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1、20152015 年上半年天津房地产估价师经营与管理年上半年天津房地产估价师经营与管理：实物期权适用的范：实物期权适用的范围考试题围考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分,60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为 1000 万元/m2，容积率为 3。后经批准容积率扩大至 3。6，此时开发商应补交地价为_元/m2.A100B200C300D6002、估价对象房地产 20
2、06 年的纯收益为 500 万元,预计 2007 年到 2011 年各年纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元，该房地产剩余经济寿命 45 年,土地使用权于 2042 年到期，该类房地产的报酬率为 8,则用未来数据资本化法计算的该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价格为.A：6825 万元B:6866 万元C:6203 万元D：6713 万元E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产税收的优惠政策中,对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按 3%的税率征收，房产税暂减按_的税率征收。A1%B2C3%D44、下列不属于物业管理基本特
3、性的是。A：城市化B：社会化C：专业化D:市场化E：执行层的组织协调5、_对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向6、某宗收益性房地产，预测未来 3 年的净收益均为 100 万元年，3 年后的出售价格会上涨 12，届时转让税费为售价的 6，资本化率为9该房地产目前的价值为。A：923 万元B:1111万元C：1353 万元D：1872 万元E：工业用地的监测点评估价格7、_的理论依据是生产费用价值论。A市场法B成本法C收益法D假设开发未8、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。A居民区的
4、房地产增值，工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值9、房地产投资的缺点是（)。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收期较长10、下列有关保险的表述中，正确的是.A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律,根据保险的具体情况确定保费及交付期限B：从本质上说，保险体现一定的社会关系C：危险的存在是保险产生的必要条件D：在各种保险中,商业保险最能体现分配职能E：执行层的组织协调11、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，
5、这种基金属于_基金。A契约型B公司型C封闭型D开放型12、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。A：土地使用费B：土地补偿费C：安置补助费D：地上附着物和青苗的补偿费E:房地产估价机构必须加盖公章13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格14、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式.A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖15、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。A：物业的交通通达程度B：停车的便利程度C:物业的周
6、围环境D：物业所处区域的繁华程度E:借款合同16、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数.A售价B租金C潜在毛收入D净收益17、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是 120,单位建筑面积的重置价格为 800 元,建筑物残值率为 6，年折旧率 22%，计算该建筑物的现值是2005 年考题A：76880 元B：79104 元C：77952 元D：81562 元E：工业用地的监测点评估价格18、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签订C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发19、合作经营企业的房
7、地产抵押,必须经_同意，但企业章程另有规定的除外。A总经理B董事长C职代会D董事会20、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(）范围之内.A0。52.0B1。52.0C0.51。5D1。01。521、某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 85,则该宗房地产的收益价格为。A：9412B：9214C：9124D:9325E:工业用地的监测点评估价格22、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150 万元，按照原国家计委、原建设部联
8、合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为元。A：1250B：5000C：6250D：8125E：执行层的组织协调23、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（)决定。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大24、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格25、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。A：1B:2C：3D：5E:执行层的组织协调二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题
9、题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中分，每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为_时点的状态.A现在B未来C过去DB 和 C2、划拨土地使用权的转让,须经当地审查批准。A：人民政府城市规划行政主管部门B：建设行政主管部门C：房地产市场管理部门D：人民代表大会常务委员会E:执行层的组织协调3、投资基金中，发起人与管理人、托
10、管人之间是一种_的关系。A投资合同B基金发行办法C信托契约D基金章程4、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人5、影响房地产价格的经济因素有.A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B:社会发展状况、房地产投机和城市化C:财政收支及金融状况、利率D：物价、汇率、居民收入E：人口数量、行政隶属变更、居民收入6、下列工程中，不需要实行监理的是_。A大中型企业投资建设的工程B利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程C成片开发建设的住宅小区工程D大中型公用事业工程7、某宗房地产 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元/m2，汇率为 1
11、 美元8。26元人民币.该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0。4%，则其 1998 年 10 月15 日的价格为_人民币元/m2（1998 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元8.29元人民币）。A7999B7967C7996D80288、收益法中的运营费用包括_.A所得税B房地产改扩建费用C电梯、空调等的折旧费D建筑物的折旧费9、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益,规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为。A：背书B：委托C：代理D：审批E：执行层的组织协调10、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时,贷款价值比率不超过_。A50B60C70D8011、房
12、地产置业投资的目的是。A:赚取开发利润B：满足自身生活居住的需要C:将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D：满足自身生产经营的需要E:参与房地产间接投资12、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括_。A弄清土地的位置B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等C弄清城市规划设计条件D弄清将拥有的土地权利E测算开发项目的预期利润13、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值14、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是.A:有保留价
13、拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为B：有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交C：有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖D：房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式E：无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖15、技术设计阶段必须编制的概算是.A：建设项目总概算B:单位工程概算C：设计概算D：修正概算E：执行层的组织协调16、被邀请参加投标的承包商通常在_个之间.A13B35C17D31017、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑_.A通货膨胀影响B投资利息因素C资金时间价值D投资风险补偿18、下列关于经济学中成本理论的表述中，错误的有。A:经济学中的成
14、本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”B：经济成本除了会计成本,还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬C:会计成本(显成本）=经济成本+隐成本D：若销售收入超过经济成本,则厂商可获得正常利润E：边际成本的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加19、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C：置业投资对象可以是市场上存量房地产D：置业投资可以是将购入的房地产用于自
15、身居住或生产经营E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者20、房地产投资者的债务融资方式有_.A吸收其他机构投资者资金B建成房地产抵押贷款C土地储备贷款D增发新股E房地产企业流动资金贷款21、在估价报告中陈述_，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项.A估价师声明B估价的假设和限制条件C估价方法D估价对象22、为了解城市未来发展,注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009 年试题）A：城市的发展布局B：功能分区C:禁止、限止和适宜建设的地域范围D:建筑形态控制指标E:城市性质23、下列属于农民集体土地范围的包括。A
16、:村农民集体的土地B:村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地C：乡（镇）农民集体的土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地24、某宗土地面积 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）.A建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2B建筑物地面、层建筑面积为 1400m2,总建筑面积为 5000m2C建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2D建筑物地面一层建筑面积为 600m2,总建筑面积为 2500m225、建筑物的功能折旧原因不包括。A:自然环境恶化B：消费观念变更C：设备陈旧落后D：城市规划改变E：政府政策变化