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1、Urban Land Valuation 城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院 主讲人：唐旭 综综合合作作用用分分 P因因素素作作用用分分 Pi上节回顾上节回顾城市土地利用城市土地利用特点分析特点分析定级因素因定级因素因定级因素因定级因素因子体系确定子体系确定子体系确定子体系确定定级实体因子定级实体因子定级实体因子定级实体因子指标分析指标分析指标分析指标分析定级因素因定级因素因定级因素因定级因素因子权重确定子权重确定子权重确定子权重确定作用半径作用半径 Rjk功能分功能分 Fjk定级定级定级定级因素因素因素因素影响影响影响影响空间空间空间空间分析分析分析分析土地级别聚类划分土地级别聚类划分土
2、地级别聚类划分土地级别聚类划分土地级别结果检验土地级别结果检验土地级别结果检验土地级别结果检验土地定级成果整理土地定级成果整理土地定级成果整理土地定级成果整理土地定级成果整理土地定级成果整理评估区面积评估区面积 S土地定级单元分土地定级单元分土地定级单元分土地定级单元分类划分类划分类划分类划分因素权重因素权重 Wj编绘土地定级编绘土地定级编绘土地定级编绘土地定级工作底图工作底图工作底图工作底图资料外业调查资料外业调查资料外业调查资料外业调查空间定位空间定位空间定位空间定位多因素综合评判法定级流程多因素综合评判法定级流程3.1 3.1 城市土地定级概述城市土地定级概述 3.2 3.2 城市土地定
3、级城市土地定级的多因素综合评判法的多因素综合评判法 3.3 3.3 城市土地定级的级差收益法城市土地定级的级差收益法3.4 3.4 城市土地的地价分区定级方法城市土地的地价分区定级方法 3.5 3.5 城市土地定级的实例城市土地定级的实例 3 城市土地定级 3.2 3.2 城市土地定级的多因素综合评判法城市土地定级的多因素综合评判法 一、一、多因素综合评判法思路多因素综合评判法思路 二、定级二、定级因素因子体系确定因素因子体系确定三、定级三、定级因素因子权重计算因素因子权重计算四、定级四、定级因子实体指标量化因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分 六、定级六、定级因素
4、影响空间分析因素影响空间分析七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（一）土地定级单元（一）土地定级单元（一）土地定级单元（一）土地定级单元空间离散空间离散空间离散空间离散空间聚类空间聚类空间聚类空间聚类土地定级单元：土地定级计算指标的空间载体基本单位，是土地定级单元：土地定级计算指标的空间载体基本单位，是土地级别聚类统计的基础。是按照一定规则将评估区进行空土地级别聚类统计的基础。是按照一定规则将评估区进行空间图形分割后的可供比较的均质的地块。间图形分割后的可供比较的均质的地块。五、土地定级单元分类划分五、
5、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法1 1 1 1叠置法叠置法叠置法叠置法 叠置法又称为主要因素分值重叠法，在资料收集、调查基础上，按照前面提及的土地评价因素分析法，得到影响土地质量的主要因素，讲收集到的资料，通过数学变换得到可比较的分值。利用分层设色法或等值线法，分别构成各自的影响分值分别图，然后讲采用的两个或更多主要因素分值图重叠，由此而产生不同的图斑，再依单元划分的原则进行图斑的修订，最后形成单元图。步骤：主要因素的确定和分值图绘制；利用等值线图或分值图进行叠加得到封闭图斑；划分定级单元。因素因素因素
6、因素1 1 1 1分值分分值分分值分分值分布图布图布图布图因素因素因素因素1 1 1 1分值分分值分分值分分值分布图布图布图布图边界叠加分边界叠加分边界叠加分边界叠加分割图割图割图割图图层叠加分析过程五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法2 2 2 2主导因素判定法主导因素判定法主导因素判定法主导因素判定法 主导因素即对土地级别有重大影响，在定级因素权重体系中所占权重较大的因素。（1）选择两个以上的主导因素，作为划分单元、检测单元部部均值的标准。（2）根据据主导因素分值变化规律特点
