开发经营新理念btzx.pptx

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1、房地产开发经营与管理考前辅导1本科目特点及复习技巧本科目特点及复习技巧科目特点科目特点复习技巧复习技巧综合性强，涉及面宽综合性强，涉及面宽善于归纳、整理、比较善于归纳、整理、比较知识点分散，细节性考点多知识点分散，细节性考点多 书本阅读需要仔细书本阅读需要仔细计算题难度大，灵活多变计算题难度大，灵活多变注重理解，加强应变能力注重理解，加强应变能力历年题目重复率高历年题目重复率高多做练习多做练习2掌握掌握熟悉熟悉了解了解3第一章 房地产投资与投资风险4第一章第一章第一节第一节 投资与房地产投资投资与房地产投资一、投资概述一、投资概述概念：概念：分类分类投资的特性投资的特性短期投资与长期投资短期投

2、资与长期投资直接投资与间接投资直接投资与间接投资金融投资与实物投资金融投资与实物投资生产性投资与非生产性投资生产性投资与非生产性投资是一种经济行为是一种经济行为时间性时间性目的是获取收益目的是获取收益风险性风险性以获得未来货币增值或收益为目的以获得未来货币增值或收益为目的5二、房地产投资概述二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的分类（二）房地产投资的分类政府投资政府投资非盈利机构投资非盈利机构投资企业投资企业投资个人投资个人投资土地开发投资土地开发投资房屋开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产经营投资居住物业投资居住物业投资商用物业投资商用物业投资工

3、业物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资特殊物业投资按主体按主体按经济活动类型按经济活动类型按物业类型按物业类型特点特点6（三）房地产投资特性（三）房地产投资特性区位选择异常重要区位选择异常重要适于进行长期投资适于进行长期投资需要适时的更新改造需要适时的更新改造易产生资本价值风险易产生资本价值风险变现性差变现性差易受政策影响易受政策影响依赖专业管理依赖专业管理存在效益外溢和转移存在效益外溢和转移（四）房地产投资的作用（四）房地产投资的作用对社会对社会对投资者：收益、保值、增值、消费对投资者：收益、保值、增值、消费7第一章第一章第二节第二节 房地产投资的形式

4、与利弊房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资一、房地产直接投资参与有关管理工作参与有关管理工作包括包括二、房地产间接投资二、房地产间接投资不参与开发经营工作不参与开发经营工作包括包括房地产开发投资房地产开发投资房地产置业投资房地产置业投资投资房地产企业股票或债券投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券购买住房抵押支持证券8三、房地产投资的利弊三、房地产投资的利弊理解理解利：利：弊：弊：收益高收益高容易得到金融支持容易得到金融支持抵消通货膨胀抵消通货膨胀提高资信等级提高资信等级投资额大投资额大回收期长回收期长需要专门的知识和经验需要专门的知识和经

5、验9第一章第一章第三节第三节 房地产投资的风险房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念一、房地产投资风险的概念定义：未获得预期收益可能性的大小定义：未获得预期收益可能性的大小包括：变动：包括：变动：可能性：可能性：标准差标准差越小，风险就越小越小，风险就越小标准差与期望值之比标准差与期望值之比越小，风险就越小越小，风险就越小教材教材P16例子例子风险收益风险收益风险损失风险损失投资者更重视投资者更重视风险报酬风险报酬=实际收益实际收益-预期收益预期收益标准差标准差=期望值期望值=10二、系统风险二、系统风险包括包括P17-20 三、个别风险三、个别风险包括包括P20-21风险种类风险种类系统风

6、险系统风险个别风险个别风险共同点共同点所有项目都要面临，个体力所有项目都要面临，个体力量无法改变量无法改变每个项目有所不同，通过每个项目有所不同，通过个体努力可以改变个体努力可以改变包括包括通货膨胀、市场供求、周期、通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、变现、利率、政策、政治、或然损失或然损失收益现金流、未来运营费收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、用、资本价值、机会成本、持有期持有期11四、风险对房地产投资决策的影响四、风险对房地产投资决策的影响收益型房地产投资收益型房地产投资承受低风险的投资者承受低风险的投资者收益增值型房地产投资收益增值型房地产投资承受中等风险的投资

