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1、 .学习参考 目 录 第一章 总 论.3 1.1 项目概况.3 1.2 项目承担单位基本情况.3 1.3 项目所处区域经济社会状况.3 1.4 项目提出的理由及过程.4 1.5 项目建设依据.4 1.6 建设目标及定位.5 1.7 主要建设内容及规模.5 1.8 资金投入及效益情况.6 第二章 需求分析及拟建规模.7 2.1 现状分析.7 2.2 需求分析.9 2.3 建设定位及目标.9 2.4 建设规模拟定.12 第三章 建设项目商业模式.12 3.1 项目商业模式.12 3.2 服务范围.13 3.3 物流流程.13 3.3 物流设备.15 第四章 场址选择及建设条件.17 4.1 建设地
2、址.17 4.2 土地权属及占地面积.17 4.3 地形地貌条件.17 4.4 周边建筑物与环境条件.18 4.5 工程地质及气象条件.18 4.6 公用设施依托条件.19 4.7 项目施工条件.19 第五章 总平面布置及主要建设内容.19 5.1 总平面布置.19 5.2 功能划分设计方案.21 5.3 用地合理性分析.23 第六章 给排水、供电及辅助设施.25 6.1 给排水.25 6.2 供电.26 6.3 信息工程.27 6.4 环保措施.27 第七章 消防、安全与卫生.28 7.1 总图防火设计.28 7.2 安保监控.29 7.3 卫生.29 7.4 避雷与防火.29 .学习参考
3、7.5 生产场所安全.30 7.6 特种设备安全.30 7.7 职业病防治.30 7.8 安全保障.31 7.9 安全卫生机构.31 第八章 环境保护.31 8.1 场址环境现状.31 8.2 主要依据.31 8.3 主要污染源及环境保护措施.32 第九章 节能措施.33 9.1 节能.33 9.2 节水.33 第十章 实施进度计划.34 10.1 建设工期.34 10.2 实施进度.34 第十一章 组织管理机构及定员.35 11.1 组织管理机构.35 11.2 劳动定员.36 11.3 劳动工资.37 11.4 工程项目管理.38 第十二章 投资估算及资金筹措.38 12.1 估算依据.3
4、8 12.2 投资估算.39 第十三章 经济分析.41 13.1 经营费用估算.41 13.2 收入、税金及附加估算.42 13.3 利润总额及分配.44 13.4 盈利能力分析.44 13.5 偿还投资能力分析.44 13.6 不确定性分析.44 13.7 项目财务评价.45 第十四章 综合评价.46 第十五章 结论及建议.47 附件：附表 8 份 附图 2 份 .学习参考 第一章 总 论 1.1 项目概况（1）项目名称：XX 仓储物流建设项目（2）项目承担单位：（3）项目法人代表：（4）建设性质：新建（4）建设地点：处于 XX 市 路段，距离 ，处于 路旁。1.2 项目承担单位基本情况 X
5、X 公司于 年在 XX 注册登记，注册资金 万元，注册地址：XX，法定代表人：。公司现有职工 人，拥有建筑面积 平方米的宾馆，固定资产 多万元。以提供为主要业务形式的公司，目前年营业收入达 万元。在长期的服务过程中，公司积累了丰富的经验，先后与家客户建立了长期稳定的合作关系，并赢得了众多客户的赞誉与好评。在公司浓郁的文化氛围和现代化经营理念引导下，已初步成为一支具有奋斗精神、朝气蓬勃的优秀团队。公司职员具有年轻化、知识化、专业化的特点，勇于进取、注重创新，具有很强的市场开拓能力和服务观念。1.3 项目所处区域经济社会状况 项目地处 XX 市公里。XX 市是（市县情简介）.学习参考 1.4 项目
6、提出的理由及过程 XX 市是 XX 市政治、经济、文化、信息中心，是 XX 省的大门，北上公里、东至公里，境，随着中国一东盟自由贸易区、泛珠三角贸易区的建立和大湄公河次区域经济合作框架的形成，使 XX 的区位优势更加突出。近几年来，随着工业化进程的加快，XX 市、市提出了“工业强市”、“工业强市”战略，加快发展特色经济，大力发展现代物流业。进入 21 世纪，全球经济一体化的进程明显加快，特别是在“十二五”期间，物流业将迎来良好发展机遇。从 XX 市来看，近年来工业经济快速发展，全社会商品零售额逐年增长，成为全市拉动经济发展的主导力量，但与工业经济、社会商品零售额不断增长密切相关的现代物流业，还