7、，选择突变曲线段突变点的位置作为单元边界，结合城市结构和其他定级因素分值变化特点，把因素得分基本一致的区域，划为一个单元。123456P2P1L特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定1L26543flP1P2特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影投影变换3 3 3 3网格法网格法网格法网格法 网格法分为固定网格法和动态网格法。这两种方法均是以一定大小的网格作为定级单元的。用计算机辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同的矩形网格。五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（二
8、）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法（二）土地定级单元划分方法面积面积面积面积 0.25ha正方形边长矩形其它形状 （2）规则网格单元能保证单元划分的相对均质；从而保证分值计算的精度（Fig2)，其缺点在于不能很好与地物边界拟合?(Fig2)(Fig2)(Fig2)(Fig2)PLPRPBC当网格足够小时有：有：fT+fL+fR+fR 4 4fc PT(Fig1)(Fig1)(Fig1)(Fig1)五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（三）土地定级单元比较（三）土地定级单元比较（三）土地定级单元比较（三）土地定级单元比较方法方法方法方法采样采样
9、复杂度复杂度算法算法复杂度复杂度过程过程程式化程式化结果结果可读性可读性精度精度叠置法叠置法叠置法叠置法41333主导因素判定法主导因素判定法主导因素判定法主导因素判定法32424网格法网格法网格法网格法14141均质地域法均质地域法均质地域法均质地域法23212几种土地定级单元划分方法及应用情况比较几种土地定级单元划分方法及应用情况比较几种土地定级单元划分方法及应用情况比较几种土地定级单元划分方法及应用情况比较五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分（四）目前通常采用的土地定级单元（四）目前通常采用的土地定级单元（四）目前通常采用的土地定级单元（四）目前通常采用的土地定级单元 目前通
10、常采用的混合土地定级单元：（1）定级基本评价单元定级基本评价单元是因素的作用分计算的基础，以固定网格单元作为基本评价单元（固定网格法）（2）应用评价单元应用评价单元是以道路和河流等要素为依据来划分的，将整个评估区分割生成面状或者条状单元（主导因素、叠置或均质地域法）。（1）一个应用评价单元包含多个网格单元，首先计算网格单元的作用分值；通过应用评价单元包含多个网格单元空间叠加进行面积加权平均，计算应用评价单元的各种因素影响分值。（2）网格单元优点：克服因素指标取样的中心等计算问题，可以据此确定任意形状土地的相关属性指标（因素作用分等）。保证单元均质性，适于计算机处理，同时保证空间离散固定性。（3
11、）采用应用评价单元可以保证级别划分结果具有明显的地物边界特征，应用方便。保证均质地域不被级别边界分割。3.2 3.2 城市土地定级的多因素综合评判法城市土地定级的多因素综合评判法 一、一、多因素综合评判法思路多因素综合评判法思路 二、定级二、定级因素因子体系确定因素因子体系确定三、定级三、定级因素因子权重计算因素因子权重计算四、定级四、定级因子实体指标量化因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分 六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析
12、（一）定级（一）定级（一）定级（一）定级因素影响分析的原理因素影响分析的原理因素影响分析的原理因素影响分析的原理定级因素影响分析的原理：定级因素对土地使用价值的影响按照其影响规律在空间上离散。其实质是区位的离散。六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节1 1 1 1、明确定级因子影响特征明确定级因子影响特征明确定级因子影响特征明确定级因子影响特征 （1）明确是否属于辐射影响因素（2）明确定级因子的几何特征 点状因子（空间几何特征可以是多边形、点）点状因子（空间
13、几何特征可以是多边形、点）点状因子（空间几何特征可以是多边形、点）点状因子（空间几何特征可以是多边形、点）对于空间几何特征可以是多边形的点状因子，落入多边形内的网格点，直接取因子的作用指数作为该网格的作用分值；对于其外作用半径内的网格点，根据因子与各评价单元之间的相对距离，选择适宜的作用指数衰减模型衰减模型衰减模型衰减模型计算该因子对各网格点的作用分值。线状因子线状因子线状因子线状因子 以线状因子作为中轴线，在其作用半径内计算网格点到线状因子的垂直距离,选择适宜的作用指数衰减模型衰减模型衰减模型衰减模型计算得到该因子对各网格点的作用分值。面状因子面状因子面状因子面状因子:将面状因子与评价单元网
