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1、第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 市场法市场法第二节第二节收益法收益法第三节第三节成本法成本法第四节第四节资产评估方法的选择资产评估方法的选择2.1资金时间价值理论资金时间价值理论利息、利润、投资收益利息、利润、投资收益现值（本金）、终值现值（本金）、终值单利、复利单利、复利F=P(1+i)nP=F(1+i)-n收益性、流动性、安全性收益性、流动性、安全性资产的三个基本属性资产的三个基本属性重点难点重点难点1.市场法：市场法：可比性的理解、直接比较法的可比性的理解、直接比较法的运用等运用等2.成本法：成本法：各个参数的计算方法和成本法各个参数的计算方法和成本法的基本
2、原理的基本原理3.收益法：收益法：折现方法的理解和运用，不要折现方法的理解和运用，不要死记公式死记公式4.资产评估方法的选择资产评估方法的选择2.1市场法市场法2.1.1市场法的基本原理市场法的基本原理（一）市场法的含义（一）市场法的含义n市场法也称现行市价法、市场价格比较法市场法也称现行市价法、市场价格比较法,是指通过是指通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对并据此对可参照资产的市场价格进行调整可参照资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资从而确定被评估资产价值的一种评估方法。产价值的一种评估方法。n市场法的基本原则市场法的基本原则“替代原则替
3、代原则”n均衡价值论均衡价值论:由由于于资资产产评评估估是是一一个个模模拟拟市市场场过过程程的的结结果果，因因此此均均衡衡价价值值论论表表现现为为承承认认市市价价的的相相对对合合理理性性，并并通通过过替代原则来为被估资产定价替代原则来为被估资产定价。2.2市场法市场法2.2.1市场法的基本原理市场法的基本原理（二）市场法运用的前提条件（假设）（二）市场法运用的前提条件（假设）1、存在一个充分活跃的公开市场。、存在一个充分活跃的公开市场。2、公公开开市市场场上上要要有有可可比比的的资资产产及及其其交交易易活活动动，且且可可比比资资产产的的一一些些技技术术指指标标、经经验验数数据据易易于处理和观察
4、。于处理和观察。可比性：功能、市场条件、时间可比性：功能、市场条件、时间通过市场法进行评估大体上要经历通过市场法进行评估大体上要经历3个步骤：个步骤：2.2.2市场法的基本程序市场法的基本程序1.选择参照物选择参照物2.调整差异调整差异3.确定评估值确定评估值1.选择参照物选择参照物(1)参照物的基本数量要求参照物的基本数量要求我国目前一般要求至少有我国目前一般要求至少有3个交易案例，个交易案例，国外在正常情况下要求至少搜集国外在正常情况下要求至少搜集45个交易案例个交易案例,才能有效运用市场法。才能有效运用市场法。(2)参照物成交价必须真实参照物成交价必须真实参照物的成交价必须是实际成交价。
5、报价、拍卖参照物的成交价必须是实际成交价。报价、拍卖底价等均不能视为成交价。底价等均不能视为成交价。n(3)参照物成交价应是正常交易的结果参照物成交价应是正常交易的结果n不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。此外被选作参照物。此外,还要求参照物的成交时还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日间应尽可能接近评估基准日,以提高参照物成以提高参照物成交价的可参照程度。交价的可参照程度。n(4)参照物与被评估资产之间大体可替代参照物与被评估资产之间大体可替代n例如例如,在房地产评估中要求参照物与被评估房在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应
6、在地产应在同一供需圈内、处于同一区域或相同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区邻地区等等;在机器设备评估中要求参照物与被在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备评估机器设备功能相似功能相似,最好是规格型号相同、最好是规格型号相同、出产日期相近等。出产日期相近等。n一般来说一般来说,需要调整的差异主要包需要调整的差异主要包括以下括以下5个方面：个方面：n(1)时间因素时间因素n(2)区域因素区域因素n(3)功能因素功能因素n(4)成新率因素成新率因素n(5)交易情况调整交易情况调整2.调整差异调整差异(1)时间因素时间因素是指因参照物成交日期与被是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一
