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1、开开 发发 流流 程程三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证2.2.领取领取国有土地使用证国有土地使用证1.1.领取领取建设工程规划许可证建设工程规划许可证2.2.领取领取建设工程施工许可证建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取领取商品房销售许可证商品房销售许可证选选 址址立项立项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收建建设设用用地地规规划划许许可可证证三、开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯的取得来贯穿穿商商品品
2、房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提
3、交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计
4、方案通知书三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建
5、协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等三、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书三、开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文
6、件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收人人目的目的事事向政府提交文
7、件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等三、开发流程总 结1.1.房地产开发过程中所涉及的部门有房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局
8、、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证建设用地规划许可证、国有土地使用证国有土地使用证、建设工建设工程规划许可证程规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、商品房销售商品房销售(预售预售)许可证许可证3.3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书项目建议书、立项报告立项报告、可行性研究报告可行性研究报告、设计方案送审书设计方案送审书、施工图施工图
9、等以及各相关部门的批文等以及各相关部门的批文第二章第二章房地产开发项目选择房地产开发项目选择和土地使用权获取方式和土地使用权获取方式第一节第一节 房地产开发项目选择的概念和程序房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址选址”。项目数量1010：1 1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策 一个房地产项目最终选定的决策权一个房地产项目最终选定的
10、决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。投资方针。第二节 房地产建设项目选址一、项目选址管理 城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）镇）三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地地理理位位置置及及社社会会经经济济位位置置的综合。（二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之
11、间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。四、申领建筑项目选址意见书四、申领建筑项目选址意见书（一一）住住宅宅开开发发单单位位必必须须填填写写建建筑筑项项目选址意见申请表目选址意见申请表 （二）规划管理部门核发住宅建设项（二）规划管理部门核发住宅建设项目选址意见书目选址意见书 第三节第三节 住宅项目建设用地规划管理住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建建设设用用地地规规划划管管理理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请
12、的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求：a、H=1.5（W+S）SWb、AL（W+S）（投影角为56.3度）或A1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。二、申领建设用地规划许可证操作程序二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设
13、用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节第四节 住宅项目建设工程规划管理住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建建设设工工程程规规划划管管理理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证建设工程规划许可证建设工程规划许可证。二、住宅项目建设工程规划管理的内容二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2 2、在土地使用权有偿出让基
14、地上建设、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。第二节城市开发用地获取2.2.1 2.2.1 我国现行土地制度我国现行土地制度2.2 2 2.2 2 房地产开发用地的选择房地产开发用地的选择2.2.3 2.2.3 房地产开发用地的取得房地产开发用地的取得2.2.4 2.2.4 在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股2.2.5 2.2.5 开发建设中的农地征用开发建设中的农地征用2.2.6 2
15、.2.6 房地产开发可接受的地价的测算房地产开发可接受的地价的测算 2.2.1现行的土地制度1土地的基本概念土土地地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念：1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 2、土地分类生地：生地：是是指未进行征地补偿的新区土地。指未进行征地补偿的新区土地。毛地：毛地：是是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：熟地：是是指已经具备指已经具备“七通一平七通一平”“五通一平五通一平”或或“三通一平三通一平”建设条件的土地。建设条件的土地。用途用
