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1、天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月CB Richard Ellis|Page 2背景背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议CB Richard Ellis|Page 3背景 世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。CB
2、 Richard Ellis|Page 4报告摘要城市宏观分析城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议地理概况人口概况经济概况城市定位基础设施条件城市规划区域发展前景CB Richard Ellis|Page 5城市宏观分析 u地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。u城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。u行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区图背靠北京，面向渤海的优越地理
3、位置国内重要城市、国际港口城市、直辖市市区市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区近郊区近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区 远郊县远郊县宁河县，静海县，蓟县 滨海区滨海区塘沽区，汉沽区和大港区充足的经济发展空间强劲的城市发展动力地理概况地理概况CB Richard Ellis|Page 6u2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。u整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。u天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。u天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出，20
4、20年天津城镇化水平将达到90%。人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强人口郊区化，推动商务和商业设施的发展城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力1.45倍人口概况人口概况城市宏观分析 资料来源：天津市统计网CB Richard Ellis|Page 7uGDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。u人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。u2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。u在国家诸多发展政策
5、的利好因素的推动下，天津经济有望在今后510年进入高速发展阶段各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长经济概况经济概况城市宏观分析 资料来源：天津市统计网CB Richard Ellis|Page 8u截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。u除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大u全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5，比2005年提高11.2个百分点。经济概况经济概况城市宏观分析 投资
6、规模大，增资势头强劲主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业 投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升各种优惠政策对外资进入提供了客观条件随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长资料来源：天津市统计网CB Richard Ellis|Page 9u2006年国务院通过了天津市城市总体规划(20052020年)u总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据u规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位u新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，
7、南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟本项目本项目城市定位城市定位城市宏观分析 天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响CB Richard Ellis|Page 10u中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状u轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通u中心城区以发展金融、商贸、科
