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1、房地产企业项目结算与土地增值税清算的房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理涉税处理2【主要收益主要收益】1 1、全面了解房地产项目开发的程序和开发成、全面了解房地产项目开发的程序和开发成本的准确核算本的准确核算 2 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理发费用的税收处理 3 3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧目的归集技巧 4 4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用地产税收策划的主要思路、方法及运用 5 5
2、、交流解决企业现实中的财税疑难问题、交流解决企业现实中的财税疑难问题3【主要内容主要内容】第一节第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节第二节 开发项目土地增值税清算实务解析开发项目土地增值税清算实务解析 第三节第三节 企业所得税与土地增值税比较企业所得税与土地增值税比较第四节第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对企业主要税收筹划方法及反避税应对第五节第五节 房地产企业常见税收问题房地产企业常见税收问题4第一节第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务房地产开发项目结算及会计核算实务 一、项目开发的三个阶段一、项目开发的三个阶段 二、项目开发结算的四个程
3、序二、项目开发结算的四个程序 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法程序、方法 四、开发间接费用的四、开发间接费用的1010大内容大内容 五、房屋开发成本的核算五、房屋开发成本的核算 六、企业所得税开发成本与会计成本六、企业所得税开发成本与会计成本5 5大不同点大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本七、土地增值税开发成本与会计成本3 3大不同点大不同点5 一、项目开发的三个阶段一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。段。（一）准备阶段（一）准备阶段 房地产开发公司的准备工
4、作在报行政机关审房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。够的开发资金。6 取得国有土地使用权的最主要途径：取得国有土地使用权的最主要途径：1 1、出让方式、出让方式 2 2、划拨方式、划拨方式 3 3、转让方式、转让方式 4 4、参加竞拍取得开发项目、参加竞拍取得开发项目 5 5、合作开发取得土地或项目、合作开发取得土地或项目 6 6
5、、收购房地产项目、收购房地产项目 7 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9 9、改制重组置换方式取得土地或项目、改制重组置换方式取得土地或项目7 （二）行政审批阶段（二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审计条件；初步设计
6、及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。1 1、选址定点、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门、规划部门办理项目选址意见书办理项目选址意见书 。8 2 2、规划总图审查及确定规划设计条件、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局
7、、水利局、城管局、队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发容和范围进行审查、规划部门核发建设用地规建设用地规划许可证划许可证。3 3、初步设计和施工图设计审查、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同初步设计
8、批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放时发放建设工程施工图设计文件审查批准书建设工程施工图设计文件审查批准书。9 4 4、规划报建图审查阶段、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发后，核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证（副本）。（副本）。5 5、施工报建阶段、施工报建阶段
9、建设单位办理施工报建登记、工程发包、建建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。10 开发企业申请办理开发企业申请办理商品房预售许可证商品房预售许可证应应当提交下列证件（复印件）及资料：当提交下列证件（复印件）及资料：证明材料：土地使用权证书；建设工程规证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的到工程建设总投资的25%25%以上，并已经确定施工以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
10、进度和竣工交付日期。企业企业营业执照营业执照和资质等级证书；和资质等级证书；工程施工合同；工程施工合同；商品房预售方案。说明商品房位置、装修商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。并附预售总平面图、分层平面图。11 6 6、建设工程竣工综合验收备案阶段、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化
11、局、划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发收的部门按有关规定验收、规划部门核发建设建设工程规划许可证工程规划许可证（正本）、建委综合各部门验（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。备案证明。12 （三）权属初始登记（三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：证）登记。开发商应提交材料：1 1、申请书；、申请书；2
12、2、企业营业执照；、企业营业执照；3 3、用地证明文件或者土地使用权证；、用地证明文件或者土地使用权证；4 4、建设用地规划许可证；、建设用地规划许可证；5 5、建设工程规划许可证；、建设工程规划许可证；6 6、施工许可证；、施工许可证；7 7、房屋竣工验收资料；、房屋竣工验收资料；8 8、房屋测绘成果；、房屋测绘成果；9 9、其他文件。、其他文件。13 二、项目开发结算的四个程序二、项目开发结算的四个程序 （一）工程预算（一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以
13、及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。建筑工程预算。按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。程、单项工程和总概预算。14 （二）工程结算（二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业
