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1、建建设项设项目目规规划划审审批程序批程序2012年4月20日城市规划管理的目的：城市规划管理的目的：对城市的各项建设用地和建设活动进行统一的安排和控制，引导和调节城市的各项建设事业有计划、有秩序、有步骤地协调发展，保证城市规划实施。第一是公共政策属性公共政策属性;第二是技术属性技术属性 规划管理的主要内容规划管理的主要内容：建设用地规划管理；建设工程规划管理建设用地规划管理：建设用地规划管理：建设项目选址建设项目选址 申请规划条件申请规划条件 核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证规划咨询建设单位申请书土地权属证明或其他有关资料行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审核一
2、次性告知书选址意见定线通知书规划条件或规划要点用地咨询审核要点：审核要点：v选址用地现状情况选址用地现状情况v是否符合城市规划是否符合城市规划v该区域规划审批历史情况、答复意见该区域规划审批历史情况、答复意见v是否符合国家有关政策是否符合国家有关政策v基础设施配套情况基础设施配套情况v对交通的影响对交通的影响v是否符合环保、防灾等要求是否符合环保、防灾等要求v是否对周边单位或个人造成影响是否对周边单位或个人造成影响v是否符合有关法律、法规和文件规定的程序是否符合有关法律、法规和文件规定的程序规划咨询建设单位申请书土地权属证明或其他有关资料行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审
3、核一次性告知书选址意见定线通知书规划条件或规划要点关于选址意见：规划管理部门对项目是否符合规划的基本认定申报重点项目等需要办理发改部门的核准、批准手续办理环保部门环评手续办理省级审批项目选址意见书其他需要规划咨询规划咨询建设单位申请书土地权属证明或其他有关资料行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审核一次性告知书选址意见定线通知书规划条件或规划要点关于定线通知书：用于建设单位委托测量规划用地红线明确测量的基本要求：用地规模、四至范围、代征道路和绿地要求、公建设施测量成果为用地红线图，用于办理土地等手续规划咨询规划咨询建设单位申请书土地权属证明或其他有关资料行政服务中心报建大厅（
4、规划局综合处窗口）规划局相关部门审核一次性告知书选址意见定线通知书规划条件或规划要点规划条件城乡规划法中共城乡规划法中共12次出现规划条件次出现规划条件v第三十八条第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城
5、乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。规划条件v第三十九条第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。规划条件v第四十条第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理
6、建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。规划条件v第四十三条第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制
7、性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。规划条件v第四十五条第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。规划条件是贯穿建设项目从用地审批、工程审批一直到验收环规划条件是贯穿建设项目从用地审批、工程审批一直到验收环节的重要文件节的重要文件建设单位务必慎重看
8、待规划条件建设单位务必慎重看待规划条件规划条件（草案阶段）（草案阶段）建设单位申请书用地红线图和其他有关资料行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审核一次性告知书规划条件（草案）征求有关部门意见、论证、上报规委会审议规划条件拟定规划条件的主要依据：v控制性详细规划v有关专项规划v城市规划相关法律、法规v国家、省、市或本部门制定的有关技术规范v城市设计v限制条件：机场净空、微波通道、安全防护、水源保护等v发改部门批准文件（核定规模）v基础设施、交通、环保、防洪等分析、论证报告v属地政府及教育、文化、体育等有关部门意见规划条件（草案阶段）（草案阶段）v规划条件（草案）住宅项目：应征
9、求区政府、教育、文化、体育、卫生、民政、城管等部门意见；商办等公建项目：应征求区政府、交管等部门意见；涉及河道、防洪、水源保护、文保、轨道交通等设施的，应征求水务、环保、文物、轨道等部门意见。特殊项目，还需要进行评估论证。规划条件区政府和相关部门反馈意见评估论证报告规委会意见等行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审核一次性告知书规划条件规划条件规划条件的主要内容：v项目用地范围、面积、性质和兼容性要求；v土地开发利用控制指标；v道路交通设置要求；v公共设施配置要求；v市政公用设施配套要求；v市政管网设计要求；v城市设计要求；v其他要求。规划条件规划条件的主要内容：v（一）项目