8、技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构u通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善规划和基础设施概况规划和基础设施概况东南半环东南半环西北半环西北半环两横两纵两横两纵三条联络线三条联络线城市宏观分析 城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式 住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性多中心发展的规划，为项目区域未来发展成区域商圈创造了条件CB Richard Ellis|Page 11u天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和
9、升级进入了实质性阶段重点规划发展区域重点规划发展区域进展状况进展状况CBD 中央商务区小白楼，总建面180万，已完成38万海河改造分三期，整体完成50。滨海新区总规划面积2,270平方公里。道路等基础设施投入将进一步加大。城市南部片区发展梅江南的住宅开发已近多半，而卫南洼区域刚刚起步，未来有大量的居住项目和商业配套项目待开发。重点基础设施项目重点基础设施项目进度计划进度计划天津站改造整体2010年建成。京津城际快速客运枢纽。地铁1号线、9号线（中山门-滨海）已建成营运2号、3号、9号线（天津站-中山门），预计分别于2010，2010，2008年投入使用。京津第二高速公路预计2008年建成。京津
10、城际高速铁路预计2008年建成。环城道路系统中环、外环线的改造城市重点道路改造友谊南路、解放南路、黑牛城道、红旗南路、卫国道、大沽南路等已经改造完毕桥梁富民桥、蚌埠桥、赤峰桥、通南桥、慈海桥、新三条石桥在2008年前预计完工。机场扩建2008年完成6万平方米扩建，未来总扩建12万平方米航站楼，预计货运吞吐量增加3倍。港口扩建2020年，天津港年货物吞吐量将达4亿吨，集装箱吞吐量2000万标准箱。原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使本项目所在区域发生质的变化本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会城市发展的主轴由京津走廊构成，高速便捷的交通将促
11、进城市的一体化进程城区重点发展区域将同步进行，会带来市场的大变革南部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣城市重点规划及基础设施概况城市重点规划及基础设施概况城市宏观分析 CB Richard Ellis|Page 12u从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用分分项项河西区河西区西青区（开西青区（开发发区部分）区部分）在全市的地位天津商务比较发达的区域，友谊路和小白楼是核心商务区之一，同时也是产业比较发达的区域西青区位于天津市西南部，是重要的旅游文化区，同时西青开发区的电子产业在全市
12、占有重要的地位产业依托未来的产业方向主要是：商务商贸、金融业、物流业、餐饮业、新兴服务业未来的产业方向主要是：现代物流和旅游业高新科技、汽车配套和生物技术重点规划区域小白楼商务中心友谊路金融服务区大沽南路商业街海河服务型经济带解放南路物流带、陈塘都市型工业园杨柳青镇建设西青经济开发区未来要成为基础设施完备、服务水平一流、产业集群辐射力强、以跨国公司为主体、在国内外有影响的开发区基础设施地铁号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造工程的实施，使八横八纵道路骨架基本形成 该开发区是离市区最近的，基础设施条件也是最好的，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状友谊路金融服务区；大梅江区域是天津的高档
13、住宅区，具有良好的生态环境目前已有多家知名房地产企业先期进驻开发大组团的住宅小区，如：招商地产、万科等土地开发河西区的土地开发比较早，中心区域基本上无土地开发，大规模的土地开发只有尖山八大里（未拆迁）本区域的土地开发在环城四区中属于重视比较早的，中北镇已经被多家知名发展商看重兵开发区域发展前景区域发展前景城市宏观分析 资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 13区域发展前景区域发展前景南部区域围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流、信息流、资金流、人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈，所以也为本项目的商务办公提供了发展机会各区基于产业优势对未来的产业结构进
