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1、LOGOLOGOc谈谈物业项目的收与支谈谈物业项目的收与支2011.10佳都物业公司经营管理培训佳都物业公司经营管理培训cYOUR SITE HERE2 2一一.物业服务费的收入物业服务费的收入CompanyLOGOcYOUR SITE HERE3 3一一.物业服务收费的定价原则物业服务收费的定价原则 物业服务收费应当遵循物业服务收费应当遵循合理、公开合理、公开以及以及费用与费用与服务水平相适应服务水平相适应的原则。的原则。-2004 -2004年年1 1月月1 1日起执行的国家计委、建设部颁布的日起执行的国家计委、建设部颁布的物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 c4 4政府指导价政府指
2、导价 市场调节价市场调节价 二二.物业服务费用怎样订价呢？物业服务费用怎样订价呢？c5 5三三.那些物业适用于政府指导价？那些物业适用于政府指导价？住宅（不含别墅）住宅（不含别墅）物业服务收费物业服务收费包干制实行政包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费服务收费实行市实行市场调节价。场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。服务企业协商确定。cYOUR SITE HERE6 6项目类型项目类型计费方式计费方式适用价格方式适用
3、价格方式住宅小区住宅小区包干制包干制政府指导价政府指导价酬金制酬金制市场调节价市场调节价别墅非住宅别墅非住宅包干制包干制市场调节价市场调节价酬金制酬金制cYOUR SITE HERE7 7四四.物业服务费的二种计费方式物业服务费的二种计费方式 业主与物业管理企业可以采取业主与物业管理企业可以采取包干制包干制或者或者酬金酬金制制等形式约定物业服务费用。等形式约定物业服务费用。-2004-2004年年1 1月月1 1日起执行的国家计委、建设部颁布的日起执行的国家计委、建设部颁布的物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 cYOUR SITE HERE8 8五五.什么是包干制？什么是包干制？包干制是
4、指由业主向物业管理企业支付固定包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。有或者承担的物业服务计费方式。cYOUR SITE HERE9 9六六.什么是酬金制？什么是酬金制？酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。不足均由业主享有或
5、者承担的物业服务计费方式。cYOUR SITE HERE1010七七.成都物业服务费是怎样定价的？成都物业服务费是怎样定价的？根据根据20082008年年1 1月月1 1日起执行的日起执行的 成都市物价局成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知通知。成都市物业服务收费分为：基准价成都市物业服务收费分为：基准价 +浮动价浮动价其中基准价按照有无电梯来划分。其中基准价按照有无电梯来划分。cYOUR SITE HERE1111物业物业 服务服务 等级等级基准价基准价（元（元月月/平方米）平方米）浮动浮动 幅度幅度有电梯有电梯无电梯无电梯
6、一级一级1.751.751.151.152020二级二级1.351.350.850.852020三级三级1.001.000.550.552020四级四级0.600.600.350.35+20+20cYOUR SITE HERE1212 通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管费的最高收费标准为费的最高收费标准为2.102.10元元/平方米平方米月。月。其中基准价其中基准价1.751.75元元/平，平，最高上浮最高上浮20%20%，合计，合计为为2.102.10元元月月
7、/方米的计算。方米的计算。cYOUR SITE HERE1313二二.物业服务费的收入构成物业服务费的收入构成CompanyLOGOcYOUR SITE HERE1414一一.包干制下物业服务费的构成包干制下物业服务费的构成 实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。的利润。物业服务收费物业服务收费=成本成本+税费税费+利润利润cYOUR SITE HERE1515二二.酬金制下物业服务费的构成酬金制下物业服务费的构成 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务实
8、行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务收费物业服务收费=支出支出+酬金酬金cYOUR SITE HERE1616三三.物业服务费的成本或支出物业服务费的成本或支出CompanyLOGOcYOUR SITE HERE1717一一.物业服务成本支出由九项构成物业服务成本支出由九项构成1.1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；福利费等；2.2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；护费；cYOUR SITE HERE181
