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1、物业管理各类案例分析制作人：制作人：二二0 0一三年九月一三年九月物管案例：物管案例：物管案例：物管案例：小区新车辆智能化系统事件提要小区新车辆智能化系统事件提要小区新车辆智能化系统事件提要小区新车辆智能化系统事件提要：经过相关程序，新的车辆智能化系统：经过相关程序，新的车辆智能化系统正式投入使用，但在设备使用时少部分业主不愿意办理正式投入使用，但在设备使用时少部分业主不愿意办理IDID卡，甚至组织相卡，甚至组织相关业主到管理处闹事关业主到管理处闹事案例点评：案例点评：对于此事件，管理处本着为业主办实事，为小区可持续发展谋出路的对于此事件，管理处本着为业主办实事，为小区可持续发展谋出路的现实地
2、考虑，虽然经历了一些波折，但最后绝大多数业主都已接受和理解，现实地考虑，虽然经历了一些波折，但最后绝大多数业主都已接受和理解，这说明管理处的这一做法是完全合情、合理、合法的。这说明管理处的这一做法是完全合情、合理、合法的。物管案例：小区新车辆智能化系统事件案例描述：正丰豪苑小区在开发时安装的车辆智能化系统投入使用后不久，就不能正常满足小区业主的要求，且有部分业主要求更换新的车辆智能化系统。当时管理处对此事非常重视，并按部分业主提议和要求以知音连线的形式进行了业主意见调查，调查结果显示大部分业主同意按“谁受益、谁承担”的原则更新此系统，管理处并将调查结果呈交小区业主委员会审批后在小区公布。经过相
3、关程序，新的车辆智能化系统正式投入使用，但在设备使用时少部分业主不愿意办理ID卡，甚至组织相关业主到管理处闹事。处理过程：处理过程：首先对不愿办理首先对不愿办理IDID卡的业主进行统计、分类，并集中进行讨论、分卡的业主进行统计、分类，并集中进行讨论、分析不办卡的原因。其次在掌握好相关信息后进行上门拜访，向业主解释，析不办卡的原因。其次在掌握好相关信息后进行上门拜访，向业主解释，争取得到业主的理解。第三：宣传并公示建立车辆智能化系统后既能避争取得到业主的理解。第三：宣传并公示建立车辆智能化系统后既能避免安全隐患，保证安全和高效，又能有效的控制外来车辆在小区停放，免安全隐患，保证安全和高效，又能有
4、效的控制外来车辆在小区停放，保证了小区业主车辆的正常停放。智能化系统与小区整体配套，更能体保证了小区业主车辆的正常停放。智能化系统与小区整体配套，更能体现高尚社区的品位与整体风貌。第四：对少数不办卡的业主实行现高尚社区的品位与整体风貌。第四：对少数不办卡的业主实行“一对一对一一”的跟踪服务，不间断上门拜访，甚至想方设法为业主提供额外的个的跟踪服务，不间断上门拜访，甚至想方设法为业主提供额外的个性化服务，争取业主早日办理性化服务，争取业主早日办理IDID卡，第五：对个别扰乱此系统正常使用卡，第五：对个别扰乱此系统正常使用的业主，我们也采取了强硬的手段，借助小区业主委员会、小区警务室的业主，我们也
5、采取了强硬的手段，借助小区业主委员会、小区警务室及当地政府部门的力量，对堵塞在小区门口的车辆强制性拖走。经过上及当地政府部门的力量，对堵塞在小区门口的车辆强制性拖走。经过上述一系列的措施，此系统的建立、使用得到了胜利的开展，对小区的述一系列的措施，此系统的建立、使用得到了胜利的开展，对小区的规规范范安全管理起到质的改善。安全管理起到质的改善。案例点评：对于此事件，管理处本着为业主办实事，为小区可持续发展谋出路的现实地考虑，虽然经历了一些波折，但最后绝大多数业主都已接受和理解，这说明管理处的这一做法是完全合情、合理、合法的。物管案例：物管案例：物管案例：物管案例：因家被盗拒交物业费法院判定应缴费
6、提要因家被盗拒交物业费法院判定应缴费提要因家被盗拒交物业费法院判定应缴费提要因家被盗拒交物业费法院判定应缴费提要：法院审理认为，：法院审理认为，“摄像头摄像头”是小区的配套设施，其安装由开发建设单位负责，与物业公司无直接关是小区的配套设施，其安装由开发建设单位负责，与物业公司无直接关系系物管案例：因家被盗拒交物业费法院判定应缴费业主家中两次被盗，认为小区物业公司未尽到安全保障义务拒绝缴纳物业管理服务费，被物业公司告到法院。日前，法院调解审结了此案，认为物业公司已尽到合理范围内的安全保障义务，业主应承担缴费义务。因某小区只在小区内的主要路口安装了摄像头，业主银平(化名)认为物业公司未尽到安全保障