7、时点评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响格变动对被评估资产价值产生的影响。时间因素调整的方法可以采取时间因素调整的方法可以采取定基物价指数定基物价指数法法,也可以采取也可以采取环比物价指数法环比物价指数法。一般地一般地,当资产价格处于上升时期当资产价格处于上升时期,时间因素时间因素调整系数大于调整系数大于1,反之则小于反之则小于1。(2)区域因素区域因素是指参照物所处区域与被评估资产所处区域是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。条件差异对被评估资产价值的影响。如果如果参照物参照物所在区域条件所在区域条件比比被评估资产被
8、评估资产所在区域所在区域好好,则需将参照物的成交价下调则需将参照物的成交价下调,即区域因素调整即区域因素调整系数小于系数小于1;反之反之,则应上调则应上调,区域因素调整系数大区域因素调整系数大于于1。具体方法主要采取打分法具体方法主要采取打分法n(3)功能因素功能因素n是指参照物与被评估资产的功能差异是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。对被评估资产价值的影响。n评估人员可以通过功能系数法评估人员可以通过功能系数法。n(4)成新率因素成新率因素n是指参照物与被评估资产有形损耗差是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。异对被评估资产价值的影响。n除了土地资产外
9、除了土地资产外,一般有形资产都会存在有一般有形资产都会存在有形损耗问题形损耗问题,有形损耗率越高有形损耗率越高,成新率越低成新率越低,资产价值就越低。资产价值就越低。n(5)交易情况调整交易情况调整n是指由于参照物的成交价高于或低于是指由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格市场正常交易价格所需进行的调整所需进行的调整“融资条件融资条件”在分别完成对各参照物成交价各差在分别完成对各参照物成交价各差异因素的修正后异因素的修正后,即可获得若干个调即可获得若干个调整值；整值；将这些调整值进行算术平均或加权将这些调整值进行算术平均或加权平均就可最终确定评估值。平均就可最终确定评估值。3.确定评估值
10、确定评估值1.直接直接比较法比较法2.类比调类比调整法整法(1)市场售价类比法市场售价类比法(2)成本市价法成本市价法(3)市盈率乘数法市盈率乘数法(1)现行市价法现行市价法(2)市价折扣法市价折扣法(3)功能价值类比法功能价值类比法(4)价格指数法价格指数法(5)成新率价格调整法成新率价格调整法市市场场法法的的具具体体评评估估方方法法2.2.3n1.直接比较法直接比较法n是指利用是指利用参照物参照物交易价格及参照物某一交易价格及参照物某一基本特征基本特征,直接与直接与评估对象评估对象同一基本特征进同一基本特征进行比较行比较,据此判断评估对象价值的一种方法。据此判断评估对象价值的一种方法。其计
11、算公式为：其计算公式为：资产评估值资产评估值=参照物交易价参照物交易价1.直接直接比较法比较法(1)现行市价法现行市价法当当评估对象评估对象本身本身具有现行市场价具有现行市场价格格或或与评估对象基本相同与评估对象基本相同的的参参照物照物具有现行市场价格时具有现行市场价格时,可以可以直接利用评估对象或参照物在直接利用评估对象或参照物在评估基准日评估基准日现行市场价格作为现行市场价格作为评估对象评估值。评估对象评估值。n(2)市价折扣法市价折扣法n市价折扣法是以市价折扣法是以参照物成交价参照物成交价为基础为基础,考虑评估对象考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素在销售条件、销售时限等方面
12、的不利因素,凭借评估凭借评估人员经验或有关部门规定人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率设定一个折扣率来确定评来确定评估价值的方法。估价值的方法。其计算公式为其计算公式为n资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格(1-价格折扣率价格折扣率)n此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。条件差异的情况。n练习：甲企业与乙企业进行联营练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设甲企业投入专用设备一套备一套,经调查经调查,目前同样设备的全新现行市价为目前同样设备的全新现行市价为120000元元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣
