《思源XXXX北京昌平新城顺城立水桥项目定位方向探讨crgg.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《思源XXXX北京昌平新城顺城立水桥项目定位方向探讨crgg.pptx（116页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、新城顺城立水桥项目新城顺城立水桥项目定位方向探讨定位方向探讨思源经纪思源经纪二二OOOO八年四月八年四月1 项目情况分析项目情况分析1 1 项目定位建议项目定位建议4 4 项目项目SWOT 分析分析2 2 区域市场研究区域市场研究3 3 项目总体规划建议项目总体规划建议5 5 地块位置 地块周边环境 基本经济技术指标2 地块位置地块位置立水桥西北，奥北核心地段立水桥西北，奥北核心地段p本项目位于北京市昌平区东小口镇立水桥西北方向，为原北京第二汽车制造厂。p本项目处于奥北核心地段，位于城铁5号线与13号线换乘处。乘坐城铁5号线可直达奥运场区。3地块周边交通地块周边交通轨道交通便捷轨道交通便捷p距
2、城铁5号线、13号线立水桥站600余米p沿中东路向西经西小口路达昌平路p距北五环4.0公里p20多条公交线路组成四通八达的公交通网城铁城铁5号线号线安安 立立 路路北北 苑苑 路路本本 案案中东中东路路西小口路西小口路858、479、984、358、432、758、运通117、昌平22等北北 五五 环环 中中 路路北北 五五 环环八达岭高速路八达岭高速路京承高速路京承高速路北北 四四 环环北北 三三 环环城铁城铁13号线号线城铁城铁13号线号线城铁城铁5号线号线4经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。
3、地块周边住宅地块周边住宅 北京居住聚集区之一北京居住聚集区之一A:东亚东亚奥北中心北奥北中心北区区C:东亚东亚奥北中心南区奥北中心南区B:北京北北京北OpA：东亚奥北中心北区pB：北京北pC：东亚奥北中心南区pD：北方明珠pO：中滩村p在地块的东北1公里为天通苑西区5pE：龙德广场pF：万意服装批发城 亚奥海龙电子城pG：祥和宏兴建材pH：零散小摊位地块周边商业配套地块周边商业配套规模较大，档次参差不齐规模较大，档次参差不齐项目周边商业配套比较完善。大型商场、各类餐饮已具备一定规模。但由于开发节奏不一致，商业配套档次参差不齐。E:龙德广场龙德广场F:万意、海龙万意、海龙6地块区域环境地块区域环
4、境自然、人文环境优越自然、人文环境优越680公顷森林公园公顷森林公园p距占地680公顷的奥林匹克森林公园4公里；p与奥运场区遥相呼应。2008奥运会结束后，那里的场馆设施将对外开放。水立方水立方鸟鸟 巢巢7p中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等p幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、幸福泉幼儿园、东方幼儿园、春天幼儿园等p医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、北京市北郊肿瘤医院p邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局
5、p银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等地块周边其他配套地块周边其他配套 各项生活设施齐全各项生活设施齐全8p地块无拆迁，土地已实现三通一平p地块内有两排原生树地块自身条件地块自身条件开发条件优越开发条件优越9本项目基本经济技术指标本项目基本经济技术指标项目单位建筑总面积平方米83444.963其中居住用地（托幼用地）平方米4300指标容积率0.8建筑密度30%限高12多功能用地（F1）平方米800004.96其中住宅建筑面积平方米56003.474其中两限商品房平方米40002.482普通商品住宅平方米16000.992商业建筑面积平方米24001.489指标容积
6、率3建筑密度25%限高60p项目总用地面积37560.194平方米。其中建设用地面积30968.321平方米，代征道路用地面积6591平方米。p项目绿地率：30p建筑产品及指标见右表。10 项目情况分析项目情况分析1 1 项目定位建议项目定位建议4 4 项目项目SWOT 分析分析2 2 区域市场研究区域市场研究3 3 项目总体规划建议项目总体规划建议5 5 项目SWOT分析 开发难点探讨11项目项目SWOT SWOT 分析分析WW（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）l奥运来临，奥北商圈价值的迅速提升l10线等地铁线的开通，地铁交通 更加发达，人们更依