9、83.3.清洁卫生费；清洁卫生费；4.4.绿化养护费；绿化养护费；5.5.秩序维护费秩序维护费；6.6.办公费用；办公费用；7.7.物业服务企业固定资产折旧费；物业服务企业固定资产折旧费；8.8.设施设备及公众责任保险费用；设施设备及公众责任保险费用；9.9.经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。cYOUR SITE HERE1919二二.什么是什么是管理服务人员的费用管理服务人员的费用 企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，
10、缴纳的各项作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。社会保障费。cYOUR SITE HERE2020四四.物业人员的配置物业人员的配置CompanyLOGOcYOUR SITE HERE2121一一.项目经理的配备要求项目经理的配备要求1.1.住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在 5 5万平万平方米以上方米以上1010万平方米以下的，应当不低于万平方米以下的，应当不低于1 1名；总名；总建筑面积在建筑面积在1010万平方米以上的，应当不低于万平方米以上的，应当不低于2 2名；名；cYOUR SITE HERE22222.2.别墅、非住宅建筑区
11、划总建筑面积在别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在 3 3万平方米万平方米以上以上5 5万平方米以下的，应当不低于万平方米以下的，应当不低于1 1名；总建筑面名；总建筑面积在积在5 5万平方米以上的，应当不低于万平方米以上的，应当不低于2 2名。名。cYOUR SITE HERE2323 住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在 5 5万万平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在积在 3 3万平方米以下的，应当配备万平方米以下的，应当配备 1 1名物业服务项名物业服务项目经理。目经理。cYOUR SITE HERE
12、2424物业类型物业类型面积面积项目经理配置人数项目经理配置人数住宅住宅5 5万万1 15-105-10万万1 1 1010万万2 2别墅非住宅别墅非住宅3 3万万1 13-53-5万万1 1 5 5万万2 2cYOUR SITE HERE2525二二.需要项目经理签署的文件需要项目经理签署的文件1.1.以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公告、通知等消息的；告、通知等消息的；2.2.制定建筑区划的年度服务计划、总结；其中，涉制定建筑区划的年度服务计划、总结；其中，涉及建筑物及其附属设施设备维修、更新、改造的，及建筑物及其附属设施设备维修、更新、改
13、造的，还应当有物业服务企业或者其他管理人派驻还应当有物业服务企业或者其他管理人派驻cYOUR SITE HERE2626该建筑区划、具有中级以上职称的工程负责人签署该建筑区划、具有中级以上职称的工程负责人签署意见；意见；3.3.向相关行政主管部门报告建筑区划内发生的违反向相关行政主管部门报告建筑区划内发生的违反法律、法规等规定的事件及重大事件的；法律、法规等规定的事件及重大事件的；4.4.其他应当有物业服务项目经理签署的事项其他应当有物业服务项目经理签署的事项。cYOUR SITE HERE2727三三.客户服务人员配备客户服务人员配备1.1.最低标准不得低于最低标准不得低于1 1人人/300
14、00/30000平方米平方米或者或者1 1人人/300/300户；户；2.2.参考定额人数参考定额人数R1=R1=建筑区划总建筑面积（平方米）建筑区划总建筑面积（平方米）2000020000（平方米）；（平方米）；3.3.物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标物业服务合同约定的物业服务标准高于本指导标准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。准的，按照合同约定的人数和要求进行配备。cYOUR SITE HERE2828四四.秩序维护人员配备指导标准秩序维护人员配备指导标准参考定额人员数参考定额人员数R2R2=主出入口数主出入口数66次出入口数次出入口数33（建筑区划总（建筑区划总建筑面积建筑
15、面积4000040000平方米）平方米）33监控室数监控室数34/334/32 2名机动人员名机动人员 cYOUR SITE HERE2929五五.设施设备维护人员配备指导标准设施设备维护人员配备指导标准参考定额人数参考定额人数R3R3=建筑区划总建筑面积（平方米）建筑区划总建筑面积（平方米）2000020000（平方（平方米）米）cYOUR SITE HERE3030六六.环卫维护人员配备指导标准环卫维护人员配备指导标准环卫维护人员配备的最低标准环卫维护人员配备的最低标准1.1.非住宅建筑区划不得低于非住宅建筑区划不得低于1 1人人/2000/2000平方米（公平方米（公共区域）共区域）2.