13、率经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？，则该专用设备的评估值为多少？n评估值评估值=120000（1-30%）=84000（元）（元）(3)功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价为基础功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别数关系的区别,可以区别两种情况。可以区别两种情况。生产能力比例法生产
14、能力比例法此时假设资产价值与其功此时假设资产价值与其功能呈能呈线性线性关系。关系。其计算公式为：其计算公式为：资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格练习：被评估资产年生产能力为练习：被评估资产年生产能力为800吨吨,参照物参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为1000吨吨,评估时点参照评估时点参照资产的市场价格为资产的市场价格为100万元万元,由此确定被评估由此确定被评估资产价值？资产价值？评估值评估值=100=80(万元万元)规模经济效益指数法规模经济效益指数法此时假设资产价值此时假设资产价值与其与其功能呈指数关系功能呈指数关系。资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交
15、价格n公式中的公式中的x称为规模经济效益指数称为规模经济效益指数n练习：被评估资产年生产能力为练习：被评估资产年生产能力为90吨吨,参照物参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨吨,评估时点参照资评估时点参照资产的市场价格为产的市场价格为10万元万元,该类资产的功能价值该类资产的功能价值指数为指数为0.6。n由此确定被评估资产价值由此确定被评估资产价值:评估值评估值=10=8.41(万元万元)(4)价格指数法价格指数法指以参照资产成交价为基础指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产
16、价值的影响影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。其计算公式为估对象评估值的方法。其计算公式为资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格(1+物价变动指数物价变动指数)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易交易时间差异且时间差异不能过长时间差异且时间差异不能过长的情况。的情况。练习：与评估对象完全相同的参照资产练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成个月前的成交价格为交价格为10万元万元,半年间该类资产的价格上升了半年间该类资产的价格上升了8%,则则资产评估价值？资
17、产评估价值？评估值评估值=10(1+8%)=10.8(万元万元)年年 份份该类设备实际该类设备实际均价均价定基物价指数定基物价指数当年当年实际实际物物价价/基年物价基年物价 定基价格定基价格变动变动指数指数（当年（当年实际实际物价物价-基年物价）基年物价）/基年物价基年物价 1999（基年）（基年）50100%200051.5103%3%200153106%6%200254108%8%200355110%10%200456112%12%200557.5115%15%年年 份份定基物价指定基物价指数（数（%）环环比物价指数比物价指数（%）环环比比变动变动物价指物价指数数1999100200010
18、31033%2001106102.92.91%2002108101.91.89%2003110101.91.85%2004112101.81.82%2005115102.72.68%例题例题被评估房地产于被评估房地产于2006年年6月月30日进行日进行评估，该类房地产评估，该类房地产2006年上半年各月月末年上半年各月月末的价格同的价格同2005年底相比，分别上涨了年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和和10.5%。其。其中参照房地产在中参照房地产在2006年年3月底的价格为月底的价格为3800元元/平方米，则评估对象于平方米，则评估对象于2006年年6月月30