7、赖地铁交通l地块小，缺少规模优势l双限商品房与商品住宅共同规划、销售，影响项目整体品质l商业面积比例大l受规划用地所限，园林规划难出亮点l周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力l周边大配套商业丰富，商业规划 存在难点l项目位于城乡结合部，西侧为单村，环境较差l 紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达；l交通出行方便l位于奥北商圈，地段升值潜力大l邻近国家奥林匹克森林公园，人文资源优越l土地平整，无拆迁问题SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析12项目开发难点探讨项目开发难点探讨p项目双限商品房与商品房共同开发销售，项目双限商品房与商品房共同开发销售，如何解决双限商品房对商品房的影响？如何解决双
8、限商品房对商品房的影响？p项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足 如何解决市场影响力不足？如何解决市场影响力不足？p商业规划比例较大商业规划比例较大 如何解决商业面积过大的难题？如何解决商业面积过大的难题？p开发商对商业销售价格预期高于市场水平开发商对商业销售价格预期高于市场水平 如何解决商业销售实现价值最大化？如何解决商业销售实现价值最大化？13项目双限商品房与商品房共同开项目双限商品房与商品房共同开发销售，发销售，如何解决双限商品房对商品房的如何解决双限商品房对商品房的影响？影响？1 1、产品规划中区域分开，产品类型区分、产品规划中区域分开，产
9、品类型区分;2.2.营销过程案名、推盘期、形象等区分。营销过程案名、推盘期、形象等区分。14项目总体量不大，项目总体量不大，规模性较差，市场影响力不足规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？如何市场影响力不足的难题？1 1、开发区域内差异化产品、开发区域内差异化产品2 2、优化产品，提高户型使用功能和竞争力、优化产品，提高户型使用功能和竞争力 15商业规划比例较大，商业规划比例较大，如何解决商业面积过大的难题？如何解决商业面积过大的难题？1 1、产品规划中对商业业态进行合理把控、产品规划中对商业业态进行合理把控3 3、将剩余部分商业产品进行合理转换、将剩余部分商业产品进行合理转换
10、2 2、适当缩减商业面积适当缩减商业面积16开发商对商业销售价格预期高，开发商对商业销售价格预期高，如何解决商业销售实现价值最大如何解决商业销售实现价值最大化？化？使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值使商业产品具备稀缺性和领先性，提高产品附加值17 项目情况分析项目情况分析1 1 项目定位建议项目定位建议4 4 项目项目SWOT 分析分析2 2 区域市场研究区域市场研究3 3 项目总体规划建议项目总体规划建议5 5 住宅市场研究 商业市场研究 写字楼市场研究 公寓市场研究 未来市场供应量18住宅市场研究住宅市场研究公寓市场研究公寓市场研究商业市场研究商业市场研究写字楼市场研究写字楼市场
11、研究19住宅市场研究住宅市场研究研究范围研究范围项目所在区域内，在售商品房项目：媒体村、公园2008、北京北地块位置地铁五号线地铁地铁13号线号线北五环北五环媒体村媒体村公园公园20082008北京北北京北20住宅研究项目住宅研究项目 产品特征产品特征项目名称项目名称项目总规模项目总规模（含商业、配（含商业、配套等）（）套等）（）建筑形式建筑形式主力户型（）主力户型（）装修标准装修标准已售供应量已售供应量（）（）媒体村媒体村92万14栋32层塔楼；2栋11层板楼一居（40-80）占50%；两居(100)占50%21层以下简装，送分户中央空调；21层以上毛坯22万公园公园2008200835万5
12、栋14层板楼；6栋23层塔楼；2栋23层板塔结合两居（90-103）占60%毛坯28.4万北京北北京北21万11栋23层板塔结合两居（80左右）占70%毛坯15.3万数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在塔楼和板塔结合形式的产品较多，面积集中在70-10070-100之间。之间。21住宅研究项目住宅研究项目销售价格销售价格项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售均价（元销售均价（元/）套总价区间套总价区间（元）（元）折扣情况折扣情况媒体村媒体村2007年10月7日1300052万-130万无公园公园200820082006年3月18日板楼1580