7、处于一个发展的初期阶段，特别是作为 XX 工业发展龙头的 XX 产业园区及大中型超市、连锁店、专业市场商品零售额增长，企业对物流服务的需求剧增，制造业降低物流成本是提高市场竞争力的重要方面，建设规模化、规范化的仓储物流，将为各中小企业提供方便、快捷的物流服务，有效减少企业物流成本，提高效益，营造更好投资发展环境，促进产业聚集。因此，建设一个上规模、设备先进、管理规范化仓储物流项目是十分必要的。为此，项目承担单位在认真分析当前流通设施建设经营现状及今后发展趋势，提出了通过购置场地，建设上规模、上档次、设施齐全、功能完善的现代物流设施。1.5 项目建设依据 .学习参考 （1）根据XX 市国民经济和
8、社会发展第十二个五年计划提出的“加快城镇建设步伐，提高城市化水平，加快发展批发、贸易、物流业，建立起与社会主义市场经济体制相适应的连接城乡及国内外市场的商品购销网络体系”。（2）XX 市流通服务设施建设规划；（3）XX 市物流业发展“十二五”规划；（4）XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划；（5）建设单位提供的有关资料。1.6 建设目标及定位 根据 XX 市土地利用总体规划，依托项目所处地的区位优势，计划用 12 年的时间建成集仓储物流、冷藏、加工、商务信息服务等功能为一体的中型仓储物流项目，使之成为 XX 市（乃至）滇东南地区区域物流中心的重要组成部分。1.7 主要建设内容及规模 本项目
9、按年货运物流量 万吨，工程划分为散货堆场、仓储区、停车场、冷藏配送、综合信息服务区、加工包装区 6 个功能区，规划用地面积 XX 平方米（亩），建构筑物占地面积平方米、总建筑面积平方米、场地及道路占地平方米、绿化面积平方米、绿化率 2%、容积率 1.17。主要建设内容及规模如下：（1）雨棚散货堆场平方米；（2）立体物流仓储建筑面积 平方米；（3）停车场占地面积平方米；.学习参考 （4）物流信息业务用房 840 平方米；（5）标准通用厂房建筑面积 2400 平方米；（8）物流信息运送设备。1.8 资金投入及效益情况 项目总投资万元，其中建筑安装工程费万元、工程建设其他费用万元、预备费万元。由项目
10、承担单位全部自筹解决。项目建成后，预计年可实现营业收入万元，利润总额万元，每年可向国家提供税收万元，项目投资利润率%、投资利税率%，内部收益率%，全部投资回收期年，具有一定的经济效益。同时，可解决多人的就业问题，可带动当地商品零售、饮食等相关行业的发展，对扩大城镇就业，促进第三产业的发展起到了促进作用。结论及建议：该项目具有一定的经济及较好社会效益，特别对 XX 构建“区域物流中心”、扩大商品流通起着重要的作用，建议有关部门批准实施，并根据国家有关规定和精神，在政策上给予优惠，使项目尽快建成。主要技术经济指标 单位:万元 序号 名称 单位 指 标 备 注 1 规划用地占地面积 2 建构物筑占地
11、面积 3 总建筑面积 4 场地及道路占地 5 绿化面积 6 绿地率%7 建筑容积率%8 总投资 万元 .学习参考 8.1 建筑安装工程费 万元 含设备费 8.2 工程建设其他费用 万元 8.3 预备费 万元 9 建设期 年 10 资金筹措 10.1 自筹及引资 万元 11 营业收入 万元 13 年平均 12 营业税金及附加 万元 13 年平均 13 经营费用 万元 13 年平均 14 所得税 万元 13 年平均 15 利润总额 万元 13 年平均 16 投资利润率%17 投资利税率%18 财务内部收益率%19 财务净现值 万元 ic=8%时 20 投资回收期 年 21 盈亏平衡点 万元 利用率
12、 42%第二章 需求分析及拟建规模 2.1 现状分析 物流是物品从供应地向接收地的实体流动过程，是运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等几个基本功能的有机结合。物资流通是支持社会扩大再生产的血脉，是一个跨行业、多部门、各种运动形式交集的活动。这些活动要求有一个有效的、完备的物流基础条件的支撑，这个基础条件即为物流平台。.学习参考 它涉及铁道、水运、公路、仓库、场站、管理体制、信息水平等相关因素。物流系统是由物流的各项功能和物流形态组成。物流形态是由线(LINE)、手段(CARRIER)和节点(NODE)组成。线是指公路、铁路、空路、海路等；手段是指汽车、火车、船舶、飞机等运输工具；