7、者承受中等风险的投资者 尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业机会型房地产投资机会型房地产投资承受高风险的投资者承受高风险的投资者 房地产开发投资一般属于这类房地产开发投资一般属于这类12第一章第一章第四节第四节 风险与投资组合风险与投资组合一、投资组合理论一、投资组合理论P25公式及例子公式及例子：计算题：计算题 预期收益率预期收益率=无风险收益率无风险收益率+风险系数风险系数平均收益率平均收益率-无风险收益率无风险收益率二、资本资产定价模型二、资本资产定价模型P26公式公式P27例子例子：折现率的计算题：折现率的计算题 也就是上面的预期收益率也就是上面的预期收

8、益率13T1-1：一般来说，与长期投资相比，短期投资（一般来说，与长期投资相比，短期投资（）A风险较大风险较大 B收益率较高收益率较高 C流动性较好流动性较好 D投资回收期较长投资回收期较长 答案：答案：C T1-2：某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。资特性中的（）。A存在效益外溢和转移存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资需要适时的更新改造投资 C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险投资价值

9、难以判断因而易产生资本价值风险 D易受政策影响易受政策影响答案：答案：AT1-3：投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。）的重视。A各异性各异性 B适时更新改造性适时更新改造性 C相互影响性相互影响性 D专业管理依赖性专业管理依赖性答案：答案：B14T1-4：在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。）。A买地买地-建房建房-卖房卖房 B买房买

10、房-经营经营C买房买房-出租出租-转转售售 D买房买房-出租出租E买地买地-开发开发-转让转让答案：答案：BCDT1-5：买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性不可移动性 B.适应性适应性 C.弱流动性弱流动性D.相互影响性相互影响性答案：答案：CT1-6：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。建筑设计等项工作的，一般是（）。A建筑师建筑师 B结构工程师结构工程

11、师 C设备工程师设备工程师D监理工程师监理工程师答案：答案：AT1-7：决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（）。）。A满足购买者使用要求满足购买者使用要求B购买者支付能力购买者支付能力 C物业预期收益物业预期收益D物业用途物业用途答案：答案：C15T1-8：下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A、能为投资者带来经营性的收入现金流、能为投资者带来经营性的收入现金流 B、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式、分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式 C、适合于长期投资、适合于长期投资 D

12、、需在机构投资者之间进行交易、需在机构投资者之间进行交易 E、位置对其有着特殊的重要性、位置对其有着特殊的重要性答案：答案：ACDET1-9：商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。物业的能力无关。答案：答案：T1-10：从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（主要有（）。）。A商住楼商住楼B土地土地C在建工程在建工程D写字楼写字楼E建成后的物业建成后的物业答案：答案：BCET1-11：下列物业中，属于特殊物业的是（下列物业中，属于特殊

13、物业的是（）。）。A在建工程在建工程 B车站车站 C购物中心购物中心D科技产业园区科技产业园区答案：答案：B16T1-12：同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（是因为房地产市场具有（）A保值性保值性 B增值性增值性 C异质性异质性 D弱流动性弱流动性答案：答案：CT1-13：房地产投资的缺点是（房地产投资的缺点是（）。）。A相对较高的收益水平相对较高的收益水平 B易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响抵消通货膨胀的影响 D投资回收期较长投资回收期较长 答案：答案：DT1-14

14、：下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）A购买房地产股票购买房地产股票 B购买商铺购买商铺 C购买房地产债券购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券购买住房抵押支持证券答案：答案：B T1-15：房地产间接投资的形式主要有（房地产间接投资的形式主要有（）。）。A投资房地产信托投资房地产信托B购买住房抵押支持证券购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营购买物业用于出租经营E购买土地进行开发购买土地进行开发答案：答案：ABC 17T1-16：房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的房地产投资信托基金

15、的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入销售收入B.转让收入转让收入C.租金收入租金收入D.利息收入利息收入 答案：答案：CT1-17：当房地产开发商将建成后的物业用于出租或当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售出售B.抵押抵押C.转让转让D.经营经营 答案：答案：DT1-18：相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（的有（）A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地

16、产 B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C置业投资对象可以是市场上存量房地产置业投资对象可以是市场上存量房地产 D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 答案：答案：ACDE 18T1-19：甲、乙两个物业甲、乙两个物业2008年年10月的价值均为月的价值均为1000万元，预计甲万元，预计甲物业物业2009年年10月的价值为月的价值为1100万元和万元和900万元的可能性各为

