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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。常用名词解释常用名词解释本报告是严格保密的。1.1.产权证书产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。2.2.使用权房使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出售给居民的公有住房。3.3.公房：公房：也称公有住房，国有住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。可分为可售公有住房和不可售公有住房。4.4.不可售公房不可售公房：指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住宅。5.5.已购公房已购公房：又称售后公房，就是购买的公有住房。6.6.单位产权房单位产权房：指产权属于单位所有的房屋。7.7.廉租房
2、廉租房：在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。8.8.私房私房：也称私有住宅、私产住宅。是由个人或家庭购买的住宅。9.9.二手房二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二交易则为“二手”10.10.发展商发展商：是指组织建设房地产项目的房地产公司。本报告是严格保密的。u11.11.承建商承建商：负责房地产项目工程建设的单位。u12.12.物业管理商物业管理商：在房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。u13.13.商品房商品房：有合法产权，购买后能领取房屋所有权证或房地产证的住宅，业主有自由买、转让、租赁的权利。u14.14.建筑结构建筑结构：按材料分类：砖木结构、砖混
3、结构、钢筋混凝土结构、钢结构。u15.15.共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。u16.16.共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。u17.17.尾房：尾房：又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。u18.18.烂尾房烂尾房：指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇u19.19.城市居住区城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所
4、围合，并与居住人口规模3000050000人相对应。本报告是严格保密的。u20.20.居住小区居住小区：一般称小区，被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应。u21.21.居住团体居住团体：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应u22.22.配建设施配建设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。u23.23.公共活动中心公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。u24.24.房屋产权房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利。u25.25.建筑小品建
5、筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称。u26.26.均价均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。u27.27.基价基价：也叫基础价，指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。u28.28.起价起价：也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。本报告是严格保密的。u29.29.预售价：预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。u30.30.一次性买断价一次
6、性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。u31.31.定金定金：指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。属于一种法律上的担保方式。u32.32.违约金违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。u33.33.建筑面积：建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积以及其他公摊面积。u34.34.使用面积使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。u35.35.公用面积：公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占
7、面积的总和。u36.36.实用面积实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。u37.37.居住面积：居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。本报告是严格保密的。u38.38.计租面积计租面积：作为计算房租的面积。u39.39.容积率容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比。u40.40.得房率得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积u41.41.开间开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。u42.42.进深进深
8、：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。u43.43.套内面积套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。u44.44.公摊面积公摊面积：u45.45.竣工面积竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和。u46.46.辅助面积辅助面积：指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。本报告是严格保密的。u47.47.共有建筑面积：共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。u48.48.共有建筑面积分摊系数：共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。u49.
9、49.销售面积：销售面积：指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。u50.50.建筑密度：建筑密度：指在居民区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。u51.51.绿化率：绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。u52.52.绿地率：绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。u53.53.层高：层高：指下层地板面/楼板面与上层楼层面之间的距离,通俗说就是一层房屋的高度。u54.54.净高：净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。本报告是严格保密的。u55.55.公用建筑面积分摊
10、系数：公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积与套内建筑面积之和的比。u56.56.实用率：实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。u57.57.标准层：标准层：指平面布置相同的住宅楼层。u58.58.阳台：阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。u59.59.平台：平台：供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。u60.60.走廊：走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。u61.61.地下室：地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。u62.62.半地下室：半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者u63.63.居住区用地：
11、居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。u64.64.住宅用地：住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。u65.65.其他用地：其他用地：指规划范围内除居住区用地以外的各种用地。本报告是严格保密的。u66.66.公共服务设施用地：公共服务设施用地：一般称公共用地，与居住人口规模相当应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地。u67.67.道路用地：道路用地：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。u68.68.公共绿地：公共绿地：指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。u69.6
12、9.道路红线：道路红线：指城市道路用地的规划控制线。u70.70.建筑线：建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。u71.71.公用建筑面积：公用建筑面积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。u72.72.玄关：玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。u73.73.隔断：隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。u74.74.使用率：使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。本报告是严格保密的。u75.