14、）办理工程价结（清算）的文件。主要方式：办理工程价结（清算）的文件。主要方式：1 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。算，竣工后清算的方法。2 2、竣工后一次结算、竣工后一次结算 3 3、分段结算（按形象进度）、分段结算（按形象进度）4 4、目标（控制界面、目标（控制界面/单元）结算单元）结算 5 5、其他结算方式、其他结算方式 15 （三）竣工结算（三）竣工结算 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位
15、（业主）办理最后工程价款清算的经济建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。程造价的依据。竣工决算工程款竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价预算（或概算）或合同价款款+施工过程中预算或合同价款调整数额预付及施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金已结算工程价款保修金16 1 1、预算结算方式。施工图预算、预算结算方式。施工图预算+签证结算。签证结算。2 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价合同为
16、总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的的2%2%5%5%作为维修金，其余工程价款一次结清。作为维修金，其余工程价款一次结清。3 3、平方米造价包干方式。、平方米造价包干方式。4 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。的工程单价为依据计算结算价款。工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。17 （四）竣工决算（四）竣工决算 竣工
17、决算是由建设单位编制的反映建设项目竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。资控制的工作成效。竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说产全过程的全部实际费用，包括竣工财
18、务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。价对比分析四个部分。18 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法置、程序、方法 （一）开发成本组成内容（一）开发成本组成内容 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。本、配套设施开发成本、代建
19、工程开发成本。会计核算将其费用分为六个成本项目：土地会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。19 1 1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。2 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究
20、以及水文地质勘察、的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。测绘、场地平整等费用。3 3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。20 4 4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，、配套设施费。是指在开发小区内发
21、生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。派出所、幼托、消防、车库等设施支出。6 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。保护
22、费、周转房摊销等。21 （二）开发成本核算程序（二）开发成本核算程序 开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是：本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是：1 1、确定成本核算单位、确定成本核算单位 2 2、设置账户：开发成本（、设置账户：开发成本（6 6项设明细科目或项设明细科目或核算对象设明细）、开发间接费、开发产品核算对象设明细）、开发间接费、开发产
23、品 3 3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和共同成本和共同成本 4 4、计算并结转已完开发产品实际成本、计算并结转已完开发产品实际成本 22 （三）成本分摊方法（三）成本分摊方法 1 1、占地面积法。、占地面积法。指按已动工开发成本对象指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2 2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直、直接成
24、本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。比例进行分配。4 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。23 举例举例1 1：某公司在：某公司在1000010000平米土地上开发，土平米土地上开发，土地出让金地出让金10001000万元。分两期开发，一期为公寓，万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）占地面积（包括道路、绿地等）60006000平米，建筑平米，建筑面积面积15
25、00015000平米平米;二期为别墅，占地面积二期为别墅，占地面积40004000平米，平米，建筑面积建筑面积50005000平米。公寓已销售完毕，计算应分平米。公寓已销售完毕，计算应分摊土地出让金？摊土地出让金？占地面积法：占地面积法：1000(600010000)1000(600010000)600600 建筑面积法：建筑面积法：100010001500015000（15000150005000)5000)75075024 举例举例2 2：某开发企业将两幢商品房建筑安装某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为工程进行招标，标价为20002000万元，这两幢商品房万元，这两幢商品房
26、的预算造价分别为：的预算造价分别为：A A预算造价为预算造价为12001200万元，万元，B B预预算造价为算造价为10001000万元，合计为万元，合计为22002200万元。则在工程万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算完工结算工程价款时，应按如下方法计算A A、B B各各幢商品房的实际建筑安装工程费：幢商品房的实际建筑安装工程费：A A商品房：商品房：2000120022002000120022001090 1090 B B商品房：商品房：200010002200200010002200910910 房屋开发成本核算表一房屋开发成本核算表一.doc.doc 房屋开发成本明细分
27、类账之二房屋开发成本明细分类账之二.doc.doc 25 四、开发间接费用的四、开发间接费用的1010大内容大内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。成本。会计核算时，先记入会计核算时，先记入“开发间接费用开发间接费