17、万元的可能性各为50。预计乙物业预计乙物业2009年年10月的价值为月的价值为1200万元和万元和800万元的可能性各万元的可能性各为为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。）。A甲物业投资风险大甲物业投资风险大B乙物业投资风险大乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断无法判断答案：答案：BT1-20：下列风险中属于系统风险的是下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险比较风险 B.市场供求风险市场供求风险 C.未来运营费用风险未来运营费用风险D.持有期风险持有期风险答案：答案：BT1-21：下列房地产投资

18、风险中，属于房地产投资个别风险的是（下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。A变现风险变现风险B时间风险时间风险C或然损失风险或然损失风险D通货膨胀风险通货膨胀风险 答案：答案：B19T1-22：投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。）。A提高投资收益提高投资收益B降低系统风险降低系统风险C降低个别风险降低个别风险D使投资毫无风险使投资毫无风险 答案：答案：CT1-23：关于投资组合理论的说法，正确的是（关于投资组合理论的说法，正确的是（）A投资者应选择毫无风险的投资组合投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选

19、择投资项目间有一个正协方差的投资组合投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案：答案：DT1-24：投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。项目的收益会有不同的反应。答案：答案：20T1-25：假设银行一年期存款利率为假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为，贷款利率为5.85，投，投资市场的平均收益率为资市场的平均收益

20、率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系，房地产投资市场的系统性市场风险系数为数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（，则房地产投资的预期收益率为（）。）。A4.42B8.11C8.13D9.54 答案：答案：BT1-26：如果整个投资市场的平均收益率为如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.23，则，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为（）。按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为（）。A、10.38%B、11.07%C、12.45%D、13.

21、62%答案：答案：T1-27：某投资市场的平均收益率为某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为，银行贷款利率为5.17，国债收益率为国债收益率为3.5，房地产投资的风险相关系统数为，房地产投资的风险相关系统数为0.5那么，那么，当前房地产投资的折现率为（当前房地产投资的折现率为（）。）。A3.5B5.17C7.75D8.59 答案：答案：C21T1-28：假设某段时间内房地产业的预期收益率为假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收，国债的投资收益率为益率为10，市场整体的平均收益率为，市场整体的平均收益率为20，则房地产业的系统性，则房地产业的系统性市场风险系数是（市场风险系

22、数是（）。）。A0.25 B0.50 C1.5D2.00 答案：答案：B T1-29：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。时，其投资均属于长期投资。（）答案：答案：T1-30：购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）答案：答案：T1-31：在进行风险分析时，期望收益的标准差越小，表明该项目风险在进行风险分析时，期望收益的标准差越小，表明该项目风险越大。越大。（）答案：答案：T1-32：通货膨胀对房地产投资只有负面影响。通货膨胀

23、对房地产投资只有负面影响。（）答案：答案：22T1-33：房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（）答案：答案：T1-34：系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。消的那部分风险。()答案：答案：T1-35：房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（）答案：答案：T1-36：某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系

24、数为则该项目的系统性市场风险系数为1。（。（）答案：答案：T1-37：房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。答案：答案：23第二章 房地产市场与市场运行24第二章第二章 第一节第一节 房地产市场概述房地产市场概述一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义构成：交易当事人、交易对象、交易制度、交易机构构成：交易当事人、交易对象、交易制度、交易机构二、房地产市场的运行环境二、房地产市场的运行环境 P30-31表格：环境类型与影响因素

25、对应表格：环境类型与影响因素对应三、影响房地产市场转变的社会经济力量三、影响房地产市场转变的社会经济力量四、房地产市场的参与者四、房地产市场的参与者25第二章第二章第二节第二节 房地产市场结构与指标房地产市场结构与指标一、房地产市场结构一、房地产市场结构 房地产具有不可移动性、异质性，市场集中度低房地产具有不可移动性、异质性，市场集中度低 房地产市场是垄断竞争市场房地产市场是垄断竞争市场总量结构总量结构区域结构区域结构产品结构产品结构供求结构供求结构投资结构投资结构租买结构租买结构二、房地产市场细分二、房地产市场细分 5种标准种标准26三、房地产市场指标三、房地产市场指标概念要点和计算概念要点