13、0塔楼1300084.5万-170万一次性付款97折北京北北京北2007年3月10日:9、11号楼;2006年11月17日:8号楼;2006年10月28日:6号楼;2006年9月6日:10号楼;2006年8月17日:7号楼;2006年6月27日:4、5号楼.截止07年7月全部入市面积售罄，最后一次报价800070万左右无数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p在售价格在售价格1300013000元元/平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在平米（在售项目位置明显优于本项目），平均套总价在100100万左右。万左右。22住宅研究项目住宅研究项目销售速度销售速度项目名称项目名称月
14、均销售套数月均销售套数媒体村媒体村南区进行4.5个月客户积累，于07年10月开盘，目前签约1357套，月均销售129129套套公园公园2008200807年月均销售100100套套；08年106#C座进行4个月客户积累，240套房开盘当天销售1/3，月均销售2020套套北京北北京北3个月客户积累，06年7月-07年7月完成8栋1536套销售，月均销售102102套套数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p0606、0707年市场环境较好，销售速度较快，月均销售年市场环境较好，销售速度较快，月均销售100100套以上。套以上。p0808年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明
15、显。年客户积累时期长，受整体楼市氛围影响销售速度下降明显。23住宅研究项目住宅研究项目客群特征客群特征项目名称项目名称客户来源客户来源媒体村媒体村年龄：25-45岁之间；来源：本地60%；职业：企业中层收入者；目的：自住占70%公园公园20082008年龄：30岁左右；来源：外地80%；职业：中关村IT，亚运村；目的：为结婚购买，自住北京北北京北年龄：30岁左右；来源：外地70%职业：地铁沿线工作人群；目的：自住为主数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测p地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。地铁沿线工作的年轻人、外地客源多，自住需求较大。24区域住宅市场整体特征区域住宅市
16、场整体特征p户型面积集中在户型面积集中在70-10070-100之间之间，研究区域内住宅户型面积80平米左右占多数；p总价较低，总价较低，区域内住宅在单价不高、面积适中的前提下，总价较低；p销售速度较快，销售速度较快，07年较好市场环境下，住宅月均销售100套以上；p0808年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显年销售受淡季和北京楼市整体氛围影响明显；p年轻客户为主力购买群年轻客户为主力购买群，客群多为工作在地铁沿线的年轻外地人群；p对销售价格敏感度高；对销售价格敏感度高；p客户多为自住需求客户多为自住需求，其中部分过渡型居住。25住宅市场研究住宅市场研究公寓市场研究公寓市场研究商业市场研究商
17、业市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究26公寓市场研究公寓市场研究研究范围：研究范围：地块所在奥北区域内，在售或即将发售公寓，包括：酒店式公寓 50年、40年产权，以公建立项，开发为公寓产品进行销售研究项目：研究项目：华发颐园（在售）东方郁金香大厦（在售）旭辉奥都（售完）东亚奥北中心（售完）龙德紫金（未售）地块位置地铁五号线地铁地铁13号线号线东方郁金香大厦东方郁金香大厦华发颐园华发颐园旭辉旭辉奥都奥都东亚东亚奥北奥北中心中心北五环北五环龙德紫金龙德紫金27华发颐园（在售）华发颐园（在售）项目位置：项目位置：朝阳区北苑路18号，地铁5号线立水桥南站旁产权年限：产权年限：70年总建筑面积：总建筑
18、面积：48848，其中公寓面积约33960，共570套建筑形式：建筑形式：19层东西向塔楼装修标准：装修标准：精装修，精装修标准3000元/，包括全套家具电器水、电收费标准：水、电收费标准：民用水、电收费28户型情况：户型情况：全部为东西向60-70一居，四梯18户开盘时间：开盘时间：2007年11月销售情况：销售情况：开盘至今销售56套销售报价：销售报价：均价17000元/成交均价：成交均价：16578元/销售折扣：销售折扣：9-9.9折不等客群特征：客群特征：部分山西、内蒙投资客购买；本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力；工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住