7、义务是其家中两次失窃的主要原因，因此拒绝缴纳物业管理服务费。但物业公司却认为已为小区提供了合理的物业服务，也尽到了安全保障义务，在与业主多次协商未果的情况下，将业主起诉到法院。法院审理认为，“摄像头”是小区的配套设施，其安装由开发建设单位负责，与物业公司无直接关系。物业公司每天安排秩序维护员对小区进行看守和巡逻，可视为已尽到了合理范围内的安全防范义务，且物业公司也按照约定为小区提供了物业服务，被告人作为小区的业主，已享受到了物业公司提供服务所带来的便利，理应承担缴纳物业管理服务费的义务。最终经法官耐心细致的说服，双方达成调解协议，银平向物业公司缴纳了物业管理服务费。“合理范围内的安防义务”该如
8、何理解，本案的办案法官介绍说，物业公司的安全义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施。但因物业公司职责所限，不可能防止一切损害的发生，当遇到违法犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形发生的。因此，只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。细心体现优质服务细心体现优质服务细心体现优质服务细心体现优质服务-物管案例分析提要物管案例分析提要物管案例分析提要物管案例分析提要：依据本：依据本案例案例做出进一步分析：做出进一步分析：1 1、一声问候、一份关心可以让业主感受到的服务不一样，细心的去观察业一声问候、一份
9、关心可以让业主感受到的服务不一样，细心的去观察业主单位的问题主单位的问题细心体现优质服务-物管案例分析案例概述：（事件发生、事件分析、处理、结果）事件一：您好，谢先生，我是管理处的小许，现在您单位的保姆带着您小孩小区散步，请问下能否让出小区。你们的工作真是仔细，谢谢你们，保姆带小孩可以在小区里面散步，但是不要让他们出小区。得知业主的反馈的信息，小许将信息录入一日一事记录表，并将业主反馈的情况告知相关部门。事件二：李生由于工作繁忙，周一至周五很少在家，只有周末在家。在之前区域助理走访业主的时候业主了解到业主单位的情况，就将信息记录下来并告知秩序维护员部在小区巡查的时候多留意。有一次区域助理在小区
10、巡查发现业主单位的二楼门窗开着，并且在车库没有业主的车。区域助理致电联系业主，告知情况。业主表示没有回家，可能是女儿他们，表示先确认下在告诉回复。业主了解情况后确认是女儿回家拿东西，并对我们所做的工作表示感谢。事件三：由于工程遗留问题，业主装修刚装修好的房屋又要维修。为了最少的影响业主的生活，在施工时区域助理现场跟进，并做好相关的防护工作。在施工结束后清理干净现场，业主对我们的所做表示满意。在业主问题处理好后经过验证合格，但是在使用的过一段时间后再次响业主了解情况。以上的每件事对一个物业管理人员来说都我很简单很容易的事，但正因为我们去做了这些容易的事情，从而体现出来了我们的优质服务，让业主有一
11、种不一样的感受。依据本案例做出进一步分析：1、一声问候、一份关心可以让业主感受到的服务不一样，细心的去观察业主单位的问题，并给予微小的帮助。这对于业主来说这不是一般的服务，体现出来的是一个服务人员的责任心，让业主感受我们公司更全面的服务。2、想业主所想，急业主所急。对于业主来说，生活在一个小区首先考虑的安全。不管是人身安全还是财产安全，对于业主来说都至关重要。在我们做好基本服务的同时，我们还让业主享受到个性化服务，针对业主提出的需求，我们都尽最大的努力给予满足。虽然看起来我们所做的事情很小，但是给业主的感觉就是不一样，真正的让业主感到放心。3、正确的信息无疑是我们给业主提出优质服务的基础，只有
12、在我们了解业主需求时才能为业主提供更好的服务。4、是否细心完全可以体现的出服务的好坏，业主所需要的服务就是是否与业主所付出的费用相符，服务人员的素质是否好，住在这小区是否安全。那就是只要我们细心的去给业主提供服务，使业主感受我们的优质服务。才能让业主依赖我们。依据本案例做出依据本案例做出总结总结：（经验、教训、流程、预防等）（经验、教训、流程、预防等）1、作为一个物业服务人员，不仅仅需要你拥有良好的处事能力和专业技能，还应当具体高度的责任感和事业心，细心自然必不可少。一个人的能力再强，办事不细心始终会带来麻烦，作为物业服务人员，不细心就不可能打造出优质的服务。2、学会观察是我们服务人员都应具备
13、的，我们不但要了解业主的当前需求更应当去发现业主的潜在需求。只有我们想在业主前面，做好业主所想的问题。这才正真的体现出我们的优质服务。3、正确的信息可以给我们日常的服务带来方便，认真记录业主的信息可以为我们在今后的服务中提供方便。同时有完整的记录就不会因为个人的原因影响我们今后的服务。4、出门放心是业主最关注的部分，由于业主工作繁忙没有太多的时间去关注家中的事情。正因为业主有所担心，我们就朝着这方向去努力。及时了解业主的个性化需求，并给予我们最大的帮助。正由于我们的点点滴滴的付出才换来业主极大的感动，换来业主对我们的好评。火灾导致两住户死亡，物业公司赔火灾导致两住户死亡，物业公司赔火灾导致两住