26、和计算供给指标供给指标（开发相关）（开发相关）新竣工量、灭失量、存量、新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、空置量、空置率、可供租售量、可供租售量、房屋施工面积房屋施工面积、房屋新开工面、房屋新开工面积、积、平均建设周期平均建设周期、竣工房屋质量、竣工房屋质量需求指标需求指标（购买力相关）（购买力相关）GDP、人口数量、城市家庭人口规模、就业、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、城市居民消费价格指数空间使用数量、城市居民消费价格指数

27、市场交易指标市场交易指标（成交量、价、速）（成交量、价、速）销售量、出租量、销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周吸纳量、吸纳率、吸纳周期、期、预售面积、房地产价格、房地产租金、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数房地产价格指数市场监管与预警指标市场监管与预警指标土地转化率、开发强度系数、土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆开发投资杠杆率、率、住房可支付性指数、住房价格合理性指住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数心指数27第二

28、章第二章第三节第三节 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能一、特性一、特性 供给垄断性供给垄断性 需求广泛性、多样性需求广泛性、多样性 交易复杂性交易复杂性 价格区位相关性价格区位相关性 广泛的外部性广泛的外部性 市场信息不对称性市场信息不对称性二、功能二、功能5个方面个方面28第二章第二章第四节第四节 房地产市场的运行规律房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场一、房地产空间市场与资产市场均衡状态：均衡状态：租金和价格都不变租金和价格都不变价格与重置成本相同价格与重置成本相同新增量和灭失量相等新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变房地产资产存量保持不变29二、房地产市场的周

29、期循环二、房地产市场的周期循环定义：重复发生的波动定义：重复发生的波动原因：原因：供需因素、信息不充分、心理、政策、制度、季节性供需因素、信息不充分、心理、政策、制度、季节性自然周期自然周期理解理解P50图图 五个节点的含义：五个节点的含义：每一阶段的特征每一阶段的特征投资周期投资周期 与自然周期的关系与自然周期的关系A点空置率最高点空置率最高B、D点长期平均空置率点长期平均空置率C点理想均衡点、拐点点理想均衡点、拐点E点等于点等于A点点自然周期第一阶段，很少有资金投向存量房地产自然周期第一阶段，很少有资金投向存量房地产自然周期第二阶段后半段，资本流量显著增加自然周期第二阶段后半段，资本流量显

30、著增加自然周期第三阶段，流动性很高自然周期第三阶段，流动性很高自然周期第四阶段，投资者减少投资自然周期第四阶段，投资者减少投资30三、房地产泡沫与过热三、房地产泡沫与过热泡沫的成因：泡沫的成因：泡沫不同于过度开发泡沫不同于过度开发土地稀缺是基础土地稀缺是基础投机需求膨胀是诱因投机需求膨胀是诱因金融机构过度放贷是助燃剂金融机构过度放贷是助燃剂31第二章第二章第五节第五节 房地产市场的政府干预房地产市场的政府干预一、政府干预的必要性一、政府干预的必要性二、政府干预房地产市场的手段二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施三、政府规范房地产市场行为的措施32T2-1：下列影响房地产

31、市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（是（）。）。A城市或区域产业结构与布局城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构人口数量与结构C土地资源状况土地资源状况D建筑技术进步建筑技术进步 答案：答案：AT2-2：下列关于房地产市场特性的表述中，不正确的是（下列关于房地产市场特性的表述中，不正确的是（）。）。A供给非同质性供给非同质性B需求多样性需求多样性C竞争充分性竞争充分性 D交易复杂性交易复杂性 答案：答案：CT2-3：市场的客体通常是指（）。市场的客体通常是指（）。A买家买家B卖家卖家C交易对象交易对象D交易价格交易价格 答案：答案

32、：CT2-4：市场主体通常包括（）。市场主体通常包括（）。A买家买家B卖家卖家C交易对象交易对象 D交易价格交易价格E交易行为交易行为 答案：答案：AB33T2-5：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（确的是（）。）。A潜在市场潜在市场服务市场服务市场有效市场有效市场合格的有效市场合格的有效市场B服务市场服务市场潜在市场潜在市场服务市场服务市场合格的有效市场合格的有效市场C潜在市场潜在市场有效市场有效市场合格的有效市场合格的有效市场服务市场服务市场D潜在市场潜在市场服务市场服务市场合格的有效市场合格的有效市场有效

