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1、昌平新农村项目昌平新农村项目46004600亩整亩整体定位和规划初步方案体定位和规划初步方案谨 呈：北京恒盛融达投资有限公司2008 GW版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们的研究范围：马池口镇奤夿屯村，村域面我们的研究范围：马池口镇奤夿屯村，村域面积积4600亩，村镇集体建设用地面积亩，村镇集体建设用地面积888亩亩从：从：经济基础较弱、农民经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村落后的传统农村到：
2、到：经社会济繁荣、生活舒经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社适便利、独具特色和活力的社会主义新农村会主义新农村本次汇报内容和下阶段推进安排本次汇报内容和下阶段推进安排160160亩的发展策略和物业亩的发展策略和物业发展方向发展方向提出提出4600亩地初步设亩地初步设想和规划草图想和规划草图针对针对46004600亩整体定亩整体定位和规划方案位和规划方案2008/08/112008/08/112008/09/52008/09/52008/09/122008/09/12客户分析竞争分析160亩产品策略基于产品策略下的经济测算4600亩的初步想法（非文字）60亩的方案排布4600亩整体初步
3、规划理念4600亩规划方案草图项目本体资源解析新农村建设政策研究城市发展机会研究国内外成功案例研究模式及案例适应性分析整体定位与开发理念新农村建设初步概念规划2008/09/262008/09/26本次汇报内容本次汇报内容本次汇报内容本次汇报内容下阶段推进安排下阶段推进安排下阶段推进安排下阶段推进安排上阶段工作上阶段工作上阶段工作上阶段工作主要研究内容主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市需求项目整体定位和发展策略小镇体系空间结构政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市需求项目整体定位和发展策略小镇体系空间结构发展生产力是社会主义新农村建设
4、的首要任务发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求但有统一的目标要求 即即：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”十六届五中全会 合理利用和保护农业资源加强农村基础设施建设 20字方针中字方针中“生产发展生产发展”是重中之重是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设
5、的农村建设的首要任务首要任务和和着力点着力点，是全，是全面实现新农村建设目标的面实现新农村建设目标的基本保障。基本保障。而而现代农业现代农业是生产发展的主要途径。是生产发展的主要途径。合理选择现代农业的实现路径 促进农村劳动力充分就业社会主义新农村建设的关键问题社会主义新农村建设的关键问题政策背景政策背景北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行者，机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是者，机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是其迫切要解决的问题其迫切要解决的问题配套政策：配套政策：加强规划，提供旧村改造规划编制指导。加强土地管
6、理，依法办理用地手续。多元投资带动旧村改造产业发展。科学改造，合理确定农民住宅产权。积极引导加大旧村改造支持力度。新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新村内绿地率达到30%以上，村域生态良好。环境良好居住舒适：新村农民住宅建筑密度和容积率科学合理，单体设计经济实用，节能省地，新颖别致，适应农民未来生产和生活的需要；配套齐全：新村市政基础设施基本配套齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；经济发展：村集体年经济总收入增长10%以上，农民年人均纯收入增长10%以上，劳动力就业率在80%以上，生活质量和社会保障水平进一步提高布局合理：村内旧房改建或拆除，农民全部入住新修或新建住