16、途开发程度开发程度（土地一级开发）（土地一级开发）工业用地工业用地商业用地商业用地绿化用地绿化用地特殊用房特殊用房仓储仓储用房用房居住用地居住用地交通用地交通用地市政公共设施用地市政公共设施用地3土地的职能和特点4土地相关权利所有权所有权使用权使用权抵押权抵押权典典 权权租赁权租赁权(1)土地所有权土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。中国城市土地所有权属于国家城市土地所有权属于国家（国有土地）（国有土地）农村、城郊除法规外属于集体农村、城郊除法规外属于集体（集体土地）（集体土地）征地费用征地费用征地征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置
17、补偿费3、地上附着物及青苗补偿费(2)土地使用权（1 1）土地使用权定义）土地使用权定义（2 2）取得方式）取得方式行政划拨（有限定）行政划拨（有限定）出让出让转让转让（3 3）使用年限）使用年限协议协议 挂牌挂牌招标招标拍卖拍卖买卖买卖赠与赠与交换交换土地一级市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场7070年年居住用地居住用地5050年年工业、文、体、医、综合用地工业、文、体、医、综合用地4040年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地土土地地使使用用权权出出让让 指指国国国国家家家家将将一一定定年年限限内内的的国国有有土土地地使使用用权权出出让让给给土土地地使使用用者者，由由土土地地使
18、使用用者者向向政政府府支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。通通过过出出让让方方式式获获得得土土地地使使用用权权是是建建立立在在有有偿偿有有期期限限的的基基础础上上的的，该该土土地地使使用用权权可可以以在在法法律律规规定定的的范范围围内内转转让让、出出租租或或抵抵押，其合法权益受国家法律保护。押，其合法权益受国家法律保护。土土地地使使用用权权转转让让 指指土土地地使使用用权权出出让让后后，土土地地使使用用权权受受让让人人将将土土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。土土地地使使用用年年限限 指指土土地地使使用用权权受受让让人人在
19、在出出让让地地块块上上享享有有土土地地使使用用权权的的总总年年期期。按按国国家家有有关关法法律律规规定定，各各类类用用地地的的最最高高出出让让年年限限为为：居居住住用用地地70年年，工工业业用用地地50年年，教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体育用地体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地40年，年，综合用地综合用地50年。年。土土土土地地地地一一一一级级级级市市市市场场场场 是是指指土土地地使使用用权权的的出出让让市市场场。是是国国家家以以所所有有者者身身份份向向建建设设用用地地单单位位或或土土地地经经营营单单位位有有偿偿、有有期期限限地地出出让让土土地地使使用用权
20、权，并并收收取取土土地地出出让让金金的的土土地地经经营营市市场场。包包括括土土地地征征购购市市场场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。土地二级市场土地二级市场土地二级市场土地二级市场 就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。(3)土地抵押权抵押权抵押权抵押权抵押权 是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规
21、定以抵保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。土地抵押权土地抵押权土地抵押权土地抵押权 是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不不转移占有转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。在我国，特指土地使用权抵押。在我国，特指土地
22、使用权抵押。在我国，特指土地使用权抵押。(4)土地典权典权典权典权典权 是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人典权人，收取他，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人出典人。作。作为典权标的物的不动产为为典权标的物的不动产为典物典物。典权人交付于出典人的价金称为。典权人交付于出典人的价金称为典价典价。期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着期满后，出典人退还典价，可
23、赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期物的使用权。典期期满逾期1010年，或典契未写明年限而经营年，或典契未写明年限而经营3030年年未赎回的，原则上视为绝赎。未赎回的，原则上视为绝赎。(5)土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。n土地管理基本制度土地管理基本制度n土地管理法土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项中明确规定了我国土地管理的六项制度，即制度，即社会主义土地公有制度社会主义土地公有制度，国有土地有偿使国有土地有偿使用制度用制度，土地用途管制制度土地用途管制
24、制度，占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度，基本农田保护制度基本农田保护制度，土地登记制度土地登记制度。社会主义公有。社会主义公有制是土地所有制的一种。制是土地所有制的一种。n国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；n房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。n在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。度。44土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变（1）土地所有制）土地所有制v 我国的土地所有制分为以下两种：我国的土地所有制分为以下两种：全民所有制全民所有制
25、土土地地管管理理法法实实施施条条例例第第二二条条规规定定，下下列列土土地地属属于于全全民民所所有即国家所有：有即国家所有：城市市区的土地；城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地；体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移
26、后因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体所有制集体所有制w劳劳动动群群众众集集体体所所有有制制的的土土地地采采取取的的是是农农民民集集体体所所有有的的形形式式，该该种种所有制的土地被称为所有制的土地被称为农民集体所有土地农民集体所有土地，简称集体土地。，简称集体土地。w农农民民集集体体的的范范围围包包括括：村村农农民民集集体体；村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经济组织的农民集体；经济组织的农民集体；乡乡(镇镇)农民集体。农民集体。w土土地地管管理理法法第第十十条条规规定定：“农农民民集
