《房地产土地制度的概念与特点bhyc.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产土地制度的概念与特点bhyc.pptx（64页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、土地土地制度概论制度概论第一节第一节 土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 第二节第二节 土地所有制土地所有制 第三节第三节 土地使用制土地使用制 第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成一、土地制度的概念及构成一、土地制度的概念及构成 (一一)土地制度的概念土地制度的概念土地制度土地制度,从概念上可以作出广义和狭义两种从概念上可以作出广义和狭义两种 界定。界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地使广义的土地制度泛指与土地所有、土地使 用、用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。狭义的
2、土地制度是指土地所有、使用与管理的狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。本章研究的土地经济制度及相应的土地法权制度。本章研究的重点是有关狭义土地制度的若干基本问题。重点是有关狭义土地制度的若干基本问题。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 (二二)土地制度的构成土地制度的构成 1 1 土地的经济制度。土地的经济制度是人们在一定土地的经济制度。土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和,是是社会经济基础的重要组成部分。土地制度还包括相应的社会经济基础的重要组成部分。土地制度
3、还包括相应的土地法权制度。土地法权制度。2 2土地法权制度土地法权制度：是人们在土地利用中形成的土地关是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现系的法权体现,是社会上层建筑的组成部分。是社会上层建筑的组成部分。在社会形态中在社会形态中,土地经济制度是土地法权制度形成土地经济制度是土地法权制度形成的基础的基础,土地经济制度决定土地法权制度土地经济制度决定土地法权制度;但土地法权但土地法权制度又反过来具有反映、确认、保护、规范和强化土地制度又反过来具有反映、确认、保护、规范和强化土地经济制度的功能。经济制度的功能。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点完整的土地经济制度包含完整的土地
4、经济制度包含 土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。土地所有制与土地使用制作为土地制度的必要组土地所有制与土地使用制作为土地制度的必要组成部分成部分,但对土地国家管理制度是否是土地制度的必但对土地国家管理制度是否是土地制度的必要组成部分却有不同的看法。要组成部分却有不同的看法。有一种观点认为有一种观点认为,土地制度是土地产权主体之间形土地制度是土地产权主体之间形成的土地关系的总和成的土地关系的总和,而国家不是土地的产权主体而国家不是土地的产权主体,国国家家(政府政府)参与土地的宏观管理参与土地的宏观管理,仅是作为政权机构发仅是作为政权机构发挥它的政
5、府行政职能。既然国家并非土地的产权主体挥它的政府行政职能。既然国家并非土地的产权主体,因而土地的国家管理也就不构成土地产权关系的组成因而土地的国家管理也就不构成土地产权关系的组成部分部分,亦即不能成为土地制度的必要组成部分。这种亦即不能成为土地制度的必要组成部分。这种观点是值得商榷的。观点是值得商榷的。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 土地作土地作为为财产财产,与其他财产相比具有明显的特点与其他财产相比具有明显的特点,因而土地产权关系与其他财产关系相比也具有自己的因而土地产权关系与其他财产关系相比也具有自己的特点。无论从历史上来看还是从世特点。无论从历史上来看还是从世 界各
6、国的现实来界各国的现实来看看,国家都是土地产权的主体国家都是土地产权的主体,有时甚至是有时甚至是唯一唯一的主体。的主体。从历史来看从历史来看,自国家出现以后自国家出现以后,当人类社会处于奴当人类社会处于奴隶制时代时隶制时代时,大多数国家都是实行奴隶主土地制度大多数国家都是实行奴隶主土地制度,亦即奴隶主国家所有制亦即奴隶主国家所有制,“普天之下莫非王土普天之下莫非王土 ”,国国家成为家成为唯一唯一的产权主体。即使到了封建社会和资本主的产权主体。即使到了封建社会和资本主义社会义社会,很多国家都废除了土地的奴隶主国家所有制很多国家都废除了土地的奴隶主国家所有制 ,但不少国家仍然保留相当数量的国家所有