14、行了调整 产业结构的调整在区域城市化进程中是重中之重，因此，区域商业、服务业等第三产业是未来的发展重点 分分项项津南区（部分）津南区（部分）南开区（主要是南开区（主要是华华苑苑产业产业园区）园区）在全市的地位津南区位于天津市东南部，是连接市中心和滨海新区的重要交通要道之一位于天津市区西南部，具有商贸、科技、文化特色的充满生机和活力的新型市区，具有综合发展的有利条件和优势产业依托目前主要是：农业、运输仓储业未来产业方向：汽车、设备制造、综合服务业产业园区主要包括电子信息、绿色能源、生物医药和新材料四个支柱产业未来方向：主要是高教区和综合性的商务办公、金融、商业等重点规划区域双港开发区、工业园区双
15、港湖风景为工贸和商业发展区园区环外部分重点是高新技术产业；水上地区的都市旅游商业区；奥运板块的健身会展服务区 基础设施规划区内已完全具备客商投资建厂所必需的基础配套设施 为了2008年奥运会，南开区正在加紧基础设施的改造房地产现状靠近外环区域主要是高档别墅区，为大梅江区域的延续，金地、永泰红勘等知名发展商再次区域开发奥运板块内有大量的高档住宅项目，是天津的高档居住区，对于与梅江南区域形成大的联动土地开发作为环城四区域之一，土地开发比较晚，因而后续还有很大的发展潜力南开区的土地开发在市中心也是比较早的，老城厢的大片开发带动了城市中心区的发展，而园区环外部分还有大量的土地待开发城市宏观分析 资料来
16、源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 14城市对比城市对比城市城市北京北京上海上海杭州杭州成都成都天津天津城市定位城市定位国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市 围绕形成“四个中心”基本框架的发展目标，以增强城市国际竞争力为发展主线国际风景旅游城市中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市城市地位城市地位文化中心地位，不再具有经济中心的功能工商业城市向经济中心城市转变，具有国际竞争力国际旅游城市的地位旅游业作为主导产业地位北方的经济中心，新的城市定位提升了天津的城市地位
17、城市商城市商务务区区发发展展北京由于城市经济的发展和城市地位决定了其商务区的发展比较迅速，目前已经形成多个城市商务区由于开放比较早，所以上海的商务区形成较早，档次也比较高，城市商务区的分布也比较广以西湖旅游带动周边区域商务区的形成早期的核心商务区都在城市中心，随着城市的外扩，投资拉动，目前已经形成多个商务区商务区比较集中，主要集中在南京路和小白楼商圈，随着城市经济的发展会形成多个商务区城市宏观分析 资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 15城市对比城市对比 城市定位的转变和城市商务区的发展对于本项目有很大的启示作用，天津未来商务办公的发展也会遵循城市发展的轨迹本项目所
18、属区域有条件逐步发展成为天津又一个新兴的综合性商务区经济中心的定位对商务办公需求的带动作用很大，北京、上海的商务区发展得到了很好的证实城市的发展都是由以前的单一核心向多核心发展，各个区域根据产业的不同特点发展新的商务区u各城市的GDP对比中可以看出，上海和北京历年的经济发展要明显高于其他三个二线城市，这也是上海和北京的商务办公比较成熟的原因之一u从几个城市商务区的发展对比中看出：商务区都是由市中心的核心商务区向多个区域发展，靠经济和投资的拉动作用成长起来城市宏观分析 资料来源：各城市统计局CB Richard Ellis|Page 16经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件主要产业的
19、增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市定位转变的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性对项目的影响对项目的影响城市宏观分析 项目处于较好的宏观项目处于较好的宏观背景条件下，发展前背景条件下，发展前景良好景良好城市经济城市经济城市定位和规城市定位和规划划基础设施条件基础设施条件投资前景投资前景CB
20、Richard Ellis|Page 17报告摘要基础分析写字楼市场研究写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议写字楼市场CB Richard Ellis|Page 18写字楼市场u研究范围针对天津有影响力的写字楼项目u研究区域包括：友谊路/围堤道区域、海河/东站、海河区域、南京路区域、小白楼/CBD区域、奥运板块、卫津南路、解放南路u其中重点区域为：友谊路/围堤道区域、奥运板块、卫津南路、解放南路u研究时段：2003年2006年u市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量在示意图上划定研究范围，建议以天津城四区为在示意图上划定研究范
21、围，建议以天津城四区为主主研究范围研究范围研究范围研究范围资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 19写字楼市场No.No.考察内容考察内容说明说明位置位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内2交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。3周边环境邻近写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等物业；无污染，内部注重环境和绿化4环境绿化优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。结构结构空间空间布局布局5楼层布局各楼层及纵向功能布局合理、有层次。6结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不
