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1、20162016 年下半年重庆省房地产估价师案例与分析年下半年重庆省房地产估价师案例与分析：估价方法适用性：估价方法适用性分析考试题分析考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格.一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋_而评估其房地产市场价格。A与产权调换房屋结算差价B价值C货币补偿金额D重置价格2、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完
2、成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了。A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格3、某投资商欲进行写字楼置业投资,其目标收益率为 12，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3。5。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是_。A0.57B0。74C0。80D1.044、相似的房地产之间之所以价格相
3、互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。A：异质性B：排他性C：替代性D:互补性E：工业用地的监测点评估价格5、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元,期限 10 年，年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间,除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了元。A：137.5B：410.2C：432.2D：452。2E:借款合同6、某墙身详图中所标明的尺寸为 660,表明其所对应的实际尺寸是_。A660mmB1320mmC5500mmD13200mm7、在人均耕地特别少的地方,可以增加安置补助费
4、.但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前 3 年平均产值的_.A15 倍B20 倍C25 倍D30 倍8、某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元、712 元、744 元、781 元和 815 元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006 年的价格为元。A：849B：865C：882D：915E：工业用地的监测点评估价格9、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为22 年,残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。A4
5、3.2%B50%C56.8%D7010、某建筑物的建筑面积为 2000，占地面积为 3000，现在重新获得该土地的价格为 800 元，建筑物重置价格为 900 元,而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元则该建筑物的成新率为.A:44B：50C：67D：94E：工业用地的监测点评估价格11、某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为 60ft，市场价值为1500 万元，根据哈柏法则,临街深度为 36ft、临街宽度为 60ft 的土地价值为万元。A：600B:738C：900D：960E：工业用地的监测点评估价格12、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。A：城市总体规
6、划是区域规划的重要依据B：国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据C：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接D：区域规划是城市总体规划的重要依据E：执行层的组织协调13、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A间接融资B直接融资C基金融资D债券融资14、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。A转让利润B市场影响C产权是否清晰D被拆迁人的利益15、一般而言，如果商品的替代品数目越多,则该商品的需求。A：越富有弹性B:需求弹性越小C：越缺乏弹性D：完全无弹性E：执行层的组织协
7、调16、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的_。A存在效益外溢和转移B需要适时更新改造投资C不一样性D保值性与增值性17、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是【2006 年考题】A:过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料C：房地产市场在过去无明显的季节变动D:政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格18、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。A：供给量B：需求量C:需求曲线D：供给曲线E：执行层的组织协调19、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易
8、市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是.A:谨慎价值B：市场价值C:快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格20、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C：通常只有客观收益才能作为估价依据D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E：工业用地的监测点评估价格21、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。A：工程项目施工,需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排B：确实需要另行增加临时用地的,由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的
9、申请,经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用C:使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑D:临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章22、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格房屋年折旧额B：房屋重置价格房屋成新度C:房屋重置价格年折旧额耐用年限D：房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限E:工业用地的监测点评估价格23、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记
10、建筑面积为 95。其面积误差比为.A：-3B:3C:5%D：5%E：执行层的组织协调24、甲开发商 2000 年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。（2008 年试题）A:33B：35C：38D:40E：房地产估价机构必须加盖公章25、某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40年，建筑物的经济寿命为50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。（说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期）A：40B：43C：47D:50E:工业用地的监测点评估价
11、格二、多项选择题二、多项选择题(共共 2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合题个以上符合题意，至少有意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.50.5 分）分）1、下列社会经济活动表现中,体现房地产市场功能的有。A:商品住房限购政策导致住房租金上涨B：居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C:保障性住房供给增加抑制商品住房价格D：房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E:通货膨胀导致房地产重置成本增加2、甲房地产开发公司依法取
12、得一宗城镇商住综合用地，2008 年 5 月 1 日，经评估,在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2000 万元。2009年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债,并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。该项目 2008 年 5 月 1 日估价时点的房地产抵押价值为万元.A：B:6000C：6475D：8000E：执行层的组织协调3、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。A1B2C3D54、不属于影响消费者购买因素的是（)。A经济因素B社会因素C个人因素D理性因素5、商品住房在销售时，购房者与售
13、房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款_的比例向售房单位缴纳维修资金。A1B2%C3%D4%6、引起建筑物折旧的因素包括。A:地震B：电梯数量不够C：酸雨D:单行道E：门窗的自然破损7、是保险合同成立的基本条件，是从属于主要合同的承诺。A:告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：执行层的组织协调8、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括_。A用地性质B容积率C人口密度D绿地率E市政公用设施9、经济发达地区提高适用税额标准_。A是不容许的B必须报经财政部批准C应召开听证会民主评议D应在年度规划中预先提出申请10、影响需求价格弹性的主要因素有_。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效
14、用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质11、下列叙述错误的是_。A房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益B房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利C土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利D地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力E典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利12、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。A：图书馆B：钢铁厂C：空置的写字楼D:单纯的建筑物E:加油站13、实行物业服务收费酬金
15、制的物业服务费用的构成包括.A：物业管理企业的酬金B：物业服务支出C：物业管理企业的利润D:法定税费E：物业服务成本14、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于_.A非收益性房地产B收益性房地产C综合性房地产D保值增值性房地产15、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。A30B50C100D20016、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。A：从事房地产估价活动连续 6 年以上，且取得二级房地产估价机构资质 3 年以上B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积 8 万以上或者土地面积 3 万以上C：注册房地产估价师人数要求，有 1
16、5 名以上专职注册房地产估价师D：有限责任公司的注册资本人民币 200 万元以上,合伙企业的出资额人民币 120万元以上E：执行层的组织协调17、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为_。A有效经过年数等于实际经过年数B有效经过年数短于实际经过年数C有效经过年数长于实际经过年数D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数18、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。A:基层报表B：汇总报表C：合并报表D：现金流量表E：资产负债表19、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权B：支配权C:请求权D：形成权E:抗辩权20、建筑构造中的条形基础适用于建筑中.A：砖木结构
17、B：砖混结构C：钢筋混凝土结构D：钢结构E：执行层的组织协调21、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元,如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。A:60100B：6480C：64100D：80100E:执行层的组织协调22、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 _日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A10B20C30D4023、房地产转让，当事人应当_。A签订书面转让合同B向县级以上政府规定的部门申报成交价C到工商管理部门办理转让合同登记手续D到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续E到房地产管理部门办理房地产转移登记24、对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，_进行估价。A难以采用假设开发法B可以采用比较法C难以采用成本法D可以采用收益法25、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。A:第一阶段初期B：第二阶段C：第一阶段后期D：第三阶段E:第四阶段