7、土地制度。但不少国家仍然保留相当数量的国家所有土地制度。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 从世界现实来看从世界现实来看,目前在高度发达的资本主义国目前在高度发达的资本主义国家中家中,有不少国家保留相当数量的国有土地有不少国家保留相当数量的国有土地,如美国如美国联邦政府和州政府拥有土地占全部土地总量的联邦政府和州政府拥有土地占全部土地总量的 39%;39%;日本国有土地的数量占全国土地总量的日本国有土地的数量占全国土地总量的23.7%;23.7%;甚至甚至在英国直到现在在英国直到现在,全部土地在名义上仍归英王全部土地在名义上仍归英王(即国即国家家)所有。所有。在保持土地国有制
8、的国家中在保持土地国有制的国家中,土地的国家管理不土地的国家管理不是单纯的体现政府职能是单纯的体现政府职能,同时也是体现土地产权主体同时也是体现土地产权主体参与土地的产权关系。而且政府在参与土地产权关系参与土地的产权关系。而且政府在参与土地产权关系中中,不限于在宏观上对土地产权流转进行宏观调控与不限于在宏观上对土地产权流转进行宏观调控与管理管理,同时还直接参与土地收益的分配。同时还直接参与土地收益的分配。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 二、二、土地制度的特点土地制度的特点 土地制度作为一种财产制度与其他财产制度相比土地制度作为一种财产制度与其他财产制度相比具有明显的特点具
9、有明显的特点。(一一)地位的基础性地位的基础性 土地是一个国家最基本的资源和资产。在资本主土地是一个国家最基本的资源和资产。在资本主义大工业发展起来之前义大工业发展起来之前,当社会处于农业阶段的时候当社会处于农业阶段的时候 ,土地是最基本的生产要素土地是最基本的生产要素,因而成为最主要的财富因而成为最主要的财富形式。在资本主义社会之前形式。在资本主义社会之前,地的占有形式基本上决地的占有形式基本上决定了社会财富的占有和分配形式。因而土地制度成为定了社会财富的占有和分配形式。因而土地制度成为当时最具基础性的社会经济制度。当时最具基础性的社会经济制度。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念
10、与特点 18 18 世纪产业革命以后世纪产业革命以后,人类逐步进入现代大工业人类逐步进入现代大工业时代时代,国民财富大量增加国民财富大量增加,财产结构发生巨大变化财产结构发生巨大变化,土土地已经不再占据财产构成中的决定性地位。但是在现地已经不再占据财产构成中的决定性地位。但是在现代发达的资本主义国家中代发达的资本主义国家中,由于人口膨胀和城市化进由于人口膨胀和城市化进程加快程加快,使城市土地日渐稀缺与昂贵。因而使土地制使城市土地日渐稀缺与昂贵。因而使土地制度在决定国家财富的占有和分配中仍然居于相当重要度在决定国家财富的占有和分配中仍然居于相当重要的地位。如美国的土地价值占国民财富总价值的的地位
11、。如美国的土地价值占国民财富总价值的 23%23%左右左右;日本日本19731973年的土地价值达到年的土地价值达到206 206 万亿日元万亿日元,相当相当于上一年国民生产总值的于上一年国民生产总值的3.22 3.22 倍。倍。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 (二二)国度的差异性国度的差异性 在现代世界各主要的资本主义国家中在现代世界各主要的资本主义国家中,就一般财就一般财产来说各国的占有形式比较单一。而惟独土地占有形产来说各国的占有形式比较单一。而惟独土地占有形式各个国家之间仍然保留着明显的差异式各个国家之间仍然保留着明显的差异 性。因为土性。因为土地制度除了直接受一
12、个国家生产方式与生产力水平的地制度除了直接受一个国家生产方式与生产力水平的决定性影响之外决定性影响之外,同时还受到土地资源的状况、民族同时还受到土地资源的状况、民族经济文化发展的历史等多种因素的影响经济文化发展的历史等多种因素的影响,因而形成国因而形成国与国之间明显的差异性。与国之间明显的差异性。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 (三三)构成的复杂性构成的复杂性 相对于一般财产来说相对于一般财产来说,土地财产关系要复杂得多。土地财产关系要复杂得多。土地作为一种财产土地作为一种财产,其所有、占有、使用、收益、处其所有、占有、使用、收益、处分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和