27、集体体所所有有的的土土地地依依法法属属于于村村农农民民集集体体所所有有的的，由由村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民委委员员会会经经营营、管管理理；已已经经分分别别属属于于村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经经济济组组织织的的农农民民集集体体所所有有的的，由由村村内内各各该该农农村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民小小组组经经营营、管管理理；已已经经属属于于乡乡(镇镇)农农民民集集体体所所有有的的，由由乡乡(镇镇)农农村村集集体体组组织织经经营营、管管理理。”（2）国有土地使用制度）国有土地使用制度v这这种种土土地地使使用用制制度度，是是在在不不改改变变城城市市土土地地国
28、国有有的的前前提提下下，采采取取拍拍卖卖、招招标标、协协议议、挂挂牌牌等等方方式式将将土土地地使使用用权权有有偿偿、有有限限期期地地出出让让给给土土地地使使用用者者；土土地地使使用用者者的的土土地地使使用用权权在在使使用用年年限限内内可可以以转转让让、出出租租、抵抵押押或或者者用用于于其其他他经经济济活活动动，其其合合法法权权益益受受国国家家法法律律保保护护；需需要要继继续续使使用用的的，经经批批准准，期期限限可可以以延延长长，同同时时按按当当时时市市场情况补交地价。场情况补交地价。v土土地地管管理理法法：国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制制度度。但但是是，国家在法律规
29、定的范围内划拨国有土地使用权的除外。国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。v城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例：土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为。为。”v土地使用权可分为两类：土地使用权可分为两类：w一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为为所有权能的使用权所有权能的使用权
30、，又称为所有人的使用权；，又称为所有人的使用权；w另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有与所有权相分离的使用权权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。，或叫非所有人的使用权。v土地使用权土地使用权指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。同样具有同样具有占有占有、使用使用、收益收益和和处分处分四项权能。四项权能。（3）土地使用权类型与权能）土地使用权类型与权能2土地使用权获取方式的历史演变土地使用权获取方式的历史演变v我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：第一阶段（第一阶段（1949194
31、9年年19541954年）年）19541954年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。第二阶段（第二阶段（19551955年年19871987年）年）19541954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理年以后，
32、我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的划拨手段的行政性行政性、使用期限的无限制性使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性土地获取和使用的无偿性、土地物土地物权的无流动性权的无流动性四个特征。四个特征。第三阶段（第三阶段（19881988年年20002000年年)19871987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。19881988年
33、年，宪宪法法修修正正案案规规定定,土土地地使使用用权权可可以以依依照照法法律律的的规规定定转让。转让。19901990年年，国国务务院院出出台台城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。19951995年年，城城市市房房地地产产管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿、有限期使用制度。偿、有限期使用制度。19981998年年，土土地地管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制度，建设单位使用国有土地应
34、当以出让等有偿方式取得。制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。自此，国有土地有偿使用制度正式确立。自此，国有土地有偿使用制度正式确立。但但是是，这这一一阶阶段段的的土土地地出出让让以以协协议议出出让让为为主主，市市场场配配置置与与计计划划配配置置同同时时存存在在，并并不不能能完完全全体体现现土土地地的的市市场场价价值值，甚甚至至造造成成了了大大量量土土地地的的不不规规范范出出让让，滋滋生生腐腐败败，损损害害了了国国家家利利益益。由由于于出出让让市市场场的的不不规规范范，造造成成土土地地二二级级市市场场发发展展缓缓慢慢，市市场场需需求求多多是是通通过过一一级级市场解决。市场解决。第
35、四阶段（第四阶段（20012001年至今）年至今）2001年年国国务务院院下下发发的的关关于于加加强强国国有有土土地地资资产产管管理理的的通通知知明明确确提提出出，为为体体现现市市场场经经济济原原则则，确确保保土土地地使使用用权权交交易易的的公公开开、公公平平和和公公正正，各各地地要要大大力力推推行行土土地地使使用用权权招招标标、拍拍卖卖。同同年年，国国土土资资源源部部发发布布了了划划拨拨用用地地目目录录，不不符符合合目目录录的的建建设设用用地地，不不得得划拨供地，必须有偿供应。划拨供地，必须有偿供应。2002年年、2003年年，国国土土资资源源部部陆陆续续发发布布了了招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌
36、出出让让国有土地使用权规定国有土地使用权规定和和协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定。在在这这三三年年间间，国国有有土土地地划划拨拨供供应应的的范范围围进进一一步步明明确确，招招拍拍挂挂出出让让和和协协议议出出让让有有了了具具体体细细化化的的范范围围与与操操作作程程序序，国国有有土土地地市市场场配配置的制度框架初步确立。置的制度框架初步确立。现现阶阶段段，房房地地产产开开发发项项目目除除经经济济适适用用房房、廉廉租租房房等等保保障障性性住住房房可可以以通通过过划划拨拨方方式式获获得得土土地地使使用用权权外外，其其它它商商品品房房开开发发项项目目获获取取土土地地使使用用权权的的主
37、主要要方方式式有有三三种种，分分别别是是：土土地地使使用用权权出出让让、在在建项目收购建项目收购和和项目公司入股项目公司入股。2.2.2 城市开发用地的选择n1开发用地的必备条件开发用地的必备条件 国有用地国有用地n根据中华人民共和国根据中华人民共和国土地法土地法和和城市房地产管理法城市房地产管理法的规定，在城市规划区内，的规定，在城市规划区内，只有国有土地只有国有土地才能投入房地产才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；有土地后，才可用于房地产开发；城市用地城市用地 开发用地，通常是指一宗