19、。华发颐园（在售）华发颐园（在售）数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测29东方郁金香大厦（在售）东方郁金香大厦（在售）项目位置：项目位置：立水桥北，安立路东侧，地铁立水桥站东南侧产权年限：产权年限：50年总建筑面积：总建筑面积：34489.41，总户数492套建筑形式：建筑形式：14层塔楼装修标准：装修标准：精装修，精装修标准1000元/水、电收费标准：水、电收费标准：商业水、电收费标准30东方郁金香大厦（在售）东方郁金香大厦（在售）户型情况：户型情况：30-48零居，58-80一居，80-100二居。六梯41户。开盘时间：开盘时间：2008年3月15日销售情况：销售情况：销售43
20、套销售报价：销售报价：12500元/成交均价：成交均价：10813元/销售折扣：销售折扣：9-9.8折不等客户特征：客户特征：自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测31旭辉旭辉奥都（已售磬）奥都（已售磬）项目位置：项目位置：立水桥东南岸产权年限：产权年限：50年总建筑面积：总建筑面积：约19万 2682套建筑形式：建筑形式：10-27层板楼、塔楼装修标准：装修标准：8个楼毛坯房，2个楼为精装修，精装修标准800元/水、电收费标准：水、电收费标准：民用水电收费标准32旭辉旭辉奥都（已售磬）奥都（已售磬）户型情
21、况：户型情况：70%为零居或一居。4060零居室、5070一居、8090二居，少量90110三居 销售情况：销售情况：已售磬开盘时间：开盘时间：2007年6月成交均价：成交均价：8442元/目前二手房价格：目前二手房价格：约10000元/客户特征：客户特征：自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测33东亚东亚奥北中心（已售磬）奥北中心（已售磬）项目位置：项目位置：立水桥城铁站旁，地铁13号线和5号线交汇处产权年限：产权年限：50年总总 规规 模：模：南北两区共约21万，公寓建筑面积约19
22、万。共2871套公寓，其中南区公寓1434套，北区公寓1437套。建筑形式：建筑形式：11-27层塔板结合装修标准：装修标准：毛坯房水、电收费标准水、电收费标准：民用水电收费标准34户型情况户型情况：全部为30-90小户型开盘时间：开盘时间：2006年8月6日销售情况：销售情况：开盘半年基本售罄19万成交均价：成交均价：6631元/目前二手房价格：目前二手房价格：13000元/客群特征：客群特征：25-30岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。东亚东亚奥北中心（已售磬）奥北中心（已售磬）数据来源：北京市房地产交易管理中心及思
23、源市场监测35龙德紫金龙德紫金（未开盘）（未开盘）项目位置：项目位置：立汤路东侧，龙德广场北侧产权年限：产权年限：40年总建筑面积：总建筑面积：9万建筑形式：建筑形式：高层塔楼装修标准：装修标准：精装修，装修标准未定水、电收费标准：水、电收费标准：未定户型情况：户型情况：40-60小户型销售价格：销售价格：未定数据来源：思源市场监测36项目名称项目名称产权年限产权年限总规模总规模（）（）建筑形式建筑形式户型面积区间户型面积区间装修标准装修标准（元（元/）水电收费标水电收费标准准华发颐园华发颐园（在售）（在售）70年4884819层东西向塔楼60-70一居3000（包括全套家具电器）民用水、电收
24、费标准东方郁金香大厦东方郁金香大厦（在售）（在售）50年3448914层塔楼30-48零居；58-80一居；80-100二居。1000商业水、电收费标准旭辉旭辉奥都奥都（售完）（售完）50年约19万10栋10-27层板楼、塔楼4060零居；5070一居；8090二居；90110三居 800 （8个楼毛坯，2个楼为精装修）民用水、电收费标准东亚奥北中心东亚奥北中心（售完）（售完）50年21万11-27层塔板结合30-90小户型毛坯民用水、电收费标准龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）40年9万高层塔楼40-60小户型精装标准未定未定公寓市场产品特征公寓市场产品特征50年产权为主，多为塔楼，小户型居多
