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1、城市更新相关政策解读城市更新相关政策解读 龙岗区城中村改造办公室二一年五月十三日城市更新办法一二三城市更新办法一二三深圳市城市更新办法的由来 一、市政府2004年10月28日颁布深圳市城中村（旧村）改造暂行办法 二、广东省政府2009年8月25日颁布关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见 市政府2009年10月22日颁布深圳市城市更新办法，2009年12月1日开始实施。城市更新办法亮点一二三一、从“旧城旧村改造”到“城市更新”1、城市更新包括综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动2、注重城市功能提升和旧城区活化的内涵 3、尽可能以综合整治为主 城市更新办法亮点一二三二、两个新概念：城
2、市更新年度计划和 更新单元1、城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分 2、更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定 坂田工业区更新单元范围图城市更新办法一二三城市更新办法一二三城市更新办法亮点-拆除重建类的三个突破 一、什么样的片区能改？一、什么样的片区能改？所有符合改造条件的建成区所有符合改造条件的建成区1、更新范围符合更新单元划定的条件、更新范围符合更新单元划定的条件2、拟建用途符合法定图则的基本规定、拟建用途符合法定图则的基本规定3、业主改造意愿符合两个三分之二的条件、业主改造意愿符合两个三分之二的条件城市更新办法一二三城市更新办法一二三城市更新
3、办法亮点-拆除重建类的三个突破二、改造实施主体的选择谁说了算？二、改造实施主体的选择谁说了算？业主说了算，充分发挥市场的配置作用业主说了算，充分发挥市场的配置作用1、与更新范围土地、房屋权利人通过协 议形成单一权利主体2、协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发3、协议的原则是平等、自愿的市场原则城市更新办法一二三城市更新办法一二三城市更新办法亮点-拆除重建类的三个突破三、采用哪种方式出让土地？三、采用哪种方式出让土地？协议出让和公开市场招拍挂协议出让和公开市场招拍挂1、市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充 协议或补签土地出让合同2、政府主导收购更新范围内
4、物业后公开 市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 一、城中村部分一、城中村部分 新建建筑容积率在新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑补缴地价；建筑容积率超过容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体
5、经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域区域。城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 一、城中村部分一、城中村部分 1 1、非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中、非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人工商用地每人100100平方米，公建每户平方米，公建每户200200平方米。平方米。2 2、非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社、非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。区股份公司（居委会）的非
6、农工商和公建用地。城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 二、旧屋村部分二、旧屋村部分 现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。1993年7月前已经形成的居住用途旧屋。城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 三、工业区改造三、工业区改造 1 1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的按照公告基准
7、地价标准的50%50%缴纳地价。缴纳地价。龙城天安数码城城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 三、工业区改造三、工业区改造 2 2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内原有合法建筑面积以内：新建用途新建用途-原用途（公告基准地价）原用途（公告基准地价）增加建筑面积部分增加建筑面积部分：市场评估地价市场评估地价 市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定已有规定的，从其规定 。城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项
8、目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 四、其他情形的用地四、其他情形的用地 按照其改造后的功能以按照其改造后的功能以公告基准地价公告基准地价标准计标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价 城市更新办法一二三城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准拆除重建项目缴纳地价标准 五、两个地价标准五、两个地价标准 1 1、公告基准地价：、公告基准地价：市政府按年度通告设定条件市政府按年度通告设定条件下的土地使用权平均市场价格下的土地使用权平均市场价格2 2、市场评估地价、市场
9、评估地价：市房地产评估中心按照评估：市房地产评估中心按照评估时点对地块进行评估的土地使用权市场价格时点对地块进行评估的土地使用权市场价格XX工业区拆除重建范围图拆迁范围30261平方米，出让建设用地范围17515平方米，新建商业、住宅容积率4.5。XX工业区拆除重建应补地价公告基准地价商住混合1500元/平方米，市场评估地价6000元/平方米：一、按城中村用地计算，应缴地价为 17515X(4.5-2.5)X1500X201051（万）二、按工业区升级计算，应缴地价为 32000X（1500-373）+46817X600031696（万）XX酒店拆除重建范围图用地范围29413平方米，新建住宅
10、容积率3.6，可售面积96600平方米。XX酒店拆除重建应补地价公告基准地价住宅1172元/平方米：一、按城中村用地计算，应缴地价为 29413X(3.6-2.5)X1172X20 758（万）二、按其他用地计算，应缴地价为 96600X1172-31000X1550X0.65 8198（万）城市更新办法一二三城市更新办法一二三 拆除重建项目实施基本工作程序拆除重建项目实施基本工作程序 一、城市更新单元规划制定计划 二、(土地及房屋确权、登记)三、城市更新单元规划的编制和报批 四、改造单位协议收购更新单元内物业,办理改 造实施主体确认 五、办理项目用地规划行政许可，补缴地价，补签土地出让合同
11、六、更新项目开发建设城市更新办法一二三城市更新办法一二三龙岗区拆除重建类项目推进三措施 一、由区政府出资土地整备，土地在公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权1、委托原村集体股份公司开展收购补偿安置工作2、土地净收益全部用于支持原村股份公司3、收购补偿程序按照公共设施用地拆迁程序城市更新办法一二三城市更新办法一二三 龙岗区拆除重建类项目推进三措施 二、引进企业资金共管 1、原村集体股份公司引进企业改造的项目 2、共同设立共管账户 3、投入物业收购所需资金城市更新办法一二三城市更新办法一二三龙岗区拆除重建类项目推进三措施 三、项目移交的公共设施用地适当补偿 1、在区土地净收益限额内 2、按公共基础设施拆迁标准（市政府 161号令）3、扣减已优惠的地价XX工业区拆除重建项目适当补偿范围XX村拆除重建项目适当补偿范围城市更新办法一二三城市更新办法一二三城市更新的其它问题城市更新的其它问题一、更新办法能否解决一、更新办法能否解决“钉子户钉子户”难题难题 二、城市更新办法是否三年有效二、城市更新办法是否三年有效三、原农村集体住宅建成区按何种类型补缴地价三、原农村集体住宅建成区按何种类型补缴地价w谢谢！