7、宅，农民用于新修或新建住宅的支出不超过当年家庭经济总收入的10倍用地集约：旧村改造完成后，除山区村庄外，应至少节约出40%左右的发展用地科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设一批集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农村生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农村，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合首都经济发展要求、适应北京城市化、工业化和现代化发展水平的村庄建村庄建设新途径与新模式设新途径与新模式。政策背景政策背景发展目标新农村建设是解决三农问题，促进城
8、乡一体化新农村建设是解决三农问题，促进城乡一体化的重要举措，其根本目标是富民强村的重要举措，其根本目标是富民强村农业产业化农民非农化农村存在产业化程度较低、生产效率低下等问题，进行产业结构调整，提升产业化程度，发展现代农业，拓宽产业发展途径，是新农村农业发展的必由之路。解决农民问题的关键是增加农民收入，而增加收入的关键是增加非农就业机会，行之有效的措施就是推动农村产业发展，大幅度增加就业岗位；同时加强农村社会保障，削弱城乡二元化。加强道路、水电等基础设施建设，加速旧村改造，改善村容村貌，提高农民生活质量。增添康体、图书馆等设施，使得村民在物质生活城市化的同时，生活方式和精神能够同步城市化农村城
9、市化新农村三大目标体系新农村战略目标：富民强村富民强村富民强村富民强村政策背景政策背景奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业好，产业发展以农业为主，有少量村办企业用地用地村域土地总面积4600亩，其中现状农村居住用地1252亩经济经济2004年全村经济总收入5256万元，工业总产值1920万元，占总收入的36.53%，村民人均收入6400元，低于当年昌平农村人均收入6752元。企业企业支柱企业9家，多数村办企业，总用工人数560人，其中本村就业人数385人村域内植被丰富，生态环境良好；村西有辛店河，村东有幸
10、福河，但均已干涸行政行政隶属北京市昌平区马池口镇管辖，位于马池口镇域北部人口人口全村共有村民622户，2146人，劳动力1291人，其中已就业619人资源资源奤夿屯村基本情况奤夿屯村基本情况村域边界村域边界京包铁路京包铁路辛辛店店河河幸幸福福河河辛店河辛店河幸福河幸福河京通铁路京通铁路宝贵石艺厂宝贵石艺厂村工村工业区业区奤夿屯村处于新城规划中昌平组团边缘，规划用地性奤夿屯村处于新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产重点发展区质为农村居住用地、绿地和农田，非二产重点发展区域域奤夿屯村奤夿屯村根据昌平新城规划，昌平新城共包括昌平、沙河两个组团，奤夿屯村位于昌平组团边
11、缘昌平组团边缘；昌平组团主要承担高新技术产业、旅游服务旅游服务功能；奤夿屯村未处在八达岭高速八达岭高速和七北路七北路两条规划重要产业带上；也未处在二产发展的重点区域马池口马池口-埝头片区埝头片区内奤夿屯村域土地的规划性质为居住用居住用地、绿地和农田地、绿地和农田奤夿屯村奤夿屯村马池口马池口-埝头片区埝头片区奤夿屯村域奤夿屯村域八达岭高速产业带八达岭高速产业带七北路产业带七北路产业带如何实现奤夿屯从传统农村向现代化新农村的转变？如何实现奤夿屯从传统农村向现代化新农村的转变？p解决三农问题，实现和谐社会p快速发展，成为全区乃至全市的示范村p确立4600亩村域的发展定位及成功启动现阶段的首要问题是：
12、现阶段的首要问题是：如何解决新农村建设问题？如何解决新农村建设问题？R2期望结果、我们想要什么？期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）R1非期望结果非期望结果（不作为、自然发展的结果）（不作为、自然发展的结果）p目前以农业为主的发展方向没有充分利用好本村的资源和政策优势，无法有效带动地方就业和增加农民收入，因而也就无法实现全村社会经济的可持续发展和新农村建设目标的实现？核心问题核心问题 传统农村传统农村现代化农村现代化农村传统农村转变为现代化新农传统农村转变为现代化新农传统农村转变为现代化新农传统农村转变为现代化新农村的途径、方式？村的途径、方式？村的途径、方式？
