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1、北京华融综合投资公司发展战略实施方案项目建议书中国房地产业发展综述中国房地产业发展综述北京房地产业发展状况北京房地产业发展状况房地产业的四大行业特性房地产业的四大行业特性:周期性周期性,关联性关联性,地域性地域性,政策性政策性周期性周期性关联性关联性地域性地域性政策性政策性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产的发展具有周期性
2、一样，房地产业的发展也具有周期性。而且，房地产在国民经济中具有一定的先导性在国民经济中具有一定的先导性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。相关。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，
3、不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。至消失。政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源政府政策对房地产业发展的影响主要体现在三方面：一，政府土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地的开发和使用计划直接影响到土地的供应；二，各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政产的价格，从而影响到房地产的销售状况；三，房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。策会影响到房地产的流通状况。中国宏观经济强劲的持
4、续增长极大地促进了房地产行业的增长中国宏观经济强劲的持续增长极大地促进了房地产行业的增长我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长，预计未来几年会我国房地产市场近年来一直以较高的速度增长，预计未来几年会持续下去持续下去中国房地产开发投资总额：中国房地产开发投资总额：1996-2005资料来源：中国资讯行单位：亿元单位：亿元开发投资总额年均增长率为15%中国建筑业占中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%
5、6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主按用途分，我国房地产投资还是以住宅投资为主商业用房办公楼住宅城镇新建住宅面积有大幅度地上升趋势城镇新建住宅面积有大幅度地上升趋势2000年商品房销售额年商品房销售额3572亿元，比上年增长亿元，比上年增长30.1，显示，显示出强有力的发展势头出强有力的发展势头我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高我国城市人均居住面积比过去有了明显的提高但是整体上看，我国人均居住面积与国外相比还有很大差距但是整体上看，我国人均居住面积与国外相比还有很大差距以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据世界各国的经验表明，在人均住房面积达
6、到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大在商品房购买中，个人购买住房的比例逐年增大个人购买购买方研究购买方研究-收入等宏观经济指数收入等宏观经济指数单位购买资料来源：中国资讯行18%66%74%90%蓝色为个人消费 灰色为总消费个人购买商品房占房地产消费比例呈逐年上升趋势，现在个人以个人购买商品房占房地产消费比例呈逐年上升趋势，现在个人以成为整个房地产市场消费的主体成为整个房地产市场消费的主体个人购买商品房占整个房地产消费的比例：个人购买商品房占整个房地产消费的比例：1987-2000年年按中国政府规定的人均目标住房面积按中国政府规定的人均目标住房面
7、积20平方米，中国住平方米，中国住房市场容量巨大房市场容量巨大按国家目标标准住房面积的市场容量分析26%74%60平米以上60平米以下国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米近几年全国商品住宅的价格也一直保持稳步上升的态势近几年全国商品住宅的价格也一直保持稳步上升的态势同时，我国房地产业的赢利状况随着竞争的加剧逐年下同时，我国房地产业的赢利状况随着竞争的加剧逐年下降降-2.00%-2.00%0.00%0.00%2.00%2.00%4.00%4.00%6.00%6.00%8.00%8.00%10.00%10.00%12.00%12.00%14.00%14.00%16.00%16.00%