16、2.住宅建筑区划不得低于住宅建筑区划不得低于1 1人人/6000/6000平方米（公共平方米（公共区域）区域）cYOUR SITE HERE3131参考定额人数参考定额人数R4R4=建筑区划总建筑面积（平方米）建筑区划总建筑面积（平方米）1000010000（平方（平方米）米）cYOUR SITE HERE3232七七.绿化维养人员配备指导标准绿化维养人员配备指导标准1.1.绿化维养人员配备的最低标准不得低于绿化维养人员配备的最低标准不得低于1 1人人/10000/10000（平方米）（绿地面积）（平方米）（绿地面积）2.2.参考定额人数参考定额人数R5R5=绿地面积（平方米）绿地面积（平方米
17、）80008000（平方米）（平方米）cYOUR SITE HERE3333八八.项目物业公共服务人员配备总额项目物业公共服务人员配备总额项目物业公共服务人员配备总额项目物业公共服务人员配备总额R R=R1=R1R2R2R3R3R4R4R5R5 cYOUR SITE HERE3434五五.设施设备运行维护费设施设备运行维护费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE3535 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业
18、的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。更新、改造费用。cYOUR SITE HERE3636一一.代收费用的提取比例代收费用的提取比例 建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受
19、委托代收上述费用的务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取可向委托方收取3 3 以内的的手续费，具体标准在双方的委托合同以内的的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。手续费等额外费用。cYOUR SITE HERE3737六六.绿化养护费绿化养护费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE3838 绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专业人员的工资、福利、社
20、会保障保用品费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。期维护费。cYOUR SITE HERE3939七七.环境卫生维护费环境卫生维护费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE4040 环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费需费用和
21、相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。等。cYOUR SITE HERE4141八八.生活垃圾的收取生活垃圾的收取CompanyLOGOcYOUR SITE HERE4242一一.生活垃圾收费的法律依据生活垃圾收费的法律依据 根据成都市物价局、成都市市蓉环境管理局根据成都市物价局、成都市市蓉环境管理局关于我市中心城区开征生活垃圾处理费的通知关于我市中心城区开征生活垃圾处理费的通知（成价费（成价费200531200531号文件）。号文件）。cYOUR SITE HERE4343二二.居民生活垃圾的收费标准居民生活垃圾的收费标准 城市居民住户（含暂住人口户），按每月每户城市居民住户（含暂住人口户
22、），按每月每户8 8元收费。元收费。cYOUR SITE HERE4444三三.机关等生活垃圾的收取标准机关等生活垃圾的收取标准 国家机关、事业单位、社会团体，按每月每人国家机关、事业单位、社会团体，按每月每人2 2元收费。元收费。cYOUR SITE HERE4545四四.医院学校生活垃圾的收费标准医院学校生活垃圾的收费标准 学校、医院（医疗废弃物除外）按生活垃圾产学校、医院（医疗废弃物除外）按生活垃圾产生量，每吨收生量，每吨收110110元。元。cYOUR SITE HERE4646五五.商铺等生活垃圾的收取标准商铺等生活垃圾的收取标准 生产经营单位及餐饮、商铺按生活垃圾产生量生产经营单位