13、节点则是指车站、集散中心、仓库、港口、机场等设施。随着经济的发展，消费对生产、流通的需求越来越多样化。如何有效的利用点与线的关系，加快流通节点建设，特别是物流基地、物流中心、配送中心的设计、建设、管理，发挥好运输、保管、装卸、包装、流通加工合理配置，减少货物流流通成本，提高企业经济效益，合理规划建设流通节点，有利于促进地方经济的发展。在“十一五”期间，XX 市现代物流业发展的基础条件基本形成，当地把矿、林桨纸作为重点培育的支柱产业，促进了全市经济社会快速发展，初步建立起具有地方特色的经济体系，经济总量水平不断提高。从今后发展趋势看，随着 “十二五”规划的实施，国家加大西部地区及边远贫困地区的投
14、入力度，XX 市抓住机遇，加快发展烤烟、畜牧业、矿业等优势产业，加快发展商贸物流业，特别是在未来的几年内，参与“两大区域合作”，承接东部地区产业转移，将带动人流、物流的快速增长，全市经济将保持持续、快速发展，预计在今后几年内，全市内国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、10.2%以上，人流、物流的增加势必带动车流的增加，为现代物流业发展创造了有利条件。目前，全市国有及国有控股流通企业 XX 多户，占全市流通企业总数的%以上，集体控股企业 XX 多户，占总全市流通企业总户数的 XX%，个体私营流通企 .学习参考 业达 XX 多户，占全市流通企业总户数的 XX%左右
15、。这些物流企业在经营理念上有了很大变化，更加突出专业性、品牌化，连锁超市正在兴起。目前，全市拥有连锁企业上规模户，超市个。全市拥有各类商品市场个，市场交易总额达 23 多亿元以上。随着优势产业的快速发展，货物运输总量迅速增大。全市载货汽车实有数 多万辆，货为构建现代区域物流中心提供了发展空间。目前，轻工产品、日用品、保鲜食品已成为 XX 市较大的货运物品，主要方式为公路运输，货运企业营运规模小，货物运输车辆运载吨位低，缺乏承担大规模和大批量货物运输的营运企业及运载车辆，但 XX 市仓储物流企业存在规模小，在现有已建成物流设施中，也存在的利用率低，流通信息、交易手段落后状况，特别缺少为大中型资源
16、加工型企业、大型超市及专业市场提供配套服务的现代化、专业化、信息化物流设施和专业技术人才。因此，建设设施完善、功能齐全的现代物流项目是很有必要的。2.2 需求分析 据不完全统计，全市从事物流和货物托运的公司或单位超过XX 个，年消费商品运输量超过 XX 万吨，原材料及各类产品运输周转量超过也 XX 万吨。经过几十年的发展，XX 市工业经济综合实力不断增强，工业生产稳定增长，在冶金、电力、生物制药、建材等方面已经形成了一定的规模。预计到 2015 年，全市年物流量将超过 XX 万吨。因此，建设集仓储物流、冷藏配送、商务信息服务等功能为一体的仓储物流具有良好的市场前景。2.3 建设定位及目标 XX
17、 仓储物流建设项目重点以轻工、日用品、保鲜食品的储存、.学习参考 包装加工及配送为主。既要为大中型商场、专业市场、超市等提供物流配套服务，又要使之成为发展通道经济的物流重要节点，发挥特色生物资源、食品加工产业基地物流、资金流、信息流的集散优势。该项目建设包括几大具体工程：（1）集货服务。将市内、省内、省外、国内、国外的物资向XX聚集，形成较大规模的运输单位，优化社会供应链，降低总的物流成本。（2）运输与配送服务。发展多式联运，提供多种运输方式，培植高效、快捷、经济实惠的运输系统，合理配置运输资源，为国民经济建设服务。运输指长距离的物料搬运方式，发展运输与配送服务业可以惠及市内外所有相关的企业。
18、配送则服务于等地企业，配送业务的开展，将为这些企业提供各种生产资料、生产工具以及备品备件的配送，有效地降低相关企业的生产成本。运输与配送功能将整合XX市的现有运输力量，形成规模运输团队，借助“通边达海立体交通网”的形成，打造全方位的物流运输体系。（3）冷藏储存服务。储存在物流系统中起着缓存、调节和平衡的作用，是物流中心的核心功能。储存的目的是克服产品生产与消费者在时间上的差异，使产品产生时间效益。（4）装卸搬运服务。物流中心的规模经济，必然带来许多装卸搬运活动，包括装货、卸货、移送、拣选、分类、堆垛、入库、出库等作业，作业内容复杂，发生次数频繁，又是劳动密集型、耗费人力的作业，在详细设计时，尽
19、量采用自动化物流技术，力 .学习参考 图实现装卸搬运作业的合理化，但依然会产生许多劳动岗位，以解决普通劳动力的转移问题。（5）流通加工服务。流通加工发生在产品从生产厂商到消费者流动过程中，为了运输，生产厂商可以采用方便实惠的包装方式，而为了满足用户需要，维护产品质量和实现物流效率化，促进商品销售，需要流通加工这种辅助作业。不同的产品，针对不同的需求实际，会需要相应的流通加工环节。流通加工服务是物流中心较为明显的增值服务。（6）包装服务。物流是产品、半成品或原材料，在搬运、运输以前都要进行包装捆扎或装入适当的容器，以保正其在整个物流活动过程中能够顺利实现各种作业转换。包装不仅具有保护货物、便于促