8、199119911992199219931993199419941995199519961996199719971998199819991999全国房地产业平均营业利润率全国房地产业平均营业利润率我国各地商品房价格存在较大差异，东部地区大城市远我国各地商品房价格存在较大差异，东部地区大城市远高于全国平均水平高于全国平均水平2001年我国商品房平均销售价格年我国商品房平均销售价格资料来源：中国资讯行单位：元单位：元/平方米平方米并且商品房价格也以较高的速度增长，但是目前也有放并且商品房价格也以较高的速度增长，但是目前也有放缓的趋势缓的趋势74074011941194161316131667166
9、7179017901854185418571857210321030 0500500100010001500150020002000250025001990199019941994199519951996199619971997199819981999199920002000我国商品房平均销售价格：我国商品房平均销售价格：1990-2000年均增长率为年均增长率为11%资料来源：中国资讯行单位：元单位：元/平方米平方米我国房地产业企业过去以国有和集体性质的企业为主，我国房地产业企业过去以国有和集体性质的企业为主，现在股份制和私营企业的比重加大现在股份制和私营企业的比重加大资料来源：中国资讯行国
10、有国有42%42%集体集体22%22%外资外资20%20%股份股份12%12%私营私营2%2%联营联营2%2%1996年我国房地产行业企业构成年我国房地产行业企业构成我国房地产开发商的数量比过去急剧增加，但近年来数我国房地产开发商的数量比过去急剧增加，但近年来数量又有所减少，房地产企业逐渐向规模化趋势转变量又有所减少，房地产企业逐渐向规模化趋势转变资料来源：中国资讯行198619861995199519991999中国房地产开发商的数量：中国房地产开发商的数量：1986-1999年年30003348225600单位单位:家家2001年全国主要房地产公司所占全国房地产市场份额年全国主要房地产公司
11、所占全国房地产市场份额总的来说，我国房地产开发商的规模较小，所占市场分总的来说，我国房地产开发商的规模较小，所占市场分额有限额有限加入加入WTOWTO将给我国国内的房地产企业既带来机遇，同时也将给我国国内的房地产企业既带来机遇，同时也带来更多的挑战带来更多的挑战机会挑战资料来源：中国资讯行成本降低成本降低：电子配套设施进口、：电子配套设施进口、建筑用原材料成本因中国加入建筑用原材料成本因中国加入WTOWTO而降低，使房价有了降价空间而降低，使房价有了降价空间交通便利交通便利：汽车更加普及，交通：汽车更加普及，交通成本降低，消费者有更新住房的成本降低，消费者有更新住房的意愿意愿中介发展中介发展：
12、房屋中介咨询机构发：房屋中介咨询机构发展迅速，房屋交易更加方便展迅速，房屋交易更加方便金融保障金融保障：房地产金融服务普及，：房地产金融服务普及，更多的消费者可以贷款买房更多的消费者可以贷款买房政策透明政策透明：房地产的行业政策：房地产的行业政策会更加透明和规范，以前依靠会更加透明和规范，以前依靠政府背景获得开发土地等优势政府背景获得开发土地等优势将不复存在将不复存在外来竞争外来竞争：国际承包商凭借其：国际承包商凭借其资金、技术优势进入中国市场，资金、技术优势进入中国市场，对国内房地产开发企业带来压对国内房地产开发企业带来压力力人才流失人才流失：国外房地产公司进：国外房地产公司进入中国，必然引
13、起房地业的人入中国，必然引起房地业的人才竞争，国内房地产公司面临才竞争，国内房地产公司面临人才流失的危险人才流失的危险在未来几年，我国房地产业将呈现规模化、品牌化和业在未来几年，我国房地产业将呈现规模化、品牌化和业务多元化的发展趋势务多元化的发展趋势规模化品牌化多元化伴随房地产业进入微利时代，规模化将成为未来竞争的关键由于房地产开发商竞争日趋激烈，品牌化经营将成为未来房地产企业赢得竞争优势住房改革将使房地产企业向多元化方向发展，不仅供给面向中高收入阶层的商品房，还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金的公寓等 将来房地产市场竞争的关键在于策划，营销和销售将来房地产市场