10、用地范围、面积、性质和兼容性要求，需要项目代征代拆城市道路、绿地和公建用地要求规划条件规划条件的主要内容：v（二）土地开发利用控制指标：容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿地率以及建筑退红线、蓝线、绿线、紫线等要求；v（三）道路交通设置要求，包括交通出入口方位、停车泊位和广场等。规划条件规划条件的主要内容：v（四）公共设施配置要求，包括文化、教育、卫生、体育、休闲、管理、生活服务、应急避难设施等v（五）市政公用设施配套要求，包括给水、排水、燃气、热力、电力、邮政等设施；v（六）市政管网设计要求，包括管线引入方向、敷设要求等；规划条件规划条件的主要内容：v（七）城市设计要求，包括建筑体量、风
11、格、色彩和景观风貌等要求；v（八）其他要求，包括历史文化遗产保护、地下空间利用等。建设用地规划许可证建设单位：申请书、用地红线图发改部门批准、核准、或备案文件土地出让合同行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审核补正通知建设用地规划许可证许可决定建设用地规划许可审查要点：v是否符合城市规划v土地出让合同是否附具了规划部门出具的规划条件，是否进行了变更建设工程规划管理：建设工程规划管理：审批规划方案审批规划方案 核发建设工程规划许可证核发建设工程规划许可证规划方案审批建设单位：申请书规划方案及效果图日照分析、交评等行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口）规划局相关部门审核一次性告
12、知书方案公示批复方案规划部门：规委会意见专家会意见公示报告等规划方案审批审核要点：审核要点：v规划方案是否符合规划条件要求规划方案是否符合规划条件要求v是否满足有关规范要求是否满足有关规范要求v是否满足日照要求（日照分析报告）是否满足日照要求（日照分析报告）v是否满足交通要求（交通影响评价报告）是否满足交通要求（交通影响评价报告）v是否按照专家评审意见进行了修改是否按照专家评审意见进行了修改v规委会意见落实情况规委会意见落实情况v公示过程中，反馈意见情况公示过程中，反馈意见情况建设工程规划许可证建设单位：申请书土地证发改部门批准文件定位图、平立剖图、效果图行政服务中心报建大厅（规划局综合处窗口
13、）规划局相关部门审核补正通知许可决定许可证及附图、定线通知单等一般项目规划审批完整程序选址申请规划条件核发建设用地规划许可证审批规划方案核发建设工程规划许可证几个需要注意的事项一、关于容积率一、关于容积率计算公式：容积率计算公式：容积率=总建筑面积：按建筑工程建筑面积计算规总建筑面积：按建筑工程建筑面积计算规范执行，包括项目内全部建筑面积。（当范执行，包括项目内全部建筑面积。（当前容积率的计算一地上总建筑面积为准）前容积率的计算一地上总建筑面积为准）总建筑面积建筑用地面积几个需要注意的事项一、关于容积率一、关于容积率 建筑用地面积，指的是净地，不包建筑用地面积，指的是净地，不包括代征的道路地、
14、绿化地和中学、小学括代征的道路地、绿化地和中学、小学等公建地等公建地几个需要注意的事项二、关于二、关于“公寓公寓”“公寓公寓”是一个比较模糊不清的概是一个比较模糊不清的概念，根据城市用地分类与规划建设用念，根据城市用地分类与规划建设用地标准、建筑物分类与代码标准，地标准、建筑物分类与代码标准，均没有相应分类。均没有相应分类。几个需要注意的事项二、关于二、关于“公寓公寓”用于居住的，按居住用地审批；用于居住的，按居住用地审批；“公寓式办公公寓式办公”、“公寓式酒店公寓式酒店”或或“办公办公式公寓式公寓”、“酒店式公寓酒店式公寓”，只能按办公或，只能按办公或酒店类项目进行审批，且只能标注为酒店类项
15、目进行审批，且只能标注为“办公办公”、“酒店酒店”。几个需要注意的事项三、关于住宅项目配套设施三、关于住宅项目配套设施配套设施一般包括配套设施一般包括,教育（中学、小学、托幼）教育（中学、小学、托幼）、文化、卫生、体育、社区服务、市政公用、文化、卫生、体育、社区服务、市政公用等。是居住区必不可少的重要设施。配建指等。是居住区必不可少的重要设施。配建指标一般按千人总指标和分类指标控制。标一般按千人总指标和分类指标控制。特别注意的是：配套设施必须与住宅建筑同特别注意的是：配套设施必须与住宅建筑同期规划、同期建设、同期验收，在入住的同期规划、同期建设、同期验收，在入住的同期交付使用。期交付使用。几个需要注意的事项四、关于报建过程中的注意事项四、关于报建过程中的注意事项委托中间人跑办手续问题委托中间人跑办手续问题局内部各处室的衔接问题局内部各处室的衔接问题尽可能窗口报建，以文字代替口头答复。尽可能窗口报建，以文字代替口头答复。首问负责首问负责各审批部门之间的衔接问题各审批部门之间的衔接问题建设单位左右为难的事情，加强部门之间的沟通建设单位左右为难的事情，加强部门之间的沟通