出出让让外外，其其它它用用地地在在3 3年年内内逐逐步步实实现现全全部部按按招招标标拍拍卖卖挂牌挂牌方式进行出让。方式进行出让。农农村村集集体体经经济济组组织织非非农农建建设设用用地地中中的的原原村
50、村民民居居住住用用地地禁禁止止转转让让，工工商商建建设设用用地需合作开发或转让土地使用权的，报市主管部门依法审批。地需合作开发或转让土地使用权的，报市主管部门依法审批。深圳近期房地产调控政策政策政策深深深深府府府府200698200698200698200698号号号号关关关关于于于于贯贯贯贯彻彻彻彻落落落落实实实实国国国国务务务务院院院院办办办办公公公公厅厅厅厅转转转转发发发发建建建建设设设设部部部部等等等等部部部部门门门门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知