14、户死亡，物业公司赔火灾导致两住户死亡，物业公司赔3030万提要万提要万提要万提要：根据无锡市公安消防支队出具的火灾原因认定书认定：此次根据无锡市公安消防支队出具的火灾原因认定书认定：此次火灾过火面积火灾过火面积3030平方米，排除电器火灾、外来人员放火平方米，排除电器火灾、外来人员放火火灾导致两住户死亡，物业公司赔30万近日，无锡市中级法院终审判决一物业公司对小区火灾造成一住户两人死亡案承担部分责任；物业公司赔偿死者亲属死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金30余万元。该判决借鉴了我国最新颁布的侵权责任法有关惩罚性赔偿的规定，终审判决在一审的基础上增加了物业服务公司赔偿比例，对物业公司瑕疵服务给业主到
15、来安全隐患起到警示作用。消防通道不通 消防管道没水2009年2月28日凌晨3时54分，无锡市119消防调度指挥中心接到无锡市新区国际花园一期A号楼3102室（以下简称3102室）打出的火灾报警电话后，立即调集两个中队8辆消防车、48名官兵赶赴现场。当消防队员到达事发小区时，因业主私家车停放在消防通道，造成消防车通行困难。当天凌晨4时13分，消防人员到达火灾现场时，发现在3102室内居住的范茗宇、吴思侠因火灾已死亡。消防人员打开楼内消防栓，管道内没水，后用了20多分钟从楼下铺设水带供水灭火。根据无锡市公安消防支队出具的火灾原因认定书认定：此次火灾过火面积30平方米，排除电器火灾、外来人员放火、自
16、燃、雷击、燃气泄露的因素，不排除3102室客厅内生活用火引发火灾。31023102室房屋系业主梁明基于室房屋系业主梁明基于20062006年年4 4月月1818日向开发商旺佳瑞公司购得；房日向开发商旺佳瑞公司购得；房屋所在大楼于屋所在大楼于20072007年年1010月经消防部门验收合格；月经消防部门验收合格；小区小区物业管理物业管理单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构；物业公司单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构；物业公司认可旺佳瑞公司向其移交的物业消防设施完好，但未提供证据证明火灾认可旺佳瑞公司向其移交的物业消防设施完好，但未提供证据证明火灾当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工
17、作状态。当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工作状态。死者范茗宇系梁明基女儿，吴思侠系范茗宇的男友，事发时同居在死者范茗宇系梁明基女儿，吴思侠系范茗宇的男友，事发时同居在31023102室。室。一审判物业公司承担一审判物业公司承担10%10%责任责任火灾发生后，两位死者的亲属向江苏省无锡高新技术产业开发区法火灾发生后，两位死者的亲属向江苏省无锡高新技术产业开发区法院提起诉讼，请求判令失火房屋的开发商旺佳瑞公司、小区物业公司分院提起诉讼，请求判令失火房屋的开发商旺佳瑞公司、小区物业公司分别赔偿范茗宇、吴思侠死亡的各项赔偿金合计近别赔偿范茗宇、吴思侠死亡的各项赔偿金合计近4040万元。万元。20
18、09年5月19日，一审法院开庭审理后认为，旺佳瑞公司将3102室房屋出卖并交付给梁明基前，房屋经消防部门验收合格，说明该建筑物不存在消防设施缺失或者无法正常使用的情形，符合消防安全规范要求，旺佳瑞公司并没有违反合同义务或者不履行其他义务的行为存在。旺佳瑞公司亦已将该小区相应的房屋物业管理义务移交给物业公司，故死者亲属要求旺佳瑞公司承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。法院同时认为，造成范茗宇、吴思侠死亡的直接原因系火灾，根据火灾原因认定书认定不排除生活用火引发，故火灾的发生与物业管理单位无关，物业管理单位对此并无过错。火灾发生后，失火房屋外的烟感报警系统对于房屋内火情的反应不会早于火场内人员对
19、于火情的感知。范茗宇在火情发生后即拨打了报警电话，事发当天虽然物业公司未将烟感报警系统投入正常使用，但并没有产生延误报警的情形。火情发生后，消防部门接警并赶到现场实施救援需要一定时间，此时火场内人员能否采取合适的避险措施逃离火场，是死者在火灾中生还的必要条件。吴思侠在火灾发生后的行为表明其欠缺火场逃生知识，属于造成其死亡的重要原因；范茗宇在火灾发生后，滞留火场报警，未能采取正确的自救避险措施，亦属于造成其死亡的重要原因。消防人员到达现场时，范茗宇、吴思侠已经死亡，此时消防管道是否有水已对死亡的后果无实质影响。火灾发生的直接原因虽与物业公司并无因果关系，但物业公司在履行物业管理职责时确实存在烟感