33、市场有效市场 答案：答案：C 第第4章题目章题目T2-6：房地产市场结构包括（房地产市场结构包括（）。）。A总量结构总量结构B区域结构区域结构C产品结构产品结构 D供求结构供求结构E资金结构资金结构 答案：答案：ABCDT2-7：按房地产用途可以将房地产市场细分为若干子市场，这是因为按房地产用途可以将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（不同用途的房地产在（）等方面存在差异。）等方面存在差异。A投资决策投资决策 B规划设计规划设计 C工程建设工程建设 D地域范围地域范围 E产品功能产品功能 答案：答案：ABCE 34T2-8：某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总

34、供给某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，以上的住宅供过于求，70 以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。）状态。A均衡均衡B周期性失衡周期性失衡 C结构性失衡结构性失衡D区域性失衡区域性失衡 答案：答案：CT2-9：房地产市场区别于其他商品市场的特征主要有（房地产市场区别于其他商品市场的特征主要有（）。）。A、竞争性、竞争性 B、垄断性、垄断性 C、外部性、外部性 D、均衡性、均衡性 E、信息不对称性、信息不对称性 答案：答案

35、：BCET2-10：土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。房地产供给难以形成统一的竞争性市场。答案：答案：T2-11：房地产市场垄断性的原因不包括（）。房地产市场垄断性的原因不包括（）。A、房地产市场需求的广泛性、房地产市场需求的广泛性 B、房地产市场供给的异质性、房地产市场供给的异质性 C、土地所有权的排他性、土地所有权的排他性 D、土地的有限性、土地的有限性 答案：答案：A35T2-12：如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨

36、，那么该类型物业的出租需求就会（该类型物业的出租需求就会（）。）。A减少减少B增加增加C不变不变D同步递减同步递减 答案：答案：B T2-13：在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.空置量空置量B.房地产价格指数房地产价格指数C.平均建设周期平均建设周期 D.吸纳率吸纳率E.失业率失业率 答案：答案：BDT2-14：关于房屋施工面积的说法，正确的是（关于房屋施工面积的说法，正确的是（）A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积房屋施工面积不包括正在施

37、工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 答案：答案：C T2-15：某市某市2003年新开工的房屋建筑面积为年新开工的房屋建筑面积为90万万m2，2002年未完工年未完工转入转入2003年继续施工的房屋建筑面积为年继续施工的房屋建筑面积为30万万m2，2003年竣工的房屋年竣工的房屋建筑面积为建筑面积为80万万m2。那么，该市房屋均平均建设周期为（。那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。）年。A0.5B1.

38、5 C2D3 答案：答案：B36T2-16：2007年末，某市住房总量为年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房万，其中经济适用住房400万万m,商品住房商品住房3750万，同期住房空置量为万，同期住房空置量为750万万,其其中经济适用住房空置量为中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置量为万，商品住房空置量为450万，则万，则该市该市2007年末的商品住房空置率是（年末的商品住房空置率是（）。）。A9B12C15D20 答案：答案：BT2-17：关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）A吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间吸纳周期

39、是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反应可供租售量全部被市场吸纳所需的时间吸纳周期反应可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 答案：答案：A T2-18：某城市某城市2004年存量商品住房的吸纳率为年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（期存量商品住房的吸纳周期是（）。）。A0.4月月B2.5月月C0.4年年D2.5年年 答案：答案：D 37T2-19：2008年，某市可供租售的房屋

40、面积为年，某市可供租售的房屋面积为3000万万m2，其中可供，其中可供销售的住宅面积为销售的住宅面积为1800万万m2，可供出租的住宅面积为，可供出租的住宅面积为450万万m2，当年销售和出租的房屋总面积为，当年销售和出租的房屋总面积为2750万万m2，其中销售的住宅面，其中销售的住宅面积为积为1680万万m2，出租的住宅面积为，出租的住宅面积为320万万m2，该市，该市2008年住宅年住宅市场吸纳率为（）市场吸纳率为（）、71.11、88.89、91.67、93.33 答案：答案：BT2-20：某销售型住房市场年初的住房存量为某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待万套，其中空