13、村的途径、方式？农村生产方式落后农村设施和环境面貌落后农民收入水平较低农民生活条件简陋农民观念落后农村生产方式先进农村就业机会增多农民收入水平提高、消费能力增强农民享受现代化的设施生活环境农民观念先进北京北京“十一五时期十一五时期”新农村建设发展规划为奤新农村建设发展规划为奤夿屯村发展提出了方向夿屯村发展提出了方向山区生态涵养圈山区生态涵养圈平原农业发展圈平原农业发展圈近郊农业发展圈近郊农业发展圈城市发展圈城市发展圈环京外埠合作农业发展圈环京外埠合作农业发展圈城市发展圈城市发展圈：重点发展以城市绿地、园林景观、楼宇居室美化及农产品展示交易等为主要内容的景观农业和会展农业；近郊农业发展圈近郊农业
14、发展圈：重点发展园区农业、体验农业、科普农园区农业、体验农业、科普农业和精品农业业和精品农业；平原农业发展圈平原农业发展圈：重点发展规模化、专业化、区域化、标准化的大宗农产品生产和加工农业；山区生态涵养发展圈山区生态涵养发展圈：加强生态工程建设，重点发展以唯一性特色农产品培育、山区民俗旅游、生态旅游等为主要内容的特色农业、生态农业和休闲农业；环京外埠合作农业发展圈环京外埠合作农业发展圈：本着优势互补和区域合作的原则，加强合作，重点抓好安全生产基地建设以及生态保护屏障建设。新农村农业应当大力发展都市型农业都市型农业，优化布局的同时，提高现代农业的社会服务能力。适应城市居民日益增强的崇尚健康、回归
15、自然的理念和对农业的观赏、休闲、文化、景观等需求，大力拓展农业的社会生活服务农业的社会生活服务功能。非农产业按照“大分散、小集中”的布局，在工业化地区的村镇预留工商和服务业发展空间，在生态建设地区的村镇预留服务业发展空间预留服务业发展空间。奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标奤夿屯属于近郊农业发展圈，应当重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业；奤夿屯处于生态建设地区应预留服务业发展空间，大力发展以旅游业为主的农村服务业。奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良
16、好，产业发展以农业为主，有少量村办企业。在昌平新城规划中，新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产发展重点区域现现 状状规规 划划以奤夿屯农业为基础建立核心产业链延伸都市农业产业链拓宽农村服务业产业链综合服务型农业旅游产业化开发养老产业开发农业旅游奤夿屯产业发展之路主要研究内容主要研究内容政策解读规划定义项目发展方向初判案例借鉴本体条件市场空缺城市需求项目整体定位和发展策略小镇体系空间结构案例借鉴案例借鉴-成都三圣乡和华盛顿小西德镇成都三圣乡和华盛顿小西德镇三环三环路路环城环城高速高速三三圣圣乡乡成渝成渝高速高速华盛顿小西德镇华盛顿小西德镇成都三圣乡成都三圣乡区位
17、限制：受到区位限制：受到“城市通风口城市通风口”特定区位的限特定区位的限制，制，不适合发展工业不适合发展工业位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大。自然资源自然资源&传统优势：传统优势：花卉农业花卉农业三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。交通状况：已经形成了交通状况：已经形成了现代化的交通网络现代化的交通网络三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，构建了三圣乡与火车东站、南站及双
18、流国际机场便捷的交通联系，为花卉产品的流通提供了有利条件。旅游市场：旅游市场：乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已成为成都中低收入市民成为成都中低收入市民重要的旅游憩息目的地重要的旅游憩息目的地成都被喻为“休闲之都”，居民历来就有休闲生活的习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热情始终较高，成都也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一。三环路三环路环城高速环城高速三圣乡三圣乡成渝高速成渝高速三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费
19、市场不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费市场案例：成都三圣乡案例：成都三圣乡以举办首届花卉博览会为切入点，发以举办首届花卉博览会为切入点，发展以花卉种植产业为基础，以观光休展以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游闲旅游为主导的农业旅游在都市农业发展上，三圣乡突破原有的在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产农作物生产销售销售”的低级产业链条，的低级产业链条，并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相关产业发展，形成了完善的农业产业链条关产业发展，形成了完善的农业产业链条花卉