20、报警系统和消防供水系统未正常投入使用、小区内车辆停放秩序较混乱等缺陷。其中，小区内车辆停放秩序混乱，影响消防车辆通行与延误救助在逻辑上存在一定因果关系，物业公司对此未提供充分证据否定这一因果关系，故物业公司应对造成的损失酌情承担10%的赔偿责任。2009年9月27日，法院作出一审判决：物业公司赔偿两死者亲属各39124.7元。二审判物业公司承担30%责任两死者亲属不服一审判决，提起上诉认为：事故发生时，物业烟感报警系统未正常投入使用，影响报警时间与案发地的准确报送；消防供水系统未正常投入使用，导致消防人员现场救火时无水可用，延误了援救时机；消防通道未保持畅通，影响消防车辆通行，导致消防人员无法
21、及时赶至现场施救。因此，旺佳瑞公司、物业公司在消防设施的配备、管理上存在的过错与范茗宇、吴思侠的死亡有因果关系，应承担相应的赔偿责任。物业公司不服一审判决上诉认为：本案所涉火灾的发生是由受害人自己造成，受害人死亡的原因是没有采取正确的逃生方法，请求撤销原判。2009年12月23日，无锡市中级法院公开开庭审理了本案。有证据表明，失火时物业公司在小区的消防安全管理上有如下明显瑕疵：一是消防管道内未保持供水，二是消防通道被占用，三是烟感警报器未及时发生作用。本院依法推定物业管理瑕疵与范茗宇、吴思侠的死亡后果存在或然的因果关系，故原审法院酌定物业公司对范茗宇、吴思侠死亡造成的损失承担相应赔偿责任符合法
22、律规定。我国消防法规定了居民住宅区的管理单位应当履行如下义务：及时我国消防法规定了居民住宅区的管理单位应当履行如下义务：及时消除火灾隐患，按规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，确保消除火灾隐患，按规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，确保消防设施和器材完好、有效，保障疏散通道、安全出口畅通等消防安全消防设施和器材完好、有效，保障疏散通道、安全出口畅通等消防安全职责，并明令禁止任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消职责，并明令禁止任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，或堵塞消防通道。防设施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物业公司在小区消防安全管理上存在的问
23、题均违反了法律禁止性规定，其中，物业公司为了管理方便，擅自关闭消防自动供水，并允许在消防通道停放其它车辆，一旦所在小区发生火患，必然给业主自救和消防部门施救设置障碍，增加了火患引发严重后果的可能性，危害了小区物业财产及广大业主人身的安全性。新颁布的侵权责任法已确立了侵权责任的惩罚性赔偿规则，该规则是指行为人恶意实施某种行为，或者对该行为有重大过失时，以对行为人实施惩火灾导致两住户死亡，物业公司赔火灾导致两住户死亡，物业公司赔3030万提要万提要：根据无锡市公安消防支队出具的火灾原因认定书认定：此次火灾过火面积30平方米，排除电器火灾、外来人员放火罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付
24、通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付受害人高于实际损失的赔偿金。本案虽然不能适用侵权责任法关于惩罚性赔偿的有关规定，但该立法精神可在赔偿责任的分配上予以借鉴。鉴于物业公司为节约管理成本、疏于管理，人为增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为，对该行为应给予否定性评价，并在其承担的赔偿比例中有所体现，从而起到警示作用。本院酌定物业公司应对范茗宇、吴思侠死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。2010年3月，无锡市中级法院作出终审判决：维持一审物业公司赔偿两死者亲属各39124.7元的判决；改判物业公司增加赔偿两死者亲属各117374.1元。（本文人物均为化名）物业管理不到位，物管费用应减收案例提要