25、，多为民用水电收费标准年产权为主，多为塔楼，小户型居多，多为民用水电收费标准37公寓市场销售情况公寓市场销售情况销售价格在销售价格在10000-13000元元/之间的项目，月销售速度较之间的项目，月销售速度较快；销售价格快；销售价格17000元元/，销售抗性非常明显。，销售抗性非常明显。项目名称项目名称成交价格成交价格（元（元/）目前售价目前售价（元（元/）销售速度（套销售速度（套/月）月）客群特征客群特征华发颐园（在售）华发颐园（在售）16578170002个月客户积累，07年11月开盘，共售出56套，月均8 8套套部分山西、内蒙投资客购买；本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力；
26、工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。东方郁金香大厦东方郁金香大厦（在售）（在售）10813125001个月客户积累，08年3月开盘，共售出43套，月均2020套套自住客户为主；购买客户多为年轻白领；购买客户最看重项目优越的交通条件和低总价。旭辉旭辉奥都奥都（售完）（售完）8442（2007年售完）10000（2手报价）3个月客户积累，07年6月开盘，11月底2682套售磬，月均298298套套自住客户为主，少量投资客户；外地留京学生或远郊区年轻人购买较多；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近。东亚奥北中心东亚奥北中心（售完）（售完）6631（2006年售完）13000（2手
27、报价）3个月客户积累，06年8月开盘，2871套半年售罄，月均319319套套25-30岁之间年轻客群为购买主力；自住、投资客户比例相仿；工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近；自住客户多为过渡居住。龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）未定38公寓市场研究结论公寓市场研究结论p区域内，公建立项，40、50年产权的公寓项目密集，市场接受度较高；p公寓户型以小户型为主，户型面积主要集中在40-80之间；p公建立项的公寓项目，水、电多改为民用水、电，按民用水、电收费；p08年以前，区域内销售公寓项目多为毛坯房，销售状况良好；p08年以后，区域内销售公寓项目则多为精装修，由于市场原因，整体销售状况不佳；p客户
28、对销售价格敏感度较高，售价超过13000元/的项目，销售抗性较大；p购买公寓的客户以过渡型自住为主；p依靠两条地铁线及十数条公交车的便利公共交通，购买公寓的客户多为在地铁沿线或地铁沿线附近工作的年轻白领。39未来存量未来存量 住宅供应量远远大于公寓供应量住宅供应量远远大于公寓供应量p未来两年仍将有未来两年仍将有3737万平米的住宅存量，与本项目形成竞争万平米的住宅存量，与本项目形成竞争p未来两年将有未来两年将有11.2万平米的公寓存量在市场销售万平米的公寓存量在市场销售产品类产品类型型项目名称项目名称潜在供应潜在供应()备注备注住宅住宅媒体村媒体村25万北区（预计4月20日开盘）公园公园200
29、820086.6万在售106#及18#北京北北京北5.7万3栋未开盘楼座合计合计37.337.3万万公寓公寓华发颐园（在售）华发颐园（在售）30624东方郁金香大厦东方郁金香大厦（在售）（在售）31475龙德紫金（未售）龙德紫金（未售）5万项目约有商业4万合计合计11.211.2万万数据来源：北京市房地产交易管理中心及思源市场监测40市场未来供应量市场未来供应量未来土地供应量未来土地供应量 预计区域内未来两年预计区域内未来两年新增供应量大，将达到新增供应量大，将达到278278万平米；其中有直接竞争力的万平米；其中有直接竞争力的供应量为供应量为7474万平米，销售形势不乐观。万平米，销售形势不
30、乐观。年份年份宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置土地面积土地面积 ()规划建筑面规划建筑面积积()规划用途规划用途开发开发程度程度受让单位受让单位2008年朝阳区来广营乡清河营村（1号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村417977.86662219.81住宅及居住公共服务设施、商业金融业六通一平北京中联亚房地产有限公司 昌平区东小口镇陈营村地 昌平区东小口镇380057.87523292.94居住、教育、公共交通用地六通一平深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体 2007年昌平区北七家镇南部组团昌平区北七家镇中部226190.46213800住宅及配套公共设施六通一平北京