19、日的价值接近于：日的价值接近于：(5)(5)成新率价格成新率价格调调整法整法指以参照物成交价格指以参照物成交价格为为基基础础,考考虑虑到到参照物参照物和和成交成交对对象象仅仅存在存在新旧程度上的差异新旧程度上的差异,通通过过成新率成新率调调整整估算被估算被评评估估对对象价象价值值的方法。其的方法。其计计算公式算公式为为：资产评资产评估估值值=参照物成价格参照物成价格公式中的成新率通常按使用年限确定。公式中的成新率通常按使用年限确定。此法只适用于此法只适用于评评估估对对象和参照物之象和参照物之间仅间仅存在成新程存在成新程度差异的情况。度差异的情况。例：某通用设备进行评估，其成新率为例：某通用设备
20、进行评估，其成新率为50%，评估人员在市，评估人员在市场上寻找到参照通用设备，市场成交价格为场上寻找到参照通用设备，市场成交价格为6万元，其贬值万元，其贬值率为率为30%，该通用设备的评估值最接近于（，该通用设备的评估值最接近于（）万元。）万元。A.4.29B.6C.8.4D102类比调整法类比调整法是市场法中最基本的评估方法。是市场法中最基本的评估方法。该方法不同于直接比较法该方法不同于直接比较法,它不要求参照物与它不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似或类似,通过对比分析参照物
21、和成交价格之间通过对比分析参照物和成交价格之间的差异的差异,就能够在参照物成交价格的基础上确就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。定评估对象的评估值。在具体操作过程中在具体操作过程中,类比调整法中使用频率较类比调整法中使用频率较高的有以下三种技术方法。高的有以下三种技术方法。(1)市场售价类比法市场售价类比法(2)成本市价法成本市价法(3)市盈率乘数法市盈率乘数法指以参照物成交价格为基础指以参照物成交价格为基础,考虑评估对考虑评估对象和参照物在功能、市场条件和销售时间等方面象和参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异的差异,通过对比分析和量化差异通过对比分析和量化差异,调整估
22、算出评调整估算出评估对象价值的方法。估对象价值的方法。资产评估值资产评估值=参照物售价参照物售价功能差异修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数交易情况修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数或或资产评估值资产评估值=参照物售价参照物售价+功能差异值功能差异值+时间差时间差异值异值+交易情况差异值交易情况差异值(1)市场售价类比法市场售价类比法练练习习：某某商商业业用用房房，面面积积为为600600平平方方米米，现现因因企企业业联联营营需需要要进进行行评评估估，评评估估基基准准日日为为20022002年年1010月月3131日日。评评估估人人员员在在房房地地产产交交易易市市场场上上找找到到三三
23、个个成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日接接近近的的商商业业用用房房交交易易案案例例，具具体情况如下表所示。单位：体情况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易交易单单价价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 成交日期成交日期 2002.62002.6 2002.92002.9 2002.102002.10 区域条件区域条件 比被比被评评估估资产资产好好 比被比被评评估估资产资产好好 比被比被评评估估资产资产好好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%4%正常正常 被被评评估估商商业业用用房房与与参参照照物物商商业业用用房房结结构构相相似似、新新旧
24、旧程程度度相相近近，故故无无需需对对功功能能因因素素和和成成新新率率因因素素进进行行调调整整。被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域的的综综合合评评分分为为100100，三三个个参参照照物物所所在在区区域域条条件件均均比比被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域好好，综综合合评评分分分分别别为为107107、110110和和108108。当当时时房房产产价价格格月月上上涨涨率率为为4%4%，故故参参照照物物A A的的时时间间因因素素调调整整系系数数为为：(1+4%)(1+4%)4 4=117%=117%；参参照照物物B B的的时时间间因因素素调调整整系系数数：1+4%=104%；参参
