《天津房地产估价师理论与方法假设开发法的含义考试题.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津房地产估价师理论与方法假设开发法的含义考试题.pdf（8页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、20152015 年天津房地产估价师理论与方法年天津房地产估价师理论与方法：假设开发法的含义考试题：假设开发法的含义考试题本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题题,每题每题 2 2 分分,每题的备选项中，只有每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、资本化率的公式为。A：B：C：D：E:工业用地的监测点评估价格2、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是_。计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；确定不确定因素可能的变动范围;通过评价指标的变动情况，
2、找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：确定用于不确定分析的经济评价指标ABCD3、某类房地产平均售价，2003 年 1 月初为 4500 元/m2,2003 年 12 月初为 4000元/m2,则其价格的逐月变动率为_。A-1。07B-0。98%C-1.14%D-1。04%4、现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m2，成交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6月末每月价格递增 1%,2004 年 6 月末至 2004 年 10 月平均每月比上月价格上涨20 元/m2.该可比实例在 2
3、004 年 10 月末的价格为（）元/m2.A2648B2688C2708D27345、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是。A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B：三级市场是指存量房地产交易市场C:按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场E：借款合同6、房地产估价机构管理办法规定，一级房地产估价机构资质中，有名以上专职注册房地产估价师。A：3B：5C：8D：15E：执行层的组织协调7、_实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理.A路
4、线价法B基准地价修正法C临街深度法D四三二一法则8、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金,免予征收_.A营业税B个人所得税C增值税D契税9、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10万元,资本化率为 10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为万元。A：180B：196C：200D：300E：工业用地的监测点评估价格10、同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,说法不正确的是。A：抵押权已登记的,顺序不同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的
5、，顺序相同的，按照债权比例清偿C：抵押权已登记的先于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：执行层的组织协调11、以下不属于长期趋势法的是。A:数学曲线拟合法B：指数调查法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格12、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括_子市场.A租赁B销售C保险D抵押13、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指。A：资本价值风险B：未来运营费用风险C：时间风险D：持有期风险E：借款合同14、证券是一种。A：真实资本B：虚拟资本C：实际资本D：能执行资本的职能E：执行层的组织协调15、下
6、列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是_.A设立担保公司应有不少于 2000 万元人民币的实有资本B设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核,并最后经城市人民政府批准C担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的 20 倍；超过 20 倍的，应当追加实有资本16、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府_提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。A建设行政主管部门B房地产主管部门C建设行政主管部门和房地产主管部门D房地产主管部门和土地管理部
7、门17、下列关于商品房销售的表述中，正确的是_。A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款18、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D领导定价法19、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。A：假设开发法B：剩余法C：市场法D：成本法E:工业用地的监测点评估价格20、对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响_。A应
8、考虑B不考虑C无所谓D不大21、某商场先向甲银行贷款 30 万元。后用房屋向乙银行抵押贷款 80 万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得 100 万元应由_。A两家银行按债权比例受偿B两家银行均等受偿C甲银行优先全额受偿D乙银行优先全额受偿22、已知一年期国债利率为 3。31%，贷款利率为 5。43%,投资风险补偿为 2。23，管理负担补偿为 1。32，缺乏流动性补偿为 1.42,所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为_。A7。78%B8。28%C13。21%D14.21%23、房屋征收实施过程中，征收_不予补偿。A产权不明确的房屋B超过批准期限的临
9、时建筑C合法建筑D未售的公有住房24、下列股东权利中，属于自益权的是。A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权E：执行层的组织协调25、某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年,残值率为 4，该建筑物的成新率为A：75%B：79C：81D：84%E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意