25、物业管理不到位，物管费用应减收案例提要物业管理不到位，物管费用应减收案例提要物业管理不到位，物管费用应减收案例提要：法院经审理认为，物业公：法院经审理认为，物业公司向被告提供了司向被告提供了物业管理物业管理服务，殷先生应当交纳物业管理费用。因邻居服务，殷先生应当交纳物业管理费用。因邻居违规安装防盗窗违规安装防盗窗物业管理不到位，物管费用应减收案例因不满物业管理，市民殷先生拒绝交纳物业费用被告上法庭。近日，镇江润州区法院审理认为物业公司管理存在质量瑕疵，判决物业公司减收部分物管费。2008年，殷先生购得镇江市区住房一套，房屋建筑面积为112.8平方米，按0.65元/平方米每月标准交付物业管理费。
26、合同订立后，殷先生一直按照合同约定按时交纳物业管理费。直至2011年7月，因不满楼下住户违规安装了防盗窗，给自己的居住安全带来隐患，殷先生开始拒绝交纳物业管理费。一年后，物业公司将殷先生告上法庭，要求殷先生支付截至2011年6月30日拖欠的物业费987.5元。法院经审理认为，物业公司向被告提供了物业管理服务，殷先生应当交纳物业管理费用。因邻居违规安装防盗窗，物业公司劝阻不力，提供的物业管理服务确有质量瑕疵，按照相关规定，物业公司应减收部分物业管理服务费用。结合案件具体情况，酌情降低物业管理服务费为790元。法官点评：物业管理服务存在各种各样的服务质量瑕疵的案例并不少见。但应根据现实情况予以区别
27、对待。本案中，楼下邻居安装防盗窗确实对殷先生的居住安全造成隐患，物业公司对此有不可推卸的管理责任。对此服务瑕疵，可以减轻业主支付相应物业管理费的责任。业主家中失窃物业公司该不该赔偿案例提要业主家中失窃物业公司该不该赔偿案例提要业主家中失窃物业公司该不该赔偿案例提要业主家中失窃物业公司该不该赔偿案例提要：2003 2003年年1111月月1515日凌晨日凌晨4 4时时3030分许，原告之妻发现家中有异常，认为家分许，原告之妻发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理物业管理员赶到现场员赶到现场业主家中失窃物业公司该不该赔偿案例案例：2000
28、年11月，原告购买了位于北京市西城区某房屋一套，2001年3月1日，原、被告就该房签定了“房屋委托管理合同”该合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。2003年11月15日凌晨4时30分许，原告之妻发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。原告任建中诉称认为，由于被告物业公司
29、管理不严，监视装备失效，秩序维护员人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求被告承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。分析分析 综观各类物业管理合同，物业公司的合同义务归结起来主要有以综观各类物业管理合同，物业公司的合同义务归结起来主要有以下三大类：下三大类：(1）公用设施、设备、场所的维护修缮义务；（2）环境卫生、园林绿地的维护义务；（3）秩序维护员义务。本案涉及的是物业公司的秩序维护员义务。秩序维护员义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，为维护小区的公共秩序而实施的安全保卫工作。物业管理条例第四十七条规定，“物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事
30、故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”由此可见，物业公司的秩序维护员义务属于防范性质的，因为它毕竟只是平等主体之间的合同义务，这与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的。所以原告不应当向物业公司索赔损失。物业服务无小事案例：粗心的不关门的业主提要物业服务无小事案例：粗心的不关门的业主提要物业服务无小事案例：粗心的不关门的业主提要物业服务无小事案例：粗心的不关门的业主提要：物业服务无小事，需：物业服务无小事，需要每一位员工尽心、尽责及尽力，认真做好中每一个环节的工作，做好要每一位员工尽心、尽责及尽力，认真做好中每一
31、个环节的工作，做好服务工作没有诀窍服务工作没有诀窍物业服务无小事案例：粗心的不关门的业主5月25日凌晨1点40分左右，锦上城夜班安管员吴泉文巡查楼层时，发现3-803的门开着，屋内没有灯光。吴泉文于是用对讲机及时通知领班，领班杨坤成到位后按照工作程序及时进行了处理联系业主并在征得业主同意后进入房间里查看，同时交待门岗控制好小区出入口，严格盘问、检查出小区的（特别是陌生的）人员，通知业主尽快赶回来检查物品是否有丢失。半个小时后业主回来了，我们协助业主对屋里的物品进行了仔细检查，在确认没有丢失任何物品后，取消了预备的报警处理，业主回想起来，是因为有点急事过于匆忙，出门时忘记了关门上锁。虚惊一场但没
