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1、房地产项目开发流程全过程2009 年 06 月 01 日 星期一 22:12前置说明：前置说明：今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。亦或与同今整理出地产项目开发流程，期翼为其他项目运行做指导。亦或与同仁们共同探讨，以求得项目开发运行的便捷之路。仁们共同探讨，以求得项目开发运行的便捷之路。.。房地产项目开发流程全过程房地产项目开发流程全过程目录目录第一章：项目决策阶段第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、规划设计三、规划设计四、建设项目报建登记
2、，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证五、申办施工许可证六、招标六、招标第三章：工程建设阶段第三章：工程建设阶段1 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2 2、施工场地平整，达到施工条件、施工场地平整，达到施工条件3 3、施工通道疏通，满足施工运输条件、施工通道疏通，满足施工运输条件4 4、施工图纸及施工资料准备、施工图纸及施工资料准备5 5、施工材料和施工设备的准备、施工材料和施工设备的准备6 6、临时用地或临时占道手续办理、临时用地或临时占道手续办理7 7、施工许可批文
3、及办理开工手续、施工许可批文及办理开工手续8 8、确定水准点与座标控制点、确定水准点与座标控制点,进行现场交验进行现场交验9 9、组织图纸会审、设计交底、组织图纸会审、设计交底1010、编制工程进度计划、编制工程进度计划1111、设计、施工、监理单位的协调、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段第四章：项目销售阶段一、申办销售许可证一、申办销售许可证二、商品房销售及按揭办理二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证三、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证四、申办建设工程规划验收四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记，取得商品房权属证明书五、进行权属登记，
4、取得商品房权属证明书六、物业移交六、物业移交第五章第五章:交付使用阶段交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。交付使用阶段。第一章：第一章：项目决策阶段项目决策阶段产开发项目经董事会产开发项目经董事会（企业主（企业主)批准初步立项后，批准初步立项后，转由企业战略发展研转由企业战略发展研究中心（策划部究中心（策划部)进行可行性研究。进行可行性研究。1
5、 1、可行性研究的内容、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，民主化，减少或避免投资决策减少或避免投资决策的失误的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：可行性研究的主要内容有：(1)(1)项目概况项目概况;(2(2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；）开发项目用地的现场调查及动迁安置；（3 3）市场分析和建设规模的确定）市场分析和建设规模的确定;（4)4)规划设计影响和环境保护规划设计影响和环境保护;(5)(5)资源供给及资本运作方案资源供给及资本运
6、作方案;（6)6)环境影响和环境保护环境影响和环境保护;(7)(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；（8 8）开发建设节点计划）开发建设节点计划;(9(9）项目经济及社会效益分析；）项目经济及社会效益分析；(10)(10)结论及建议。结论及建议。2 2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。专家、财会师及律师。3 3、可行性研究的工作阶段、可行性研究的工作阶段1 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要
7、是土地进行初步摸底和）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内，以自即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就就可以进行下一阶段的工作。可以进行下一阶段的工作。2 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。
8、在机会研究的基础上）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、是在分析项目在技术上、财务上、财务上、经济上的可行性后作出投经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤资与否决策的关键步骤.4 4、可行性研究按、可行性研究按 5 5 个步骤进行：个步骤进行：（1)1)项目公司接受委托或集团公
9、司董事会立项项目公司接受委托或集团公司董事会立项;（2)2)调查研究调查研究;（3 3）方案选择与优化；）方案选择与优化；（4)4)财务评价和经济评价；财务评价和经济评价；（5 5）编制可行性研究报告。）编制可行性研究报告。5 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段第二章：前期准备阶段一、一、获取土地使用权。获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式：开发商获取土地使用权的主要方式：1 1）通过行政划拨方式取得）通过行政划拨方式取得;2 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；）旧城改造取得
10、中标地块国有土地使用权；3)3)转让取得；转让取得；4 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5)5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6 6）通过司法裁决取得；）通过司法裁决取得；7 7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式：开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式：出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土
11、地使用权让与土地使用者。与土地使用者。按照按照 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。一种出让方式。招标
12、出让是指在指定的期限内，招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使即土地使用权受让人用权受让人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。
13、它是指由土地所有者代表在指定的时间、有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫就所出让使用权的土地公开叫价竞投，价竞投，按按“价高者得“价高者得 的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照依照 招招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、旅游、商业、商业、娱乐等用途的，娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地