23、及餐饮、商铺按生活垃圾产生量，每吨收，每吨收120120元。元。cYOUR SITE HERE4747六六.商铺等垃圾产生量的分段征收商铺等垃圾产生量的分段征收序号序号日产垃圾量（公斤）日产垃圾量（公斤）收费标准（元收费标准（元/月）月）1 15 5公斤（含公斤（含5 5公斤）以下公斤）以下18182 21010公斤（含公斤（含1010公斤）以下公斤）以下36363 32020公斤（含公斤（含2020公斤）以下公斤）以下72724 43030公斤以上（公斤以上（3030公斤公斤/袋）袋）108108cYOUR SITE HERE4848七七.自收自运地区收取标准自收自运地区收取标准自收自运地区
24、、单位自收自运地区、单位4545元元/吨。吨。cYOUR SITE HERE4949八八.生活垃圾收取的减免对象生活垃圾收取的减免对象 对享受城市最低生活保障的居民家庭，凭民政对享受城市最低生活保障的居民家庭，凭民政部门发放的最低生活保障金领取证，免缴生活垃圾部门发放的最低生活保障金领取证，免缴生活垃圾处理费。处理费。cYOUR SITE HERE5050九九.生活垃圾费的收取方式生活垃圾费的收取方式 成都市市容环境管理局委托五城区市容环境行成都市市容环境管理局委托五城区市容环境行政主管部门、高新区城执法部门组织各街道办事处政主管部门、高新区城执法部门组织各街道办事处和有关单位征收。和有关单位
25、征收。cYOUR SITE HERE5151九九.秩序维护费秩序维护费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE5252 秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。社会保障费等。cYOUR SITE HERE5353十十.非机动车的停放费非机动车的停放费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE5454一一.住宅小区非机动车收费法律依据住宅小区非机动
26、车收费法律依据 成都市物价局关于加强非机动车停放服务收成都市物价局关于加强非机动车停放服务收费管理的通知费管理的通知（成价费（成价费20042004255255号）。号）。cYOUR SITE HERE5555成都市城区非机动车停放服务收费标准成都市城区非机动车停放服务收费标准服务项目服务项目收收 费费 标标 准准室室 外外室室 内内临时停车临时停车包月停车包月停车临时停车临时停车包月停车包月停车(元车元车次次)(元车元车次次)自行车停放自行车停放0.20.24 40.30.35 5三轮车三轮车(含老年车含老年车)停放停放0.30.36 60.40.47 7电动自行车停放电动自行车停放0.40
27、.47 70.50.59 9电动三轮车停放电动三轮车停放0.50.59 90.60.61111cYOUR SITE HERE5656十一十一.停车场的早期介入停车场的早期介入CompanyLOGOcYOUR SITE HERE5757一一.小区机动车收费标准法律依据小区机动车收费标准法律依据 2008 2008年实行的年实行的成都市物价局关于在城区部成都市物价局关于在城区部分区域继续实行机动车占道停放差别收费试点的通分区域继续实行机动车占道停放差别收费试点的通知知（成价费（成价费20082008218218号）。号）。cYOUR SITE HERE5858二二.特级室内停车场的要求特级室内停车
28、场的要求1.1.钢混结构，车位不得少于钢混结构，车位不得少于180180个（住宅区车位不个（住宅区车位不得少于得少于1 1个个/户）；户）；2.2.车辆出口、入口分开设置；车辆出口、入口分开设置；3.3.车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消防喷淋系统、自动排烟通风系统；防喷淋系统、自动排烟通风系统；cYOUR SITE HERE59594.4.车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统；车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统；5.5.有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行2424小时监控；小时监控；6.6
29、.有自动化收费系统和规范的标线标牌、防撞杆、有自动化收费系统和规范的标线标牌、防撞杆、道闸；道闸；7.7.地下停车场应有地下停车场应有2 2台以上电梯，方便客人台以上电梯，方便客人和货物通行。和货物通行。注：特级停车场的所列条件必须同时具备。注：特级停车场的所列条件必须同时具备。cYOUR SITE HERE6060三三.普通室内停车场要求普通室内停车场要求1.1.砖混结构；砖混结构；2.2.为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设施完备；施完备；3.3.有专业的现场管理人员，并实行进出登记有专业的现场管理人员，并实行进出登记接待服务。接待服务。cY