13、产权体系。分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和产权体系。这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决定的。这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决定的。第一节第一节土地制度的概念与特点土地制度的概念与特点 一、土地所有制的含义及其产生与发展一、土地所有制的含义及其产生与发展 所谓土地所有制所谓土地所有制,是指人们在一定社会制度下拥是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心它是整个土地制度的核心,是土是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家形式。土地所
14、有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护法律保护 的排他性专有权利。这种权利可以细分的排他性专有权利。这种权利可以细分为为:占有权、使用权、收益权、处分权等权能。占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能这些权能在一般情况下是统一的在一般情况下是统一的,归属于一个主体归属于一个主体,但在特但在特 定定情况下也可以是分离的。如情况下也可以是分离的。如,在中国历史上曾存在过在中国历史上曾存在过的各类租锢制下所有权与使用权的分离的各类租锢制下所有权与使用权的分离,目前中国城目前中国城市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。等。第二节第二节土地土地所有
15、制所有制 土地所有制作为社会生产关系的组成部分土地所有制作为社会生产关系的组成部分,是是由由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此由生产力的状况决定的。因此,不同的土地所有制不同的土地所有制 ,最终也是由生产力的状况所决定的。当然最终也是由生产力的状况所决定的。当然,除此之外除此之外,一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发展特点的影响和历史发展特点的影响,因而因而,即使社会制度相同的即使社会制度相同的国家国家,其土地所有制的具体形式也不完全相同。其土地所
16、有制的具体形式也不完全相同。第二节第二节土地土地所有制所有制人类社会初期人类社会初期,地旷人稀地旷人稀,生产生产 力水平很低力水平很低,以采集和渔猎为生以采集和渔猎为生,没有固定的生产、生活用地没有固定的生产、生活用地,还谈还谈不上对土地的开发利用不上对土地的开发利用,因而也不存在土地所有制问因而也不存在土地所有制问题。到了游牧时代后期题。到了游牧时代后期,随着生产力的发展随着生产力的发展,逐渐形成逐渐形成了天然草地的循环轮牧制度了天然草地的循环轮牧制度,于是各个氏族部落之间于是各个氏族部落之间渐渐形成各自的土地利用势力范围渐渐形成各自的土地利用势力范围,从而出现了土地从而出现了土地所有制的萌
17、芽。以后随着人口增加所有制的萌芽。以后随着人口增加,原始农业的产生原始农业的产生与发展与发展,人类有了固定的生产生活用地人类有了固定的生产生活用地,才最终出现了才最终出现了土地所有制。土地所有制。第二节第二节土地土地所有制所有制人类社会已经经历了五种社会生产方式人类社会已经经历了五种社会生产方式,相应地也相应地也有五种土地所有制有五种土地所有制,即原始社会的民族公社土地所有即原始社会的民族公社土地所有制、奴隶主土地所有制、封建土地所有制、资本主义制、奴隶主土地所有制、封建土地所有制、资本主义土地所有制、社会主义土地所有制。此外还存在着几土地所有制、社会主义土地所有制。此外还存在着几种社会经济制
18、度下共有的个体农民土地所有制种社会经济制度下共有的个体农民土地所有制,以及以及一些过渡形态的土地所有制。一些过渡形态的土地所有制。第二节第二节土地土地所有制所有制上述不同种类的土地所有制上述不同种类的土地所有制,从社会性质来说可以从社会性质来说可以区分为两大类区分为两大类,即公有制和私有制。原始社会的民族即公有制和私有制。原始社会的民族公社土地所有制公社土地所有制(土地属氏族或村社成员共有土地属氏族或村社成员共有)和社会和社会主义土地所有制主义土地所有制(土地归国家和劳动群众集体所有土地归国家和劳动群众集体所有)属属于公有制。奴隶主土地所有制、封建土地所有制和资于公有制。奴隶主土地所有制、封建