25、照照物物C C因因在在评评估估基基准准日日当当月月交交易易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000 5,9605,960 5,9185,918 时间时间因素修正因素修正 117/100117/100 104/100104/100 100/100100/100 区域因素修正区域因素修正 100/107100/107 100/110100/110 100/108100/108 交易情况修正交易情况修正100/100100/100 100/104100/104 100/100100/100
26、修正后的价格修正后的价格 5,4675,467 5,4185,418 5,4805,480 单位：单位：被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455（元）（元）被评估资产总价被评估资产总价5,4556003,273,000（元）（元）(2)成本市价法成本市价法指以指以评评估估对对象的象的现现行合理成本行合理成本为为基基础础,利利用参照物成交市价比率来确定用参照物成交市价比率来确定评评估估对对象价象价值值的方法。其的方法。其计计算公式算公式为为资产评资产评估估值值=评评估估对对象象现现行合理成本行合理成本练习练习：评评估估时时某某县县城商品住宅的成本市城商品住宅的
27、成本市价率价率为为120%,120%,已知被估全新住宅的已知被估全新住宅的现现行合理行合理成本成本为为2020万元万元,则资产评则资产评估估值值？评估值评估值=20l20%=24(万元万元)(3)市盈率乘数法市盈率乘数法指以参照物的指以参照物的市盈率市盈率作为乘数作为乘数,并以此乘数并以此乘数与与评估对象评估对象的的收益额相乘收益额相乘来估算评估对象价值的来估算评估对象价值的方法。方法。这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期投资投资(主要是股票投资主要是股票投资)评估。评估。其计算公式为：其计算公式为：资产评估值资产评估值=评估对象收益额评估对象收益额
28、参照物市盈率参照物市盈率练习：某被评估企业的年净利润为练习：某被评估企业的年净利润为1000万元万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18倍，倍，则该企业的评估值？则该企业的评估值？评估值评估值=100018=18000(万元万元)（1）市场法原理简单）市场法原理简单,易于理解和掌握易于理解和掌握,也是也是国际上公认的三大基本评估方法之一。国际上公认的三大基本评估方法之一。（2）市场法充分考虑了市场因素）市场法充分考虑了市场因素,评估所用评估所用数据资料均来源于市场数据资料均来源于市场,因此更能接近市场因此更能接近市场,反反映市场价值变动趋势映市场价
29、值变动趋势,评估结论易于为各方所接评估结论易于为各方所接受。受。2.2.4市场法的评价市场法的评价1.市场法的优点市场法的优点（1）市场法对市场环境要求较为严格）市场法对市场环境要求较为严格,需要有公开活需要有公开活跃的市场作为基础，理想状态下的公开市场条件有时难跃的市场作为基础，理想状态下的公开市场条件有时难以满足，这一方法的使用受到很大的限制。以满足，这一方法的使用受到很大的限制。（2）在进行影响因素比较、差异调整时在进行影响因素比较、差异调整时,往往受评估往往受评估人员主观因素的影响较大人员主观因素的影响较大,这在一定程度上会影响其评估这在一定程度上会影响其评估结果的准确性。结果的准确性
30、。（3）市场法只适于以资产价值为基础的资产评估业务）市场法只适于以资产价值为基础的资产评估业务,不适于专业机器设备和大部分无形资产不适于专业机器设备和大部分无形资产,以及受到地区、以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估环境等严格限制的一些资产评估,如核武器生产设备、房如核武器生产设备、房地产、海港码头等。地产、海港码头等。2.市场法的缺点市场法的缺点2.3成本法成本法2.3.1成本法的基本原理成本法的基本原理（一）成本法的含义（一）成本法的含义指在被评估资产的指在被评估资产的现时重置成本现时重置成本的基础的基础上上,扣减其各项损耗价值扣减其各项损耗价值,从而确定被评估资从而确定被评估资产价
31、值的方法。产价值的方法。资产评估价值资产评估价值=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率（二）成本法的基本前提（二）成本法的基本前提成本法是从重新取得被评估资产的角度反映资成本法是从重新取得被评估资产的角度反映资产价值产价值,即通过资产的重置成本扣减其各项损即通过资产的重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。耗价值来确定被评估资产价值的方法。因此因此,只有在被评估资产处于只有在被评估资产处于继续使用继续使用的状态的状态下下,重新取得被评估资产的全部费用才能构成重新取得被评估资产的全部费用才