32、有损失，业主对我们细致、认真及负责的工作表示了肯定及感谢。物业服务无小事，需要每一位员工尽心、尽责及尽力，认真做好中每一个环节的工作，做好服务工作没有诀窍，需要我们注重细节，也需要长期的、点滴的进行积累我们常说，物业服务工作不是百米冲刺，而是马拉松。电梯发生事故，物业公司要承担举证责任吗提要电梯发生事故，物业公司要承担举证责任吗提要电梯发生事故，物业公司要承担举证责任吗提要电梯发生事故，物业公司要承担举证责任吗提要：如没有证据证明其无过错，且拒绝提供电梯监控录像的，可推定为录像如没有证据证明其无过错，且拒绝提供电梯监控录像的，可推定为录像内容对物业公司不利，该公司存有过错。故物业公司作为电梯管
33、理人内容对物业公司不利，该公司存有过错。故物业公司作为电梯管理人电梯发生事故，物业公司要承担举证责任吗？家住某高层住宅小区的Q女士，在乘电梯下楼时，电梯突然向下坠落，之后又极不正常地上下升降多次。惊恐万分的Q女士因站立不稳，摔伤了腰部，后被送到医院治疗花费医药费若干。Q女士认为，小区物业服务公司维护电梯不力，应对她的受伤负责。而物业公司认为，他们只是替电梯公司收取电梯维护费的，且Q女士不能证明她是因电梯故障受伤的。因受伤当时无证人，Q女士提出查看电梯里的监控录像，遭到物业公司拒绝。Q女士问：在电梯里发生事故，如果起诉，物业公司要承担举证责任吗？律师分析：律师分析：根据侵权责任法第八十五条建筑物
34、、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。另根据最高院民事证据规定，没有正当理由，持有证据的当事人拒不提供证据，可推定其有过错。由此可知，本案中，作为电梯管理人的物业服务公司，应当对其已尽管理义务且无过错的事实承担举证责任。如没有证据证明其无过错，且拒绝提供电梯监控录像的，可推定为录像内容对物业公司不利，该公司存有过错。故物业公司作为电梯管理人，应对Q女士的受伤承担责任。律师提示：对于突发的物业共用设备设施遭受侵害的业主，应及时保存相关证据。物业服务公司应对物业共用设备设施进行定期检查，发现问题及时修理维
35、护，对于怠于管理致使公用设施发生事故致人损害的，应承担赔偿责任，但如能提供证据证明已履行物业管理义务的除外。小区车位无产权，购买被判无效提要小区车位无产权，购买被判无效提要小区车位无产权，购买被判无效提要小区车位无产权，购买被判无效提要：购买了：购买了1111年的车位一年的车位一朝被莫名抢走，原来车位没有产权登记，当初的购买属于无朝被莫名抢走，原来车位没有产权登记，当初的购买属于无效。深圳车位是否能合法买卖一直是争议焦点效。深圳车位是否能合法买卖一直是争议焦点小区车位无产权，购买被判无效小区车位能随便购买吗？答案是否定的，因为你得先看车位有无合法产权，没登记的车位买卖就属于无效交易。昨日，深圳
36、中院二审一起因车位引起的纠纷引人关注。购买了11年的车位一朝被莫名抢走，原来车位没有产权登记，当初的购买属于无效。深圳车位是否能合法买卖一直是争议焦点，此案引发律师热议。市民林某起诉称，1996年底深圳市蛇口企业(集团)公司将其所属物业蛇口东角头单身公寓的一块三角地带，改造成商铺和车位同时出售。1997年1月7日，他和对方签署了临时合同，并一次性付款12万元购买了3个车位。2008年5月，他的一个车位被深圳某实业公司强占，并出租给做汽车修理的商户使用。他找到该公司经理庞某某协商，双方争执不下，当地街道办和派出所调解均无果。随后，林某将该实业公司和经理庞某某一起告上法庭，请求对方停止侵权，返还停
37、车位，并赔偿其经济损失34个月的车位租金共计1.7万元及利息。案例一审开庭时，该实业公司及其经理庞某某辩称：一审开庭时，该实业公司及其经理庞某某辩称：20042004年，庞某某和某投年，庞某某和某投资发展公司签订了房屋转让合同，支付对应价格后依法获得了深圳市蛇资发展公司签订了房屋转让合同，支付对应价格后依法获得了深圳市蛇口企业口企业(集团集团)公司单身公寓的公司单身公寓的房产房产，并获得了，并获得了房地产房地产证。车位位于单身证。车位位于单身公寓房屋的公寓房屋的建筑建筑红线之内，而且相关权属证书也没有对林某拥有该车位红线之内，而且相关权属证书也没有对林某拥有该车位的记载。林某和深圳市蛇口企业的