19、土地所有制和资本主义土地所有制属于土地私有制。当然本主义土地所有制属于土地私有制。当然,这是就典这是就典型形式而言的型形式而言的,多数国家除了典型形式之外多数国家除了典型形式之外,还存在着还存在着其他多种土地所有制形式。其他多种土地所有制形式。第二节第二节土地土地所有制所有制 二、土地所有制的法律形式二、土地所有制的法律形式人类社会自从产生了阶级和国家以后人类社会自从产生了阶级和国家以后,任何一种土任何一种土地所有制都必须有国家法律的确有。国家给予土地集地所有制都必须有国家法律的确有。国家给予土地集体所有者的土地补偿费体所有者的土地补偿费。一般说要以土地价格为基础。一般说要以土地价格为基础。土
20、地作为一种生产资料或财产土地作为一种生产资料或财产,有其特殊的存在方有其特殊的存在方式式(位置固定位置固定,存在于广大空间存在于广大空间),),如果没有法律的保如果没有法律的保护护,任何一种土地所有制都难以得到实现。任何一种土地所有制都难以得到实现。第二节第二节土地土地所有制所有制国家确认并予以保护的土地所有制国家确认并予以保护的土地所有制,都要通过一定都要通过一定的法律文件一一的法律文件一一土地所有权证书土地所有权证书来体现。当土地所有来体现。当土地所有权转移时权转移时,出让方和受让方签订的契约出让方和受让方签订的契约 一一一一地契地契 ,经经过国家的登记认可过国家的登记认可,也可以作为土地
21、所有权的法律文也可以作为土地所有权的法律文件。例如件。例如,在中国土地改革后在中国土地改革后,曾发给农民的土地证曾发给农民的土地证(土地所有权证书土地所有权证书),),目前目前，在中国农村在中国农村,经过土地详查经过土地详查,搞清土地权属后发给的集体土地所有权证书等搞清土地权属后发给的集体土地所有权证书等 ,都是都是这类法律文件。土地所有权证书这类法律文件。土地所有权证书(或地契或地契 )要载明要载明:土土地位置地位置(坐落坐落)、四至、面积、地形、周围情况、土地、四至、面积、地形、周围情况、土地质量等级、土地价格等。质量等级、土地价格等。第二节第二节土地土地所有制所有制 三、土地所有权的转移
22、制度三、土地所有权的转移制度随着经济的发展和社会关系的变化随着经济的发展和社会关系的变化,必然发生土必然发生土地所有权的转移。地所有权的转移。土地所有权的让渡和转移土地所有权的让渡和转移,一般情一般情况下是有偿的况下是有偿的(土地买卖土地买卖),),有时也可以是无偿的有时也可以是无偿的(赠与、赠与、遗赠等遗赠等)。土地所有权的让。土地所有权的让渡渡和转移和转移,是土地所有者处是土地所有者处 分权能的体现。分权能的体现。在资本主义私有土地制度下在资本主义私有土地制度下,土地作为一种商品进土地作为一种商品进行买卖是经常发生的。在中国社会主义土地公有制条行买卖是经常发生的。在中国社会主义土地公有制条
23、件下件下,曾长期实行禁止土地买卖的政策曾长期实行禁止土地买卖的政策,限制了土地的限制了土地的合理市场流转。自合理市场流转。自 20 20 世纪世纪8080年代中期年代中期,中国开始土中国开始土地使用制度改革地使用制度改革,开放了城市国有土地使用权市场开放了城市国有土地使用权市场,促促进了城市土地的优化进了城市土地的优化 配置和有效利用。配置和有效利用。第二节第二节土地土地所有制所有制 国家对集体土地的征用国家对集体土地的征用 ,在中国宪法和土地管理法在中国宪法和土地管理法中规定不属于土地买卖中规定不属于土地买卖,但从土地经济关系的实质来看但从土地经济关系的实质来看,是一种特殊的土地所有权的有偿
24、转移是一种特殊的土地所有权的有偿转移,即国家通过对土即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿地集体所有者的一定经济补偿,将集体土地转为国家所将集体土地转为国家所有。有。在中国在中国,近年来随着城乡市场经济的发展近年来随着城乡市场经济的发展,一方面出一方面出现了对土地需求的扩大现了对土地需求的扩大(发展工商业、进行城市建设、农发展工商业、进行城市建设、农村扩大土地经营规模等村扩大土地经营规模等),),与此同时与此同时,农村中随着产业结构农村中随着产业结构的调整的调整,非农产业的发展和人口、劳动力的转移非农产业的发展和人口、劳动力的转移,一部分一部分农村集体经济单位要求出让土地所有权农村集体经济单
25、位要求出让土地所有权,在土地供求关系在土地供求关系急剧变化的新形势下急剧变化的新形势下,产生了私下或变相买卖土地的现象。产生了私下或变相买卖土地的现象。对这种经济现象对这种经济现象,应该正确加以引导应该正确加以引导,并从法律上加以规并从法律上加以规范与管理范与管理,以利市场经济的健康发展。以利市场经济的健康发展。第二节第二节土地土地所有制所有制 四、四、土地所有制的改革土地所有制的改革 国家政权不仅可以对土地所有权和使用权加以一定的国家政权不仅可以对土地所有权和使用权加以一定的限制限制,而且在必要时可以通过国家政权的强制力量对土地而且在必要时可以通过国家政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革
