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1、 前一级开发前一级开发房地产开发业务阶段划分房地产开发业务阶段划分 一级开发一级开发 二级开发二级开发取得土地一级开发授权之前的全部工作土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易，取得土地使用权。自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房屋销售以及物业管理等。以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：第1页/共22页一、概念和意义一、概念和意义实施土地一级开发前的所有准备工作，是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提第一部分第一部分 前一级开发
2、前一级开发第2页/共22页二、主要工作内容二、主要工作内容（一）寻找合适的宗地。第一部分第一部分 前一级开发前一级开发（二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。（三）为土地一级开发进行经济、技术准备。1、控制性详细规划、控制性详细规划2、土地一级开发实施方案、土地一级开发实施方案第3页/共22页三、特点：周期长、风险大三、特点：周期长、风险大辛庄项目前一级开发长达三年：第一部分第一部分 前一级开发前一级开发2006年年10月签订合作协议月签订合作协议2009年年5月取得一级开发授权月取得一级开发授权2006年年5月获得地块信息月获得地块信息有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境有些项
3、目甚至面临不得不退出一级开发的窘境第4页/共22页一、概念一、概念 对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发第5页/共22页二、历史背景与政策演变二、历史背景与政策演变第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发1、经营性用地出让方式变革：协议出让协议出让公开市场交易。公开市场交易。国土部：2002年7月1日起施行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）北京市：关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定（京政办发200233号），但三种情况仍可协议出让：1、绿化隔离带项目；2、小城镇建设
4、项目；3、危旧房改造项目。2004年3月30日国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号）2004年8月9日北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准（京政办发200448号）“831”大限：协议出让制度真正退出历史舞台大限：协议出让制度真正退出历史舞台第6页/共22页二、历史背景与政策演变二、历史背景与政策演变第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发2005年8月1日关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市2005540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发2002
5、年1月31日北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20024号），成立北京市土地整理储备中心成立北京市土地整理储备中心2、北京市土地整理开发相关政策、北京市土地整理开发相关政策2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体第7页/共22页三、开发模式和流程三、开发模式和流程第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发取得一级开发授权取得一级开发授权经营性用地完成入市交易经营性用地完成入市交易土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施
6、建设以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标（一）基本流程（一）基本流程流程图流程图第8页/共22页第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发（二）重点环节1、一级开发授权批复编制一级开发实施方案一级开发实施方案审批表国土局内部审核专家会审查联席会审批市国土资源局核发一级开发授权批复区国土分局、区政府区国土分局、区政府审核签章审核签章储备机构作为实施主体储备机构作为实施主体开发企业作为实施主体开发企业作为实施主体三、开发模式和流程三、开发模式和流程第9页/共22页第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发（二）重点环节2、一级开发立项批复
7、规划意见书建设项目用地预审项目项目建议书（代可研）或项目申请报告市发改委立项批复场地影响评价交通影响评价环境影响评价地质灾害评估三、开发模式和流程三、开发模式和流程第10页/共22页第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发（二）重点环节3、集体土地征收（农用地转用）钉桩成果土地确权图斑核实征地补偿协议（村民代表大会表决）林地征占用耕地占补一书四方案征地批复勘界技术报告三、开发模式和流程三、开发模式和流程征地结案建设用地批准书第11页/共22页第二部分第二部分 土地一级开发土地一级开发一级开发成本一级开发建设补偿费综合地价入市交易底价土地成交价政府收益一级开发利润及税费四、公开市场交易土地出让
8、价格构成四、公开市场交易土地出让价格构成溢价前期工程费征地、拆迁、市政基础设施费财务费用第12页/共22页二级开发主要工作流程（公开市场交易取得土地使用权）建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设工程规划许可证国有土地使用证开发贷款预测备案工程档案登记人防设计方案审查“五证五证”计划任务出让合同变更签订国有土地使用权出让合同项目核准第三部分第三部分 土地二级开发土地二级开发产权初始登记第13页/共22页土地一级开发主要工作流程示意取得一级开发权建设项目用地预审立项核准规划意见书控制性详细规划征地拆迁市政基础设施规划、建设验收，成本审定，入市交易环评交评园林文保意见授权或招标编制
9、一级开发实施方案编制一级开发实施方案根据一级开发实施方案根据一级开发实施方案编制招标方案编制招标方案返回返回钉桩建设用地规划许可证建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁许可证第14页/共22页人防工作流程示意人防规划意见书建设工程规划许可证人防施工图审查、备案人防初步设计审查人防咨询意见书设计方案审查（规复函）返回返回人防易地建设或无人防工程单体建筑人防工程验收、竣工备案施工图审查（建筑工程施工许可证）第15页/共22页国有土地使用证国有土地使用证返回返回第16页/共22页建设用地规划许可证建设用地规划许可证返回返回第17页/共22页建设工程规划许可证建设工程规划许可证第18页/共22页建设工程规划许可证（附件）建设工程规划许可证（附件）返回返回第19页/共22页建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证返回返回第20页/共22页商品房预售许可证商品房预售许可证返回返回第21页/共22页谢谢您的观看！第22页/共22页