20、销的作用，包装与运输配合，可以减少货损，便于运输装卸。运输或仓储将采用大包装，而销售配送时，大多采用小包装。（7）物流信息服务。物流信息服务是现代物流系统的核心功能，包括两个方面的内容：一是针对物流系统内部的物流信息进行处理，包括从各种物流业务中衍生出来的信息的处理，如运输业务信息处理、仓储管理信息处理、订单处理等，这些伴随物流活动而产生的大量信息的收集、加工、传递等处理将成为决策的依据，对整个物流活动起着指挥、协调作用。二是物流系统与外部系统的交换信息处理，以及公共物流门户信息港的建设等，如物料在途运输跟踪、物流信息的发布和接收等。物流信息服务体系的建立，是有效降低物流成本的重要手段。除了以
21、上七个方面的服务之外，项目还具有聚集产业的功能 .学习参考 服务，为进入各大产业园区的企业提供物流服务，保证这些企业轻装前进，做大做强自己的主营业务。另外，还具有脱贫解困、增进开放，搞活流通的，逐步拓展国际物流等功能。项目拟选建设地点位于 XX 市，公路旁，利用该地段较好的区位优势，立足于高起点、高标准，使之达到国家有关商业流通设施标准和功能。结合 XX 土地利用总体规划依托项目所处地段的区位优势，项目建设定位为：集仓储物流、冷冻、加工、商务信息服务等功能为一体的中型物流中心。使之成为 XX 市重要的物流中心（之一），为过境货物的安全储备。同时，借助通道，立足发展多式联运，充分发挥通道经济的发
22、展优势，创造优势产业集群的基础条件。2.4 建设规模拟定 结合建设项目定位及项目所处的区位，根据今后的发展趋势预测，本项目近期按年货运物流量 XX 万吨进行建设。建设标准为中型仓储物流项目。第三章 建设项目商业模式 3.1 项目商业模式 项目建成后商业运行模式：采取自营（或租赁）的方式。凡进入项目区内储存、经营的产品，需遵守以下要求：（1）有关生产厂家的检验、说明及合格证书等。（2）相应管理人员应计录品名、数量、质量、货主等信息。（3）各类商品应在专门的场地储存、分拣、包装。.学习参考 3.2 服务范围 本项目提供的服务内容为：（1）临近市县：XX 市各县（市）、乡镇；XX 全省各市县镇；广西
23、、广东省的大中型企业、经济开发区；（2）东盟国家：部分制造企业和贸易企业；（3）泛珠三角经济区、中部地区、西部地区及全国、省内与 XX 贸易往来频繁的地区和企业；（一）商品仓储 为经营者提供良好的营业场所（二）为经营者和广大消费者创造良好的经营和管理服务环境。内设有以下管理、服务机构：1、管理人员办公室；2、服务人员办公室。（三）公用基础设施建设 项目的道路、通讯、给排水、绿化等按满足客户需要布置。（四）停车场 满足客户部分大中型车辆的停车需求。（五）仓储及物流设施（六）安全、环保、绿化和卫生 由保安全面负责进入项目区内的货物提供安全保卫措施，并配有专职清洁卫生队伍。3.3 物流流程（1）XX
24、 仓储物流与相关交通设施的物流流程总图 .学习参考 物流流程总图 （2）库内货物流程 堆场 冷藏配送生产加工 仓储 其它 集 货 分 流 公路货运 铁路货运 水路货运 国际物流 公路货运 铁路货运 水路货运 国际物流 沿海地区 相邻市县镇 XX 市 XX 全省 国内地区 国外地区 相邻市县镇 沿海地区 XX 市 XX 全省 国内地区 国外地区 到货 御货 发货 装车 出库配货 储存保管 码放 验收分类 .学习参考 （3）运输配送物流流程 XX 仓储物流配送包括商业配送、生产企业配送，主要针对市内各大商场、专业市场、轻工企业、食品加工及其它企业提供物流配套服务。A、为市内各大专业市场运输配送物流
25、服务模式 B、为新型有色加工基地各大企业运输配送物流服务模式 3.3 物流设备 该项目的设备包括仓储运输设备、冷冻设备、信息网络设备。主要设备如下：物流信息设备明细表 序号 系统子项 硬/软件 内容 数量 单价（万元）总价（万元）合计 279 一 电子结硬件 服务器（小型机）2 25 50 铁路 公路 仓 储 散货堆场 包装 加工 配 送 卖场 零售商 商业网 货主 供应商 供应商 1 供应商 1 供应商 n 物流订单 物流信息 物流配送信息平台 生产资料配送中心 零配件配送中心 生产工具配送中心 加工企业 生产厂 1 生产厂 1 生产厂 n 冷藏 .学习参考 算系统 20KVA/8 小时 U