22、小于1500平方米7层高写字间净高不小于2.7米装修装修标准标准8外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料9公共区域大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准配套配套设施设施10空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统11给水系统24小时热水供应12供电系统双路供电，有自备发电机13通信系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；中央数据系统14停车设施有地上、地下停车场和充足车位保证，每10000平方米写字楼面积提供65个以上车位15电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒16安全设施先进的视频保安监视系统。17楼宇
23、管理系统采用楼宇中央自控的管理系统识别性识别性18可识别性作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳管理管理19物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理，保持业权统一。运营运营状况状况20租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。21租户状况入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司22运营时间可24小时运营，节假日限制进入23保安24小时保安，智能系统国际大厦国际大厦甲级写字楼标准甲级写字楼标准CB Richard Ellis|Page 20写字楼市场商务区分布商务区分布主要商务区分布图（现有及未来）主要商务区分布图（现有及未来）目前整体市场物
24、业档次不高，但未来将有提升的趋势不成熟的市场环境下，可能催生商务格局的转变项目北部商务氛围较好，特别是友谊路/围堤道区域，对本项目有一定的辐射作用南京路沿线南京路沿线友谊路友谊路/围围堤道堤道小白楼小白楼/CBD/CBD本案本案海河沿线海河沿线老城厢老城厢奥运板块奥运板块海河海河/东站东站u主要商务区目前南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD海河/东站奥运板块卫津南路解放南路目前商务区主要在市中心形成，未来城市热点开发区域将成为新兴的商务区，现有商务区发展不成熟，定位的差别不明显，因此部分商务区未来可能有融合趋势潜在海河沿线老城厢板块解放南路解放南路资料来源：世邦魏理仕CB Richard E
25、llis|Page 21写字楼市场南京路商务区南京路商务区南京路沿线南京路沿线甲级1.国际大厦2.津汇广场平均入住率94%租金3.83元/平方米/天乙级3.今晚大厦4.河川大厦5.万科世贸6.富士大厦总供应量132,600 平方米主要特征1990年以来天津市最早发展也是最为成熟的商务区主要分布在南京路两翼，其中南侧发展速度较快区域内主要以综合体为主，写字楼比重约占50%，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质目前地铁1号线贯穿此区域租户特征金融企业在国际大厦汇集跨国公司多在此区域租用写字楼世界500强企业占一定比例天津市租金最高、出租率最高的区域1234
26、5CB Richard Ellis|Page 22写字楼市场小白楼小白楼/CBD小白楼小白楼/CBD甲级1.ICTC（平安大厦）入住率76%乙级2.信达广场3.滨江万丽4.泰达大厦5.亚太大厦6.文华中心7.国华大厦8.天星河畔9.凯旋门大厦10.金皇大厦11.万隆太平洋大厦12.三联广场租金2.95元/平方米/天供应量426,201平方米主要特征小白楼区域是天津历史上的旺地，且目前被规划为天津市的CBD目前此区域高层写字楼密集，已经形成较好的商务氛围此区域是天津唯一一个不沿着主要道路形成与发展的商务区域租户特征货运代理集中的区域广告、地产租户相对较多租户租用面积相对较小31345697821
27、01112CB Richard Ellis|Page 23写字楼市场友谊路友谊路/围堤道围堤道友谊路友谊路/围堤道围堤道乙级1.华盛广场B座2.北方金融3.天信大厦4.峰汇广场5.丽晶国际6.医药大厦7.环渤海发展中心8.大安大厦B座9.友谊大厦10.津玉大厦11.云翔大厦入住率73%租金2.26元/平方米/天供应量150,935平方米主要特征区域形成原因是很多国内银行在此聚集办公发展目标定位为国际金融区及经贸展示区此区域延围堤道、宾水道、友谊路、黑牛城等重要交通道路呈“丰”字形发展以纯写字楼项目为主此区域与小白楼CBD区域距离较远租户特征实业公司、办事处、服务型公司、货运代理均有123456