20、种植花卉种植农户分散种植，农业产农户分散种植，农业产业化程度低业化程度低农民贫穷落后，农民贫穷落后，2002年人均收年人均收入仅入仅3000多元多元采取采取市场市场+基地（公司）基地（公司）+股农股农 科技的农业科技的农业经营模式，大力发展经营模式，大力发展龙头企业龙头企业，形成种植、，形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式，加工、销售为一体的农业产业化经营模式，原有农民到企业务工，获得薪金收入原有农民到企业务工，获得薪金收入经济作物、花卉种植经济作物、花卉种植花卉加工花卉加工 改造前农改造前农业产业链业产业链改造后农改造后农业产业链业产业链花卉销售花卉销售休闲观光旅游休闲观光旅游农产
21、品销售农产品销售缺少统一的大缺少统一的大型销售渠道型销售渠道农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动完整的农业完整的农业产业链条产业链条农民生活水平农民生活水平有了本质的提有了本质的提高，红砂村的高，红砂村的人均收入达到人均收入达到6080元元兴建兴建10000平方米的花平方米的花卉交易批发卉交易批发市场市场农业发展农业发展农业产业链农业产业链条缺矢条缺矢案例：成都三圣乡案例：成都三圣乡以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡凭借花卉种植优势，以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡凭借花卉种植优势，以花为主题，打造具有旅游功能的以花为主题，打造具有
22、旅游功能的“五朵金花五朵金花”，形成，形成“一村一一村一品品”的差异化旅游品牌的差异化旅游品牌花乡农居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色2003年2004年2005年5月2005年10月开发项目开发项目规模规模项目特点项目特点3532亩 2155亩 5000余亩 3000余亩 1000余亩 pAAAA级国家旅游风景区p五朵金花的核心区p以花卉种植销售为主，依托花卉发展旅游、观光、休闲等相关产业p以梅花种植为主p围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业p以江家绿色蔬菜品牌为依托p通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动p主要栽种四季菊花，形成四季菊花景观
23、p形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融p以种植莲偶和花卉为主p吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成2006年发展历程发展历程案例：成都三圣乡案例：成都三圣乡围绕围绕“五朵金花五朵金花”的发展，政府统一将原有村民住房改装为的发展，政府统一将原有村民住房改装为川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐吸引市民的一大亮点吸引市民的一大亮点对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统一成川西民居风格；对于旧的农民房实行就地改造，给房屋穿衣戴帽；注重细节，对一盏灯、一块石头都进行了精心考虑，重点突出文化
24、品位。案例：成都三圣乡案例：成都三圣乡三圣乡现已成为社会主义新农村建设的全国典范，实现了政府、三圣乡现已成为社会主义新农村建设的全国典范，实现了政府、企业和农民的多方共赢企业和农民的多方共赢各主要社会经济指标的变化情况各主要社会经济指标的变化情况花卉产值花卉产值4124万元2000年2005年6560万元集体资产集体资产837.03万元2002年2006年3583万元年增幅达122%，其中经营性资产占了2000万元以上土地租金土地租金1500元/亩改造前改造后2000元/亩周边地价周边地价周边地价周边地价50万元/亩2000年2005年220万元/亩以上片区生态环境的改变吸引了知名开发企业入住