32、能构成其价值的组成内容。其价值的组成内容。采用成本法评估资产应具备下面采用成本法评估资产应具备下面4个前提条件：个前提条件：1.被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。假设的重置全新资产具有可比性。2.应当具备可利用的历史资料应当具备可利用的历史资料,如复原重置成本的计如复原重置成本的计算、成新率的计算等算、成新率的计算等,要求这些历史资料可以收集。要求这些历史资料可以收集。3.形成资产价值的各种耗费是必须的。成本耗费应该形成资产价值的各种耗费是必须的。成本耗费应该体现整个社会或行业的平均成本耗费水平体现整个社会或行
33、业的平均成本耗费水平,而不是某而不是某项资产的个别成本耗费水平。项资产的个别成本耗费水平。4.被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的。被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的。不能再生或复制的被评估资产不能再生或复制的被评估资产,如土地、矿藏等如土地、矿藏等,一般一般不适用成本法。不适用成本法。（三）成本法的基本要素（三）成本法的基本要素n成本法在运用过程中主要涉及重置成本、成本法在运用过程中主要涉及重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值4个个基本要素。基本要素。1.资产的重置成本资产的重置成本2.资产的实体性贬值资产的实体性贬值4.资产的经济
34、性贬值资产的经济性贬值3.资产的功能性贬值资产的功能性贬值复原重置成本复原重置成本更新更新重置成本重置成本复原重置成本复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、是指采用与评估对象相同的材料、相同的建筑或制造标准、相同的设计、相同的建筑或制造标准、相同的设计、相同的规格及技术等相同的规格及技术等,以以现时价格现时价格水平水平重新购建与评估对象相同的全新资产所重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。发生的费用。是指采用新型材料是指采用新型材料,并根据现代建筑或制并根据现代建筑或制造标准、新型设计、新型规格及技术等造标准、新型设计、新型规格及技术等,以以现时价格现时价格水平购建与评估对象具有同
35、等功水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的费用。能的全新资产所发生的费用。更新更新重置成本重置成本相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。异。但是并未改变基本功能。有条件情况下尽可能选择更新重置成本。有条件情况下尽可能选择更新重置成本。理由：理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜；）更新重置成本比复原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。）用更新重置成本形成的资产性能可改进。也称有形损耗也称有形损耗,是指资产由于使用磨损和自是指资产由于使
36、用磨损和自然力作用而导致的物理性能损耗或作用下降然力作用而导致的物理性能损耗或作用下降而引起的资产价值损失。而引起的资产价值损失。例如例如,轮船在航行中不断受到海水的侵蚀轮船在航行中不断受到海水的侵蚀,就会就会产生实体性的贬值。产生实体性的贬值。资产的实体性贬值通常采用资产的实体性贬值通常采用相对数相对数即即实体性贬实体性贬值率计量值率计量,用公式表示为用公式表示为实体性贬值率实体性贬值率=l00%2.资产的实体性贬值资产的实体性贬值是指由于新技术的推广和使用是指由于新技术的推广和使用,使得使得原有资原有资产产在技术上明显落后在技术上明显落后,性能降低而造成的资产性能降低而造成的资产价值损失价
37、值损失,包括包括超额投资成本引起的功能性贬超额投资成本引起的功能性贬值和超额运营成本引起的功能性贬值。值和超额运营成本引起的功能性贬值。3.资产的功能性贬值资产的功能性贬值引起功能性贬值的原因很多引起功能性贬值的原因很多,如新技术的出现如新技术的出现导致生产率的提高而使原有资产贬值；导致生产率的提高而使原有资产贬值；生产方法的改进导致劳动生产率提高而使原生产方法的改进导致劳动生产率提高而使原有资产贬值；有资产贬值；由于分工日益细密导致劳动生产率提高而使由于分工日益细密导致劳动生产率提高而使原有资产贬值等。原有资产贬值等。是指由于资产外部环境因素的变化是指由于资产外部环境因素的变化,引起资产闲引