26、所有制进行普遍的改革,通常把这种改革称之为土地改革。通常把这种改革称之为土地改革。这种土地改革不仅在社会主义国家中进行这种土地改革不仅在社会主义国家中进行,即使在资即使在资产阶级国家和地区产阶级国家和地区,也有得部分土地收益的权利也有得部分土地收益的权利 ,是土是土地使用制的法律体现形式。不少当政者从资本主义发展地使用制的法律体现形式。不少当政者从资本主义发展的利益出发的利益出发,主张对封建土地制度进行某些改革。主张对封建土地制度进行某些改革。第二节第二节土地土地所有制所有制当然当然,社会主义国家所进行的土地改革社会主义国家所进行的土地改革,其性质、其性质、目的和手段都不同于资本主义国家的土地
27、改革。例如目的和手段都不同于资本主义国家的土地改革。例如,在中国新民主主义革命取得胜利后在中国新民主主义革命取得胜利后,在全国范围内进行在全国范围内进行了彻底的土地改革了彻底的土地改革,其目的是彻底消灭封建土地制度其目的是彻底消灭封建土地制度,为为社会主义革命和建设创造基本条件。中国发动广大农民社会主义革命和建设创造基本条件。中国发动广大农民群众参加土地改革群众参加土地改革 ,将从封建地主和富农那里没收、将从封建地主和富农那里没收、征收来的征收来的 4600 4600 多万公顷土地无偿地多万公顷土地无偿地 分给了广大元地分给了广大元地和少地的农民和少地的农民,实现了实现了 耕者有其田耕者有其田
28、 ,消灭了封建土地消灭了封建土地所有制所有制,建立起农民劳动者个人土地所有制。建立起农民劳动者个人土地所有制。第二节第二节土地土地所有制所有制 一一、土地使用制的含义土地使用制的含义 土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定规定,是土地制度的是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用另一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取任何一个社权是依法对一定土地进行占有、使用并取任何一个社会会,只要存在着土地所有权只要存在着土地所有权,土地的使用从来都不是土地的使用从来都不是自由和任意的。在土地所有权与土地使用权分离的情自由和任意的。在
29、土地所有权与土地使用权分离的情况下况下,土地所有者和土地土地所有者和土地 使用者都要按照一定的规范使用者都要按照一定的规范(程序、条件和形式程序、条件和形式)来确定双方的权利和义务。而来确定双方的权利和义务。而这种经济行为又要受到国家政权的干预、调节和必要这种经济行为又要受到国家政权的干预、调节和必要的限制。在土地私有制度下是这样的限制。在土地私有制度下是这样,在土地公有制度在土地公有制度下更是如此。下更是如此。第三节第三节土地土地使用制使用制 二、二、土地所有制与土地使用制的关系土地所有制与土地使用制的关系 土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的
30、经济关系的另一重要方面。在整个土地制度中经济关系的另一重要方面。在整个土地制度中,土地土地所有制决定着土地使用制。每一种社会形态都存在着所有制决定着土地使用制。每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。土与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现地使用制不仅是土地所有制的反映和体现,而且也是而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。在社会主实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。在社会主义土地公有制下义土地公有制下,也要求建立并实现与土地公有制相也要求建立并实现与土地公有制相适应的土地使用制适应的土地使用制,比如，比如，促进土地
31、资源合理利用的促进土地资源合理利用的土地使用制度土地使用制度，以使社会主义土地公有制得以实现和以使社会主义土地公有制得以实现和巩固。巩固。第三节第三节土地土地使用制使用制三、土地使用制的分类三、土地使用制的分类 由于土地使用制的相对独立性由于土地使用制的相对独立性,因此因此,任何社会任何社会形态下都有不同的土地使用制。形态下都有不同的土地使用制。按土地所有权与使用权相互关系的不同分为按土地所有权与使用权相互关系的不同分为：,1 1“两权两权”合一合一型：型：如如:中国土改前的自耕农、经中国土改前的自耕农、经营地主及农业合作化后中国农村的社会主义集体经营地主及农业合作化后中国农村的社会主义集体经