14、使用权，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同.开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料：办理土地登记时应提交以下资料：1 1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质）开发商营业执照或组织机构代码证，房地
15、产开发资质;3)3)属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。地使用者土地权源资料。4 4）1:20001:2000 地形图地形图 2 2 份份;5)5)加盖了“权属已审核加盖了“权属已审核 的宗地图、地籍图各的宗地图、地籍图各 3 3 份份6 6）地上附着物权属证明；）地上附着物权属证明；7 7）土地登记申请书；）土地登记申请书；8 8）土地登记法人代表证明和身份证明）土地登记法人代表证明和身份证明;9 9）土地登记委托书。）土地登记委托书。送土地主管部门。送土地主管部门。（1 1）土
16、地使用权出让）土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足1010 亩土地使用权出让和转让亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2(2）土地使用权划拨）土地使用权划拨房地局负责办理房地局负责办理 1010 亩以上（含亩以上（含 1010 亩亩)的城镇建设用地的划拨手续的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地区、县房地局负责办理局负责办理 101
17、0 亩以下的城镇建设用地的划拨手续。亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3 3）征用土地）征用土地征用耕地征用耕地 10001000 亩以上，亩以上，其他土地其他土地 20002000 亩以上，亩以上，由政府部门审核后报国务院批由政府部门审核后报国务院批准准.征用耕地征用耕地 3 3 亩以上亩以上 10001000 亩以下，其他土地亩以下，其他土地1010 亩以上亩以上 20002000 亩以下，由人民政亩以下，由人民政府批准。府批准。征用耕地征用耕地 3 3 亩以下，其他土地亩以下，其他土地 1010 亩以下，由区（县）人民政府批准。亩以下，由区（县）人民政府批准。（4)4)地价评估地价评估市
18、房地局负责城近郊区、市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1)(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2)(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。实地勘察，搜集资料。（3 3）用地者进行投资分析。用地者进行投资分
19、析。(4)(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。信证明，并按规定缴纳投标保证金。(5)(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。用地者填写投标书送达指定方进行投标。(6)(6)收到中标通知书后，收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7)(7)按合同的约定支
20、付余款。付清按合同的约定支付余款。付清 4040地价款后向市或区、县房地局申领临时地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。县房地局申请正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序：拍卖受让土地使用权申请程序：（1)1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。(2)(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询，并到出让地块进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。实地勘察，搜集资料。（3)3
21、)用地者进行投资分析。用地者进行投资分析。（4)4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明证明,并按规定缴纳竞投保证金。并按规定缴纳竞投保证金。(5)(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。用地者到指定地点领取竞叫牌。(6(6）用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。(7)(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金同，并按规
22、定支付总地价款的一定比例作为定金.（8)8)按合同的约定支付余款。付清按合同的约定支付余款。付清 4040地价款后向市或区、县房地局申领临时地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记，取得国有土地使进行土地登记，取得国有土地使用权证。用权证。二、
23、二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。1 1、拆迁方式：、拆迁方式：1 1）政府组织拆迁）政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。2)2)拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。拆
24、迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3)3)拆迁人委托拆迁：拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行位进行.2 2、拆迁的主要内容包括：、拆迁的主要内容包括：(1(1）房屋拆建，如危旧房改造）房屋拆建，如危旧房改造;(2)(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；务设施等公共建筑的建设和改造；（3)3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等环境治理，如扩展绿地、
25、治理污染工程等.因此，城市房屋拆迁是伴随着城因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。环节，处于建设项目的前期工作阶段。3 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1 1）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；）填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2 2）建设项目批准文件；）建设项目批准文件；3 3）建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；4 4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）国有土地使用权批
26、准文件（建设用地批准书或划拨决定书)5 5）拆迁代办单位和评估机构资料。）拆迁代办单位和评估机构资料。6 6）拆迁安置计划和方案；）拆迁安置计划和方案；(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明产权清晰的安置用房证明;拆拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）迁补偿资金来源及预算资金额度。）7 7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据市城市房屋拆迁管理实施办法的规定根据市城市房屋拆迁管理实