31、泰格经济开发公司朝阳区来广营乡清河营村4号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村319958.27306701.86住宅及居住公共服务设施六通一平北京中鸿房地产开发集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村（2号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村305579.96498192.13住宅及居住公共服务设施、六通一平北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体朝阳区来广营乡清河营村（3号地）项目用地 朝阳区来广营乡清河营村431555.21577381.05住宅及居住公共服务设施、六通一平北京国华置业有限公司合计合计2781588278158
32、8数据来源：北京市土地交易管理中心41居住市场研究结论居住市场研究结论p各项目销售情况受整体市场影响较大：各项目销售情况受整体市场影响较大：区域内住宅及公寓项目，受整体市场环境影响，06、07年销售情况普遍良好，08年销售速度较07年有所放缓；p住宅以中小户型为主：住宅以中小户型为主：户型面积区间在70-100之间；p公寓以小户型为主：公寓以小户型为主：主力户型面积区间在40-80之间；p客户对销售价格敏感度远高于产权年限客户对销售价格敏感度远高于产权年限：在销售价格足够优惠前提下，客户能够忽略40、50年产权年限影响；p便利交通吸引城中年轻白领购买：便利交通吸引城中年轻白领购买：依靠两条地铁
33、线及二十余条公交车的便利公共交通，在本区域购买住宅或公寓的客户多为在地铁沿线或地铁沿线附近工作的年轻白领；p自住为主；自住为主；p区域内未来整体供应量巨大区域内未来整体供应量巨大。42住宅市场研究住宅市场研究公寓市场研究公寓市场研究商业市场研究商业市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究43规划中商业规划中商业北京北北京北东亚奥北东亚奥北中心南区中心南区东亚奥北东亚奥北中心北区中心北区北方明珠大厦商业北方明珠大厦商业楼（万意百货楼（万意百货）龙德广场龙德广场龙德广场二期龙德广场二期酒店式公寓及酒店式公寓及底商底商本本 案案西一区商业西一区商业西单购物中心（天通苑店）西单购物中心（天通苑店）及及1区
34、沿街商业区沿街商业西三区商业西三区商业北三区商业北三区商业东三区商业东三区商业5号线天通苑站号线天通苑站5号线天通苑南站号线天通苑南站立水桥站（立水桥站（5号线、号线、13号线）号线）地铁地铁5号线号线城铁城铁13号线号线商业市场研究商业市场研究区域内主要集中商业区域内主要集中商业以龙德广场、北方明珠大厦商业楼、西单商场购物中心性质的大型商业；其余为天通苑社区内沿街商铺。44商业市场研究商业市场研究区域内主要集中商业区域内主要集中商业区域位置区域位置体量（平米）体量（平米）业态业态租金水平租金水平(/(/天天/平方米平方米)售价（元）售价（元）龙德广场18万购物百货、超市、餐饮娱乐、文化艺术、
35、健身保健等二、三层4元左右只租不售天通苑5区商业（西单购物中心）单层、两层及三层临街商铺约5000平米，西单购物中心经营面积7000。地产中介、宾馆、餐饮、网吧、美容美发、驾校、药店、摄影、烟草、眼镜店、西单购物中心2元左右/北方明珠大厦3.8万F1：工艺礼品、头饰、化妆品、钟表眼镜、玩具、陶瓷制品、小五金、小家电、手机配件、照相器材、文化办公用品、不锈钢塑料制品F2：首饰、鞋类、箱包皮件、丝绸、针纺织品、床上用品、窗帘布艺F3：童装、男女服装、外贸服装、休闲系列F4：奥特莱斯名品折扣F5：电子、美食娱乐休闲广场B1：世纪联华大型超市F1：每5平方米一个商铺，月租金水平，根据位置的不同而不同。
36、分别为：8-10元/平方米/天F2：12元/平方米/天F3：转让费3-3.5万元/铺F4：租金以扣点形式支付（扣点10%左右）根据品牌的不同而不同B1：超市外租区的租金标准为：19平方米的商铺，9.8元/平方米/天F1外租区的商铺租金：20平米，11元/平方米/天，另付8万元转让费 只租不售45商业市场研究商业市场研究区域内主要集中商业区域内主要集中商业区域位置区域位置体量体量经营业态经营业态租金水平租金水平(平方米平方米/天天)售价（每平方售价（每平方米）米）西三区商业三层沿街商铺及尾货市场，约1万平米餐饮、美容美发、地产中介、尾货商场、医院、药店、宾馆、超市、SPA、电脑培训、复印打印等2
37、.8元左右/西一区商业单层、三层沿街商铺，约7000平米。地产中介、烟酒、餐饮、药店、美术培训、健身、茶馆、超市、宾馆、动物医院、洗衣、诊所等2元左右1.3万北三区商业四层沿街商铺及苏宁、物美等共约2万平米商业餐饮、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市1.3元左右只租不售东三区商业单层临街商铺，约500平米，旧货市场约500平米旧货市场、餐饮1.3元左右/东亚奥北中心南北区共计3.1万平米的临街商铺及商业广场商业广场、临街商铺、精品购物店、名品箱包店、餐饮等3-6元/46区域商业个案区域商业个案龙德广场龙德广场 l总规模18万平