32、济组织等。济组织等。2 2“两权两权”分离分离型型：如如:地主与地主与佃佃农、资本主义土农、资本主义土地所有者与租地农业资本家及目前中国农村的集体地所有者与租地农业资本家及目前中国农村的集体经济组织与土地承包农户等。经济组织与土地承包农户等。第三节第三节土地土地使用制使用制 “两权两权”分离分离型型土地使用制土地使用制 (1)(1)有偿使用制有偿使用制：一般地说一般地说 ,在土地私有制在土地私有制 下下 ,土地都是有偿使用土地都是有偿使用或或出租出租。(2)(2)无偿使用制无偿使用制：在社会主义土地公有制下在社会主义土地公有制下,曾长曾长期实行无偿使用制度。社会主义土地利用和管理的实期实行无偿
33、使用制度。社会主义土地利用和管理的实践经验证明践经验证明,土地无偿使用制度弊端很多土地无偿使用制度弊端很多,它不利于社它不利于社会主义土地公有制的实现与巩固会主义土地公有制的实现与巩固,不利于土地资源的不利于土地资源的严格管理与合理利用严格管理与合理利用,因而需要逐步进行改革。因而需要逐步进行改革。第三节第三节土地土地使用制使用制 四、土地租赁关系的性质四、土地租赁关系的性质 在土地在土地“两权两权”分离条件下所实行的土地有偿使分离条件下所实行的土地有偿使用制用制,实质上都是土地的租赁关系。实质上都是土地的租赁关系。其其性质因社会性性质因社会性质和土地所有制的不同而不同质和土地所有制的不同而不
34、同,反映着不同的阶级关反映着不同的阶级关系和产品分配关系。系和产品分配关系。在封建社会中在封建社会中,地主阶级无偿占有地主阶级无偿占有佃佃农的全部剩农的全部剩余劳动余劳动(有时甚至包括部分必要劳动有时甚至包括部分必要劳动)。在资本主义社会中在资本主义社会中,土地所有者和租地农业资本土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值家共同占有雇佣工人剩余价值。在社会主义制度下在社会主义制度下,国家和集体经济组织把公有土国家和集体经济组织把公有土地有偿地转交给单位或个人使用地有偿地转交给单位或个人使用,反映反映了了国家、集体国家、集体和个人如何分配土地收益的一种和个人如何分配土地收益的一种和谐的和
35、谐的经济关系。经济关系。第三节第三节土地土地使用制使用制在土地私有制下在土地私有制下,尤其是在土地资本主义私有制尤其是在土地资本主义私有制下下,实行土地租赁制度实行土地租赁制度,土地所有者和使用者之间往往土地所有者和使用者之间往往围绕土地租期长短、租额高低等进行尖围绕土地租期长短、租额高低等进行尖 锐的斗争。土锐的斗争。土地所有者力争缩短租期地所有者力争缩短租期,提高地租额提高地租额,以坐收土地集约以坐收土地集约经营的收益经营的收益;而土地使用者则力求降低租金而土地使用者则力求降低租金,延长租延长租期期,以独得土地集约经营收益。在土地私有制度下以独得土地集约经营收益。在土地私有制度下,土土地租
36、赁关系中这种矛盾是得不到根本解决的。因为在地租赁关系中这种矛盾是得不到根本解决的。因为在土地私有制度下土地私有制度下,土地所有者与使用者之间存在着根本土地所有者与使用者之间存在着根本的利益冲突。的利益冲突。第三节第三节土地土地使用制使用制在社会主义土地公有制下在社会主义土地公有制下,土地所有者与使用者土地所有者与使用者之间虽然不存在根本的利益冲突之间虽然不存在根本的利益冲突,但也不是没有任何但也不是没有任何矛盾。矛盾。在中国农村土地集体所有制下在中国农村土地集体所有制下,把集体土地承包把集体土地承包给农户经营给农户经营,就土地关系的实质而言就土地关系的实质而言,也是一种租赁关也是一种租赁关系。
37、系。在中国城市土地国有制下在中国城市土地国有制下,把土地通过各种形式把土地通过各种形式出让给企业单位或个人有偿使用出让给企业单位或个人有偿使用,同样也是一种租赁同样也是一种租赁关系。正确确定双方的权利与义务关系。正确确定双方的权利与义务,正确处理两者之正确处理两者之间的经济利益关系间的经济利益关系,对于维护社会主义土地公有制对于维护社会主义土地公有制,合理利用土地资源也具有重要意义。合理利用土地资源也具有重要意义。第三节第三节土地土地使用制使用制 五、五、土地使用制的法律形式土地使用制的法律形式土地使用制要以一定的法律形式加以确认和保护土地使用制要以一定的法律形式加以确认和保护才能得以实施。在
38、实行各类土地租赁制的情况下才能得以实施。在实行各类土地租赁制的情况下,双双方要签订土地租赁契约方要签订土地租赁契约 (也称租约、租契、协议等也称租约、租契、协议等)。目前，在中国农村签订的土地承包合同目前，在中国农村签订的土地承包合同,从某种意义上从某种意义上说也是一种土地租赁契约。土地租赁契约要载明说也是一种土地租赁契约。土地租赁契约要载明:土地土地坐落坐落(位置位置)、四至、面积、质量等级、地租数额、双、四至、面积、质量等级、地租数额、双方权利义务和撤租条件等。方权利义务和撤租条件等。目前，在中国城市普遍实行的国有土地使用权有目前，在中国城市普遍实行的国有土地使用权有限期、有偿出让与转让制