30、OUR SITE HERE6161四四.特级露天停车场特级露天停车场1.1.符合车辆载重要求的生态广场砖或混凝土地面，符合车辆载重要求的生态广场砖或混凝土地面，停车位未占用院内道路；停车位未占用院内道路；2.2.车位不得少于车位不得少于180180个（住宅区车位不少于个（住宅区车位不少于1 1个个/户），停车场备有消防设施、照明设施；户），停车场备有消防设施、照明设施；cYOUR SITE HERE62623.3.有红外线或摄像监控系统，对车场内及出入口实有红外线或摄像监控系统，对车场内及出入口实行行2424小时监控；小时监控；4.4.有自动化收费系统和规范的标线标牌，有防撞杆、有自动化收费系
31、统和规范的标线标牌，有防撞杆、道闸。道闸。cYOUR SITE HERE6363五五.普通露天停车场普通露天停车场符合车辆载重要求的普通水泥或泥地地面，停符合车辆载重要求的普通水泥或泥地地面，停车位全部或部分占用院内道路，实行进出登记接待车位全部或部分占用院内道路，实行进出登记接待服务。服务。cYOUR SITE HERE6464十二十二.车辆停放管理纠纷车辆停放管理纠纷CompanyLOGOcYOUR SITE HERE6565一一.业主乱停车物业能所车吗？业主乱停车物业能所车吗？南昌市某物业小区业主黄先生投诉前几天他的南昌市某物业小区业主黄先生投诉前几天他的一辆丰田车停放在小区内，第二天他
32、启动车子准备一辆丰田车停放在小区内，第二天他启动车子准备外时，外时，“嘭嘭”的一声巨响从车子地盘除传来，他赶的一声巨响从车子地盘除传来，他赶紧刹车，下车查看后发现车子左前轮上竟然多了一紧刹车，下车查看后发现车子左前轮上竟然多了一把抱胎锁，车子开动后锁对轮胎、托架、球头等部把抱胎锁，车子开动后锁对轮胎、托架、球头等部位造成不同成都的损伤，造成了四五千元的经济损位造成不同成都的损伤，造成了四五千元的经济损失。经了解得知这是物业公司对他车子乱停乱放采失。经了解得知这是物业公司对他车子乱停乱放采cYOUR SITE HERE6666取的措施。黄先生找到物业公司理论，认为他占用取的措施。黄先生找到物业公
33、司理论，认为他占用的是业主共用地方，同时及时业主车辆停放不规范的是业主共用地方，同时及时业主车辆停放不规范物业公司也不能采取锁车措施。物业公司认为由于物业公司也不能采取锁车措施。物业公司认为由于黄先生在小区停车时，经常乱停放，多次劝阻无效黄先生在小区停车时，经常乱停放，多次劝阻无效才不得已使用抱胎锁，是才不得已使用抱胎锁，是F F先生的原因，才导致此先生的原因，才导致此事情发生，故责任不在物业。事情发生，故责任不在物业。cYOUR SITE HERE6767 物业公司这样做不恰当。因为不管业主停车物业公司这样做不恰当。因为不管业主停车位置是否正确，物业公司都无权私自给业主车子位置是否正确，物业
34、公司都无权私自给业主车子上锁，此举相当于扣押和控制他人财物，物业公上锁，此举相当于扣押和控制他人财物，物业公司的做法存在着过错，因承担相应的责任。如果司的做法存在着过错，因承担相应的责任。如果业主乱停车，物业公司多次劝阻无效，可采用报业主乱停车，物业公司多次劝阻无效，可采用报告和协调的办法解决，报告业主委员会或辖区民告和协调的办法解决，报告业主委员会或辖区民警，请他们出面协调解决。警，请他们出面协调解决。cYOUR SITE HERE6868 二二.停车场车体划伤是否负赔偿责任停车场车体划伤是否负赔偿责任 王先生上周六把车开回家，停放在某物业公司王先生上周六把车开回家，停放在某物业公司的停车场
35、内，事先已办了停车月卡，本周一早上王的停车场内，事先已办了停车月卡，本周一早上王先生在停车场发现车上有明显刮痕，排气管也被撞先生在停车场发现车上有明显刮痕，排气管也被撞歪了，遂向物业公司提出索赔要求。歪了，遂向物业公司提出索赔要求。cYOUR SITE HERE6969 在车主将车交付给停车场之前，车场保安员应在车主将车交付给停车场之前，车场保安员应对车进行验收，如发现车辆有明显损坏的地方，要对车进行验收，如发现车辆有明显损坏的地方，要及时通知车主，并在停车记录上详细注明。如车辆及时通知车主，并在停车记录上详细注明。如车辆发生损坏，未及时通知车主并注明，而停车场又不发生损坏，未及时通知车主并注
36、明，而停车场又不能举出其他相反注明的，停车场必须承担赔偿责任。能举出其他相反注明的，停车场必须承担赔偿责任。cYOUR SITE HERE7070 由于停车场每天进出车辆很多，轻微难以察觉由于停车场每天进出车辆很多，轻微难以察觉的损伤不属于验车范围。出现这种情况应根据民事的损伤不属于验车范围。出现这种情况应根据民事诉讼法诉讼法“谁主张，谁举证谁主张，谁举证”的原则予以处理。车的原则予以处理。车主主张车是在停车场划伤的，就要承担举证的责任主主张车是在停车场划伤的，就要承担举证的责任，如果车主不能证明车在停车场内划伤，停车场可，如果车主不能证明车在停车场内划伤，停车场可以免责。以免责。cYOUR