26、PS 1 10 10 客户机及外设 10 1 10 软件 数据库 1 15 15 电子结算系统 1 15 15 小计 100 二 电子监控系统 硬件 摄像机、硬盘录像机及配套设施 1 20 20 布线、安装、调试 1 5 5 小计 25 三 LED 硬件 LED 显示屏(以 18m2为例)1 30 30 触摸屏计算机 1 2 2 软件 触摸屏和 LED 发布软件 1 6 6 小计 38 四 综合管理系统 硬件 服务器 2 5 10 客户机 10 0.5 5 扫描仪 2 0.2 0.4 传真机 2 0.3 0.6 激光打印机 2 0.5 1 软件 数据库 2 2.5 5 综合管理系统 1 25
27、25 小计 47 五 信息基础平台 硬件 网络中心 1 20 20 防火墙 1 15 15 软件 网络管理及安全 1 12 12 小计 47 六 数据交换 软件 数据交换软件 1 12 12 七 信息系统培训费 10 主要设备明细表 .学习参考 第四章 场址选择及建设条件 4.1 建设地址 建设地点位于 XX 市公路旁，场地的西面是，东面。该建设用地交通方便，具有较好的区位优势。本项目规划地面积XX 平方米（XX 亩）。4.2 土地权属及占地面积 规划建设用地为 XX 市 所属，建设项目通过批准实施后，项目业主单位按照有关政策规定，办理有关土地征用手续。本项目规划地面积 平方米（亩）。4.3
28、地形地貌条件 拟建场地未做地质勘察报告，从实地踏勘和周边情况分析，该区域无溶洞、滑坡、泥石流、膨胀土等不良地质现象。场地相对稳定，适宜建筑。项目立项后应尽快进行地质勘察工作，具体序号 名 称 单位 数量 金额(万元)备注 一 运输设备 辆 二 仓储设备 1 1.5t 叉车 台 2 货架 套 3 2t 吊车 台 三 冷冻机组 套 四 变压器 台 含配电设备 五 其它设备等 套 库内设备等 合计 .学习参考 情况应以地质勘察报告为准。场址现状为荒山、荒地，从现场条件看，用地条件较好。4.4 周边建筑物与环境条件 目前项目所处区域处于开发阶段实施阶段，处于文砚二级公路 12 米宽道路旁。根据 XX
29、市总体规划，拟选场址用地性质为加工、仓储用地，项目建设符合规划要求。本项目的实施场址所处地段车流量大、交通便捷，联系方便。4.5 工程地质及气象条件 1、工程地质条件 目前项目拟选场址尚未讲行工程地质勘探，根据周边建筑经验以及工程地质条件初步判断，由于项目用地范围内建筑物大多为低层建筑，建设场地工程地质条件可满足项目建设需要。按国家地震局和建设部 1992 年颁布的中国地震列度区划图划分，XX 属于 6 度烈度区。2、气象条件 XX 市属亚热带低纬季风气候，日照充足，雨量充足、立体气候明显。年平均气温：16.5C，最高气温：3C，最低气温：C 极端最低温度：-6.7，年平均降雨量：1264mm
30、，年均相对湿度：83%年均无霜期：天。.学习参考 年均日照数：15001600 小时 主导风向：西南风 4.6 公用设施依托条件（1）供电。项目实施地点属电网覆盖范围，项目用电有保障。本项目用电可就近接入，能保证正常供电。（2）供水。本项目主要是生产、生活和消防用水，今后可从东山乡供水池接入，或者自建提水设施。4.7 项目施工条件 项目实施地，距全市生产规模最大的水泥厂较近，建筑材料可直接运到施工现场，施工场地宽敞，施工砂、石等建材可就近购买，运距较短，项目施工条件较好。第五章 总平面布置及主要建设内容 5.1 总平面布置 本项目按物流量 万吨/年计，规划用地面积 平方米（亩）。该项目由雨棚散
31、货堆场、仓储区、停车场、综合信息服务区、冷藏库区、加工包装区6 个部分构成。沿 公路 米范围内不建永久性建筑物，并设主出入口，沿规划用地依次布置综合信息服务区、仓储区、冷藏库、生产加工区（标准厂房、货物包装车间等）。雨棚散货堆场布置于规划用地的中部，处于 米宽环形消防通道之中，大中型运货车辆来自XX可直接进入雨棚散货堆场御货，在规划用地范围 XX 公路一面不设围墙、围栏，增强主出入口面 .学习参考 的开阔度。便于人流、物流的汇集与疏散，较好地体现了商务仓储、加工、冷藏储存等功能。区内选择适宜的树（草）种，按规划形成绿化地带。物流线组织分为互不干扰的流线，（物流）也可从沿公路进入各功能区中，6
