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1、黑龙江黑龙江 20162016 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师 制度与政策制度与政策：房地产面积测算房地产面积测算的意义和内容考试试卷的意义和内容考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格.一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意个事最符合题意)1、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是_。A 业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管C维修基金在银行专户存储，专款专用
2、；基金闲置时，不得挪作他用D 业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还2、根据基金证券能否赎回，可将其分为_。A 公开型和内部型B开放型和封闭型C固定型和管理型D 契约型和公司型3、甲乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10 月甲物业的价值为1200万元和 1000 万元的可能性均为50，乙物业的价值为1300 万元和 900万元的可能性也均为 50。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。A 甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险相同D 难以判断甲、乙物业的投资风险大小4、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。A 业主希
3、望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D 同类型物业的市场供求关系5、某建筑物于 2005 年 10 月 31 日建成，决算全部工程造价中建安工程费 4 600万元,管理费用 500 万元，其他利润税金 800 万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在 2005 年 10 月 31 日和 2008 年 10 月 1 日综合定基价格指数分别为 112%和 118，则该建筑物在 2008 年 10 月 1 日的重置成本为。A：5 900万元B：6 216万元C：6 962万元D：7 797万元E：工业用地的监测点评估价格6、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是_。A 当事人
4、具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D 不违反社会公共利益7、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是_。A私立学校用地 50 年B厂房用地 50 年C大型超市用地 50 年D别墅用地 70 年8、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为 1500元/m2、900 元/m2、2000 元/m2 和 2400 元/m2,此时四个小区的需求价格弹性系数分别为1。23、-0。98、1.36 和1。43，则可以判定_。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下，乙的需求价
5、格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大9、一前后临街、总深度为 50 m 的矩形宗地,其前街路线价为 5 000 元，后街路线价为3 800元 如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006年考题】A:22 mB：28mC：38 mD:50 mE:工业用地的监测点评估价格10、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括_。A外墙面积B营业面积C公用面积D建筑面积11、下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是。A：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据B：城市规划是为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市经济性质、规模和发展方向,合理利用城市土地，协调城市经济空间
6、布局和进行各项经济建设的综合部署和全面安排C：城市规划是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础D：城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一E:执行层的组织协调12、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。A：全国人民代表大会及其常务委员会B:国务院C：省、自治区、直辖市的人民代表大会D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会E:执行层的组织协调13、某购房者向银行申请了40 万元的抵押贷款,按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6。6，期限为 10 年,购房者月还款额的增长率为 0。5,则购房者的首次还款额是()元。A2040。8B3451。83C50
7、89.1D6666.714、某城市2004 年存量商品住房的吸纳率为 55，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。A1.8 月B2.5 季C1.8 年D0.45 年15、已知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 3000 元/m2，报酬率为 10.则该宗房地产 30 年，报酬率为 12时的收益权利价格为(）元m2。A2965.39B3035.02C3103.59D3067。7816、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新
8、约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元。A：2020.80B：2214。29C:2336。45D：2447。37E：工业用地的监测点评估价格17、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年,实际建设期为 15 年，现该在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为 05年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1B:15C:2D:25E：工业用地的监测点评估价格18、（)资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用.A
9、一手B二手C原始D基础19、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。A:B:C：D:E：工业用地的监测点评估价格20、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润未分配利润21、以下不属于经营性用地的是（）。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地22、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用_为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格23、确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高属于_的内容.A城市总体规划B控制性详细
10、规划C修建性详细规划D居住区规划24、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D:快速变现价值低于市场价值E:工业用地的监测点评估价格25、房地产估价委托合同的内容可以不包括。A：估价对象B：估价目的C:估价人员D:委托人的协助义务E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分分,每题的备选项中每题的备选项中,有有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项个错项.错选错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得本
11、题不得分；少选，所选的每个选项得 0 0。5 5 分分)1、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：非固定税率2、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。(2009年试题)A：工程质量保修书B:可行性研究报告C:竣工图D:住宅使用说明书E：竣工验收备案表3、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A成本导向定价B销售导向定价C购买者导向定价D竞争导向定价4、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。A:土地所有权B：国有工业用地土地使用权C：宅基地土地使
12、用权D:大型游乐场E:乡镇企业用房5、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是.A：有自己的名称、组织机构B：有固定的服务场所C：有足量的财产和经费D：有足够量的人员E：法律法规规定的其他条件6、_主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A直接融资B间接融资C开发投资D置业投资7、下列税率属于比例税率。A:城镇土地使用税B：房产税C：耕地占用税D：城市维护建设税E：营业税8、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是.A:增加抵押贷款B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D：处置抵押房地产E:租赁抵押房地产9、下列工程建设定额中,属于施工企业定
13、额的种类有。(2009 年试题)A：施工定额B：预算定额C：概算定额D：概算指标E：投资估算指标10、某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25 万元的速度递减，房地产剩余使用寿命 35 年，房地产的报酬率为 10，则该房地产的价值接近于（）万元.A2360B2500C2722D284511、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类其中，属于经济折旧的有【2006 年考题】A：功能落后B:功能缺乏C:环境污染D：交通拥挤E:正常使用的磨损12、征收和征用的共同之处在于.A：都是改变所有权B：都是改变使用权C：都要依法给予补偿D:都是为了公共利益需要E：都要
14、经过法定程序13、城市房屋权属登记管理办法规定，房屋权属登记机关自受理房屋权属登记申请之日起_日内应当决定是否予以登记。A3B5C7D1014、签订、变更、终止租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后_日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A10B20C30D4015、某投资者以 25 万元购买了一个商铺 2 年的经营权，第一年净现金流量可能为:22 万元、18 万元和 14 万元，概率分别为 0.2、0。6：和 0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、22 万元和 16 万元,概率分别为 0.15、0.7 和 0.15，若折现率为 10。问该购买商铺
15、投资净现值的期望值为_万元。A25B35C40D4516、已知某房地产价格为 900 己/m2 时，需求量为 100104m2，当价格为 1000元/m2 时。需求量为 90104m2，则需求价格弹性为_.A10B9C0.9D 0。117、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。A 房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数D 房地产同质价格18、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途,应具备的条件为_。A 必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B必须取得所在地建设行政主管部门的批准C与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合
16、同D 相应调整土地使用权出让金E出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金19、某企业 2009 年的净利润为 50 万元，该年度的资产平均总额为 200 万元.则该企业的资产报酬率是。A:10B：25C：50D：75%E：执行层的组织协调20、建筑功能评价是指_。A 对建筑物功能价值的估算B对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度C对建筑产品价值的估算D 对建筑产品社会性功能的评估21、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。A:未依法取得房地产产权证书的B:共有房地产，已经其他共有人书面同意的C：权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权
17、受到限制的E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的22、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）.A 20%B30%C40D 5023、物业管理条例确立的基本制度，包括.A：业主大会制度B：业主公约制度C：物业服务企业资质管理制度D：住宅小区综合验收制度E:住宅专项维修资金制度24、某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日至 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到 1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为_。A0.36B1.22C2。78D3。2525、禁止发布房地产广告的是。A:在划拨土地上开发建设的房地产B：已设定抵押的房地产C:未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：执行层的组织协调