27、施办法的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之房屋拆迁管理部门在收到申请之日起日起 3030 日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费(住宅为住宅为 7 7元元/平方米，非住宅为平方米，非住宅为 3 3 元元/平方米平方米)，颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋，颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁拆迁许可证后，即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申种方式，一是货币安置，二是现房安置，三
28、是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收请拆迁验收,取得房屋拆迁验收合格证。取得房屋拆迁验收合格证。三、三、规划设计规划设计建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是：项目规划申报的基本步骤是：（1 1）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规）在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要
29、点通知书中对批复时的参考依据；划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、对项目用地的位置、面积、面积、范围等提供较详细的意范围等提供较详细的意见见,并须同时下达规划设计条件并须同时下达规划设计条件;（3 3）规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设）规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件
30、。计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，开发商在完成方案设计后，须向规划部须向规划部门提出审定申请门提出审定申请;（4)4)通过审定的设计方案，通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地也是取得建设用地规划许可证的必备条件规划许可证的必备条件;(5)(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地应向规划局申领建设
31、用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；（6 6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工该证申办开工的必备文件。的必备文件。进行营利性的房地产开发进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理法的有关规定产管理法的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有
32、两种：即出让和划房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。1 1、申办项目选址定点申办项目选址定点,取得取得建设项目选址意见书建设项目选址意见书和和建设用地规划许可证建设用地规划许可证。并取得建设项目选址意见书的附件并取得建设项目选址意见书的附件:规划设计（土地使用规划设计（土地使用)条件条件1)1)建设项目选址申请建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据
33、全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、控制性详细规划等各级规划，按照国家城市规划法、建设项目选址规划管建设项目选址规划管理办法等理办法等,考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后址意见。此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政
34、府对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2 2）申办建设用地规划）申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地，以及在满
35、不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、如何经济、合理地使用土地。合理地使用土地。城市规划行城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。划的基本保证。3 3）委托设计单位设计，送审设计方案）委托设计单位设计，送审设计方案.申报规划要点：申报规划要点：规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开
36、发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后复。当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点，以获取选应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：料：1 1）建设用地申请；）建设用地申请；2)2)房地产开发单位营业执照和资质证书；房地产开发单位营业执照和资质证书；3 3）土地使用证或土地权属证明；）土地使用证或土地权属证明；4 4）1:20001:20
37、00 地形图。地形图。开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后，即可同步到开发商取得建设项目选址意见书及建设用地规划许可证后，即可同步到a/a/建管处办理规划方案报建手续，取得建设工程规划许可证；建管处办理规划方案报建手续，取得建设工程规划许可证；b/b/到耕保处到耕保处办理土地征用、转用手续，取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出办理土地征用、转用手续，取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决让合同或划拨手续，签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书定书.c/.c/到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处
38、办理拆迁许可证到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证;2 2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1 1）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在此阶段需要提供）规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书。在此阶段需要提供的资料为：的资料为：a1a1：20002000 地形图地形图 1 1 份；份；b1b1：500500 地形图地形图 1 1 份份(附道路红线及光盘附道路红线及光盘););cc建设项目规划建