32、个功能区呈环状联系又自成一体。物流线路由散货堆场进入、经过加工、冷藏、储存直至配送。（附平面布置图）用地平衡表（经济指标一览表）序号 功能分区名称 占地面积（平方米）建筑面积（平方米）(占地比例%)一 总占地面积 （一）建筑占地面积 1.1 立体物流仓库 1.2 物流信息业务管理用房 1.3 冷藏储存库 1.4 通用厂房 1.5 包装车间 1.6 检修车间 1.7 配电室 1.8 厕所 1.9 雨棚散货堆场 （二）构筑物占地面积 2.1 停车场 2.2 水池 （三）道路及场地 （四）绿地面积 二 建筑物、构筑物占地面积 三 投资强度 四 容积率 五 建筑系数（%）六 绿地率（%）注：一、总占地
33、面积=（一）+（二）+（三）+（四）：即建筑物占地面积+构筑物占地面积+道路及停车占地面积+绿地面积；二、建筑物、构筑物占地面积=（一）+（二）：即建筑物占地面积+构筑物占地面积；三、投资强度=项目固定资产总投资/项目总占地面积（万元/公顷）；四、容积率=总建筑面积/项目总占地面积；五、建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积）厂区占地面积100%；六、绿地率=绿地面积/项目总用地面积；.学习参考 5.2 功能划分设计方案 从今后长远发展看，随着 XX 立体交通网的形成，区位优势显现，扩大与越南等东盟国家贸易往来，XX 将成为重要的物资集散地和中转站。本项目以轻工、日用品、
34、保鲜食品的储存、包装加工及配送。总平面布置方案应突出加工、冷藏、仓储物流设施建设等内容。（一）散货堆场 先期主要为轻工、日用品、保鲜食品的储存，本项目按各类货物量为 万吨/年。仓库、堆场容量按下式计算：E=QhKBKKr/Tykktdc 式中：E仓库或堆场所需容量 Qh年货运量，其中 10 万吨入库，40 万吨入场 KBK不平衡系数，取为 1.2 Kr货物最大入仓库或堆场百分比，取 100%Tyk仓库或堆场年运营天，取 350 天 tdc货物在库、场平均堆存期，其他 12 天，轻工产品、日用品、冷藏食品货等 8 天 则所需库（场）总容量为：E=QhKBKKr/Tykktdc =501.2/35
35、020=3.43 万吨 A、散货堆场 .学习参考 所需堆场容量为：E=（QhKBKKr/Tykk）tdc =（401.2100%）/35010=1.4 万吨 所需堆场面积为：A=14000000/1.22152=5421.31 平方米（理论计算）。结合项目地形，本项目取堆场占地面积 6000 平方米。（二）仓储（1）仓储容量确定 按年 40 万吨入库量计算 E=QhKBKKr/Tykktdc =401.212/350=1.66 万吨 根据入驻企业及产品的情况，以上指标会有所改变，具体按实际发生计算。仓储区占地面积 5729.6.2 平方米，由 4 幢仓库构成，总建筑面积 20608 平方米。内
36、设管理室，2 层，层高为 8 米，内部作防水、防潮处理，仓库地面要求平坦、不起尘、坚固。仓库作业区和储存区的照明为 50-100LX。仓库的储存形式根据货物品种的具体情况可分为：（1）货架储存（适用品种繁多数量少的小件物品）；（2）堆垛储存（适用大批量品种少和不怕压的包装货物，以及不规则件和长大件）；.学习参考 （3）平托盘堆叠储存（适用品种少批量大和不怕压的规则货物，为加速出入库时所采用）；（4）柱式托盘堆叠储存（适用品种大批量大和不怕压的规则货物，为加速出入库时所采用）；设有电动卷帘门、电动工业提升门及收卸货升降平台、建筑类型：轻钢结构框架、钢结构屋面、彩钢板外墙。（三）停车场 占地面积
37、1000 平方米，停车净面积 900 平方米，可停靠3040 辆大中型车辆停车。（四）综合信息服务区 物流信息业务管理用房 289 平方米，建筑面积 840 平方米，4 层砖混结构。（五）生产加工区 主要由标准厂房、包装车间、检修车间构成，总建筑面积2768 平方米。标准通用厂房主要作为对外租售厂房。结构形式为单层钢筋混凝土柱厂房，2 层，层高 8 米，厂房跨度 24 米。（六）冷藏库 新建冷库 1 座，2 层框架结构，层高 4.8 米，建筑面积 4200平方米，保鲜库冷藏室设 16 格，经常出入的大门及留洞上设空气幕，车间入口设消毒池。冷库保温工程部分，保鲜库顶板、周边墙体采用200mm单面