38、米，单层面积3.15万平方米；l地下3层，地上5层；l业态组合：购物百货、超市、餐饮、文化艺术、健身保健、家居、影院等；l品牌商家：家乐福、百安居、万达、肯德基；l租金：主力店约在2元/天/平方米，非主力店约在4元/天/平方米左右，一二层零售业态约在6元/天/平米；l售价：只租不售，l经营状况：良好。商业市场研究商业市场研究该项目该项目20072007年开业，为区域内最大的核心商业中心，由于位置优越，家乐福、百年开业，为区域内最大的核心商业中心，由于位置优越，家乐福、百安居、万达影院多个主力店的进驻，吸引强大客流，使得经营状况较好。安居、万达影院多个主力店的进驻，吸引强大客流，使得经营状况较好
39、。47l商业经营面积3.8万平米；l地下一层、地上五层；l业态组合：超市、服装、餐饮、小商品等l品牌商家：华联超市、万意百货、奥特莱斯名品折扣；l租金：27元/平米/天；l售价：只租不售；l经营状况：良好。区域商业个案区域商业个案明珠大厦商业楼明珠大厦商业楼 商业市场研究商业市场研究万意百货档次偏低、多选址在郊区，以经营小商品为主，主要客群为城乡区域万意百货档次偏低、多选址在郊区，以经营小商品为主，主要客群为城乡区域内的年轻消费人群。内的年轻消费人群。48区域商业个案区域商业个案天通苑天通苑5 5区商业区商业商业市场研究商业市场研究l商业经营面积：3.8万平米；l地下一层、地上五层；l业态组合
40、：购物中心、餐饮、银行、网吧、美容美发、药店、摄影、烟草、眼镜店等；l品牌商家：西单购物中心；l租金：2元/平方米/天；l空置率：20%本项目由于紧挨龙德广场，加上消费需求量有限，沿街商铺出租情况不佳。本项目由于紧挨龙德广场，加上消费需求量有限，沿街商铺出租情况不佳。49区域商业个案区域商业个案东亚奥北中心东亚奥北中心商业市场研究商业市场研究l南区1.7万平方米，北区1.4万平方米；l业态组合：茶座、酒吧、DIY体验店、餐饮、面包、购物、l租金：3-6元/平方米/天；l售价：2.3万/平方米l商业现状：正在交房阶段。本项目已会部售出，刚刚交房，未来商业经营需要一段培养期。本项目已会部售出，刚刚
41、交房，未来商业经营需要一段培养期。50区域商业个案区域商业个案天通苑西一区商业天通苑西一区商业商业市场研究商业市场研究l商业经营面积7000平米；l一至三层；l业态组合：餐饮、地产中介、洗衣、烟酒、药店、美术培训、健身、茶馆、超市、宾馆、动物医院、诊所等；l租金：2元/平方米/天；l售价：1.3万/平方米l空置率：基本无。西一区内商业主要为社区内配套，基本没有空置，商业街内有些许地摊，非常影响区西一区内商业主要为社区内配套，基本没有空置，商业街内有些许地摊，非常影响区域商业形象。域商业形象。51l商业经营面积1万平米；l一至三层；l业态组合：美容美发、地产中介、尾货商场、医院、药店、宾馆、超市
42、、SPA、电脑培训、复印打印等；l租金：2.8元/平方米/天；l空置率：基本无。区域商业个案区域商业个案天通苑西三区商业天通苑西三区商业商业市场研究商业市场研究临街店铺基本无空置，商品相对较为低档，主要满足社区内人群购买需求。临街店铺基本无空置，商品相对较为低档，主要满足社区内人群购买需求。52l商业经营面积2万平米；l三层；l业态组合：餐饮、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市；l品牌商户：苏宁、物美；l租金：1.3元/平方米/天；l售价：只租不售；l空置率：50%。区域商业个案区域商业个案天通苑北三区商业天通苑北三区商业商业
43、市场研究商业市场研究北三区商业街处于天通苑社区最内部，呈北三区商业街处于天通苑社区最内部，呈“丫丫”字型道路两侧，多为三层商业，字型道路两侧，多为三层商业，体量较大，而消费人群有限，因此空置率较高。体量较大，而消费人群有限，因此空置率较高。53区域商业个案区域商业个案天通苑东三区商业天通苑东三区商业商业市场研究商业市场研究l商业经营面积1000平米；l一层临建；l业态组合：旧物市场、餐饮；l品牌商户：苏宁、物美；l租金：1元/平方米/天；东三区商业体量小、业态单一，属于辅助及补充北三区商业。东三区商业体量小、业态单一，属于辅助及补充北三区商业。54区域商业市场现状总结区域商业市场现状总结1 1
44、、区域商业档次相对较为低端，还属于初级阶段，绝大多数商业为天通苑社区内配套商业、区域商业档次相对较为低端，还属于初级阶段，绝大多数商业为天通苑社区内配套商业2 2、近年来立水桥城铁周边商业供应加大，龙德广场、北方明珠购物中心，对社区内商业形、近年来立水桥城铁周边商业供应加大，龙德广场、北方明珠购物中心，对社区内商业形成一定影响。成一定影响。3 3、区域内商业空置率较高，尤其是进入到天通苑社区内的商业，空置率更高，商业基本呈、区域内商业空置率较高，尤其是进入到天通苑社区内的商业，空置率更高，商业基本呈饱和状态。饱和状态。、大型商业中心只租不售，平均租金在、大型商业中心只租不售，平均租金在2-42