38、（片）位于开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区城市规划区的，适合的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地国有土地。n开发用地的使用权开发用地的使用权n根据我国根据我国房地产管理法房地产管理法的规定：的规定：n对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；n开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。2房地产开发用地的选择（1）地段影响因素分析地段影响因素分析市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块
39、。好的地块。自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。量、自然灾害等。社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等社会治安状况、政局稳定情况等环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树
40、立状态）、清洁程度态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情、市场供求行情2、地块的自然条件、地块的自然条件3、地块的社会条件、地块的社会条件4、地块的环境条件、地块的环境条件5、地块周围的经济条件、地块周围的经济条件6、政策限制、政策限制7、人口因素、人口因素8、城市规划因素、城市规划因素9、心理影响、心理影响10、国际关系、国际关系地段的影响因素：地段的影响因素：地块与市中心的距离地块与市中心的距离 土地承载力土地承载力 地形地形地势地势 土地面积土地面积 地地块形状块形状 日日 照照 风力和风向风
41、力和风向 温温 度度 降水量降水量 自然灾害自然灾害 空气污染程度空气污染程度 噪音大小噪音大小 绿化程度绿化程度 视觉效果视觉效果 清洁程度清洁程度 地块附近的城市基础设施情况地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况附近的房地产情况 社会治安情况社会治安情况 政局稳定情况政局稳定情况 当地经济发展状况当地经济发展状况 物价水平物价水平 工资水平工资水平 储蓄利率储蓄利率 投资水平投资水平 价格限制价格限制 税收限制税收限制 优惠政策优惠政策 土地制度土地制度 人的数量人的数量 人的素质人的素质 家庭规模家庭规模 土地用途土地用途 容积率容积率 建筑高度建筑高度 交通道路交通道路 行政隶属
42、变更行政隶属变更 地块风水地块风水 土地号码土地号码 名人效应名人效应 风俗习惯风俗习惯（2）地段选择的原则选择最有升值潜力的土地进行投资选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）价格适中、投资后的增值潜力大价格适中、投资后的增值潜力
43、大已开发土地已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）（指已经具备城镇规模的土地）西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。资地段。总揽全局选择投资地段总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成
44、房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看
45、本质，通过资料分析，找出关键所在。本质，通过资料分析，找出关键所在。2.地段选择的原则积极稳妥，敢冒地段风险积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险，定的风险，只不过风险有大有小而已。世界只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。的勇气去争取投资的巨大收益。2.2.3 房地产开发用地的取得n方
46、式方式n按照按照城市房地产管理法城市房地产管理法的规定：获取土的规定：获取土地使用权的基本方式有：地使用权的基本方式有：n土地划拨土地划拨n土地出让土地出让n土地转让土地转让1土地划拨土地划拨土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期偿无限期划拨土地范围划拨土地范围（1）国家机关用地和军事用地）国家机关用地和军事用地（
47、2）城市基础设施和公益事业用地）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地）法律、行政法规规定的其他用地合作建设和补地价合作建设和补地价合作建设又又称称联联建建，联联合合开开发发,“以以划划拔拔方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的，转转让让房房地地产产报报批批时时，有有批批准准权权的的人人民民政政府府按按照照国国务务院院规规定定决决定定可可以以不不办办理理土土地地使使用用权权出出让让手手续续的的，转转让让方方式式应应当当按按照照国国务务院院规规定定将将转转让让房房地地产产所所获获收收益
48、益中中的的土土地地收收益益上上缴缴国国家家或或者者作作其他处理其他处理”。补地价第一，出出让让体体系系中中。如如调调整整的的出出让让金金高高于于原原出出让让金金的的，超超过过的的部部分分即即称称补补地价地价。第二，属行政划拔无偿取得，补交属行政划拔无偿取得，补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价收益抵交，补交的出让金也称为补地价。2土地使用权出让土地使用权出让（1）土地使用权出让的概念）土地使用权出让的概念 土土地地使使用用权权出出让让（以以下下简简称称土土地地出出让让）是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将
49、土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土土地地使使用用权权出出让让金金是是指指通通过过有有偿偿有有限限期期出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的受受让让者者，按按照照合合同同规规定定的的期期限限，一一次次或或分分次次提前支付的整个使用期间的地租。提前支付的整个使用期间的地租。构成：构成：一定年限内地租；一定年限内地租；土地使用权出让前国家对土地的开发成本；土地使用权出让前国家对土地的开发成本；征地拆迁补偿安置等费用。征地拆迁补偿安置等费用。（2）土地出
50、让的内涵）土地出让的内涵土土地地出出让让的的主主体体。出出让让方方是是土土地地的的所所有有者者国国家家，土土地地使使用用权权的的受受让让方方是是中中华华人人民民共共和和国国境境内内外外的的公公司司、企企业业、其其他组织和个人。他组织和个人。土土地地出出让让的的客客体体。土土地地出出让让的的客客体体是是城城镇镇国国有有土土地地，即即城城市市、县县城城、建建制制镇镇、工工矿矿区区、开开发发区区范范围围内内属属于于全全民民所所有有的的土地。土地。土土地地出出让让的的内内容容。土土地地出出让让是是土土地地出出让让方方将将一一定定年年限限的的国国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。有土