14、格进行空间叠加，中心点落入其内的网格单元直接取面状因子的作用指数作为网格的作用分值。六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节 设定级因子与定级单元之间的距离设定级因子与定级单元之间的距离(路径距离、空间直线距离）路径距离、空间直线距离）d d F Fi i某因子的作用指数某因子的作用指数 DD某因子的作用半径某因子的作用半径 r rd/D (d/D (当当dDdD时时 r=1)r=1)ri10.5150100fi0(a)10.5150100fi0(b)2 2
15、2 2、明确、明确、明确、明确定级因子作用指数的衰减模型定级因子作用指数的衰减模型定级因子作用指数的衰减模型定级因子作用指数的衰减模型模型模型模型模型选择选择选择选择线性衰减模型线性衰减模型线性衰减模型线性衰减模型指数衰减模型指数衰减模型指数衰减模型指数衰减模型注意：注意：注意：注意：对同一个类因子，不同用地类型其作用指数可能不同对同一个类因子，不同用地类型其作用指数可能不同对同一个类因子，不同用地类型其作用指数可能不同对同一个类因子，不同用地类型其作用指数可能不同（如道路通达度、人口密度等），作用指数衰减模型可能不同（如道路通达度、人口密度等），作用指数衰减模型可能不同（如道路通达度、人口密
16、度等），作用指数衰减模型可能不同（如道路通达度、人口密度等），作用指数衰减模型可能不同 （如道路通达度对商业和工业采用指数，对住宅采用线性）（如道路通达度对商业和工业采用指数，对住宅采用线性）（如道路通达度对商业和工业采用指数，对住宅采用线性）（如道路通达度对商业和工业采用指数，对住宅采用线性）六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法（1 1 1 1）单元内因素作用分取样）单元内因素作用分取样）单元内因素作用分取样）单元内因素作用分取样（
17、二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节C以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值f1f2f=(ff=(ff=(ff=(f1 1 1 1+f+f+f+f2 2 2 2)/2)/2)/2)/2以单元跨越不同分值区的面积加权平均分代表单元分值 f=(ff=(ff=(ff=(f1 1 1 1m m m m1 1 1 1+f f f f2 2 2 2m m m m2 2 2 2)/(m)/(m)/(m)/(m1 1 1 1+m+m+m+m2 2 2 2)f1f2单元面积较小时，以单元几何中心点分值代表单元分值 f=
18、f=f=f=f f f fc c c c以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值 f=1/nf=1/nf=1/nf=1/n f f f fv v v vf f f fn n n nf f f f1 1 1 1f f f fn-1n-1n-1n-1f f f f2 2 2 2六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法（2 2 2 2）单元内对多个因子实体影响取值方法）单元内对多个因子实体影响取值方法）单元内对多个因子实体影响取值方法）
19、单元内对多个因子实体影响取值方法当多个辐射影响点状或线状因子的实体共同作用于同一个定级单元时情况（如右图所示）取值方式为1或者2当因素为非辐射影响的面状因子时，取值方式为3当因素作用指数与土地级别关系为负相关时，在通过方式1或者方式2计算的结果基础上按照方式为4进行处理。（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节序号序号取值方式取值方式说明说明1 1同级取最高值，多级累同级取最高值，多级累加加如：商服中心如：商服中心2 2取最高值取最高值如：长途汽车如：长途汽车站站3 3范围内直接取值范围内直接取值如：规划条
20、件如：规划条件4 4100-100-因素最高作用分因素最高作用分地质裂缝地质裂缝（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法点状点状点状点状因子因子因子因子取值方式取值方式取值方式取值方式1 1 1 1（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分