25、，家魁岸了城市东部副中心的开发建设旅游业产值旅游业产值极少2000年2005年1.8亿元政府税收政府税收40.1万元改造前改造后1200万元从开发改造前后各主要社会经济指标值的变化可见，三圣乡的开发建设很好的实现从开发改造前后各主要社会经济指标值的变化可见，三圣乡的开发建设很好的实现了了政府、企业、农民的多方共赢政府、企业、农民的多方共赢案例：成都三圣乡案例：成都三圣乡三圣乡的社会主义新农村建设通过一系列措施使村民就地三圣乡的社会主义新农村建设通过一系列措施使村民就地享受了城市化的文明成果享受了城市化的文明成果p按照“农民出资、政府补贴”，将农民房改造成老成都民居和仿欧式建筑p以城市道路、污水
26、处理、天然气等生活设施标准，完善乡村基础建设p修建社区卫生服务中心、学校等现代化配套设施p打造生态化景观，营造优美的生态环境p通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式搞好土地整理，在不减少原有耕地面积的前提下，实现土地资源向土地资本的转变p构建农村保障体系，将农民纳入新型农村合作医疗，享有社会养老保险、城市最低生活保障金p构建城乡教育体系，取消乡管学校，对农村九年制义务教育阶段的学生部分学费进行全额补贴p构建农民就业体系，开发服务型岗位，自主型岗位，争取社会型岗位，支持创业型岗位，增加公益性岗位，加快了农民生产方式的改变p构建农村发展体系，加快农村集体经济改革，向股份化、公司化发展乡村基础设
27、施的城市化建设乡村基础设施的城市化建设保障失地农民享有同城市居民相同的权保障失地农民享有同城市居民相同的权利、利益和生活保障利、利益和生活保障农民生活方式发生改农民生活方式发生改变，不再把离乡进城变，不再把离乡进城作为进入现代化的唯作为进入现代化的唯一途径，而是就地享一途径，而是就地享受城市化的文明成果受城市化的文明成果案例：成都三圣乡案例：成都三圣乡社会经济效益社会经济效益小西德镇（小西德镇（Leavenworth）地处华盛顿州的国道）地处华盛顿州的国道2号公路沿线，曾为一个没落号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具的淘金小镇，六十年代通过
28、引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具知名度和特色的旅游小镇知名度和特色的旅游小镇Leavenworth镇位于美国的华盛顿州，国道2号公路沿线，隶属西雅图市最早因1860年的淘金热而繁荣发达起来；铁路的建设，带动大批建筑工人及家人涌入，小镇经济更加繁荣；随着铁路重心迁往邻近小镇Wenatchee及美国19世纪30年代经济萧条，小镇经济开始衰退历史历史区位交通区位交通Leavenworth植被丰富，自然环境较为卓越，是小镇发展旅游业的基础60年代，居民们将许多具有德国巴伐利亚风格的建筑重新装修、粉刷，将小镇转变为典型的Bavarian Village；穿行于保留着浓厚的德国巴伐利亚传统色彩的
29、建筑间，令人觉得仿佛是在欧洲的某个小镇建筑风格建筑风格自然环境自然环境案例：美国小西德镇案例：美国小西德镇各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花锦上添花圣诞灯饰节圣诞灯饰节：在十二月头三个月末举行秋叶节秋叶节：9月26日至28日，举行大型的巡游活动其他节庆：其他节庆：三月，空碗节空碗节四月，合唱节合唱节五月，春鸟节春鸟节八月，品酒节品酒节丰富多彩丰富多彩的节庆的节庆各类体育活动各类体育活动观鸟观鸟钓鱼钓鱼骑马骑马独木舟独木舟露营露营 高尔夫高尔夫漂流漂流山地车山地车游泳游泳滑雪滑雪+小镇每年举办小镇每年举办202
30、0多个大型活动，一年四季都多个大型活动，一年四季都有节庆与活动不断，其中九月的秋叶节与有节庆与活动不断，其中九月的秋叶节与1212月的圣诞灯饰节最为引人瞩目月的圣诞灯饰节最为引人瞩目 丰富多彩的体育活动更是为小镇丰富多彩的体育活动更是为小镇的旅游业锦上添花的旅游业锦上添花案例：美国小西德镇案例：美国小西德镇各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小各种各样的节庆表演活动使得小镇充满生机活力，成为小镇的核心吸引力镇的核心吸引力案例：美国小西德镇案例：美国小西德镇小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘筏漂流应有尽有到激