38、起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。置、收益下降等造成的资产价值损失。4.资产的经济性贬值资产的经济性贬值引起经济性贬值的原因主要有引起经济性贬值的原因主要有:竞争加剧竞争加剧,社会总需求减少社会总需求减少,导致资产开工不足；导致资产开工不足；原材料供应不畅原材料供应不畅,导致生产中断；导致生产中断；原材料成本增加原材料成本增加,导致企业费用直线上升；导致企业费用直线上升；在通货膨胀情况下在通货膨胀情况下,国家实行高利率政策国家实行高利率政策,导致企导致企业负担加重；业负担加重；国家产业政策的变动；国家产业政策的变动；环境保护；环境保护；其他原因。其他原因。（一）重置成本的估算方法（一）
39、重置成本的估算方法（二）实体性贬值的测算方法（二）实体性贬值的测算方法（三）资产功能性贬值的估算方法（三）资产功能性贬值的估算方法（四）资产经济性贬值的估算方法（四）资产经济性贬值的估算方法二、成本法的具体评估方法二、成本法的具体评估方法（一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法（1）重置核算法）重置核算法（2）价格指数法）价格指数法（3）功能系数法）功能系数法（4）统计分析法）统计分析法按资产的成本构成，以按资产的成本构成，以现行市价现行市价为标准为标准重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本直接成本直接成本一般包括：一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。购买支出、运输费
40、、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。间接成本间接成本主要指企业管理费、培训费等。主要指企业管理费、培训费等。采采用用核核算算法法的的前前提提是是能能够够获获得得处处于于全全新新状状态态的的被被估估资资产的现行市价。产的现行市价。该该方方法法可可用用于于计计算算复复原原重重置置成成本本，也也可可用用于于计计算算更更新新重重置成本置成本。（1）重置核算法）重置核算法是利用成本核算的原是利用成本核算的原理理,根据重新取得资产根据重新取得资产所需的费用支出项目所需的费用支出项目,逐项计算并累加得到逐项计算并累加得到资产的重置成本。资产的重置成本。重置购建设备一台，现
41、行市场价格每台重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运万元，运杂费杂费1000元，直接安装成本元，直接安装成本900元，其中原材料元，其中原材料300元，人工成本元，人工成本600元。根据统计分析，计算求元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本得安装成本中的间接成本为每人工成本0.7元。该元。该机器设备重置成本为：机器设备重置成本为：其中：买价，其中：买价，50000元元运杂费，运杂费，1000元元安装费用，安装费用，900元元其中，原材料，其中，原材料，300元元人工，人工，600元元直接成本直接成本50000100090051900（元）（元）间接成本（安装成本），间
42、接成本（安装成本），420元元重置成本合计，重置成本合计，52320元。元。（2）价格指数法）价格指数法如果既如果既无法获得处于全新状态的被评估资产现行市无法获得处于全新状态的被评估资产现行市价价,也也无法获得与被评估资产相类似的参照资产的现行无法获得与被评估资产相类似的参照资产的现行市价市价,就就只能只能根据资产的根据资产的历史成本历史成本(或账面价值或账面价值),通过通过价格变动指数调整确定被评估资产的重置成本价格变动指数调整确定被评估资产的重置成本,这种方这种方法称为价格指数法。其计算公式为法称为价格指数法。其计算公式为资产重置成本资产重置成本=资产历史成本资产历史成本价格指数价格指数或
43、或资产重置成本资产重置成本=资产历史成本资产历史成本(1+价格变动指数价格变动指数)价格（物价）指数法价格（物价）指数法如如果果与与被被估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的现现行行市市价价也也无无法法获获得得，就只能采用物价指数法。就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比物价指数）环比物价指数n注意问题注意问题物价指数一般不用通货膨胀指数物价指数一般不用通货膨胀指数例题：例例题：例2-112-22自测题自测题1.某台设备为某台设备为1980年年12月购进月购进,账面值账面值200万万元元,购进时的定基物价指数购进时的定基物价指数102%,以以2000年年12月月