38、彩钢聚苯板，中间隔墙采用200mm双面彩钢聚苯板。地面为地面泡沫150mm聚苯板。公称容积14400立方米。5.3 用地合理性分析 .学习参考 据国家的相关规定仓储物流型企业分大、在、小三种类型。大型企业标准：以入流量吨/天计算，大于 5000 吨/天，土地使用标准为 26 平方米/吨；中型仓储物流企业分为两种类型：包含以下两种情况，以入流量大于 3000-5000 吨/天，每吨土地使用标准为 31-21 平方米；入流量大于 1000-3000 吨/天，每吨使用土地为 39-31 平方米；小型仓储物流企业入流量小于等于 1000吨/天，土地使用标准为每吨 45-39 平方米。依据以上标准得出，
39、该项目入流量 1666.66 吨/天，每吨使用土地为 21 平方米，属为中型仓储物流企业，地符合国家建设用地指标的要求。主要建设内容一览表 序号 名称 单位 占地 面积 数量 单价 金额（万元）结构 形式 层数 备 注 合计 34663.30 2331.96 1 雨棚散货堆场 m 6000.00 12000.00 150.00 180.00 混疑土 1 层高 8 米,2 仓储区 m 5729.60 20608.00 927.36 2.1 立体物流仓库 m 5729.60 20608.00 450.00 927.36 轻钢结构框架 2 1288 平方米/幢、共4幢,层高8米,3 停车场 m 10
40、00.00 110.00 11.00 混疑土 5 信息综合服务区 m 289.00 840.00 63.00 5.1 物流信息业务管理用房 m 289.00 840.00 750.00 63.00 砖混 3 含水电、电话、电视综合布线 6 冷藏储存区 m 2100.00 4200.00 315.00 6.1 冷藏储存库 m 2100.00 4200.00 750.00 315.00 砖混 2 7 生产加工区 m 2584.00 2768.00 114.48 7.1 通用厂房 m 2400.00 2400.00 350.00 84.00 轻钢结构框架 2 2 幢、每幢 1200平方米,层高 5
41、米 7.2 包装车间 m 144.00 288.00 850.00 24.48 框架 2 7.3 检修车间 m 40.00 80.00 750.00 6.00 砖混 2 8 其它工程 200.00 175.00 19.13 8.1 配电室 m 25.00 25.00 750.00 1.88 砖混 8.2 厕所 m 75.00 150.00 750.00 11.25 砖混 2 8.3 水池 m 100.00 400.00 6.00 9 给排水工程 14.02 9.1 给水 5.75 .学习参考 9.1.1 DN400 m 500.00 70.00 3.50 9.1.2 DN200 m 450.0
42、0 50.00 2.25 9.2 排水 8.27 9.2.1 污水管 d300 m 600.00 60.00 3.60 9.2.2 雨水管 d400 m 400.00 70.00 2.80 9.2.3 区内路面雨水口 个 82.00 130.00 1.07 9.2.4 检查井 座 9.2.5 消防栓 DN60 个 20.00 400.00 0.80 10 路灯照明 架 30.00 550.00 1.65 11 土石方工程 m 227040.00 23.00 522.19 12 场地及道路 m 16067.43 100.00 160.67 13 绿化 m 693.27 50.00 3.47 第六
43、章 给排水、供电及辅助设施 6.1 给排水（1）供水。物流中心生产、生活用水由场外给水总管引入，但需增设一套净水设备，作为生活用水。本项目设置一套给水系统，生活给水系统和生产消防给水系统，生活用水由区内储水水池供给。管道系统布置：生活给水系统采用枝状管网供，生活用水从生活水池引接。生产 消防给水系统采用环状管网，生产和消防用水从总供水池引接。（2）排水 本工程采用雨污分流排水体制。即雨水采用雨水管道收集后直接排入水；生产废水（主要清洗用水）、生活污水及被污染的雨水排入污水处理站，经处理达标排放。散货堆场设独立的污水处理站。综合信息服务区内的业务的生活污水进入化粪池处理后排放；.学习参考 生产加
44、工区污水排至散货堆场污水处理站处理。物质交易区、运输配送区和仓储区雨水分别排入地下排水沟；散货堆场面及时清扫，避免被污染雨水排入水体。最大日用水量表 名称 水量 散货 堆场 仓储区 停车场 运输配 送区 综合信息 服务区 生产 加工区 备注 生活用水量(m d)-20 生产用水量(m d)20 18 17.5-30 6.2 供电 供电电源：电源拟由附近高压输电线引入二回路供电线路，供电电压 10 千伏，频率为 50HZ，低压配电电压为 380220V，采用三相四线中性直接接地系统。变配电所设置：本工程拟建变配电室一座，负责 6 个功能区用电。用电负荷及供配电：划分为散货堆场、仓储区、停车场、冷