14、竞争的关键在于策划，营销和销售 市市场场研研究究及及定定位位土土地地获获取取规规划划及及设设计计融融资资建建筑筑市市场场营营销销销销售售物物业业管管理理重要成功因素重要成功因素具体分析具体分析表示最重要详细的市场调研是正确的市场定位的基础房产市场日趋多样化和个性化，消费者越来越有经验。因而在开发前的精确市场定位已是成功的必要条件土地资源是竞争优势的重要部分，但并非是具有决定性作用的因素房地产的购买是一个很长的选择过程，越来越多的消费者会反复考查和比较。良好而超前的设计及规划可以最终赢得消费者和提高房产商声誉具有市场潜力的楼盘和声誉良好的发展商较易获得贷款国内建筑商的数量约为房地产开发商的两倍，
15、房地产开发商占据了买方市场房地产开发商应具备良好的成本及建筑质量控制能力有关法规和市场竞争会使物业管理逐渐形成一个独立于房地产发展商的巨大市场房地产商应具备与优秀的物业管理公司合作，建立长期顾客忠诚度和楼盘声誉的能力优秀的营销和销售能力是依据市场规律充分利用和有效整合所有资源的基础品牌的作用在房产业中日趋明显，成功的地产商无不具备详尽的品牌规划和传播策略市场营销的概念应贯穿于从前期开发、研究到建设、销售、管理的全过程总之，房地产企业要发展，必须塑造三种核心竞争力总之，房地产企业要发展，必须塑造三种核心竞争力创新性的营销能力创新性的营销能力资源统筹能力资源统筹能力对环境变化的对环境变化的学习和适
16、应能力学习和适应能力能能够够按按照照项项目目的的要要求求在在全全中中国国、乃乃至至全全世世界界找找到到最最适适合合企企业业的的资源。资源。主主动动研研究究现现有有的的客客户户群群和和发发掘掘未未来来的的客客户户群群，并并有有针针对对的的运运用多种营销手段用多种营销手段不断改造企业内部的组织结构，不断改造企业内部的组织结构，不断学习，适应企业发展与市不断学习，适应企业发展与市场环境的要求。场环境的要求。中国房地产业发展状况中国房地产业发展状况北京房地产业发展状况北京房地产业发展状况北京北京2000年房地产开发无任从哪个指标分析，都反映了年房地产开发无任从哪个指标分析，都反映了市场的快速增长，随着
17、经济形势的强劲预计将继续增长市场的快速增长，随着经济形势的强劲预计将继续增长房地产投资总额 +23.9%住宅 +21.9%商品房屋开复工总面积住宅开复工面积当年新开商品房屋总面积当面住宅新开面积销售总面积 +75.8%住宅销售 +85.3%销售给个人 +160.4%商品房屋销售总额 +53.1%住宅销售额 +76.4%2000年北京市房地产业投资构成情况（亿元）年北京市房地产业投资构成情况（亿元）总计：522亿元北京地区的房地产投资以商品房建设投资为主，北京地区的房地产投资以商品房建设投资为主，其中住宅用房地产占投资的大部分比例其中住宅用房地产占投资的大部分比例按性质划分按用途划分北京北京19
18、99和和2000年写字楼供应量虽比前几年减少，但市场年写字楼供应量虽比前几年减少，但市场基本是全盘吸收呈上升态势。目前写字楼供应正处于逐步基本是全盘吸收呈上升态势。目前写字楼供应正处于逐步放大的趋势放大的趋势北京历年写字楼供应量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份建筑面积（万M2）按行政区域分，北京按行政区域分，北京2000年的写字楼供应主要在朝阳区和年的写字楼供应主要在朝阳区和海淀区，按商圈分，主要在海淀区，按商圈分，主要在CBD、中关村和金融街地区、中关村和金融街地区与与1999年相比，朝阳区和东城区的写字楼供应量
19、有所降低，年相比，朝阳区和东城区的写字楼供应量有所降低，而海淀区和西城区的增量明显，崇文区从原来的基本空白而海淀区和西城区的增量明显，崇文区从原来的基本空白开始出现供应开始出现供应而从各概念板块看，中关村、亚运村、金融街和燕莎商而从各概念板块看，中关村、亚运村、金融街和燕莎商圈增量明显圈增量明显1999/2000各概念板块写字楼供应量比较17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中关村亚运村金融街燕莎商圈概念板块区域供应量（万M2）199920002000年北京住宅市场中住宅新开面积和开复工面积放大，年北京住宅市场中住宅新开面积和开复工面积放大，表
20、现了开发商对市场看好的信心，市场供应量增大表现了开发商对市场看好的信心，市场供应量增大1999/2000年北京住宅市场供应状况2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份（万M2）住宅竣工面积住宅新开面积住宅开复工面积总量4206.9总量5307.32000年北京住宅市场的销售面积较年北京住宅市场的销售面积较99年放大，市场需求年放大，市场需求呈扩大趋势，个人购房的比例急剧扩大呈扩大趋势，个人购房的比例急剧扩大2000年北京市场住宅竣工和销售状况908.31013.7484.7898.2296.877