44、1日为评估基准日对其进行评估。已知日为评估基准日对其进行评估。已知1985年、年、1990年、年、1995年和年和2000年各年的年各年的定基物价指数分别为定基物价指数分别为110%、118%、125%和和120%,则该设备的重置成本最接近于则该设备的重置成本最接近于()万元。万元。A.235B.240C.295D.350答案：答案：A自测题自测题n2.某被评估设备账面原值为某被评估设备账面原值为90万元，账面净万元，账面净值值75万元。该设备已购置万元。该设备已购置3年，年，3年中，同年中，同类设备的价格指数每年都比前一年递增类设备的价格指数每年都比前一年递增5%，则该设备的重置成本最接近于
45、（，则该设备的重置成本最接近于（）万）万元。元。nA.104.19B.103.50C.90D.94.5答案：答案：A价格指数法价格指数法估算的重置成本，仅考虑估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而置成本；而重置核算法重置核算法既考虑了价格因既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。成本和更新重置成本。注：一项技术进步较快的资产，采用价注：一项技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的成本往往会偏高格指数法估算
46、的成本往往会偏高如果无法获得处于全新状态的被估资产如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。确定重置成本。生产能力比例法生产能力比例法规模经济效益指数法规模经济效益指数法（3）功能系数法（功能价值类比法）功能系数法（功能价值类比法）以上以上3类方法都是适用于单项资产的重
47、类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算。置成本的计算。当被评估资产单位价值较低、数量较多时当被评估资产单位价值较低、数量较多时,为了降为了降低评估成本、节约评估时间低评估成本、节约评估时间,可以采用统计分析可以采用统计分析法评估某类资产的重置成本。法评估某类资产的重置成本。（4）统计分析法）统计分析法调调整系数整系数练习：练习：评估某企业某类通用设备评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代经抽样选择具有代表性的通用设备表性的通用设备4台台,估算其重置成本之和估算其重置成本之和为为30万元万元,而该而该4台具有代表性通用设备历台具有代表性通用设备历史成本之和为史成本之和为20万元万元,该类通用
48、设备账面历该类通用设备账面历史成本之和为史成本之和为600万元万元,则该类通用设备重则该类通用设备重置成本？置成本？调整系数调整系数K=1.5该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=600l.5=900(万元万元)自测题自测题n3.资产评估中资产评估中,实体性贬值的估算可采用实体性贬值的估算可采用()。nA.观察法观察法nB.重置核算法重置核算法nC.价格指数法价格指数法nD.功能价值法功能价值法答案：答案：A2.实体性贬值的测算方法实体性贬值的测算方法(1)观察法观察法(3)修复费用法修复费用法(2)使用年限法使用年限法是指由具有专业知识和丰富经验的工程是指由具有专业知识和丰富经验的工程技
49、术人员技术人员,通过对通过对资产实体各主要部位资产实体各主要部位的的观观察察及仪器测量等方式进行的及仪器测量等方式进行的技术鉴定技术鉴定,从而从而判断被评估资产的成新率判断被评估资产的成新率,也称成新率法。也称成新率法。(1)观察法观察法资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本(1-实体性成新率实体性成新率)其中：其中：实体性成新率实体性成新率=1-实体性贬值率实体性贬值率(2)使用年限法使用年限法是利用被评估资产的是利用被评估资产的实际已使用年限实际已使用年限与与其其总使用年限总使用年限的比值来确定资产的实体性的比值来确定资产的实体性损耗程度。损耗程度。资产资产的的实实体性体性贬值贬值
50、=实际实际已使用年限已使用年限通常只考虑数额较大的残值通常只考虑数额较大的残值,即残即残值数额较小时可以忽略不计。值数额较小时可以忽略不计。实际已使用年限实际已使用年限名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限名义已使用年限可通过会计记录、资产登名义已使用年限可通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限耗的年限,与资产在使用中负荷程度及日常与资产在使用中负荷程度及日常保养有关。保养有关。资产利用率=100%当