38、记载。林某和深圳市蛇口企业(集团集团)公司之间是因为债权债务关系获公司之间是因为债权债务关系获得该车位，不是物权转让关系，双方的车位转让行为没有向有关部门报得该车位，不是物权转让关系，双方的车位转让行为没有向有关部门报批，也没有为分割后的土地办理使用权变更登记，该转让违反国家强制批，也没有为分割后的土地办理使用权变更登记，该转让违反国家强制性规定，自开始便无效。性规定，自开始便无效。南山法院审理查明该车位确实是因债权债务关系而抵押抵偿交易的，最后车位权属被拍卖给该被告投资发展公司。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规
39、定的除外。林某依据和深圳市蛇口企业(集团)公司签订的车位买卖合同，称自己拥有该车位的所有权，并据此要求两被告返还所占用的车位。但涉案车位并未登记在林某名下，林某自始至终未取得该车位的合法产权，因此不能证明自己是车位的所有权人，其要求被告返还车位和赔偿租金的要求没有法律依据。该院一审判决，驳回林某的全部诉讼请求。林某不服判决上诉。昨日在法庭上，他表示，自从购买了车位后，一直对车位进行占有、管理、使用，被侵害的是车位的使用权。就车位产权来说，几乎所有购买车位的深圳市民，都是买的车位使用权，没有谁可以单独过户拿到车位的产权证，难道大家的使用权都不受法律保护吗？目前，此案正在二审之中。争议争议深圳小区
40、车位都无证深圳小区车位都无证据了解，深圳市除少数公共独立停车场外，大部分附建停车场存在据了解，深圳市除少数公共独立停车场外，大部分附建停车场存在产权不清、权属不明等问题。在法律概念模糊的情况下，小区停车位产产权不清、权属不明等问题。在法律概念模糊的情况下，小区停车位产权归谁？业主和开发商观点不一，各方人士也是众说纷纭。权归谁？业主和开发商观点不一，各方人士也是众说纷纭。“根据物权根据物权法规法规定，只有在独立报建、独立投资并取得独立产权证的情况下，才能定，只有在独立报建、独立投资并取得独立产权证的情况下，才能对车位进行租售或转让，否则是违法的。据我了解，深圳目前还没有开对车位进行租售或转让，否
41、则是违法的。据我了解，深圳目前还没有开发商取得小区停车位的独立产权证。发商取得小区停车位的独立产权证。”维权名人、深圳景洲大厦维权名人、深圳景洲大厦业委会业委会主任邹家健日前接受南都记者采访时表示。根据今年深圳市规划国土委主任邹家健日前接受南都记者采访时表示。根据今年深圳市规划国土委给市人大代表的给市人大代表的建议建议答复，该委已草拟了深圳市区分所有建筑物停车答复，该委已草拟了深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法位出让转让办法(代拟稿代拟稿)，办法拟允许住宅小区停车位转让，停车位，办法拟允许住宅小区停车位转让，停车位少于房屋套数的小区，一套房屋只能购买或租用一个车位。但该少于房屋套数的小区，
42、一套房屋只能购买或租用一个车位。但该“办法办法”因争议较大一直难产。因争议较大一直难产。多楼盘变相卖车位无独有偶的是，近期深圳多个高档楼盘变相卖车位的事件频发，引发律师界在网上热议。如多名律师微博曝光深圳半岛城邦最近向业主“租”停车位：母子车位23.8万元，豪华车位18.8万元，普通车位17.3万元；租赁期限为55年，一次性缴纳55年费用。有律师指出，此举的所谓“租”，其实是卖，不符合法律规定。还有律师认为，取得物权未必一定要房产登记，因此林某的主张有一定法律依据。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，成为不动产的业主，形式有多种，除众所周知的交易过
43、户外，还有法院的判决、裁定书的确认，法定继承、受遗赠，合法建造等事实行为，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。此外，有律师认为，物权法特别强调“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应该优先满足业主的需要”，即小区内的业主对此车位有优先购买权。如果侵犯了小区业主的权益，该购买行为也是无效的。另一方面，如果小区的车位已经满足了业主的需求，那么该车位使用权买卖便是有效。联发物业的物业费上调实践案例提要联发物业的物业费上调实践案例提要：向业主讲明物业费是否涨价的利害关系。物业管理行业是一个劳动密
44、集型企业，且是微利行业，物业服务费的标准是根据各种实际发生费用的成本倒算出来的，尤其是人员工资的成本一般要占到70%左右更多内容源自通告联发物业的物业费上调实践联发物业的物业费上调实践案例案例联发?新天地小区是厦门联发（集团）物业服务有限公司（下简称“联发物业”）2006年接管的项目，多年来荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“福建省物业管理示范住宅小区”、“厦门市物业管理示范住宅小区”、湖里区第二届“文明物业”和湖里区第三届和谐邻里节“和谐小区”等诸多荣誉称号。新天地小区物业费上调的经过新天地小区物业费上调的经过随着近年来物价的不断上涨及2011年3月厦门最低工资标准大幅度上调（自900元调至