21、析的主要环节六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法点状点状点状点状因子取最高因子取最高因子取最高因子取最高值取值方式值取值方式值取值方式值取值方式2 2 2 2作用范围相交，多个因子实体竞作用范围相交，多个因子实体竞作用范围相交，多个因子实体竞作用范围相交，多个因子实体竞争争争争多个因子实体竞争结果作用分等直线图多个因子实体竞争结果作用分等直线图多个因子实体竞争结果作用分等直线图多个因子实体竞争结果作用分等直线图（二）定级（二）定级（二
22、）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法线状线状线状线状因子取最高因子取最高因子取最高因子取最高值取值方式值取值方式值取值方式值取值方式2 2 2 2作用范围相交，多个因子实体竞争作用范围相交，多个因子实体竞争作用范围相交，多个因子实体竞争作用范围相交，多个因子实体竞争多个因子实体竞争结果作用分等直线图多个因子实体竞争结果作用分等直线图
23、多个因子实体竞争结果作用分等直线图多个因子实体竞争结果作用分等直线图（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法面状面状面状面状因子直接取值（取值方式因子直接取值（取值方式因子直接取值（取值方式因子直接取值（取值方式3 3 3 3）（二）定级（二）定级（二）定级（二）定级因素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节因
24、素影响分析的主要环节因素影响分析的主要环节六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、明确、明确、明确、明确定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法定级单元因子作用分的取值方法线状线状线状线状因子取因子取因子取因子取100-100-100-100-最高值（取值方式最高值（取值方式最高值（取值方式最高值（取值方式4 4 4 4）抗震能力指标等值线图（局部）抗震能力指标等值线图（局部）抗震能力指标等值线图（局部）抗震能力指标等值线图（局部）地质裂缝作用范围地质裂缝作用范围地质裂缝作用范围地质裂缝作用范围对因子：指标灾害等级对因子：指标
25、灾害等级对因子：指标灾害等级对因子：指标灾害等级对单元：预防灾害能力对单元：预防灾害能力对单元：预防灾害能力对单元：预防灾害能力抗震能力指标抗震能力指标抗震能力指标抗震能力指标=100-100-100-100-灾害等级指标灾害等级指标灾害等级指标灾害等级指标六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析1 1 1 1、点状因素对定级单元的作用分计算点状因素对定级单元的作用分计算点状因素对定级单元的作用分计算点状因素对定级单元的作用分计算（三）各类定级（三）各类定级（三）各类定级（三）各类定级因子影响的空间分析因子影响的空间分析因子影响的空间分析因子影响的空间分析指数衰减模型指数衰减模型指数衰
26、减模型指数衰减模型线性衰减模型线性衰减模型线性衰减模型线性衰减模型分值相等分值相等六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析2 2 2 2、线状因素对定级单元的作用分计算线状因素对定级单元的作用分计算线状因素对定级单元的作用分计算线状因素对定级单元的作用分计算（三）各类定级（三）各类定级（三）各类定级（三）各类定级因子影响的空间分析因子影响的空间分析因子影响的空间分析因子影响的空间分析指数衰减模型指数衰减模型指数衰减模型指数衰减模型线性衰减模型线性衰减模型线性衰减模型线性衰减模型分值相等分值相等六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析3 3 3 3、面状因素对定级单元的作用分计算
27、面状因素对定级单元的作用分计算面状因素对定级单元的作用分计算面状因素对定级单元的作用分计算（三）各类定级（三）各类定级（三）各类定级（三）各类定级因子影响的空间分析因子影响的空间分析因子影响的空间分析因子影响的空间分析六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析（四）定级单元的多因素综合作用分计算（四）定级单元的多因素综合作用分计算（四）定级单元的多因素综合作用分计算（四）定级单元的多因素综合作用分计算 单元级别总分值计算（目标层）单元级别总分值计算（目标层）单元级别总分值计算（目标层）单元级别总分值计算（目标层）因素综合分计算（逻辑层因素）因素综合分计算（逻辑层因素）因素综合分计算（逻辑