28、7891011CB Richard Ellis|Page 24写字楼市场海河海河/东站东站海河海河/东站东站乙级1.远洋大厦2.港湾中心3.津都大厦入住率80%租金2.76元/平方米/天供应量143,000平方米主要特征临近天津火车站，交通便利临近天津商业中心目前甲、乙级的写字楼数量较少，商务氛围一般，未来市场发展潜力大租户特征货运、贸易为主因为区域的独特优势（临近交通枢纽、海河），对于部分外来的新公司具有吸引力213CB Richard Ellis|Page 25写字楼市场奥运板块奥运板块213奥运板块奥运板块乙级1.濠景国际入住率82%低密度2.上谷3.时代奥城租金2元/平方米/天供应量9
29、1,000平方米主要特征借助水上公园的自然生态景观优势，项目生态环境较好交通路网完善，可达性较好，但公共交通体系一般新兴的商务区，时代奥城为典型代表项目未来，区域内的商业、酒店、公寓、会展等配套设施较完备未来办公类物业档次将明显提升，同时其建筑形式也将更加丰富，低密度办公用房、“Loft”及“SOHO”办公物业体量将有所上升客户特征基本为内资企业大宗客户占一定比例大客户的下游企业部分成长型公司较看中区域的大环境，未来的发展潜力CB Richard Ellis|Page 26写字楼市场解放南路解放南路1解放南路解放南路乙级1.环渤海国际经贸大厦入住率90%租金1.8元/平方米/天供应量35,00
30、0平方米主要特征据传统商务区距离较远，发展较为孤立目前商务区主要借助于解放南路家装、建材基地的发展而形成，商务氛围较淡，入市项目很少未来受政府对解放南路物流经济带规划的影响，将有上百万的办公类用方面市，其中低密度产品供应量将有所放大未来，入住区域内部分项目的企业将享有一定的产业优惠政策客户特征基本为内资企业家装、建材、物流类企业占比较大CB Richard Ellis|Page 27写字楼市场卫津南路卫津南路213卫津南路乙级1.京燕大厦B座2.新京龙大厦3.创业环保大厦4.家世界商务会馆入住率77%租金1.88元/平方米/天供应量63,000平方米主要特征主要以乙级写字楼及商住楼为主，且商住
31、楼占据绝对主流。商务氛围不浓，为天津商务发展的非重点区域除创业环保大厦外，楼宇建筑品质均较差，租金较低除新入市项目外，入住率均较高客户特征主要为工程机械、贸易、制造类公司部分公司规模较小大型企事业单位（政府背景）4CB Richard Ellis|Page 28写字楼市场u天津甲级写字楼供应量较少，目前仅为为136,701平方米u目前分布在南京路两翼及小白楼CBD区域，未来主要以南京路及海河沿线为主u目前单体体量集中在以2-5万平米，未来有扩大趋势u项目区域内无甲级写字楼供应，但一些写字楼的硬件水平接近传统意义上的甲级写字楼真正意义上的甲级写字楼较少，主要分布在传统商务区内，未来在海河沿线、南
32、京路沿线、新兴商务区（南站CBD、奥运板块）等潜力区域有扩充发展的趋势甲级写字楼市场尚不成熟未来新的市场供应将引发产品品质的变革在区域分布上将有所突破，开始由点、线向面的转化，主要表现由传统商务区向城市边缘扩展的趋势，距传统商务区较近的区域发展优势较大津汇广场ICTC/平安大厦国际大厦甲级写字楼供应量甲级写字楼供应量资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 29写字楼市场u06年底，乙级写字楼总供应量为1,144,200平方米u受90年代中前期经济的影响，97-98年供应量突然放大，随后平稳；03年前后开发节奏加快，05-06年市场也呈现出供应量增多的局面u主要分布在小白
33、楼CBD、友谊路及围堤道区域，且品质较好。未来老城厢、海河沿线等区域发展势头较好u项目区域内乙级写字楼供应较多，占据市场总量的1/3左右乙级写字楼相对较多，竞争激烈友谊路及围堤道、小白楼CBD区域为乙级写字楼集聚效应最为明显位于南部的友谊路及围堤道区域的金融商务区将带动区域商务的发展乙级写字楼供应量乙级写字楼供应量资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 30写字楼市场现有供应项目现有供应项目规模目前天津的写字楼单体规模较小，集中在2-4万平米层数一般在25-50层之间标准层一般在1500平米以下较其他城市较小，无法满足大型企业的办公需求租售策略发展商自持项目较少，其余项
34、目均采用整售或者散售的推广方式分级分级名称名称开业时间开业时间 建筑面积（平建筑面积（平方米）方米）层数层数 标准层面积标准层面积（平方米）（平方米）租售方式租售方式 甲级国际大厦199025,476B1-371,158只租不售津汇广场200240,000B3-381,334只租不售ICTC200391,686B2-291,500散售、整售乙级万科世贸广场199514,675B2-16823散售河川大厦199523,400B2-31984散售泰达大厦199760,153B2-391,982散售津都大厦199837,000B2-251200只租不售远洋大厦199746,000B2-431,347
35、散售北方金融大厦199831,700B2-281,317散售今晚大厦199810,000B1-40983散售天星河畔广场199832,200B1-401,100散售天信大厦200026,000B2-281,100散售滨江万丽200014,530B2-481,453散售金皇大厦200126,800B1-471,516散售亚太大厦200337,000B1-291,017散售文华中心200321,882B1-201,500散售国华大厦200524,000B1-241,400散售峰汇广场200531,700B2-23840散售恒华大厦200520,000B2-281,133散售信达广场200541,6