37、SITE HERE7171三.保留证据规避责任 某花园一业主将私车驶进小区，停放在地面私某花园一业主将私车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻队员发现车的家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻队员发现车的后窗玻璃已经粉碎，即向班长汇报，做了记录，并后窗玻璃已经粉碎，即向班长汇报，做了记录，并请周围看见车驶进的业主签了字，考虑到车主可能请周围看见车驶进的业主签了字，考虑到车主可能已经就寝，也可能车主知道车是在外面损伤的就没已经就寝，也可能车主知道车是在外面损伤的就没有立即通知车主。有立即通知车主。cYOUR SITE HERE7272 第二天早上，守候的保安向车主通报情况，不第二天早
38、上，守候的保安向车主通报情况，不料车主一口咬定车是在小区被高空掷物所伤，保安料车主一口咬定车是在小区被高空掷物所伤，保安拿出查车记录加以说明，车主否定记录的真实性，拿出查车记录加以说明，车主否定记录的真实性，物业马上电请辖区民警进行调查和调节。民警查阅物业马上电请辖区民警进行调查和调节。民警查阅了记录并询问了当时在场的业主，裁定车窗是在住了记录并询问了当时在场的业主，裁定车窗是在住宅小区外所伤，对车主进行了严厉批评。宅小区外所伤，对车主进行了严厉批评。cYOUR SITE HERE7373十三十三.办公费办公费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE7474 办公费，指物业服务企业
39、为维护建筑区划正常办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。cYOUR SITE HERE7575十四十四.设施设备公众责任保险设施设备公众责任保险CompanyLOGOcYOUR SITE HERE7676 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业施设备及公众责任
40、保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。费为准。cYOUR SITE HERE7777十五十五.固定资产折旧费固定资产折旧费CompanyLOGOcYOUR SITE HERE7878 固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交务直接相关的使用年限在一年以上
41、的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。他设备等。cYOUR SITE HERE7979一一.需要配备的维修工具、器材配备需要配备的维修工具、器材配备1.1.基本配备：指针万用表或数字万用表、数字钳型基本配备：指针万用表或数字万用表、数字钳型表、兆欧表、红外线测温仪、绝缘手套、绝缘靴、表、兆欧表、红外线测温仪、绝缘手套、绝缘靴、高压验电器、接地棒、临时接地线、管钳、锯弓、高压验电器、接地棒、临时接地线、管钳、锯弓、电锤、手枪钻、套装扳手、喷灯、焊机（焊钳、面电锤、手枪钻、套装扳手、喷灯、焊机（焊钳、面罩）、三爪。罩）、三爪
42、。cYOUR SITE HERE80802.2.为受聘提供物业服务的建筑区划配备：人字梯温为受聘提供物业服务的建筑区划配备：人字梯温湿度计、线盘、玻璃胶枪、电动疏通器、机动潜水湿度计、线盘、玻璃胶枪、电动疏通器、机动潜水泵、皮碗、压线钳、铆枪、锉刀、平板车、安全帽、泵、皮碗、压线钳、铆枪、锉刀、平板车、安全帽、安全带、应急照明灯、防水电筒、临时电源线、电安全带、应急照明灯、防水电筒、临时电源线、电烙铁、手锤、皮老虎、管钳、施工专用标识牌。烙铁、手锤、皮老虎、管钳、施工专用标识牌。3.3.个人工具：电工专用工具箱。个人工具：电工专用工具箱。cYOUR SITE HERE8181二二.办公用具、器
43、材配备办公用具、器材配备 电脑、打印机、传真机、复印机、点钞机、电电脑、打印机、传真机、复印机、点钞机、电话、空调、办公桌椅、文件柜、保险柜、书柜、标话、空调、办公桌椅、文件柜、保险柜、书柜、标识标牌、办公文具、饮水机、管理员服装。识标牌、办公文具、饮水机、管理员服装。cYOUR SITE HERE8282三三.公共秩序维护工具、器材配备公共秩序维护工具、器材配备 头盔、消防斧、防护服、安全绳、砂铲、消防头盔、消防斧、防护服、安全绳、砂铲、消防桶、面罩、消防扳手等战备消防器材、双层床、衣桶、面罩、消防扳手等战备消防器材、双层床、衣柜、专用制服、大衣、雨衣、雨鞋、电扇、热水器、柜、专用制服、大衣