39、筑方案图纸建设项目规划建筑方案图纸 1 1 套及光盘（大型项目需提供套及光盘（大型项目需提供 2-32-3 个不同设计单个不同设计单位的规划方案及光盘）；位的规划方案及光盘）；dd“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线用地范围线)。2 2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图 5 5 份和施工图份和施工图 3 3 份份.在此阶段需要提在此阶段需要提供的资料为：供的资料为：aa土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书；土地证复印件或宗地图或出让合同或划拨决定书；bb公安、消防、审图办、人防、供水、供电
40、、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；燃气、园林、等部门审查意见或回执；cc施工图施工图 3 3 份及光盘。份及光盘。3 3、申办建设工程红线定位与验线、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后,当当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申
41、请红线验线。办建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：理红线定位时应提交以下资料原件：1 1）建筑红线：建筑红线：审批手续齐全的红线图、审批手续齐全的红线图、建筑施工图，建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。以及建筑红线放线通知单。2)2)建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。3 3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4 4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市级）若所放红线与规
42、划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4 4、申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理、申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。程规划许可证。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报建设工程规划许可通知书应提交以下资料：申报建设工程规划许可通知书应提交以下资
43、料：1 1）国有土地使用权证）国有土地使用权证;2 2）城市基础设施配套费收据；）城市基础设施配套费收据；3 3）人防费收据）人防费收据;4 4）建设工程规划许可通知书申请表；）建设工程规划许可通知书申请表；5)5)投资许可证；投资许可证；6 6）经放线的红线定位册正本。）经放线的红线定位册正本。5 5、申办建设工程规划许可证、申办建设工程规划许可证.申办完毕后开发商持建设工程规划许可证申办完毕后开发商持建设工程规划许可证至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后 3 3 个个月内，开发商持竣工图申办建设工程
44、规划验收合格证。月内，开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证。建设工程规划许可建设工程规划许可证时提交以下资料：证时提交以下资料：1)1)建设工程规划许可通知书建设工程规划许可通知书;2 2）经正负零验线、盖章的红线定位册副本；）经正负零验线、盖章的红线定位册副本；3 3）经正负零验线、盖章的核位红线图）经正负零验线、盖章的核位红线图;4 4）垃圾处理费联系单。）垃圾处理费联系单。建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：1)1)变更申请；变更申请；2 2）工商部门更名通知、变更后的工商执照；）工商部门更名通知、变更后的工商执照；
45、3 3）开发商资质证明；）开发商资质证明；4)4)土地变更批复土地变更批复;5 5）变更后的土地使用证；）变更后的土地使用证；6 6）（土地批租费、使用费）收据；）（土地批租费、使用费）收据；7 7）原建设工程规划许可证；）原建设工程规划许可证；8 8）建筑红线图）建筑红线图;9)9)抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）;10)10)法院裁决项目还应提交判决书。法院裁决项目还应提交判决书。房地产项目开发流程全过程（三房地产项目开发流程全过程（三)四、四、建设项目报建登记建设项目报建登记,申请招标，申请招标，办理招标投标手续，办理招标投标手
46、续，确定勘察、确定勘察、设计、设计、监理、监理、施工队伍。施工队伍。项目报建总流程项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人按照省人民政府的规定执行。民政府的规定执行。施工单项合同估算价在施工单项合同估算价在 5050 万元人民币以上或建筑面积达到万元人民币以上或建筑面积达到1000m21000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建设项目必须在发包前，
47、由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目建。应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标。报建时须交验工程建设项不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、工程名称、建设建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、
48、发包方式、工程筹建情况包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序：工程建设项目报建程序：1 1）建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局）领取工程建建设局）领取工程建设项目报建表。设项目报建表。2 2）按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送建设局。按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送建设局。3 3）工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。4)4)属于试桩建
49、设工程项目，属于试桩建设工程项目，须办理试桩登记手续须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规工程建设项目的投资和建设规模发生变化时模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记 o o筹建负责人变更时筹建负责人变更时,应办理变更手续。应办理变更手续。1 1、建设项目报建登记、建设项目报建登记工作内容：工作内容：填报建设工程项目报建表需带下列资料：填报建设工程项目报建表需带下列资料：（一）建设项目批准文件；（一）建设项目批准文件；（二（二)建设工程项目土地使用合法证明文件；建设工程项目土地使用合法证明文件；（三）施
50、工图设计文件审查批准书；（三）施工图设计文件审查批准书；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；(五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理：报建信息管理：（1 1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7 7 个工作日内个工作日内)；（2)2)、将报建信息转至各有关管理机构。、将报建信息转至各有关管理机构。2 2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报建设工程“一费制”收费、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报建设工程“一费制”收费认定