28、层因素）因素综合分计算（逻辑层因素）3.2 3.2 城市土地定级的多因素综合评判法城市土地定级的多因素综合评判法 一、一、多因素综合评判法思路多因素综合评判法思路 二、定级二、定级因素因子体系确定因素因子体系确定三、定级三、定级因素因子权重计算因素因子权重计算四、定级四、定级因子实体指标量化因子实体指标量化五、土地定级单元分类划分五、土地定级单元分类划分 六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（一）土地级别聚类指标与方法体系（一）土地级别聚类指标与方法体系（一）土地
29、级别聚类指标与方法体系（一）土地级别聚类指标与方法体系级别总分值级别总分值定级因素作用分定级因素作用分总分数轴法总分数轴法总分数轴法总分数轴法总分剖面图法总分剖面图法总分剖面图法总分剖面图法总分频率曲线法总分频率曲线法总分频率曲线法总分频率曲线法 多元统计聚类判别法多元统计聚类判别法多元统计聚类判别法多元统计聚类判别法 指标指标指标指标方法方法方法方法确定总分值界限判定单元属性相似程度七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（二）土地级别划分要求（二）土地级别划分要求（二）土地级别划分要求（二）土地级别划分要求 1评定每个单元的因素及数目必须相同；2土地级别按照总分值变化状况划分，不同得土地级
30、别对应不同的总分值区间，按照从优到劣的顺序对应于1、2、3。n个级别值。3任何一个总分值只能对应一个级别，4根据城市性质、规模、复杂程度及定级类型，参照以下土地级数目：城市规模城市规模城市规模城市规模定级类型定级类型定级类型定级类型大城市大城市大城市大城市中等城市中等城市中等城市中等城市小城市小城市小城市小城市综合定级综合定级综合定级综合定级5-105-105-105-104-74-74-74-73-53-53-53-5商业用地定级商业用地定级商业用地定级商业用地定级6-126-126-126-125-95-95-95-94-74-74-74-7住宅用地定级住宅用地定级住宅用地定级住宅用地定级
31、5-105-105-105-104-74-74-74-73-53-53-53-5工业用地定级工业用地定级工业用地定级工业用地定级4-84-84-84-83-53-53-53-52-42-42-42-4七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法1 1 1 1、总分数轴法、总分数轴法、总分数轴法、总分数轴法 总分数轴法把单元总分值看成是一维变量，绘制于数轴上方，按分值在数轴上方的分布状况划分土地级分界线，以此为标准划分土地判别法等。（1）建立数轴，每一个单元的总分值在数轴正上方有唯一的一个点与之对
32、应；（2）将每个单元的总分值标注在相应的数轴上方；（3）根据总分值在数轴上分布的密集与疏散程度，在分值点相对稀疏处设立分界线，得到与土地级别相对应的总分值区间；（4）根据所划分的总分值区间划分土地级别。七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法2 2 2 2、总分剖面图法、总分剖面图法、总分剖面图法、总分剖面图法选择能反映土地质量变化规律的方向，将该方向单元总分值绘制成分值随距离变化的剖面图，根据剖面图总分值曲线形状、变化规律划分土地级别。这种方法的主要依据是，认为土地质量的变化在一定的区域内
33、是连续的，特定方向上的总分间面图能反映土地质量总的变化规律。该方法在应用时要注意选择有代表性的特定方向。并仔细考虑剖面图上决分值曲线变化特点，选择土地级的边界点。123456P2P1L特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定特征曲线和突变点确定1L26543flP1P2特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影特征曲线与突变点剖面投影投影变换七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法3 3 3 3、总分频率曲线法、总分频率曲线法、总分频率曲线法
34、、总分频率曲线法 以定级单元总分值为样本，对其进行频率统计。绘出直方图和相应的频率曲线，结合土地实际情况，选择若干个频率曲线突变处，作为级别分界线。步骤：确定频率统计的分值区间；计算分值区间频率分布；绘制频率直方图；划定土地级别总分值界限。七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法（三）土地级别聚类划分方法3 3 3 3、多元统计聚类判别法多元统计聚类判别法多元统计聚类判别法多元统计聚类判别法 用多元统计的方法进行分级，是定性定量的结合。认为对单元影响的各个因子构成了自己的参照坐标，有多少各因子，就意味着有多维空间。利