45、1100元），联发物业在新天地小区这一项目上的物业管理费收入已无法保证该项目日常管理和服务的运转，为维持项目收支平衡、确保服务质量、稳定员工队伍，根据公司要求，小区服务中心于2011年4月份开始着手上调物业管理费收费标准的工作。4月30日，小区服务中心发函业委会告知需调价的原因、上调幅度及涨价时间等事宜。5月6日，业委会组织召开第一次会议，就提交的关于上调新天地小区项目的物业服务费事宜进行讨论。会上，部分业委会委员表示不同意上调管理费，理由是“所签的合同属于包干制，赚钱、亏本都是企业自己的事，且合同期未到期，故不同意上调”，同时业委会还要求小区服务中心不能将调价事宜在小区做宣传及上门征询。统计
46、结果显示，专有部分面积占建筑总面积72.6%、户数占总户数72.93%的业主同意从今年7月份开始按新的收费标准缴纳物业服务费。小区服务中心于6月7日在各楼道张贴出关于上调物业管理费收费标准意见征询情况的公示，公示期间无任何业主提出书面异议。自2011月7月1日起，联发新天地物业服务中心开始按新的物业管理费标准收取费用。服务中心将整个调价的过程咨询了公司的法律顾问，律师认为上调物业管理费的征询工作是符合法律程序的。至今，项目按新的物业管理费收费标准缴交的收费率已达到96%，收费率基本未受调价的影响。同时，公司从2011年8月份开始再度上调员工工资，这让一线员工的流动率开始有所降低，确保了服务质量
47、、稳定了员工队伍。上涨物业费的体会上涨物业费的体会总结公司上涨物业费的过程，觉得也有一些体会，在此与同行分享：一是服务合同虽然未到期但物业服务企业也可以上涨物业费。长期以来，在传统的观念中，合同一旦签订便难以更改，物业服务合同如果没有到期更是难以上调物业费，这导致一些物业服务企业面临巨额亏损时只得自己承受而无法向业主提出上涨物业费的要求。实际上，根据物权法第七十六条第7款规定：有关共有和共同管理权力的其它重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。根据合同法的有关规定，在合同有效期限内，在法律规定的范围内合同双方当事人可以就合同的有关条款进行修改，做出补充约定。
48、此外，公司与联发新天地小区业主委员会所签订的联发新天地物业服务合同第六章第二十一条第2款也明确规定“管理服务费标准的调整，需经业主大会通过”，这也就是说物业服务合同的期限虽然未到，但物业管理费也是可以调整的，但需经业主大会同意。所以，部分业主委员会委员、业主“合同期未到物业服务企业不能上调物业管理费”的理由是不能成立的。笔者所在的公司用事实充分证明，在服务合同未到期的情况下，只要做足工作且依法走完相关程序，物业服务企业也是可以上涨物业费的。二是要向业主讲明物业费是否涨价的利害关系。物业管理行业是一个劳动密集型企业，且是微利行业，物业服务费的标准是根联发物业的物业费上调实践案例提要联发物业的物业
49、费上调实践案例提要：向业主讲明物业费是否涨价的利害关系。物业管理行业是一个劳动密集型企业，且是微利行业，物业服务费的标准是根据各种实际发生费用的成本倒算出来的，尤其是人员工资的成本一般要占到70%左右更多内容源自通告据各种实际发生费用的成本倒算出来的，尤其是人员工资的成本一般要占到70%左右，如果人员成本增加，但物业管理费未上调，那么物业服务公司只能通过减少人员、降低用人标准来降低企业的成本，这最后必然会造成物业服务品质的降低，损害广大业主的利益。三是大多数业主是通情达理的。现在一些物业服务企业一提起涨物业费就头疼，觉得业主肯定不会接受，但实际上虽然会有一些业主反对涨价的态度很坚决但大多数业主
50、是通情达理的，他们需要的只是质价相符的服务。虽然他们当时征询意见的时候未必同意上涨物业费，但实际上随着服务品质的改善和物业费涨价走完法律程序且得到大多数业主的认可，他们还是会按时缴费的，新天地小区在物业费涨价的表决过程中虽然只有72.93%的通过率但缴费率达到96%就充分说明了这一点。怡锦园物业费上调案例始末提要怡锦园物业费上调案例始末提要：对于物业费调整这项重中之重的工作，全体工作人员以公司利益为准，尽自己最大的努力，最终发放和送达确认书1172份，实收反馈意见1145份，其余为弃权及无法联系精品源自保洁怡锦园物业费上调怡锦园物业费上调案例案例始末始末怡锦园小区位于丰台区邻枫路5号，占地面积