28、用”账户，账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。产品成本。26 1 1、工资。、工资。指开发企业内部独立核算单位现指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。资、奖金和津贴。2 2、职工福利费。、职工福利费。指按上项人员工资总额的指按上项人员工资总额的一定比例（一定比例（1414）范围内列支的职工福利费。）范围内列支的职工福利费。3 3、折旧费。、折旧费。指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的使
29、用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。折旧费。4 4、修理费。、修理费。指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。修理费。27 5 5、办公费。、办公费。指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。6 6、水电费。、水电费。指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。各管理部门耗用的
30、水电费。7 7、劳动保护费。、劳动保护费。指用于开发企业内部项目指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。饮水的燃料等。28 8 8、周转房摊销。、周转房摊销。指不能确定为某项开发项指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。9 9、利息支出。、利息支出。指开发企业为开发房地产借指开发企业为
31、开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。损益。1010、其他费用。指上列各项费用以外的其他、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。开发间接费用支出。29 五、房屋开发成本的核算五、房屋开发成本的核算 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺
32、和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？（一）核算对象（一）核算对象 房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（国税发200931200931号）第二十六条规定，成本号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：对象的确定原则如下：30 1 1、可否销售原则、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立开发产品能够对外经营销售的，应作为独立
33、的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。象。2 2、分类归集原则、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。个成本对象进行核算。31 3 3、功能区分原则、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不开发项目某组成部分相对独立
34、，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。核算。4 4、定价差异原则、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。本对象进行核算。32 5 5、成本差异原则、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。进行核算。6 6、权益区分原则、权益区分原则 开发项目属于受托代建
35、的或多方合作开发的，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。得主管税务机关同意。33 （二）房屋开发成本项目核算（二）房屋开发成本项目核算 1.1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 （1 1）能分清成本核算对象，直接计入有关房）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费土地征用
36、及拆迁补偿费”成本项目，计入成本项目，计入“开发成本开发成本A A项目项目”科目借方科目借方和和“银行存款银行存款”等科目贷方。等科目贷方。（2 2）分不清核算对象的，应先将其支出通过）分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”科目归集，待开发科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入核算对象，计入“开发成本开发成本A A项目项目”科目借方和科目借方和“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”科目贷方。科目贷方。34 2.2.前期工程费前期工程费 （1 1）能分清成本核算对象的，应直接
37、计入核）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的算对象的“前期工程费前期工程费”项目，借记项目，借记“开发成本开发成本A/BA/B房屋开发成本房屋开发成本”，贷记，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。（2 2）应由两个或两个以上成本对象负担的前）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，先通过期工程费，先通过“开发成本开发成本前期工程费前期工程费”科科目归集，再按规定的方法分配计入有关成本核算目归集，再按规定的方法分配计入有关成本核算对象的对象的“前期工程费前期工程费”项目，借记项目，借记“开发成本开发成本A/BA/B项目前期工程费项目前期工程费”，贷记，贷记“开发成本开发成本前期工前
38、期工程费程费”科目。科目。35 3.3.基础设施费基础设施费 能直接分配计入有关房屋开发成本核算对象能直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的，借记的，借记“开发成本开发成本A/BA/B项目基础设施费项目基础设施费”科目，科目，贷记贷记“银行存款银行存款”科目。科目。4.4.建筑安装工程费建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的开发成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”项目，项目，借记借记“开发成本开发成本建筑安装工程费建筑安装工程费”科目，贷记科目，贷记“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”科目。如要分配的，科目。