31、烈的乘筏漂流应有尽有观鸟观鸟钓鱼钓鱼骑马骑马独木舟独木舟露营露营 高尔夫高尔夫马车马车漂流漂流爬山爬山远足远足山地自行车山地自行车游泳游泳各种滑雪项目各种滑雪项目夏季夏季冬季冬季注：上述项目来自Leavenworth官方网站案例：美国小西德镇案例：美国小西德镇引入艺术和商业元素，增强游客的参与性引入艺术和商业元素，增强游客的参与性艺术协会组织艺术协会组织组织专注方向组织专注方向LeavenworthLeavenworth艺术家艺术家协会协会绘画，素描，雕塑，金属制品，玻璃艺术，织布，印染，珠宝首饰，陶瓷，摄影羊绒社区咖啡馆羊绒社区咖啡馆保存发展早期风格的音乐冰凌河音乐中心冰凌河音乐中心成立于1
32、995年，每年的室内音乐节在7月周末的国际和本地表演年左右，在雄壮的旷野设置，演奏古典乐、爵士乐和当代音乐LeavenworthLeavenworth社区咖社区咖啡馆啡馆来自全国的乐手在每月的两个周五会集中在此，在一种像家庭一样的亲切氛围中为大家尽情表演银月亮工作室银月亮工作室成立于1975年，聚集了在设计和组装含铅斜角，染色、雕刻、蚀刻玻璃方面的专家0808年年7 7、8 8月份活动月份活动项目项目对于活动的说明对于活动的说明胡桃夹子博物馆之旅胡桃夹子博物馆之旅 收集了5000个来自40多个国家的胡桃夹子公园艺术展公园艺术展在公园里展示户外艺术grunewaldgrunewald协会暑期计划
33、协会暑期计划 该协会的第28年夏季班，继续探索艺术和信仰的关系。选择来自40多个在各种各样的艺术领域的课程安德烈亚斯凯勒晚餐音乐安德烈亚斯凯勒晚餐音乐手风琴和按钮框的音乐 leavenworthleavenworth耆英中心耆英中心 每星期六。1950年的音乐，有点摇滚，有点福音，又有点乡村音乐蜻蜓的小酒馆萨尔萨舞培训蜻蜓的小酒馆萨尔萨舞培训 电影电影“WALL-E”WALL-E”（交界电（交界电影院）影院）第十四届冰凌河室内音乐节第十四届冰凌河室内音乐节 周五/周六晚上和周日下午，这里有备受推崇的室内音乐家鲑鱼节棉被展示鲑鱼节棉被展示每一个艺术家的名字都被秀在棉被上前线街公园的前线街公园的
34、gordanairs gordanairs Gordanairs，一种德国音乐案例：美国小西德镇案例：美国小西德镇小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住宿配套能提供住宿配套小镇部分旅馆小镇部分旅馆房间数房间数Bavarian LodgeBavarian Lodge54Bavarian Ritz Hotel Bavarian Ritz Hotel 11Best Western Icicle Inn Best Western Icicle Inn at the Icicle Village at the Icicle Vil
35、lage ResortResort93edelweiss hoteledelweiss hotel14Mrs.Andersons Mrs.Andersons LodgingLodging9Wedge Mountain InnWedge Mountain Inn28Sleeping Lady Sleeping Lady Mountain RetreatMountain Retreat58小镇的旅馆数量约为30个左右，旅馆规模都不大，每个旅馆的客房数量在5-100之间Bavarian LodgeBavarian Lodge（巴伐利亚旅社）的外景及部分客房（巴伐利亚旅社）的外景及部分客房案例：美国小
36、西德镇案例：美国小西德镇纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的关键所在续发展的关键所在目前，小镇已经成为娱乐、度假、休闲地目的地阶阶 段段 事事件件重新探索小镇的发展思路统一小镇的建筑风格为第一步三大节庆推出作为小镇旅游的启动围绕节庆活动，多种多样的旅游项目推出小镇旅游全面发展年代初，公园艺术展和amberleaf 剧院推出，此后不断有各种旅游项目推出年年，秋叶节、灯饰节、maifest节三大节庆推出年，决定通过巴伐利亚主题来改造小镇年，社区领袖接触华盛顿大学社会发展研究机构，寻找小镇发展道路案例：美国小西德镇案例：美国
37、小西德镇案例启示案例启示立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与休闲产业互动融合的立体化产业发展策略是农业休闲小镇休闲产业互动融合的立体化产业发展策略是农业休闲小镇的核心发展思路；的核心发展思路；休闲小镇不同于普通的旅游景点，小镇发展首先需要塑造休闲小镇不同于普通的旅游景点，小镇发展首先需要塑造特色鲜明的主题，围绕小镇主题打造小镇休闲体系。特色鲜明的主题，围绕小镇主题打造小镇休闲体系。多种多样具有吸引力的参与性活动是保持休闲小镇活力的多种多样具有吸引力的参与性活动是保持休闲小镇活力的关键，同时也是启动阶段提升小镇知名度的关键；关键，同
