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1、第二章 资产评估的基本方法 uu第一节市场法第一节市场法 uu第二节成本法第二节成本法 uu第三节收益法第三节收益法 uu第四节资产评估方法的比较与选择第四节资产评估方法的比较与选择 1 1第一节市场法第一节市场法 n一、市场法及其适用的前提条件 n二、运用市场法进行资产评估的方式 n三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 2一、市场法及其适用的前提条件n（一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。n（二）市场法应用的前提条件 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。2、参
2、照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。3二、运用市场法进行资产评估的方式 n采用市场法时，一方面是确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且应足够多；另一方面是分析参照物的差异调整因素。n参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。4三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点n（一）运用市场法评估资产的程序 n（二）市场法的优缺点 5（一）运用市场法评估资产的程序l1、明确评估对象。l2、寻找参照物。l3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上的可比参照物。l4、把被评估资产与参照物比较。l5、分析调整差异，得
3、出结论。市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。6（二）市场法的优缺点l优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。l缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限 2005年考过选择）7第二节成本法第二节成本法n一、成本法及其适用的前提条件 n二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 n三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点 8一、成本法及其
4、适用的前提条件n（一）成本法的含义 n（二）成本法应用的前提条件 9（一）成本法的含义l成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。l采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：l（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。l（2）资产的
5、功能性损耗，也称功能性贬值。l（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。10（二）成本法应用的前提条件l1、应当具备可利用的历史资料。l2、形成资产价值的耗费是必需的。并体现了行业或社会的平均水平。11二、成本法运用的思路及其各项指标的估算n被评估资产评估值 重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值n被评估资产评估值重置成本成新率 （即考虑三大贬值后的综合成新率）n（一）重置成本及其估算n（二）实体性贬值及其估算 n（三）功能性贬值及其估算 n（四）经济性贬值及其估算 n（五）成新率及其估算 12（一）重置成本及其估算l重置成本指在现形市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。l重置成本
6、一般分为复原重置成本和更新重置成本。l选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。l重置成本估算方法：1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法 5、统计分析法 131、重置核算法n重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。n直接成本按现实价格逐项加总。材料、人工、运输 n间接成本计算方法：（1）按人工成本比例法计算。间接成本=人工成本总额*成本分配率 （
7、2）单位价格法。公式1 （3）直接成本百分率法。间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率142、物价指数法n是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。n公式2n资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。15物价指数法和重置核算法的区别 n物价指数法和重置核算法的区别表现在：（选择）（1）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚
8、至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。n一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（重置成本法估算偏低）n相同点：二者都是建立在利用历史资料的基础上。163、功能价值法n功能价值法，也称生产能力比例法。（成本与产量成正比）n这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。n这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。n公式3 n相关假设：资产的成本与生产能力成线形关
9、系。174、规模经济效益指数法n2001、2005年4月考过选择 n公式4n公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。185、统计分析法n（1）对资产进行分类。n（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。n（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数。n公式5n2001、2004、2006年4月考过选择 19（二）实体性贬值及其估算l资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。l1、观察法l2、公式计算法201、观察法l观察法，也称成新率法。是指对被评估资产，由
10、具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。l公式6l其中实体性成新率已经考虑残值212、公式计算法（2003年单选考过）l公式7l（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。l（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。l总使用年限实际已使用年限尚可使用年限l实际已使用年限名义已使用年限资产利用率l名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。l实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。l实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。22（三）功能性贬值及其估算l功能性贬值是指由于技术相对落
11、后造成的贬值。l步骤：（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额（税后）运营成本。（指未来运营成本）（3）估计被评估资产的剩余寿命。（尚可使用年限）（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的（净）超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。l公式823（四）经济性贬值及其估算l经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。l当资产使用基本正常时，不用计算经济性贬值。24（五）成新率及其估算l成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。l该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评
12、估资产评估值重置成本成新率）中的成新率。l1、观察法。l这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。l2、使用年限法。公式9l3、修复费用法。（修复费用大小即贬值额）l直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。25三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点n（一）运用成本法评估资产的程序 n（二）成本法的优缺点 26（一）运用成本法评估资产的程序l1、确定被评估资产，并估算重置成本；l2、确定被评估资产的使用年限；l3、估算被评估资产的损耗或贬值；l4、计算确定被评估资产的价值。27（二）成本法的优缺点
13、l优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。l缺点：1、工作量大；2、它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；3、经济性贬值不易全面准确计算。28第三节收益法第三节收益法n一、收益法及其适用的前提条件 n二、收益法应用的形式 n三、收益法中各项指标的确定 n四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点 29一、收益法及其适用的前提条件n（一）收益法的含义n收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价
14、值的一种资产评估方法。n资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。n（二）收益法应用的前提条件n1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；n2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的；30二、收益法应用的形式n（一）资产未来收益期有限的情况n（二）资产未来收益无限期的情况 1、未来收益年金化的情况（2001年考过选择）2、未来收益不等额的情形 P4731三、收益法中各项指标的确定n（一）收益额 n（二）折现率和资本化率 n（三）收益期限（评估基准日以后的期限）32（一）收益额l收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的
15、超出其自身价值的溢余额。l 1、收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值（评估基准日以后），是通过预测分析获得的。l2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来，切莫张冠李戴。l收益额的构成：第一，税后利润，即净利润；第二，现金流量；第三，利润总额。33（二）折现率和资本化率l从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。l折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。l折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。l无风险报酬率是指资产在一般条件下的获利水平，风险报酬率则是指冒风险取
16、得的报酬与资产的比率。l资本化率（适用年金化形式）与折现率（适用非年金化形式）在本质上是没有区别的。l折现率和资本化率在量上未必恒等。34（三）收益期限（评估基准日以后的期限）l收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。l根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约或合同规定确定。35四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点n（一）收益法评估资产的程序 n（二）收益法的优缺点 36（一）收益法评估资产的程序l1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料l2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；l3、预测资产未来预期收益，确定折现率和资本化率；l4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资
17、产价值。37（二）收益法的优缺点l1、收益法的优点是：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。l2、收益法的缺点是：（2005年4月考过选择）（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（容易流于主观、主观色彩浓）（2）在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。（也适用于资源类资产）38第四节资产评估方法的比较与选择第四节资产评估方法的比较与选择n一、资产评估方法之间的关系 n二、资产评估方法的选择 39一、资产评估方法之间的关系 n（一）资产评估方法之间的联系n
18、共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。n成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。n（二）市场法与成本法的区别（2006年4月考过简答）1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。2、市场法中的现行市价指的是资产的独立价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括资产的自身价格，还包括运杂费和安装调试费等。3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。4、成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。40二、资产评估方法的选择n应考虑如下几个因素：1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。有时，用两种或两种以上的方法对同一资产进行评估会得到不同的结论。一般不能用各种方法得出的结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该根据评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性，选择一种结果作为评估结论。41