13、75.实用率实用率：套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。u76.76.怎样计算得房使用率怎样计算得房使用率：从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。u77.77.建筑面积建筑面积：还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。u7878.以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。u79.79.跃层式住宅跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又
14、不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。u80.80.复式住宅复式住宅：根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用的高度，上层与下层作宅空间互相借用，达到在建筑面积不变情况下增加使用面积，或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。本报告是严格保密的。成套房屋建筑面积的测算成套房屋建筑面积的测算u81.81.空壳设计：空壳设计：在框架结构住宅楼内除户与户之间隔断做好，
15、户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排。u82.82.住宅的层数划分为：住宅的层数划分为：低层、多层、小高层、高层、超高层。u83.83.（1 1）低层住宅为）低层住宅为1-31-3层；（层；（2 2）多层住宅为）多层住宅为1-61-6层；（层；（3 3）小高层）小高层7-197-19层；（层；（4 4）高层住宅）高层住宅2020以上。以上。u84.84.五证：五证：建设工程规划许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证。两书：住宅
16、使用说明书，住宅质量保证书。u85.85.商品房最长使用期限为多少年？商品房最长使用期限为多少年？国家规定：住宅的建设用地使用期限最长为70年，在国家规定的土地使用年限70年之内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期审请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。本报告是严格保密的。u86.86.户型户型:1室1厅；2室1厅；2室2厅；3室2厅；4室2厅等户型。(1)客
17、厅:是家庭的共享空间,是娱乐、公共活动、亲友来访的地方,位置最好朝南,应有充足的视野和日照,在有限的套型控制标准内,应尽可能扩大客厅面积,宜大于18平方。(2)餐厅：宜靠近厨房,并和客厅能顺利联系,要保证一个完整的空间摆放餐桌椅。(3)卧室：套房内最基本的空间,主要考虑睡眠、休息及必要的衣物储藏区,个别兼做工作学习区。为实现动静分区,卧室门应避免对客厅,卧室对采光、通风要求严格,设计时不允许出现暗房。(4)厨房空间：尽可能接近住宅入口,便于食物、蔬菜、垃圾的进出,并与餐厅相邻。(5)玄关:是一个从外到内的过渡空间。(6)跃式层:套内空间跨越两层及以上的住宅。(7)错式层:在一套房子内含有二、三
18、个踏步的房屋居室。u87.87.建筑耐久年限建筑耐久年限等级一级耐久年限,100年以上,适用于重要的建筑和高层建筑;二级耐久年限,50-100年,适用于一般性建筑;三级耐久年限,25-50年,适用于次要的建筑；四级耐久年限,15年以下,适用于临时性建筑。本报告是严格保密的。u88.88.基础基础:基础是建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将这些荷载及基础自重传给下面的地基，基础必须坚固、稳定而可靠。A基础按使用材料可分为:灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等;B基础按受力基础按埋置深度可分为:浅基础、深基础、
19、不埋基础;C基础按受力性能,可分为:刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用砖、灰土、混凝土、三合土等受压强度大,而受拉强度小的刚性材料做成的基础,砖混结构的房屋一般采用刚性基础;柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。u89.89.地基地基:地基不是建筑物的组成部分,是承受由基础传下来的荷载的土体或岩石。建筑物必须建造在坚实可靠的地基上。为了保证地基的坚固，稳定和防止发生加速沉降或不均匀的沉降,地基应满足下列要求：有足够的承载力；有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉，如果地基下沉不均匀时,建筑物上部会产生开裂变形;有防止产生滑坡，倾斜方面的能力,必要时(特别是较大的高度差时)应加设挡土
20、墙,以防止出现滑坡变形。地基又分为天然地基和人工地基。未经人工加固处理的地基,称为天然地基。经过人工加固处理的地基,称为人工地基。本报告是严格保密的。1.1.90.90.墙体墙体A A、墙体:墙体在建筑物中的作用：承重作用:承受屋顶,楼板传下来的荷载;围护作用:抵御自然界风、雨、雪等的侵袭,防止太阳辐射和噪音的干扰等;分隔作用:把建筑物的内部分隔成若干个小空间;装饰作用：墙面装修对整个建筑物的装修效果作用很大,是建筑装修的重要部分。B、对墙体的要求:具有足够的强度和稳定性;满足热工方面(保温、隔热、防止产生凝结水)的性能;具有一定的隔声性能;具有一定的防火性能。C、墙体类型:按在建筑物中所处的