44、、雨衣、雨鞋、电扇、热水器、强光手电、对讲机、专用器材。强光手电、对讲机、专用器材。cYOUR SITE HERE8383四四.环卫维护器材配备环卫维护器材配备 洗地机、石材打磨机、抛光机、吸尘器、塑料洗地机、石材打磨机、抛光机、吸尘器、塑料垃圾桶、垃圾推车、高空作业保护工具、清洁用品、垃圾桶、垃圾推车、高空作业保护工具、清洁用品、服装。服装。cYOUR SITE HERE8484五五.绿化维养工具配备绿化维养工具配备剪草机、喷药机、绿篱切割机、个人绿化器具。剪草机、喷药机、绿篱切割机、个人绿化器具。cYOUR SITE HERE8585十六十六.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用Com
45、panyLOGOcYOUR SITE HERE8686 经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。cYOUR SITE HERE8787十七十七.物业的营业税和利润物业的营业税和利润CompanyLOGOcYOUR SITE HERE8888一一.物业服务企业的营业税物业服务企业的营业税物业服务企业的营业税：物业服务企业的营业税：5.65%5.65%cYOUR SITE HERE8989二二.物业服务企业的理利润物业服务企业的理利润物业服务企业的利润率：物业服务企业的利
46、润率：8%-15%8%-15%cYOUR SITE HERE9090十八十八.空置房的物管费收缴空置房的物管费收缴CompanyLOGOcYOUR SITE HERE9191十四十四.空置房物业服务费收取的约定空置房物业服务费收取的约定 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。全额交纳。cYOUR SITE HERE9292十九十九.物管费收缴的纠纷物管费收缴的纠纷Com
47、panyLOGOcYOUR SITE HERE9393一一.借口管理疏漏，能否拒交物管费借口管理疏漏，能否拒交物管费 某单位在某大厦拥有两套物业，该办事处一辆某单位在某大厦拥有两套物业，该办事处一辆轿车在大厦停车场丢失，双方协商理赔无果。自当轿车在大厦停车场丢失，双方协商理赔无果。自当月起该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理月起该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理费及水电费。一年下来共拖欠物管费费及水电费。一年下来共拖欠物管费 104056.32 104056.32 元，水电费人民币元，水电费人民币129745.25129745.25元。该大厦的物业服元。该大厦的物业服务公司将该单位告
48、上了法庭。务公司将该单位告上了法庭。cYOUR SITE HERE9494 法院一审认为：该单位作为物业管理公司的住法院一审认为：该单位作为物业管理公司的住户，应按规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费、户，应按规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费、水电费，其长期拖欠款项的行为理应承担民事责任水电费，其长期拖欠款项的行为理应承担民事责任，该单位辩称的其并非无故不交纳物管费的事实与，该单位辩称的其并非无故不交纳物管费的事实与理由是不同的另类法律关系，与本案无关。最后判理由是不同的另类法律关系，与本案无关。最后判决该单位应付给物业公司上述费用，并且追加每日决该单位应付给物业公司上述费用，并且追加每日
49、 33的管理费滞纳金。的管理费滞纳金。cYOUR SITE HERE9595 被告不服上诉。二审法院的判决与一审判决基被告不服上诉。二审法院的判决与一审判决基本一致，只是改判该单位不必支付拖欠的物业管理本一致，只是改判该单位不必支付拖欠的物业管理费得滞纳金。费得滞纳金。cYOUR SITE HERE9696二.房东对住户的物管费负责？房东对住户的物管费负责？高女士在某小区购买了一套高女士在某小区购买了一套4 4居室住宅。交房居室住宅。交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定并约定由林先生负责物业费的
50、交纳，对于这一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示了认可。务公司人员当时也表示了认可。cYOUR SITE HERE9797然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服，并