35、用聚类判别分析，确定出不同单元所在的具体的级。多用于综合定级，能与空间结合，考虑功能分区 n个单元，个单元，m个个因子因子七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分（四）土地级别聚类结果表达（四）土地级别聚类结果表达（四）土地级别聚类结果表达（四）土地级别聚类结果表达土地级别图土地级别图土地级别图土地级别图3.2 3.2 城市土地定级的多因素综合评判法城市土地定级的多因素综合评判法 一、一、多因素综合评判法思路多因素综合评判法思路 二、定级二、定级因素因子体系确定因素因子体系确定三、定级三、定级因素因子权重计算因素因子权重计算四、定级四、定级因子实体指标量化因子实体指标量化五、土地定级单元分类划
36、分五、土地定级单元分类划分 六、定级六、定级因素影响空间分析因素影响空间分析七、土地级别聚类划分七、土地级别聚类划分八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验（一）定级单元的均质性检验（一）定级单元的均质性检验（一）定级单元的均质性检验（一）定级单元的均质性检验 评价单元划分应该体现土地定级的地域差异原则。应该满足：（1）单元内主要定级因素的影响大体一致、同一。单元内的主要因素分值差异不得100/（n+1）（n为拟划分的土地级数目）。（2）单元面积确定在525公顷之间（公顷=10000平方米15亩），在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可以适当放大
37、。当采用计算机系统进行定级并按照网格法直接划定单元时，划分的单元面积应该不大于0.25公顷。Unitfmaxfmin100/（n+1）5ha.Area 25ha.Unit50M50M50M50M八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验（二）级别结果的均质性检验（二）级别结果的均质性检验（二）级别结果的均质性检验（二）级别结果的均质性检验（1）级别内部指标差异应该小于相邻级别间指标均值的差异。（2）级别边界的分割性检验：级别边界避免分割商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，商业用地定级时，保证具有同质特征的城镇主要的商服繁华街道的完整性住宅用地定级时保证居住小区和居住组团单元的完整性。
38、八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验（三）土地级别的分布规律检验（三）土地级别的分布规律检验（三）土地级别的分布规律检验（三）土地级别的分布规律检验（1）检查土地级别的空间分布是否与主导因素一致（2）空间分布宏观上是否符合边际收益理论支持的城市土地利用的从中心向城市郊区方向的圈层分布特征。（3）检验各级别土地的面积比例是否合乎聚类要求，比例是否恰当。八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验（四）土地级别的级差收益检验（四）土地级别的级差收益检验（四）土地级别的级差收益检验（四）土地级别的级差收益检验 级差收益包含经济效益和社会效益，各计算步骤为:a.分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，
39、并确定各行业的最低级收益值;b.以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差。c.扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益;d.对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。八、土地级别结果检验八、土地级别结果检验（五）土地级别的（五）土地级别的（五）土地级别的（五）土地级别的市场交易价格市场交易价格市场交易价格市场交易价格检验检验检验检验 市场交易价格差异是土地区位差异在价格上的反映。根据各类型用地市场交易样点地价检验土地级别，工作步骤为：a.对各级别内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各级别平均地价；b.对各级平均地价进行方差检验、调整，使检验值差异显著 c.各级平均地价满足平均地价级间差异大于级内差异原则。作业七作业七 列表比较进行商业、住宅和 工业用地分类定级时，哪些定级因子的作用指数取值和作用指数衰减模型有何差异？