39、度限期、有偿出让与转让制度,也要签订土地使用合同。也要签订土地使用合同。这种合同这种合同,除了要载明上述内容外除了要载明上述内容外,还要规定建筑要求还要规定建筑要求 (建筑容积率、建筑物高度、建筑密度等建筑容积率、建筑物高度、建筑密度等)以及土地转以及土地转让条件等。让条件等。第三节第三节土地土地使用制使用制一、建立土地国家管理制度的一、建立土地国家管理制度的客客观必要性观必要性 土地国家管理制度土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身是指国家政权以社会代表的身份份,对全国对全国(或某一区域或某一区域)的土地的土地,在宏观上进行管理、在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。土地
40、国家管监督和调控的制度、机构和手段的综合。土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施。理由中央政府和各级地方政府来实施。世界上无论什么性质的国家世界上无论什么性质的国家,也无论实行什么样也无论实行什么样的土地制度的土地制度,国家政权都要以社会代表的身份国家政权都要以社会代表的身份,对全国对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控。这是由土地的土地在宏观上进行管理、监督和调控。这是由土地的一系列经济社会特性所决定的。的一系列经济社会特性所决定的。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 (一一)土地具有特殊的重要性土地具有特殊的重要性土地是人类赖以生存和发展的物质基础土地是人类赖以生存和发展的
41、物质基础,土地既是土地既是最基本的生产资料最基本的生产资料,又是人们必要的生活资料。因此又是人们必要的生活资料。因此,土地对于人类各项生产和消费活动是绝对不可缺少的。土地对于人类各项生产和消费活动是绝对不可缺少的。因此，因此，人们对土地的各种需求都必须给予保证。人们对土地的各种需求都必须给予保证。(二二)土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性土地是自然历史的产物土地是自然历史的产物,是有限的资是有限的资源源,不能再生。不能再生。然而随着人口的增加和经济文化的发展然而随着人口的增加和经济文化的发展,人类对土地的人类对土地的需求却在不断增加需求却在不断增加,因而对土地的供给会日益感到稀因而对土地的供给会
42、日益感到稀缺。缺。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 (三三)土地利用后果的巨大社会性土地利用后果的巨大社会性 土地作为一种财产同其他财产不同土地作为一种财产同其他财产不同 ,土地自身不土地自身不能移动和分割能移动和分割,土地又是自然生态系统中的基础因子土地又是自然生态系统中的基础因子 ,因此因此,土地利用的后果具有巨大的社会性。也就是说土地利用的后果具有巨大的社会性。也就是说,任何一块特定的土地资任何一块特定的土地资源源,其利用的合理与否不仅涉及其利用的合理与否不仅涉及其所有者和使用者的利益其所有者和使用者的利益,而且必然影响到相邻地块而且必然影响到相邻地块,或者或者更大地区以至全
43、国更大地区以至全国,因而产生巨大的社会后果。因而产生巨大的社会后果。因此，作为因此，作为 社会代表社会代表 的国家政权必须对全国的的国家政权必须对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控土地在宏观上进行管理、监督和调控,才能保证土地的才能保证土地的合理分配合理分配,保证国民经济各个部门对土地的需求保证国民经济各个部门对土地的需求,并使并使土地资源得到合理利用土地资源得到合理利用,维护良好的自然生态环境。维护良好的自然生态环境。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 二、土地国家管理的内二、土地国家管理的内容容、目的、任务与手段、目的、任务与手段 1.1.土地国家管理的基本内容土地国家管理的
44、基本内容 ()土地权属管理土地权属管理：是指国家确认和保护土地所有者是指国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理一种管理,其中包括国家对土地所有权和使用权的必要其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。限制。()土地利用管理土地利用管理：是指国家通过一系列法律、法规是指国家通过一系列法律、法规和政策和政策,采用行政的、经济的和规划计划等手段采用行政的、经济的和规划计划等手段,确定确定并调整土地利用结构、布局和方式并调整土地利用结构、布局和方式,以保证土地资源合以保证土地资源合理利用的理利用的一一种管理。种管理