38、时也是启动阶段提升小镇知名度的关键；在开发休闲旅游功能的同时，小镇环境的改善和美化是需在开发休闲旅游功能的同时，小镇环境的改善和美化是需要首先考虑的工作；要首先考虑的工作；在休闲产业发展的基础上，休闲小镇可以扩展服务领域，在休闲产业发展的基础上，休闲小镇可以扩展服务领域，组织度假、会议、婚庆等活动。组织度假、会议、婚庆等活动。战略层面战略层面操作层面操作层面策略层面策略层面奤夿屯毗邻昌平老城，距北京中心城区约奤夿屯毗邻昌平老城，距北京中心城区约50分分钟车程，具有良好的交通区位条件钟车程，具有良好的交通区位条件奤夿屯村位于北京西北方向近郊的八达岭高速公路沿线地区。奤夿屯村通过水南路水南路与京京
39、包高速包高速、八达岭高速八达岭高速相连，驾车至北京市区约50分钟分钟；公交：公交：昌平56路和13路两条公交线在村南侧水南路均设有公交车站，乘公交至昌乘公交至昌平老城约平老城约20分钟分钟；城铁城铁s2线：线：每天来往西直门的列车共3趟，乘乘S2线至西线至西直门站车程约直门站车程约40分钟分钟昌平站昌平站八达岭高速八达岭高速京包高速京包高速水南路水南路京包高速京包高速公交车站公交车站水水 南南 路路八八达达岭岭高高速速京京包包铁铁路路六六 环环 路路六六 环环 路路京京包包高高速速公交站公交站埝头工业园埝头工业园昌平老城昌平老城昌平科技园西区昌平科技园西区现状村域内可利用的资源主要有温泉、宝贵
40、石艺厂和林地现状村域内可利用的资源主要有温泉、宝贵石艺厂和林地水温：水温：40-5040-50，属热泉和高热泉，具有较高的开发价值温泉分类：微温泉（温泉分类：微温泉（25-3325-33）、温泉（）、温泉（34-3734-37）、热泉（、热泉（38-4238-42）、高热泉（）、高热泉（43439999）、沸泉）、沸泉（100100以上）以上）埋深：埋深：1500m-2500m1500m-2500m，；分布：分布：丈头村-北小营-奤夿屯-马池口地区为此次勘测的地热资源主要开发区地热资源主要开发区温泉资源温泉资源宝贵石艺厂宝贵石艺厂林地林地奤夿屯地下温泉资源初步勘测情况：奤夿屯地下温泉资源初步勘
41、测情况：宝贵石艺厂是村内重点企业，主要产品为仿石雕假山、壁画等艺术品艺术品及建筑挂板等新型新型建筑材料建筑材料，产品行销全国，客户包括中南海、中南海、钓鱼台国宾馆、国家大剧院钓鱼台国宾馆、国家大剧院等村内建设用地北侧有两块成熟林地成熟林地，植被条件良好，具有一定的利用潜力辛辛店店河河幸幸福福河河宝贵石艺厂宝贵石艺厂成熟林地成熟林地温泉具有较高的开采价值：温泉具有较高的开采价值：经初步探测，温泉水中富含偏硅酸，有二氧化硅、氟、硫化氢及少量的氡和镭等微量元素，PH值为中性，适合于洗浴，并对人体具有较高的医疗保健价值较高的医疗保健价值规划许可：规划许可：根据北京市地热资源2006-2020年可持续利
42、用规划，奤夿屯村并未处在严格控采区和一般限采区内，即规划上可进行温泉规划上可进行温泉资源的开采和利用资源的开采和利用奤夿屯村地下的温泉资源具有较高的开采价值，且具备温泉奤夿屯村地下的温泉资源具有较高的开采价值，且具备温泉资源开采和利用的条件资源开采和利用的条件马池口镇的奤夿屯村虽然没有处在允许开采区内，但也未处在严格控采区和一般限采区内，从规划和政策上来讲可以进行开采；建议开发利用单位在开采之前做好详细的资源勘测，包括水温和埋深等条件，以及向西了解涉及的各项费用，研究在经济上到底可不可行之后再做温泉的开采和利用 北京国土局地热处贾工北京国土局地热处贾工奤夿屯奤夿屯资源勘察费用资源勘察费用主要相
43、关费用主要相关费用u探矿权使用费u探矿权价款u勘察单位工程勘察费用u采矿权使用费u采矿登记费u采矿权价款u打井施工费用资源开采费用资源开采费用资源使用费用资源使用费用u资源税u矿产资源补偿费根据奤夿屯村地下温泉的温度及本项的开发用途，矿产资源补偿矿产资源补偿费费的征收标准为5555元元/吨吨按1500-2500m的埋深，打井施工费用打井施工费用约200-400200-400万元万元旅游服务是昌平规划所确定的三大功能之一，依托丰富的旅游资源，全旅游服务是昌平规划所确定的三大功能之一，依托丰富的旅游资源，全区已形成以历史人文、自然风光、商务休闲为主要内容的旅游市场区已形成以历史人文、自然风光、商务
44、休闲为主要内容的旅游市场资源类别资源类别内容特点内容特点主要景点主要景点人人文文历史人文旅游资源文物古迹，历史文化十三陵、居庸关长城、银山塔林等现代人文旅游资源爱国主义教育、科普、军事、民俗航空博物馆、北方射击场、坦克博物馆、十三陵水库博物馆、民俗村等自自然然自然旅游资源自然风光、登山休闲虎峪自然风景区、白羊沟自然风景区、蟒山国家森林公园等商商务务商务休闲旅游资源温泉、会议、商务会展、康乐休闲九华山庄、龙脉温泉、温度水城等明十三陵明十三陵九华山庄九华山庄蟒山国家森林公园蟒山国家森林公园昌平新城规划昌平新城规划(2006-2020)(2006-2020)中对昌平城市性质和主要职能的定义：引导发展