21、2.702004006008001000120019992000年份面积（万M2）住宅竣工面积住宅销售面积销售给个人2000年北京住宅市场共推出新盘年北京住宅市场共推出新盘199个，加上个，加上1999年的约年的约120个项目和前几年未消化楼盘，个项目和前几年未消化楼盘，2000年住宅市场上活跃的项目年住宅市场上活跃的项目在在400个以上，竞争激烈个以上，竞争激烈在激烈的竞争中，在激烈的竞争中，2000年北京市场规模约年北京市场规模约30万万M2以下中以下中小规模的项目占主导小规模的项目占主导2000年北京住宅市场规模分析10万M2以下50%10-30万M234%100万M2以上3%30-10
22、0万M213%2000年北京住宅市场新项目价格在年北京住宅市场新项目价格在4000-8000元元/平方米的平方米的楼盘占主导地位楼盘占主导地位主要在城市边缘地区北京住宅市场客户需求分析北京住宅市场客户需求分析拆迁居民和中低收入家庭拆迁居民和中低收入家庭地理位置：城市边缘或郊区地理位置：城市边缘或郊区市政配套：相对不完善市政配套：相对不完善购买原因：房价低廉（购买原因：房价低廉（3000元元/平方左右）平方左右）中产阶级中产阶级地理位置：城市边缘或新兴商业区或居住区地理位置：城市边缘或新兴商业区或居住区市政配套：齐全市政配套：齐全购买原因：配套好，交通方便，舒适的居住环境购买原因：配套好，交通方
23、便，舒适的居住环境高收入者高收入者构成：当地和外省高收入阶层，国外驻京人士构成：当地和外省高收入阶层，国外驻京人士需求特征：豪华、舒适、高标准的物业管理需求特征：豪华、舒适、高标准的物业管理1997年年-1999年底北京别墅市场不立项，别墅市场增加供应量年底北京别墅市场不立项，别墅市场增加供应量不大，但在不大，但在2000年经济回升，别墅新开发项目明显增加年经济回升，别墅新开发项目明显增加不完全统计13个14个约80-90个，但只售空置部分7个1个建筑面积约120万平方米约4000套建筑面积约50万平方米约1700套建筑面积约40万平方米北京别墅市场东北部地区，西部和西南部地区别墅分布北京别墅
24、市场东北部地区，西部和西南部地区别墅分布零散，相对较少零散，相对较少2000年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位，改变了豪年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位，改变了豪宅一统天下的局面，大大拉低了别墅价格和客户购买力的差距，宅一统天下的局面，大大拉低了别墅价格和客户购买力的差距，预计经济型预计经济型“独立住宅独立住宅”将会贴近更广大消费者的需求将会贴近更广大消费者的需求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市区机场路-顺义大兴、丰台亚北-昌平海淀上地经济开发区通州远郊价格（元/平方米）北京19
25、99年底、2000年初存量供应别墅平均价格在9580元/平方米但2000年13个新盘中11个平均价格在7000元以下北京别墅市场客户以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐渐成北京别墅市场客户以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐渐成为中高收入家庭的住宅消费，客户结构已发生部分变化为中高收入家庭的住宅消费，客户结构已发生部分变化外国客户外国客户客户构成：外资企业家客户构成：外资企业家/高管人员、外交使馆人员高管人员、外交使馆人员购买倾向：东北部高档豪华别墅区购买倾向：东北部高档豪华别墅区消费预测：随着消费预测：随着WTO的加入需求不断扩大的加入需求不断扩大欧美留学归国创业人士欧美留学归国创业人士特征：追求高
26、质量的生活和理想的居住环境特征：追求高质量的生活和理想的居住环境购买倾向：受工作和居所交通条件制约，热衷于西北部及北部地区的精品别墅购买倾向：受工作和居所交通条件制约，热衷于西北部及北部地区的精品别墅消费预测：随着经济政策调整和投资环境的改善将增大需求消费预测：随着经济政策调整和投资环境的改善将增大需求财力雄厚的港、澳、台商财力雄厚的港、澳、台商特征：由于北京的经济社会关系，需要长时间在京城滞留特征：由于北京的经济社会关系，需要长时间在京城滞留购买倾向：京城别墅，尤其是近郊区商住两用别墅购买倾向：京城别墅，尤其是近郊区商住两用别墅中资企业家、高级人员及中资企业家、高级人员及IT、金融、房地产精