45、。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 2.土地管理的基本目的土地管理的基本目的 土地管理的基本目的是土地管理的基本目的是:维护已经确定的土地所维护已经确定的土地所有制和土地使用制有制和土地使用制,即维护代表一国统治阶级利益的即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的主地关系土地所有制及其相应的主地关系,最大限度地满足全最大限度地满足全社会对土地的需求社会对土地的需求,并保证查国土地资源得到合理和并保证查国土地资源得到合理和充分有效的利用充分有效的利用,维护良好生态环境。维护良好生态环境。3.3.土地管理的具体任务土地管理的具体任务 (1)(1)保护土地所有权与使用权。土地所有权
46、和使用权保护土地所有权与使用权。土地所有权和使用权是土地制度的主要法律体现是土地制度的主要法律体现,因此依法保护土地所有因此依法保护土地所有者和土地使用者的正当权益是维护土地制度的关键。者和土地使用者的正当权益是维护土地制度的关键。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 (2)(2)调整土地关系。随着经济社会的发展调整土地关系。随着经济社会的发展,土地的所土地的所有权和使用权经有权和使用权经 常处于变动过程中。国家必须依照常处于变动过程中。国家必须依照土地管理的目标土地管理的目标,采取必要的措施采取必要的措施,对客观需要的土地对客观需要的土地所有权和使用权的变动进行管理、监督和调控所有权
47、和使用权的变动进行管理、监督和调控,避免避免盲目性盲目性,防止权属混乱及纠纷。防止权属混乱及纠纷。(3)(3)对土地所有权和使用权的必要限制。国家要从整对土地所有权和使用权的必要限制。国家要从整个社会利益出发个社会利益出发,对土地所有权的权能范围、行使方对土地所有权的权能范围、行使方式、出让条件和土地使用权的权能范围、土地利用方式、出让条件和土地使用权的权能范围、土地利用方向、转让条件等进行必要的限制向、转让条件等进行必要的限制,以使土地所有权和以使土地所有权和使用权的行使有利于整个社会经济的健康发展使用权的行使有利于整个社会经济的健康发展 。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 （4
48、 4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用目上的合理分配与有效利用,防止土地资源的闲置与浪防止土地资源的闲置与浪费。费。(5)(5)实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收,保证保证国有土地的地租收归国家国有土地的地租收归国家,通过土地税收和土地有偿使通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金。用集中国家财政资金。4.4.国家实现土地管理的国家实现土地管理的主要主要手段手段 (1)(1)立法手段。立法手段。完备的土地管理法律、法规完备的土地管理法律、法规,是国家管是国家管理土地的意志的具
49、体体现理土地的意志的具体体现,也是国家有关部门管理土地也是国家有关部门管理土地的法律依据的法律依据,对土地的所有者和对土地的所有者和 使用者及其他人具有法使用者及其他人具有法律强制性质。律强制性质。第四节第四节土地土地国家管理制度国家管理制度 (2)(2)经济手段。经济手段。国家通过实行土地有偿使用、征收土地国家通过实行土地有偿使用、征收土地税费、开放土地市场等形式税费、开放土地市场等形式,促进土地资源的合理分促进土地资源的合理分配与使用配与使用,并集中土地开发建设的资金。并集中土地开发建设的资金。(3)(3)技术手段。技术手段。土地调查、土地信息与土地评价等是土土地调查、土地信息与土地评价等
50、是土地管理的技术手段地管理的技术手段,是一项为土地管理提供土地面积、是一项为土地管理提供土地面积、类型、质量、分布、价格和权属情况的基础性工作。类型、质量、分布、价格和权属情况的基础性工作。(4)(4)行政手段。行政手段。土地的登记和分类统计是一种行政手段。土地的登记和分类统计是一种行政手段。土地登记是对土地所有者和使用者的权属及其变动的土地登记是对土地所有者和使用者的权属及其变动的登记登记,具有法律效力具有法律效力,是保护土地所有者和使用者合法是保护土地所有者和使用者合法权益的法律依据。地分类统计是在土地调查、登记基权益的法律依据。地分类统计是在土地调查、登记基础上础上,对土地权属以及土地类