21、位置,分为外墙和内墙;外墙位于建筑物四周,是建筑的围护构件(起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用。)内墙位于建筑物内部,主要起分隔内部空间的作用,也起一定放火、隔声等作用。D、墙体按受力情况分为:承重墙和非承重墙。承重墙直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙。非承重墙：不受外来荷载的墙。E、墙体按使用的材料,分为砖墙、石块墙、小型切块墙、钢筋混凝土墙。94、柱:是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担传递梁和板两种构件传来的荷载。95、门和窗：门的主要作用是交通出入、分隔与联系建筑空间。门：一般由门框、门扇、五金等组成。材料分为木门、钢门、铝合金门、塑钢门。窗：主要作用是采光、通风、观望，
22、由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。按材料分为：木窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗。本报告是严格保密的。u91.91.电梯电梯 电梯是沿固定导轨自一个高度运行至另一个高度的升降机,是一种建筑物的竖向交通工具。电梯的类型：按实用性质分为客梯、货梯、消防电梯(发生火灾、爆炸等紧急情况作安全疏散人员和消防人员紧急救援的使用)观光电梯。电梯按行驶速度,可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5m/s,客梯随层数增加而提高；中速电梯速度为1.5-2.5 m/s,低速电梯的速度在1.5 m/s之内。u92.92.设备层设备层:是指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的
23、楼层。u93.93.管道井：管道井：又称设备管道井,是指高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。在高层建筑中,管道井以及排烟道、排气道等竖向管道,应独立设置。u94.94.挑高挑高:一般6米以上。、u95.95.七通一平：七通一平：上下水，路通，排污通，电力通，通讯通，燃气通，热力通。场地平整。本报告是严格保密的。u共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容u共有建筑面积的内容包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔
24、墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。u不计入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。u建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与举幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。u整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。本报告是严格保密的。共有建筑面积分摊的原则共有建筑面积分
25、摊的原则u产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。u无产权文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。共有建筑面积分摊的计算公式共有建筑面积分摊的计算公式u按套内建筑面积进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积的计算公式如下：uSiKSiuK=Si/Siu式中Si各套应分摊的共有建筑面积（m2）；uK共有建筑面积的分摊系数；usi 参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积（m2）；uSi应分摊的共有建筑面积（m2）；uSi参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和（m2）。本报告是严格保密的。共有建筑面积分摊的方法共有建筑面积分摊的方法 将房
26、屋分为单一住宅功能的住宅楼，商业与住宅两种功能的商住楼，商业、办公等多种功能将房屋分为单一住宅功能的住宅楼，商业与住宅两种功能的商住楼，商业、办公等多种功能的综合楼三种类型，分别说明其共有建筑面积分摊的方法如下：的综合楼三种类型，分别说明其共有建筑面积分摊的方法如下：u（1）住宅楼：以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。u（2）商住楼：以幢为单位，首先根据住宅和商业的不同使用功能，将应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积（住宅功能共有建筑面积），商业专用的共有建筑面积（商业功能共有建筑面积），住宅与商业共同使用的共有建筑面积（幢共有建筑面积）。住宅专用的共有建筑面积直接作为
27、住宅部分的共有建筑面积；商业专用的共有建筑面积直接作为商业部分的共有建筑面积；住宅与商业共同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的建筑面积比例分别分摊给住宅和商业。然后将住宅部分的共有建筑面积（住宅专用的面积加上按比例分摊的面积）按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；将商业部分的共有建筑面积（商业专用的面积加上按比例分摊的面积），按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，作为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，得到商业各层总的共有建筑面积，再将该各层总的共有建筑面积按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。u（3）综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照上述商住楼分摊的方法进行分摊。