27、英、金融、房地产精英特征：追求生活的品质和质量而改善居住条件特征：追求生活的品质和质量而改善居住条件购买倾向：郊区环境优美的花园式别墅购买倾向：郊区环境优美的花园式别墅薪资优厚的律师、会计师和高级知识分子构成的薪资优厚的律师、会计师和高级知识分子构成的“中产阶级中产阶级”购买倾向：四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅购买倾向：四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅2000年北京市房地产公司数量（家）年北京市房地产公司数量（家）2000年北京市房地产公司平均资本金年北京市房地产公司平均资本金（万元）（万元）在北京地区的内资房地产企业数量很多，但是平均资本
28、规在北京地区的内资房地产企业数量很多，但是平均资本规模与港澳台和外资企业相比却很小模与港澳台和外资企业相比却很小活跃在北京地区的主要上市房地产公司既有北京本地的活跃在北京地区的主要上市房地产公司既有北京本地的公司，也有外地的房地产公司公司，也有外地的房地产公司主要项目为曙光花园、恩济庄和回龙观文化居住区后期、工程主要项目为曙光花园、恩济庄和回龙观文化居住区后期、工程 光彩建设光彩建设（0046）主要项目为光彩事业发展中心、工体泛海家园主要项目为光彩事业发展中心、工体泛海家园 金融街金融街（0402）珠江控股珠江控股（0505）曾经拥有欧陆经典曾经拥有欧陆经典-万兴苑项目；第一大股东为北京市万发
29、房地产开发有万兴苑项目；第一大股东为北京市万发房地产开发有限公司限公司 阳光股份阳光股份（06080)阳春光华家园阳春光华家园-枫树园、北京盛世嘉园；年，主营业务枫树园、北京盛世嘉园；年，主营业务收入万元收入万元中关村中关村（0931）中关村科技大厦、吉庆里至楼、力鸿大厦、云水山庄等项目，参与投资开发中关村科技大厦、吉庆里至楼、力鸿大厦、云水山庄等项目，参与投资开发九龙花园、美仑花园、大吉片小区等项目吉庆里至楼、力鸿大厦、云水山庄九龙花园、美仑花园、大吉片小区等项目吉庆里至楼、力鸿大厦、云水山庄等项目，参与投资开发九龙花园、美仑花园、大吉片小区等项目等项目，参与投资开发九龙花园、美仑花园、大吉
30、片小区等项目 天鸿宝业（600376）公司控股的北京金融街房地产经营有限公司承担了金融街公司控股的北京金融街房地产经营有限公司承担了金融街项目的全部开发、建设、销售和管理任务项目的全部开发、建设、销售和管理任务活跃在北京地区的主要上市房地产公司既有北京本地的活跃在北京地区的主要上市房地产公司既有北京本地的公司，也有外地的房地产公司（续）公司，也有外地的房地产公司（续）贵华旅业贵华旅业（600791）天缘公寓、六里桥白塔住宅小区、展览路商住楼、天银大厦、和义小区、神路园大酒店、黄股坟小区、牡丹天缘公寓、六里桥白塔住宅小区、展览路商住楼、天银大厦、和义小区、神路园大酒店、黄股坟小区、牡丹园住宅楼、
31、角门综合楼等，现在正在建设天创世缘、魏家综合楼、中盛大厦等住宅及公建，正在开发占地面园住宅楼、角门综合楼等，现在正在建设天创世缘、魏家综合楼、中盛大厦等住宅及公建，正在开发占地面积公顷的平安里住宅小区。积公顷的平安里住宅小区。深万科深万科（0002）主要项目为北京万科星园和北京青青家园主要项目为北京万科星园和北京青青家园中国武夷中国武夷(0797）在建项目有北京武夷花园项目在建项目有北京武夷花园项目金地集团金地集团（600383）在建项目有北京金地国际花园项目在建项目有北京金地国际花园项目北京城建北京城建(600266)拥有的北苑家园、大柳树、西三旗等房地产项目；投资万元参与拥有的北苑家园、大
32、柳树、西三旗等房地产项目；投资万元参与发起设立北京科技园建设股份有限公司项目发起设立北京科技园建设股份有限公司项目世茂股份世茂股份（600823）原万象股份，北京投资项目原万象股份，北京投资项目“北京呼家楼商住综合区北京呼家楼商住综合区”；关联单位有海外投资集团，已开发建设和正在建；关联单位有海外投资集团，已开发建设和正在建设的亚运花园、华澳中心、华澳中心嘉慧苑、御景园、紫竹花园设的亚运花园、华澳中心、华澳中心嘉慧苑、御景园、紫竹花园 中国国贸中国国贸（600007）：配合北京中央商务区的建设，国贸中心正在积极研究并推进：配合北京中央商务区的建设，国贸中心正在积极研究并推进“国贸三期工程国贸三期工程”的论证和的论证和前期筹备工作。前期筹备工作。