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1、20162016 年年 0404 月月住宅小区物业管理费标准测算方案住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算,结合商业物业及车位的的物业管理服务收入,以及日后平均年收费率估算,假设小区物业服务费标准为 PMPM,则营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入商业物业服务费收入住宅建筑面积PMPM12月96%车位数25元/车位.月12月95%商业建筑面积元/.月12 月70%PMPM12 月96%96 个25 元12 月95%元12 月70%说明：%比是指年度收费率；商业物业管理费标准已设定元/.月;二、物业管理成本支出测算序号12345项 目工资及福利行政办公费设备设施
2、维护费环境管理费公共水电费合 计6789社区文化建设费不可预见费酬金法定税金营业收入2%营业收入10%营业收入%月发生额元年发生额元备 注附表 1附表 2附表 3附表 4附表 5成本支出总计成本支出总计附表 1：工资估算￥元营业收入营业收入全年薪金总额元职位薪金标准包括福利社保预算人数人1 人6 人1 人1 人2 人1111 人人年终奖金按一个月薪标准薪金合计平均每月薪金支出元主管秩序维护员客服管理员工程技工清洁绿化员合计附表 2：人人人人行政办公费估算￥元序号序号一12二三四1项目项目通讯费移动电话物业服务中心电话交通费办公用易耗品服装费管理干部服装2 套880 元/2 年分摊100 元部/
3、月150 元部/月100 元人/月4401 人测算式依据测算式依据1001 部1501 部1002 人计算式计算式支出金额人民币元支出金额人民币元月支出年支出234五1234六一般工作人员服装2 套800 元/2 年分摊2 套600 元/2 年分秩序维护员服装摊2 套300 元/2 年分清洁绿化服装摊物料折旧费电脑监控室空调对讲机对讲机电池业务费及其它支出合合 计计1 台3200 元/台/4年分摊1 台2000 元/台/4年分摊1 台1200 元/台/3年分摊1 块 120 元/块/2 年分摊4002 人3006 人1502 人8001 台5001 台4003 台604 块附表 3：设备设施维
4、护费估算￥.元名称工程维修工具工程维修物料保安监控系统维护电梯维护保养化粪池清理维护停车场养护消防、供水系统维护自保含维修材料费用摘要维修工具按 3 年分摊经验值估算委外保养委外保养包括年检费用 4 部2000 元/台/年委外清理维护 250 元/组金额元/月月支出年支出二次供电发电机维护保养其 他合计自保备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用;附表 4：环境管理费估算￥元支出金额元序号项目测算式依据计算式月支出123456园林绿化保养垃圾承运费四害消杀清洁、绿化工具清洁用品的消耗水池、梯间清洗消毒等合 计附表 5：公共水电费估算￥元项目路灯、园林用电等办公、监控中心地库车场照
5、明、地库排风机、地库潜水泵等测算式依据综合估算综合估算综合估算计算式支出金额元月支出年支出综合估算环卫处收费预支出综合估算综合估算综合估算年支出电梯、电梯房风机等合 计4 部电梯估算三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准;若小区物业管理实现收支平衡,则：营业收入成本支出0即：营业收入营业收入0推算出：营业收入元根据物业管理费收入测算结果,按营业收入的测算公式,则应为：营业收入住宅物业服务费收入车辆停放服务费收入商业物业服务费收入元推算出：PMPM元/.月根据上述测算,我们拟将小区物业管理收费标准应定为￥元/月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发,按新的物业服务收费
6、管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算如公司运营费用、公司要承担的税费等;当然,收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等;另外,测算过程还应考虑未来成本的上升可能,故在此基础上要预留 35年或根据物业服务合同期限的提升空间;如当时测算标准为元/月,但考虑未来成本上涨因素,则在此基础上最低要提升到元/月;那么在实际操作中如直接按此标准收取,恐业户也不一定能接受也不诚信,所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的 75%收取为不让业户感到迷惑或不理解,可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策,第二年按%收取,第 N 年按%收取”;这样做法,避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦我想业主也会理解仅供参考,不足之处,请予批评指导;