41、置待售住房售住房5万套，本年新竣工住房万套，本年新竣工住房13万套，销售住房万套，销售住房8万套万套.则吸纳周则吸纳周期为期为()年。年。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50 答案：答案：CT2-21：房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（易不包括（）子市场。）子市场。A租赁租赁B销售销售C保险保险D抵押抵押 答案：答案：C38T2-22：在对某市房地产市场进行细分时，划分出在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼某市甲级写字楼租赁市场租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有（。这种划分所采

42、用的市场细分标准有（）。）。A按存量增量细分按存量增量细分B按交易形式细分按交易形式细分C按目标市场细分按目标市场细分D按房地产用途细分按房地产用途细分E按地域细分按地域细分 答案：答案：BDET2-23：下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（确的是（）。）。A自然周期与投资周期同步变化自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然

43、周期投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 答案：答案：DT2-24：在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。与合理空置率的关系是（）。A空置率空置率合理空置率合理空置率B空置率空置率合理空置率合理空置率 C空置率空置率=合理空置率合理空置率D不能判断不能判断 答案：答案：A39T2-25：在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（阶段为（）阶段。）阶段。A租金增长率上升租金增长率上升B新增供给小于新增需求新增供给小于新增需求C新开

44、工项目增加新开工项目增加D租金增长率下降租金增长率下降 答案：答案：AT2-26：下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有()。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增

45、长率 E.在房地产周期循环中，价格在房地产周期循环中，价格(租金租金)和空置率通常是同向变动的和空置率通常是同向变动的 答案：答案：ABDT2-27：在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。）。A第一阶段第一阶段B第二阶段第二阶段C第三阶段第三阶段D第四阶段第四阶段 答案：答案：B 40T2-28：在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于

46、房地产市场自然周期的置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。A.第一阶段第一阶段B.第二阶段第二阶段C.第三阶段第三阶段D.第四阶段第四阶段 答案：答案：CT2-29：在房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增在房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（长率的转折点上，空置率由（）。）。A、上升到下降、上升到下降 B、下降到上升、下降到上升 C、高于合理空置率到低于合理空置率、高于合理空置率到低于合理空置率 D、低于合理空置率到高于合理空置率、低于合理空置率到高于合理空置率 答案：答案：CT2-30：政府的土地供应政

47、策会直接影响房地产开发的（政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。）。A产品质量产品质量B产品性价比产品性价比 C规模和结构规模和结构D产品档次产品档次 答案：答案：CT2-31：提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（：提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。）。A导致房地产实际价值下降导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求增加房地产市场需求 答案：答案：ACD 第第1章题目章题目 41T2-32：政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（政府对房地产

48、市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。）。A加大城市基础设施建设投入加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率调整银行贷款利率C调整公共住房政策调整公共住房政策D调整房地产税收政策调整房地产税收政策 E加快城市化进程加快城市化进程 答案：答案：BCDT2-33：房地产泡沫产生的基础是（房地产泡沫产生的基础是（）A投资需求膨胀投资需求膨胀 B金融机构过度放贷金融机构过度放贷 C房地产市场中的过度开发房地产市场中的过度开发 D土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性 答案：答案：D T2-34：产生房地产价格泡沫的主要诱因是（产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。）。A土地稀缺土地稀缺B城市化进程快城

49、市化进程快 C投机需求膨胀投机需求膨胀D过度放贷过度放贷 答案：答案：CT2-35：国际上通常采取的住房保障方式有（国际上通常采取的住房保障方式有（）A政府直接建房政府直接建房 B对住房投资人减税对住房投资人减税 C对住房承租人减税对住房承租人减税 D对住房承租人补贴对住房承租人补贴 E鼓励赢利机构建房鼓励赢利机构建房 答案：答案：ABD 42T2-36：房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。（）答案：答案：T2-37：房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者

50、。()答案：答案：T2-38：房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。空置率低于合理空置率。（）答案：答案：T2-39：当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。场上的投资者将迅增加。（）答案：答案：T2-40：服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费：服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。者集合。（）答案：答案：第第4章题目章题目T2-41：房地产市场上的投资周期领先于自然周期的