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1、项目融资商业计划书公司年月日14 目录l摘要1.l公司简介1.2项目概况1.3公司宗旨1.4市场定位和营销策略1.5技术与管理支持1.6公司及管理1.7财务预测1.8融资需求及投资因报2项目介绍2.1项目来源2.2项目选址2.3项目特点2.4项目技术难点及解决方案2.5项目目标及进度安排3市场分析3.1市场现状综述3.2市场化分3.3目标市场选择3.4市场定位分析4营销计划4.1产品组合4.2讨划与控制4.3价格决策4.4营销渠道4.5沟通与促销4.6广告宣传4.7销售队伍与管理14 5财务预测5.1项目成本费用分析5.2销售收入预测5.3资金运用分析5.4现金流量分析5.5损益分析5.6敏感
2、性分析5.7建设实施现金流量控制6融资要求及说明6.1项目投资需求6.2投资组合建议6.3项目融资目标6.4融资后的相关财务分析7风险因素7.1经营历史的限制7.2市场竞争风险7.3住宅消费贷款政策风险7.4资金剖划的实现风险7.5市场认知14 项目融资商业计划书1摘要1.1公司简介1.2项目概况.1.7财务预测本项目总投资？人民币，预测销售总收入？人民币，税后财务内部收益率达292.99忘，投资回1J欠却l1.3年，净现值（Ic=15%）为24,450万元人民币，累讨利润为36,693万元，参倍前景非常看好。图表：建议经营期的财务预测图（历年财务状况示意：销售收入、总成本费用、税后利润1.8
3、融资需求及投资回报项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分荒fl建设，以销售收入滚动投入后续建设工程，分其ll收回利润的方法实施。l、融资需求计划融资5850万元人民币，采取银行贷款的方式，年利息为5.31呢？。计划贷款期l年。其他资金由公司投入，计划投资3.5年。2、全部投资的投资回报税后财务内部收益率：292.9%投资回收期：1.3年全部投资的投资利润率：3I 3o/o 3、融资后股本的投资回报税后财务内部收益率：1290.7%股本投资回收朔：I.I年股本的投资利润率：6239也14 2项目介绍2.1项目来源5财务预测5.1项目成本费用分析本项目估算总投资91533万元，虫日表1和表2所示
4、。表l成本费用构成表J字号项目投资（万元）占总投资比例%土地费6692 7.3 2 前翔1费用4314 4.7 3 小市政3652 4.0 4 建安工程费65725 71.8 5 管现费用3944 4.3 6 预备费5358 5.7 7 销售费用1948 2.1 总计91553 表2年度成本费用表j字号项目投资年度投资（万元）（万元）2 3 4 建设投资91533 7284 36627 35772 11850 5.2销售收入预测总销售收入154728万元，收入构成如表3:j字项目建筑面积平米售价销售收年度销售收入（万元）号（平方（元平入第2年第3年第4年米）米（万元）独立别1.2 5800 5
5、917 4438 1479 14 墅2 学rJjf 0 7.2 4200 25811 21331 4480 离3 中相公14.5 3500 43078 35928 7150;11;4 小高层1.5 E天层I I 合计154728 74592 57081 23055 5.3资金运用分析项目第一年需筹集7284万元建设资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表4表4资金来源于运用表j字项目年份合i:I万号第l年第2年3 4 元）资金来源7284 74592 57081 23055 162012 I.I 自筹资金7284 1.2 销售收入
6、74592 57081 23055 154728 2 资金运用7284 49500 44907 16397 118089 2.1 建设投资2.2 销售税金及附力日2.3 所得税14 13 撞余资金（I-2)I 5.4现金流量分析1、基础数据基准收益：lc=I5%营业税：5%城市维护建设税：7%教育费附加：3%所得税按33o/o（按免征增值税计2、评价指标及结论2税后内部收益率：FIRR=292.9%财务净现值（lc=l5%):24450万元；投资回收则：1.3年税前内部收益率：FIRR=418.l%财务净现值（le=15%):36899万元投资回收到j1.2年。全部投资的投资利润率(36638
7、11710)*100%=313%。根据评价指标项目财务上可以接受，详见表5所示的年度现金流量表。表5年度现金流量表j字号项目年份合计第1年第2年第3年第4年现金流入74592 57081 23055 154728 1.1 销售收入2 现金流出2.1 建设投资2.2 销售税金及附加2.3 所得税3 J争现金流量（1-2)14 4 累计净现金流量5 所得税前净现金流量（3+2.3)6 所得税前累计j争现金流量财务内部收益率财务净现值（Ic=l5%)投资回收到15.5损益分析税前税后418.1 o/o 292.9%36899万元24450万元l.22年l.29年本项目累计税后利润达36638万元，损