10、，题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，本题不得分；本题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等.A：图书馆B：钢铁厂C：空置的写字楼D:单纯的建筑物E：加油站2、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。A:租户交纳固定的租金B:租户仅按比例分摊与物业有关的税项C:租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费D：租户按比例分摊与物业有关的保险费E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都
11、由租户直接支付,而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用3、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。A：海洋生物排放的废物B：航行沿海的船舶排出的废油C:油轮触礁而漏散的原油D：临海工厂排放的废水E:沿海居民抛弃的垃圾4、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是_的房地产状况。A估价时点B搜集该可比实例时C进行房地产状况修正时D成交价格所反映5、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而_；远离街道的方向，地价_。A基本不变，逐渐降低B基本不变，逐渐升高C逐渐升高，基本不变D逐渐降低，基本不变6、下列宏观经济政策中，有利于扩
12、大总需求、增加国民收入的财政政策是_。A增加税收B降低存款准备金率C增加政府支出D减少转移支付7、下列_等是影响房地产制度的政策因素.A税收政策B人口素质C经济发展状况D特殊政策E有关规划和计划8、下列关于房地产经纪人执业资格考试,表述错误的是.A:房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行 1 次B:房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行 1 次C：考试时间定于每年的第二季度D:考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理9、评估某宗房开发用地 2006 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006 年 10 月 16 日.如果预测该宗土
13、地 2009 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2006 年 10月 16 日，即在 2006 年 10 月 16 日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D298510、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权.A:属于房地产开发企业B：属于业主共有C：属于物业服务企业D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定E:执行层的组织协调11、某居住区住宅用地面积 17。8h，建有 42 栋住宅，分别为：6 栋 24 层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为 900、21600;16 栋 13 层的住宅,每
14、栋基底面积和建筑面积分别为 1080、14040；20 栋 8 层的住宅,每栋基底面积和建筑面积分别为 1080、8640,则该居住区住宅平均层数为层。A：7。9B：11.9C：12.1D：19。0E：执行层的组织协调12、根据房产测量规范，下列项目中计算一半建筑面积的是。A：无顶盖的室外楼梯B：无柱的雨篷C：无顶盖的阳台D:房屋之间无上盖的架空通廊E：执行层的组织协调13、征收集体土地应遵守的原则包括_。A珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则B保证国家建设用地的原则C妥善安置被征地单位和农民的原则D有偿使用土地的原则E依法征地的原则14、某宗房地产的正常成交价格为 4000 元/m2,买方应缴
15、纳的税费为正常成交价格的 5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7，则卖方实际得到的价格为_元/m2。A3800B3520C3700D372015、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指_.A房地产泡沫B房地产市场中的过度开发C房地产适度经营D房地产过剩16、某地区某类房地产2004年4月1日至10月 1日的价格指数分别为79.6、74.7、76。7、85。0、89.2、92。5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日为 100）.其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2,对其作交易日期修正到 2004
16、 年 10 月 1日的价格为_元/m2。A2121B2200C1819D224217、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。A：全部参加考试人员为总体单位B：全部参加考试人员为统计总体C：你作为考生是总体单位D:你作为考生是个体E：你的年龄是一个品质标志18、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A:挑战定价法B：领导定价法C：目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同19、国办发200626 号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。A住宅小区绿地率在 30%以下B住宅小区建筑容积率在 1.0 以上C单套建筑面积在 120
17、m2 以下D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下E人均居住建筑面积在 25m2 以下20、勘察设计和前期工程费主要包括,以及“三通一平等土地开发工程费支出。A：城市基础设施建设费B：拆迁管理费C：可行性研究费D：水文地质勘探费E:规划、设计费21、某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_。A42.0 万元B50.4 万元C60。0 万元D72。07 万元22、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为_。A居民区的房地产增值，
18、工业用地房地产贬值B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值D居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值23、美国某家庭 2005 年购买住房时申请了一笔 20 万美元的贷款，贷款方式为“2/28。第一年和第二年的年利率为7。5，两年后的年利率调整为8 5，则该家庭在第 28 个月的月还款额为美元。A：1250B：1398C:1416D:1562E：借款合同24、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有【2007 年考题】A：后退道路红线距离B:土地使用期限C:基础设施完备程度D：容积率E：合并的可能性25、通过损益表可以了解。A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力B:企业获得的利润总额和分配情況C:供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考D：企业的经济实力E：企业的偿债能力