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1、20162016 年上半年湖南省房地产估价师制度与政策年上半年湖南省房地产估价师制度与政策：房地产面积测算：房地产面积测算的意义和内容考试试卷的意义和内容考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分,60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的 3和6，某宗房地产建筑面积为120，买卖双方商定，买方付给卖方30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常
2、成交单价为元/。A：2427。18B：2500。00C：2575.00D：2659.57E：工业用地的监测点评估价格2、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值.A：发明B：发现C：创造D:确定E：工业用地的监测点评估价格3、业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经以上的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三D:专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E：执行层的组织协调4、房地产开发项目的建设阶段是
3、指_所经过的过程。A房地产开发B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到工程竣工验收D从工程开工到项目租售完毕5、下列不是拍卖的基本原则的是_。A公开原则B诚实信用原则C公正原则D保留价原则6、证券市场上的资金供给者是.A:证券发行人B:证券投资者C:证券监管机构D：证券市场的中介机构E:借款合同7、_指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法.A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法8、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。A：销售状况价值论B:市场供求价值论C:生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格9、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单
4、独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要 100 万元.类似带电梯的办公楼的重置价格为2500 万元，其中电梯配置费用为 90 万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。A：2400B：2410C：2490D:2500E：工业用地的监测点评估价格10、某房地产开发项目，当 i1=14%时，净现值为 450 万元;当 i2=15时,净现值为200 万元,平均资金成本率为 13。2，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为_.A20B14。31%C14。69%D14.8011、某宗房地产收益期限为 35 年,判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来
5、 4 年的净收益分别为 151 万元、163 万元、155 万元、172 万元，报酬率为 9，该房地产的价格为万元.A：15956B：16875C：16939D：27770E：工业用地的监测点评估价格12、某购房者向银行申请了 4 万元的抵押贷款，按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为 6。6,期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0。5%，则购房者的首次还款额是元。（2005 年试题)A：204.08B：345。18C：508.91D：666。67E：借款合同13、保险的派生职能不包括_。A防灾防损B融通资金C组织经济补偿D分配14、已知某房地产的土地取得成本 1500 万元，土地开发
6、成本 3000 万元，管理费用 400 万元,投资利息 500 万元,销售费用 400 万元，销售税费 600 万元，开发完成后的房地产价值 10000 万元，则该房地产的成本利润率为_.A36B62.07C7347%D80%15、下面哪个说法是错误的：_.A重新购建价格是估价时点的价格B重新购建价格是客观的价格C建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格D土地的重新购建价格是全新状态下的价格16、房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作.A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析17、运用收益法评估房地产价值时
7、，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的.A：合法原則B:最高最佳使用原則C:替代原則D：公平原則E:工业用地的监测点评估价格18、银行为某家庭提供了年利率为 6%、按月等比递增偿还、期限为 20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为 0.2,首期偿还额为 1600 元,则该家庭在第 6年最后一个月的还款额是_元。A1843。86B1847。55C2279。87D2291.2719、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素.但并不包括_。A声觉环境B视觉环境C水文环境D人文环境20、下列房地
8、产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是。A：最高最佳使用原则B:合法原则C:替代原则D：谨慎原则E:工业用地的监测点评估价格21、下列不属于物业管理基本特性的是_。A城市化B社会化C专业化D市场化22、承包商收到竣工结算价款后,通常应在()内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月23、下列不属于住房公积金特点的是_。A义务性B互助性C收益性D保障性24、土地使用税采取_的税率。A比例税率B地区差别税率C分类分级的幅度定额税率D超额累进税率25、五通一平一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整.A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气
9、、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地
10、价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为_m2.A700B600C500D2002、与非专业估价相比，专业估价的特点有().A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长3、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,_进行估价。A难以采用假设开发法B可以采用比较法C难以采用成本法D可以采用收益法4、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A：较乐观的估计值B：较保守的估计值C：过高的估计值D：过低的估计值E：可能的估计值5、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_
11、。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法6、会计核算一般原则具体包括三个方面。A：衡量会计信息质量的一般原则B：确认和计量的一般原则C：起修正作用的一般原则D：起规范作用的一般原则E：起修正作用的特殊原则7、可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的_分析、论证的科学方法。A社会因素B技术经济C风险D收益成本8、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。A:市政基础建设费B：土地出让金C:征地拆迁费D：契税E：公建配套设施费9、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有【2005 年
12、考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C:宅基地土地使用权D:大型游乐场E:乡镇企业用房10、物业管理的核心工作是。A：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B:对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C：执行资产管理所确定的战略方针,以满足房地产组合投资管理的目标D：拥有一个管理有序、高效率的办公环境E：借款合同11、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。（2008 年试题)A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C：常规项目的财务内部收益率是唯一
13、的D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差E：借款合同12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是年试题）A：出租率B：基准收益率C：成本利润率D：财务杠杆比率E：借款合同13、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有.A：通信B：市政公用C：有线电视D：道路E：金融邮电14、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是.A：贷款价值比率(抵借比）通常不超过 50%B:贷款期限最长不超过 10 年C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放E：借款合同15、住宅建筑净密度与等有关。A：房屋建筑面积B：建筑层数C：层高D:房屋
14、排列方式E：房屋间距16、质量检查报告应经该审核签字.A：项目勘察、设计负责人B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人(2009C：勘察、设计单位有关负责人D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人E：执行层的组织协调17、下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有(）。A标准厂房B房地产开发用地C行政办公楼D写字楼E在建工程18、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和,加计_的扣除。A10%B15C20%D2519、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化属于_。A社会因素B
15、环境因素C人口因素D行政因素20、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。A具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证21、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是.A:先上升后下降的抛物线B：先下降后上升的“U”形曲线C：一直上升的直线D：不受容积率的影响E:执行层的组织协调22、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是_.A市政规划方案选择B项目构成及平面设计C建筑规划方案选择D市场调查分析23、综合风险度超过()的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50B60C70D80%24、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。A：双项财政制B:单项财政制C:权责发生制D：权责利用制E：执行层的组织协调25、吸纳率是指报告期内吸纳量占同期_的比例。A可供租售量B出租量C销售量D房地产需求量