8、益分析虫日表6所示表6损益表（万元j字号项目年份第l年2 3 4 销售收入2 销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润合i:I建设经营期的财务预测如蜀：历年财务状况示意图（校阁：销售收入、总成本费用、税后利润14 5.6敏感性分析本项目内部收益率对销售价格和单位平方米远价很敏感，临界点为36.6%和+62.4o/o，对土地费用相对不敏感，临界点为792%，因此项目实施中必须充分掌握市场行惰，当市场价格暴动时采取妥当措施处置，并严格控制建筑工程投资，使单位平方米造价不超过预定界限，详见表7表7敏感性分析表内容变化情况IRR（税后）与正常比敏感性正常悄况292.9%土地费用+5%290.4%
9、-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%不敏感+792%8.2%临界点单位平米造价+5%262.1%-30.8%敏感+10%233.6%-59.3%敏感+62.4%8.1%临界点销售价格-5%258.1%-34.8%敏感-10%222.9%-70.0%敏感-36.6%8.6%临界点5.7建设实施现金流控制建设投资进度计划、销售进度讨划和建设实施现金流量控制详见附表l、2、3 6融资要求及说明6.1项目投资需求l、投资与滚动发展项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分到1建设，以销售收入滚动投入后续建设项目，分期收回利润的方法实施2、资金平衡根据项目建设方案和销售方案，项目于第2年第2季度
10、可大致完成收支平衡。平衡前期共4个季度为资本投入到1，其后收入逐渐大于支出为资本盈余朔。14 3、资本投入其IJ费用（单位：万元土地征用费用-30%项目前期费开办费（项目准备金IOo/o)-20%项目准备金-10%管理费销售大厅（小区会所建设费60%)市政工程费（大市政费30%)预售准备金（销售货20%)样板J楼建设费5840 832.8 525 1051.6 394.4 348.0 461.4 389.6 1721.0 合计：l1573.8 6.2投资组合建议土地方（万元人民币）：5850 占50o/o建设经营方（万元人民币）：5850 占50%税后财务内部收益率：292.9%投资回收期（年
11、：1.3 全部投资的投资利润率：313%6.3项目融资目标计划融资5850万元人民币，占项目股权50%，计划投资期1年，融资方式为银行贷款，贷款年利率为5.31%。f:!P第二年底还清本怠共计；6161万元。6.4融资盾的相关财务分析项目第一年需筹资7284万元建设资金，其中5850万元为银行贷款；1434万元为自筹资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表8表8资金来源与运用表j字号项目年份合i:I万第l年2 3 4 元）14 资金来源1.1 自筹资金1.2 银行贷款1.3 销售收入2 资金运用2.1 建设投资2.2 销售税金及附
12、加2.3 本息支出2.4 所得税3 盈余资金(1-2)Z现金流量分析l、基础数据基准收益率：lc=15%营业税：5%城市维护建设税：7%教育费附加：3%所得税按339毛（按免征增值税计2、评价指标及结论：税后内部收益率：FIRR=l290.7o/o财务净现值（lc=l5%)24,956万元，投资回收WJ,1.os年税前内部收益率：FIRR=1897%财务；争现宦（lc=8%):37328万元投资回收期I.OS年自筹资金（股本）的投资利润率(36431 5850)*100%=623%根据评价指标项目财务上可以接受，详见表9所示的年度现金流量表。表9年度现金流量表（万元）14 j字号项目年份合ic
13、l 第l年2 3 4 现金流入I.I 银行贷款1.2 销售收入2 现金流出2.1 建设投资2.2 销售税金及附加2.3 本怠支出2.4 所得税3 净现金流量（1-2)4 累讨；争现金流量5 所得税前J争现金流量。2.4)6 所得税前累i:I净现金流量税前税后财务内部收益率1897o/o 1290.7%财务净观值（Ic.=15%)37328万元24956万元投资回收期I.OS年1.08年3损益分析本项目累i:I税后利润达到36431万元，损益分析如表1014 表JO损益表j字号项目年份合i:I第l年2 3 4 销售收入2 销售税金及附加3 总成本费7284 用4 利息费用311 5 利润总额6
14、所得税7 税后利润17599 12174 6658 36431 建设经营期的财务预测如图柱图：1-4年销售收入、总成本费用、税后利润7风险因素7.1经营历史的限制本公司成立于2001年，虽然项目发起人有着丰富的房地产开发经验和科学管理经验，但是.7.2市场竞争风险7.3住宅消费贷款政策风险7.4资金计划的实现风险7.5市场认知风险高强你好！附件是融资商业计划书的框架和主要部分投资方会非常注重项目财务预期收益的分析，并且会追求每个数据的可靠来历所以准备资料时，请客观的进行分析和材算，每个数据都要能自圆其说，能够有足够的说服力他们对这种分析的专业性严谨性和客观性非常看重14 商业讨划书上用到的数据应该有对应的讨算书如果他们要深究可以随时提供讨划书中的很多部分的工作你们已经做的挺好了，可能还需要营销策划工程前期预算及财务的参与，公司项目折现率的确定理论上应该参照集团其他项目历史数据来定财务分析中的敏感性分析现金流测算现金流折现等材算可能需要学过相应知识的人来傲，可以找了解这个项目又有专业知识的人配合14