45、藏、综合信息服务区、生产加工区 6 个功能区。主要用电负荷为起重机、皮机等装卸机械设备以及包装机、辅助动力设备和中心照明用电，本项目散货堆场灯、停车场、运输配送区采用高杆灯进行大面积照明，路灯金属杆灯路灯进行照明，两者均采用高压钠灯照明灯具，其它生产辅助建筑物也采用合适的照明灯具。中心照明的照度值不低于国家规范规定的值。.学习参考 经估算，本项目用电量为 746 KW，折算容量 932.5KVA，本项目用电可从附近变压器引入。项目按国家有关规定进行强电、弱电设计。同时，增加多媒体网络系统，所有电气设备按相关规程安装，达到安全用电要求。用电量估算表（日）序 号 名 称 建筑面积 用电量w/m2
46、总量（KW）耗用小时（每天）年耗电(万度)备注 1 雨棚散货堆场 8900.00 25.00 222.50 5.00 33.38 2 立体物流仓库 20608.00 15.00 309.12 5.00 46.37 3 配送中心业务用房 15000.00 15.00 225.00 5.00 33.75 4 商务服务用房 1920.00 15.00 28.80 5.00 4.32 5 物流信息业务用房 840.00 15.00 12.60 24.00 9.07 6 管理用房 1120.00 15.00 16.80 0.00 设备用电 7 交易市场建筑 2100.00 15.00 31.50 24.
47、00 22.68 设备用电 合计 846.32 68.00 149.57 注：参照国家有关民用建筑用电量估算标准，设备用电参照类似项目，总量为 846KW，年电量 149.57 万度。6.3 信息工程 信息工程的主要建设内容有：物流中心计算机网络系统、生产加工区和仓储区的工业电视、保安监控系统，仓储区、散货堆场的火灾自动报警系统，信息中心的有线广播系统和公共信息显示系统等。尽量体现物流及信息流工程、客户管理、活动管理，对客户资料的全方位、多层次管理。6.4 环保措施 除尘：散货堆场的除尘采用洒水防尘的方式。在仓储货物皮带转接点易于扬尘处设置喷雾喷嘴洒水抑尘。皮带机头部设置料位控制装置自动洒水装
48、置，并考虑现场手动开、闭控制洒水。.学习参考 洒水强度：37th 工作水压：0.25Mpa 散货、矿石堆场采用摇臂喷头洒水防尘。在堆场四周设置摇臂喷头，分按顺序自动控制洒水。瞬时水量：116.88m h 最大日水量：140m d 工作水压：0.6Mpa (6)其他 主要包括：a、仓储区皮带机输送控制系统和堆场洒水除尘系统 b、仓储物流计算机网络系统 c、物流工业电视和保安监控系统 d、仓储区的火灾自动报警系统 e、信息中心的有线广播系统和公共信息显示系统 f、电源和防雷、接地 第七章 消防、安全与卫生 7.1 总图防火设计（1）按建筑设计防火规范（GB）J16-87）及建筑灭火器配置设计规范
49、进行消防设计。本项目从储水池引入二路DN200管，在用地范围内构成环网供生活与消防用。按防火规范要求，在仓储区均匀布置室外消防栓。（2）消防。物流中心生产一一消防给水管道系统按一次消防 .学习参考 最大用水量设计。消防设备消火栓采用地上式室外消火栓，布置间距120m。仓储、物资交易建筑物设有室内消火栓、水枪、小型灭火器消防设备。在仓库、标准厂房建筑内设有小型灭火器等消防设备外，加强配备推式干粉灭火器。并设置沙池。（3）火灾报警系统。项目按规范要求设计火灾自动报警控制系统，火灾自动报警控制系统采用总线制火灾自动报警装置控制器。在仓库、标准厂房内等处设感烟探测器。7.2 安保监控 在停车、仓储区场
50、主要出入口及内部、各主要通道、仓储等重要场地设置电视摄像机及巡更点、巡更点采用显示屏监视并经过录像机录制。在值班室监控中心集中监视，电视信号可在多媒体电脑上显示。7.3 卫生 项目建成后，应坚持卫生思想教育，提高员工的卫生意识，并采取以下措施，确保项目的卫生。（1）项目供水水质应符合生活饮用水卫生标准GB574985 的规定。（2）项目废水必须按照污水排入城市下水道水质标准CJ30821999 的要求进行达标处理后排放。（3）建立健全卫生、清扫制度，并监督实施。设专职环卫人员，负责项目区内环境卫生。7.4 避雷与防火 使项目投产后，既符合劳动安全卫生要求，又能更好地创造经济效益，保护员工的安全