45、高科技研发与生产、旅游服务旅游服务、教育等功能是北京市的主要旅游区主要旅游区之一，结合丰富的历史人文和自然资源发展康体疗康体疗养旅游养旅游、商务会展和民俗旅游民俗旅游等昌平旅游市场昌平旅游市场昌平旅游存在产品类型趋同、两极分化、游客昌平旅游存在产品类型趋同、两极分化、游客停留时间短、消费支出少等问题停留时间短、消费支出少等问题产品类型趋同产品类型趋同无论是以十三陵为代表的历史古迹游，以九华山庄为代表的商务会议游，还是以农家乐为代表的民俗休闲游，京韵京味已经垄断了昌平旅游市场。两极分化两极分化昌平旅游市场低端农家乐旅游和高端商务休闲旅游两极分化，缺少中间层次的旅游产品。游客停留时间短、消费支出少
46、游客停留时间短、消费支出少在游客构成中，度假村游客仅占游客总量的18，缺乏吸引客户停留驻足的旅游产品。资源类别资源类别游客来源游客来源游客行为特点游客行为特点人人文文历史人文旅游资源外省市及海外游客为主主要景点为十三陵-居庸关；停留时间为2-3小时；所有门票花费人均约200元现代人文旅游资源北京市区停留时间为3小时左右；人均消费约50元休休闲闲民俗休闲旅游资源北京市区自驾游为主旅游时间一般为周五晚上至周日中午，住宿1-2夜；朋友或家人共同出行；人均日消费约50元自自然然自然旅游资源北京市区自驾游、团体自驾游客当日往返或住在附近农家院；北京团体游客当日往返，主要活动为登山锻炼；人均消费约30元商
47、商务务商务休闲旅游资源北京市内团体会议为主周末有北京市内散客，度假村就是游客的目的地；主要吸引力为温泉及康乐设施；团体会议人均消费约400元/天昌平旅游市场昌平旅游市场昌平游客构成比例昌平游客构成比例以商务休闲为主要功能的小汤山温泉已经形成品牌，但仍存在与北京其以商务休闲为主要功能的小汤山温泉已经形成品牌，但仍存在与北京其他地区同质竞争的问题，且主要面向高端客户群他地区同质竞争的问题，且主要面向高端客户群小汤山各主要温泉度假类项目与北京周边区域其他同类竞争性项目相比，功能上功能上的差异不明显的差异不明显，基本都以商务、会议、旅游、休闲度假、娱乐、餐饮为主。在建筑类型、服务内容等方面趋同。小汤山
48、基于温泉资源的服务业已形成一定的规模和品牌，其主要面向高端客户群高端客户群，北京市及周边地区的普通市普通市民家庭民家庭及中产中产客户群的需求没有得到有效满足，存在很存在很大的市场空间。大的市场空间。昌平旅游市场昌平旅游市场龙脉温泉龙脉温泉九华山庄九华山庄中心城中心城昌平昌平房山房山大兴大兴通州通州顺义顺义怀柔怀柔怀柔温泉度假村怀柔温泉度假村春晖温泉春晖温泉运河苑温泉饭店运河苑温泉饭店龙熙温泉度假村龙熙温泉度假村北方温泉会议中心北方温泉会议中心北京具有丰富的历史人文资源，同时汇集了大量自然资源，历史文化与自然风光在城市中较好的融合；北京作为首都，不仅汇集了众多国内高收入、高素质人群，而且外籍高端
49、人士云集，具有强大的消费力强大的消费力；2007年，北京市城镇人口人均城镇人口人均GDP已超过已超过6000美元美元，处于休闲旅游业的高层次发展阶段休闲旅游业的高层次发展阶段北京旅游市场北京旅游市场随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，北京已随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，北京已逐步进入以个人消费为主要特征的休闲旅游市场的高逐步进入以个人消费为主要特征的休闲旅游市场的高级发展阶段级发展阶段指标指标（美元）（美元）人均人均GDP300GDP300300300人均人均GDP1000 GDP1000 10001000人均人均GDP3000GDP300030003000人均人均GDP5000
50、GDP5000$GDP5000$阶段阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲旅游启动阶段休闲旅游规模化发展阶段休闲旅游高层次发展阶段消费消费构成构成商务消费为主/个人消费水平较低商务消费为主/个人消费水平呈快速增长态势商务消费与个人消费相当个人消费为主个人消费为主、商务占到10-15%左右特征特征n产生观光旅游动机n居民开始选择近距离观光旅游n观光旅游快速发展n旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富n休闲旅游开始启动，只集中在少数高端人群n观光旅游占据主导地位n观光旅游增长减缓n休闲旅游业呈规模化发展趋势，向普通人群普及n休闲度假产品供应相应增长n休闲旅游目的地向远程及跨国化发展n休闲旅游