45、-4元左右，专业运营管理，空置率低；临街商铺元左右，专业运营管理，空置率低；临街商铺售价平均为售价平均为1.61.6万左右，租金在万左右，租金在2 2元左右，空置率高，但销售状况较好。元左右，空置率高，但销售状况较好。、1313号线和号线和5 5号线交汇处的商业租金在号线交汇处的商业租金在3-73-7元平米天左右，往天通苑北区及西区方向，租金元平米天左右，往天通苑北区及西区方向，租金逐渐降低。逐渐降低。55天通苑天通苑集中商集中商业区业区天通苑商天通苑商业中心业中心区域内潜在商业区域内潜在商业 商业市场研究商业市场研究天通苑商业中心占地面积约天通苑商业中心占地面积约7 7万平米，天通苑集中商业
46、区占地面积约万平米，天通苑集中商业区占地面积约8 8万平米。目前万平米。目前处于基础施工阶段。处于基础施工阶段。56商业市场研究商业市场研究区域商业需求、供给分析对比区域商业需求、供给分析对比区域区域人口（万人口（万人）人）商业面积（万平方米）商业面积（万平方米）人均商业面积人均商业面积（平方米）（平方米）备注备注本项目半径本项目半径6 6公里范围公里范围505032+1532+15（在建）（在建）1.141.14区域住宅以天通苑经济区域住宅以天通苑经济适用房为主。适用房为主。未来本区域内人均商业面积明显过大，已超出区域内消费能力，必然会出现激烈的竞争，淘未来本区域内人均商业面积明显过大，已超
47、出区域内消费能力，必然会出现激烈的竞争，淘汰不被接受的商业。汰不被接受的商业。57住宅市场研究住宅市场研究公寓市场研究公寓市场研究商业市场研究商业市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究58地块所属区域天通苑板块是北京十大边缘居住组团，立水桥板块为北京著名的居住板块，主要定位均为居住、生活、购物功能。从政府规划来看：并无办公功能。写字楼市场分析写字楼市场分析政府规划政府规划59天通苑经过十几年的发展，从早期的仅仅满足居住需求到现在商业配套的逐步完善，写字楼办公市场始终没有得到良好的发展。目前区域内也仅有：北方明珠、领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都这四个带有办公功能的项目。均为商住楼，非纯写字
48、楼。写字楼市场分析写字楼市场分析市场现状市场现状本本 案案项目名称项目名称物业类型物业类型北方明珠综合办公楼领地OFFICE二手商住楼明天第一城商务办公公寓旭辉奥都商务办公公寓60写字楼市场分析写字楼市场分析市场价格市场价格项目名称项目名称开盘时间开盘时间售完时间售完时间开盘均价开盘均价结案销售结案销售均价均价租金租金折扣折扣北方明珠2005年1月/6000100002.5/天/平米/领地OFFICE2005年4月2005年9月455065001.5/天/平米/明天第一城2006年8月21日2007年10月600068002.0/天/平米/旭辉奥都2007年6月1日/75009500/首付50
49、%以上9.7折,一次性付款9.3折1、区域内由于没有商务氛围，且办公物业品质相对较低，因此物业的销售均价比较低，在9000元/平米左右，领地OFFICE及明天第一城由于结案时间较早，因此价格较低，目前均为只租不售。61写字楼市场分析写字楼市场分析市场供应及消化速度市场供应及消化速度项目名称项目名称开盘时间开盘时间售完时间售完时间建筑面积建筑面积总套数总套数剩余套数剩余套数北方明珠2005年1月/2.2万平米/8套（170平）公司自己持有，还有部分二手的。领地OFFICE2005年4月2005年9月4.5万平米339套售完明天第一城2006年8月21日2007年10月2万平米400多套售完旭辉奥
50、都2007年6月1日/约20万平米2682套4套6090平米1、从上表看，领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都能达到67套、28套、268套每月的销售速度。从区域交通条件上看，领地OFFICE和旭辉奥都紧邻5号线和13号线的交汇处，交通条件优于明天第一城和北方明珠。因此其销售速度也明显高于这两个项目，而离本案最近的北方明珠项目销售情况最差。2、旭辉奥都销售速度能到268套/月除了交通条件好，还有一个重要的因素便是其户型面积小（70平米左右），投资总价低。而北方明珠至今未卖出的8套均为170平以上的大户型也验证了这一点。62政府规划决定了该区域没有办公功能区域发展以住宅、配套商业为主，没有高端