36、00B3-511,600散售丽晶国际大厦200635,000B2-321,300整售港湾中心200635,000B2-281,200散售医药大厦200332,0001-161,100只租不售资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 31写字楼市场现有供应项目现有供应项目总结市场起步较晚，发展速度缓慢供应量较大，但多数产品档次不高、种类雷同，缺乏产品创新分级分级名称名称开业时间开业时间 建筑面积（平建筑面积（平方米）方米）层数层数 标准层面积标准层面积（平方米）（平方米）租售方式租售方式 乙级凯旋门大厦199724,000B2-31500散售三联大厦200524,00026
37、1000散售万隆太平洋大厦199831,500201600只租不售环渤海发展中心199911,0000281562只租不售大安大厦B座200411,000111100只租不售友谊大厦200440,000231400散售津玉大厦200515,000B2-12954散售华盛广场B座199726,000B2-311500散售云翔大厦199624,000B2-301085散售京燕大厦200620,000B2-181000散售新金龙大厦199413,00015800只租不售创业环保大厦20022,200020946只租不售家世界商务会馆20058000101300散售时代奥城200623,0001-62
38、500散售濠景国际200650,000B2-161100散售上谷200518,000B1-6散售环渤海商务大厦200235,000B1-13散售资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 32写字楼市场u潜在项目为48个，建筑面积260-300万平方米u08年为供应高峰，08-09年每年约为50万平米，2010年达到100万u未来市场供应的热点区域将集中在海河沿线、友谊路/围堤道沿线、小白楼CBD区域、老城厢板块u未来供应中有不少知名开发企业开发的项目，如和黄项目、津汇二期、嘉里中心、津塔、天津中心、合生创展北安桥项目等未来23年内，供应量非常大，市场竞争加剧中央商务带南北
39、两翼河西友谊路与南站CBD、老城厢区域，将有部分写字楼入市，形成一线为主，两翼联动的格局城市南翼商务区的扩展，为本区域的发展带来利好主流商务区最有可能推出大规模、高档次写字楼未来存量（至少）未来新增（至少）供应量未来供应未来供应资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 33写字楼市场u甲级写字楼06年第四季度的平均租金为5.19元/天*平米u乙级写字楼06年第四季度的平均租金为2.35元/天*平米u各个商务区中，奥运板块、卫津南路、解放南路区域内租金最低，目前为1.5-2元天*平米u本案所属的友谊路围堤道区域均为乙级写字楼，硬件水平、软性服务等水平不高，租金处于全市中游水
40、平整体呈现出“北高南低”的市场特点甲级写字楼的租金水平保持坚挺乙级写字楼的租金较低，在一定范围内保持震荡未来短期内，甲级写字楼的租金将会保持小幅上扬，但是个别高端项目由于总体供应量短时间内增加，将出现租金下滑的趋势未来乙级写字楼的品质将有所提升，租金也将有一定的上升空间，尤其是目前水平较低的南部各板块双线表示甲、乙级写字楼的租金走势双线表示甲、乙级写字楼的租金走势租金租金资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 34写字楼市场空置率空置率过去过去3年年空置率空置率2003-2006趋势总结趋势总结2007-2009未来预测未来预测甲级写字楼15%除03年因津汇广场与ICT
41、C的入市而产生空置率上升外，整体基本保持稳定随着新项目的入市，短期内空置率将有所提高在项目入住成熟之后，空置率将逐步降低乙级写字楼21%05年底以来，入市项目增多，空置率有所上升大量同质化产品同期入市导致空置率上升总结由于较少的市场供应，甲级写字楼空置率明显低于乙级写字楼乙级写字楼的空置率将会上升，如何在市场中脱颖而出是未来入市项目获取成功的重要考虑因素资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 35写字楼市场u截至06年底，写字楼售价从03年的6301元/平米已上涨至8647元/平米u3年来，平均每年上涨近782元/平米，平均增幅约为11.1%u部分新推项目中，其均价已达
42、到9500元/平米以上u未来2-3年内，随着上市项目的增多，增幅保持平稳u目前，友谊路/围堤道区域成交均价为8896元/平米，位于中上等水平，未来短期内，将很难突破万元大关上涨的趋势明显，但是相对住宅市场的发展，仍较为滞后，与其他高速发展的城市存在一定的差距整体市场的价格上扬，增加了新项目的机会，但仍要保持谨慎的态度售价走势售价走势售价售价资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 36写字楼市场销售率销售率2003-2006趋势总结趋势总结2007-2009未来预测未来预测平均每个项目每季度销售1600-2000平米销售速度基本保持平稳在保持价格合理的情况下，销售率将于目