39、如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。可以按工程预算造价比例计算。36 举例：举例：某开发企业将两幢商品房建筑安装工某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为程进行招标，标价为20002000万元，这两幢商品房的万元，这两幢商品房的预算造价分别为：预算造价分别为：A A预算造价为预算造价为12001200万元，万元，B B预算预算造价为造价为10001000万元，合计为万元，合计为22002200万元。则在工程完万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算工结算工程价款时，应按如下方法计算A A、B B各幢各幢商品房的实际建筑安装工程费：商品房的实际建筑安装工程费：某项工程实际
40、建筑安装工程费工程标价某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价该项工程预算造价各项工程预算造价合计各项工程预算造价合计 A A商品房：商品房：2000120022002000120022001090 1090 B B商品房：商品房：200010002200200010002200910910 37 5.5.公共配套设施费公共配套设施费 （1 1）对能分清并直接计入某个成本对象的不）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在房屋开发成本，在“开发成本开发成本A/BA/B项目配套设施项目配套设施本
41、本”科目归集其发生的支出。科目归集其发生的支出。（2 2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本开发成本配配套设施开发成本套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体项目开发成本。按规定的标准分配计入具体项目开发成本。38 （3 3）对能有偿转让的配套设施支出，应在）对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，科目进行归集，完工后转入完工后转入“开发产品开发产品配套设施配套设施”中。中。（4 4）
42、先开发房屋，后开发配套设施的，可以）先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的办法，完工时调整。采取预提的办法，完工时调整。开发产品预提的配套设施费该项开发产品开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算成本（或计划成本）预算成本（或计划成本）配套设施费预提率配套设施费预提率 配套设施费预提率该配套设施的预算成本配套设施费预提率该配套设施的预算成本（或计划成本）（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计品的预算成本（或计划成本）合计100%100%39 举例：某开发小区内幼托设施成本应由举例：某开发小区内幼托设施成本应由A A、B B商品房项
43、目和营业会所负担。由于幼托设施在商商品房项目和营业会所负担。由于幼托设施在商品房等完工时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等完工时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和D D幼托设施的预算成本如下：幼托设施的预算成本如下：A A：商品房：商品房1000 000 1000 000 B B：商品房：商品房 900 000 900 000 C C：营业会所：营业会所 500 000 500 000 D D：幼托设施：幼托设施 240 000240
44、 000 40 配套设施费预提率配套设施费预提率240000240000（1000000+900000+5000001000000+900000+500000）100100%10%10%各项开发产品预提的配套设施费为：各项开发产品预提的配套设施费为：A A商品房：商品房：1000 0001000 000元元1010100000 100000 B B商品房：商品房：900 000900 000元元101090000 90000 C C会所：会所：500 000500 000元元101050000 50000 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际
45、支出数的差额，应在配套设施完工时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。的成本。41 6.6.开发间接费开发间接费 先计入先计入“开发间接费用开发间接费用”科目，然后再按适科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。配套设施的开发成本，均不分
46、配开发间接费用。如果开发企业不设置现场项目管理机构而由如果开发企业不设置现场项目管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业管理费用。摊销外，其他开发间接费可记入企业管理费用。42 举例：某房开发企业某项目部举例：某房开发企业某项目部5 5月份共发生了开月份共发生了开发间接费用发间接费用502400502400元，应分配开发间接费各开发元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：产品实际发生的直接成本如下：开发产品编号
47、名称开发产品编号名称 直接成本直接成本 A A 商品房商品房 5000 000 5000 000 B B 商品房商品房 1200 000 1200 000 C C 配套设施配套设施 800 000 800 000 合计合计 6280 000 6280 000 根据上列数额，计算各开发产品算得根据上列数额，计算各开发产品算得5 5月份应月份应分配的开发间接费？分配的开发间接费？43 分配比例分配比例=5024006280000=8%=5024006280000=8%A A商品房：商品房：50000008%50000008%400000 400000 B B商品房：商品房：12000008%120
48、00008%96000 96000 C C配套设施：配套设施：800 000800 000元元8864006400 将各开发产品分配的开发间接费记入各开发将各开发产品分配的开发间接费记入各开发产品的二级账户产品的二级账户“开发成本开发成本开发间接费开发间接费”的借的借方和方和“开发间接费用开发间接费用”账户的贷方：账户的贷方：借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本 496000 496000 开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本 6400 6400 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 50240050240044 六、企业所得税开发成本与会计成本核算六、企业所得税开发成本与
49、会计成本核算5 5大大不同点不同点 （一）成本对象确定原则（一）成本对象确定原则 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。则。成本对象由企业在开工之前合理确定成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。得主管税务机关同意。45 （二）计税成本内容（二）计税成本内容 1 1、土地征用费及
50、拆迁补偿费。、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费土地闲置费、土、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。农作物补偿费、危房补偿费等。2 2、前期工程费。、前期工程费。指项目开发前期发生的水指项目