43、前状况基本保持类似整体不会出现大起大落的现象u所研究写字楼平均每季度销售1600-2000平米，一般需要2年以上时间才能达到销售80%以上u目前部分项目（如信达广场）成交量出现萎靡状态，主要是由于价格过高所引起，超出的购买者（投资者）的心理承受范围u进入尾盘销售后，销售速度明显下降u未来项目在价格合理的情况下，预计销售速度类似，但由于市场供应的放大，短期内会产生一定的波动销售率受产品档次和销售价格的影响很大，价格较高的项目，即便位置占有较大优势，销售速度也会受到一定的影响资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 37销售率销售率写字楼市场价格敏感度较高，各商务区内价格对销
44、售速度影响较大项目自身品质、区域发展前景等因素可以在一定程度上保证其价格与销售率的双赢u友谊路/围堤道区域内，原有项目中除峰汇销售速度缓慢外，销售率基本在85%以上u小白楼区域内，除信达项目外，销售率均在90%以上u奥运板块内项目全部采用出售的方式，目前已销售完毕u海河/东站区域内，港湾中心项目销售率已达到90%以上，其余项目均在06年三季度后推出，销售率为10-27%u目前市场上，均价在8500以下的项目，销售速度尚可，景观及人文环境、所属区域发展潜力等优势明显而拉高价格，市场认可度较高资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 38写字楼市场季度吸纳量（平米）季度吸纳量
45、（平米）每年吸纳量（平米）每年吸纳量（平米）甲级写字楼4000平米16000平米乙级写字楼13000平米52000平米总结每年写字楼总计吸纳量约为68000平米甲级写字楼表现出了高于乙级写字楼的吸呐能力未来短期内，市场需求不会明显放大吸纳量吸纳量市场供应的放大，将会在一定时间内出现供大于求的局面，而相对而言，市场需求不能跟上市场供应的步伐，相互争抢客户将会是各物业必须面对的问题差异化将成为项目获得竞争优势的重要手段资料来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 39优质写字楼比较优质写字楼比较大厦大厦信达广信达广场场平安大厦平安大厦津津汇汇广广场场国国际际大厦大厦照片照片平面平
46、面图图区域区域小白楼CBD小白楼CBD南京路南京路楼楼层层51293839单层单层面面积积（平米）（平米）99599113441060物物业业管理公司管理公司天孚物业物业管理,顾问DTZ君怡物业高伟宏腾前期怡高物业交付日期交付日期2005年2月2004年3月2002年1991年交付交付标标准准吊顶及地毯毛坯（无装修）消防、喷淋、烟感、灯盘及照明消防、喷淋、烟感、灯盘及照明层层高（吊高（吊顶顶）2.452.452.32.3使用率使用率60%标准分割56.13%70%65%电电梯数梯数86810租金租金(元元/平方米平方米*天天)5（含物业）4.8（含物业）5.5（含物业）7.2（含物业）客客户户
47、特征特征由于目前入住客户只有一半，所以客户特征无法划分地产公司、日资物流公司，选择该物业主要考虑地段、硬件和性价比以物流、投资、贸易公司为主，外资客户占到70%，客户选择主要考虑因素是：地段，扎堆，形象比较好外资金融机构和物流客户为主，选择该物业的主要因素是物业敢立和公司的品牌形象写字楼市场CB Richard Ellis|Page 40优质写字楼比较优质写字楼比较写字楼市场大厦大厦天信大厦天信大厦北方金融大厦北方金融大厦友友谊谊大厦大厦峰峰汇汇广广场场照片照片平面平面图图N/A区域区域围堤道围堤道友谊路围堤道地址地址天津市河西区围堤道125号天津市河西区友谊路5号天津市河西区友谊路50号天津
48、市河西区围堤道103号楼楼层层29282323单层单层面面积积(平米平米)110014001400843物物业业管理公司管理公司DTZ天津国信物业管理有限公司恒谊物业峰汇物业物业管理顾问DTZ交付日期交付日期2000年19982005年2005年9月交付标准交付标准吊顶及复合地板吊顶，水泥地面毛坯房吊顶及复合地板层层高（吊高（吊顶顶）2.52.42.782.7使用率使用率65%70%70%A-71.5%，B-65.5%电电梯数梯数7644租金租金(元元/平方米平方米*天天)2.82.2（含物业）2.8（含物业）3.5（含物业）客户特征客户特征以物流贸易为主，外资占30%客户选择该物业主要考虑是
49、河西区政府对外招商办公室在该写字楼里能够提供一条龙服务，其次是想家比较高日韩、欧美的企业较多，主要行业涉及金融、贸易等，选择该物业的主要是早期客户比较关注地段和价格以咨询、贸易、广告、设计等公司，主要是自用可客户为主，少量投资销售为主，以自用客户为主，投资客户为辅。客户设计贸易、咨询等CB Richard Ellis|Page 41写字楼市场大宗交易大宗交易平安大厦平安大厦濠景国际濠景国际丽晶大厦丽晶大厦交易时间交易时间04年06年12月（签定正式合同）06年8月价格价格总价近3亿（含税）7800元/平米8249元/平米面积面积2.93万平米1.2万平米（D座）3.25万平米购买方购买方平安保
50、险轧钢一厂中国节能投资天津国能分公司付款方式付款方式一次性贷款一次性处置方式处置方式自用，出租自用、部分出租给其下游企业自用，出租其他情况其他情况入住率较高该成交价格已超出项目散售部分1-5F为商业，租售，5F以上为写字楼，出租平安大厦平安大厦丽晶大厦丽晶大厦天津的写字楼市场中整栋买卖不活跃但从交易价格看，整买价格于零售相差不大，多为投资加自用但天津客户中，国内和本地比例较大，不少企业倾向于购买办公物业CB Richard Ellis|Page 42写字楼市场小结小结甲级写字楼较少，乙级较大逐渐从传统商务区向新发展区域扩展本项目在规划上也是新发展区域，区域前景良好单体规模有明显增大的趋势产品品