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1、资产管理部 2013 年上半年房屋租赁市场调查报告总公司领导：为进一步掌握当前市场租赁信息，更好地开展下阶段的租赁工作，资产管理部于 2013 年 5-6 月份对公司现有租赁用房的周边及市区主要路段的商铺及部分写字楼租赁情况进行了摸底调查，调查主要以实地调查为主，结合其他调查方式，现将调查分析汇总如下：一、房源大厦周边位置金雀山路以南、海关路以北、蒙山大道以东、开源路以西商铺现状此地块非中心商业区域，但人口较为密集，生活配套设施齐全，服务性商业店铺多，主干道商铺基本没有空置。商铺功能定位居民消费配套，以餐饮、零售、休闲为主。主力商铺面积30-300 平方米。经营业态分布美容、汽修、超市、餐馆、
2、药店、服装、中介、通信等。租金水平10-50 元/月/平方米。商铺示例位置商铺面积（）租金（元/年）租金水平（元/月/）平安路与蒙山大道交汇东皇后服装16（一层）10000 50 金雀山路南苗庄小区北氏食品120（一层）50000 35 苗庄四路沿街金锣冷鲜160（二层）34000 18 豪情花园北沿街好运来鞋250（三层）45000 15 开源路西侧绿润茶馆150（二层）60000 33 平安路北安世堂50（一层）20000 33 大厦对过带院四层1400 560000 33 蒙山大道南段消防器材280（二层）50000 15 恒基宾馆北邻川号子1000（三层）110000 9.2 三合园东
3、沿街和声琴行180（三层）40000 18 二、通达路中北部位置解放路以北、前十街以南商铺现状通达路城市主干道，地处人民广场中心商圈与西郊批发商圈交汇且又横穿涑河商圈，属于中心商业区域，交通繁忙，商业活跃，随着多乐汇、豪森丽都、街等多个商业项目的建设，整体形象和商贸功能得到进一步改造提升。解放路以北至水田桥段主要以商贸批发专业市场为主，北园路至前十街段则主要以服务性商业店铺居多，商铺无空置。商铺功能定位商贸批发、购物消费、娱乐休闲、餐饮服务。主力商铺面积20-400 平方米。经营业态分布服装、娱乐、休闲、餐饮、家电、数码、宾馆等。租金水平因业态原因，租金水平差别很大，13-330 元/月/平方
4、米。商铺示例位置商铺面积（）租金（元/年）租金水平（元/月/）万博泓服装城一楼男装30 120000 330 万博泓服装城二楼女装25 100000 330 中福尚都劲霸夹克170（二层）300000 147 华丰商业街对过金龟馅饼360（二层）300000 70 通达路与北园路交汇罐罐香80（一层）20000 21 通达路与北园路交汇北阿里郎1000（三层）300000 25 通达路与成才路交汇西侧家豆腐650（二层）140000 18 通达路与成才路交汇罗马12000 1800000 13 通达路与成才路交汇东侧鲁房置换38（一层）26000 57 通达路与育才路交汇西侧土菜馆200（二层
5、）40000 17 前十街与通达路交汇西侧通讯器材40（一层）20000 41 三、沂州路中部位置平安路以北、考棚街以南商铺现状沂州路属城市主干道，受人民广场商圈辐射带动，中段商业区域较为繁华，加之此路段是市区优质医疗、教育资源相对集中区域，各类生活服务类商业集中活跃。而北段则受制于老城区现状限制，商业店铺规模相对有限。商铺功能定位购物消费、餐饮服务、医疗教育。主力商铺面积30-1200平方米。经营业态分布餐饮、购物、医疗、休闲等。租金水平22-83 元/月/平方米。商铺示例位置商铺面积（）租金（元/年）租金水平（元/月/）平安路九中东侧房产中介50（一层）35000 58 齐鲁商厦银座超市西
6、侧齐鲁超市50（二层）26000 44 沂州路陵园前街东侧大姐150（二层）40000 22 沂州路陵园前街东侧守娟150（二层）40000 22 沂州路陵园前街东侧草原洪羊1200（四层）360000 25 沂州路陵园东街南侧家园鱼馆300（三层）100000 28 沂州路中段慧谷倾城茶叶店120（二层）60000 41 沂州路中段慧谷倾城发祥卫生270（三层）250000 77 沂州路中段房产局西侧家纺店120（一层）120000 83 沂州路中段小区东侧寿衣店30（一层）30000 83 沂州路考棚街交会米参馆80（一层）26000 27 四、沂蒙路中北段位置银雀山路以北、大道以南商铺现
7、状沂蒙路中段直接位于人民广场商圈东侧，是市区东部重要的商业繁华之地，名副其实的“金圈”，集中了较大型的品牌店、连锁购物中心等，小型商铺也多种多样，经营利润相对较高的行业，相对而言，北端商业受万兴都等多方面的影响，要逊色许多。商铺功能定位服饰服装、购物消费、餐饮服务、娱乐休闲。主力商铺面积30-7000平方米。经营业态分布餐饮、购物、医疗、休闲等。租金水平16-168 元/月/平方米。商铺位置商铺面积（）租金（元/年）租金水平（元/月/）沂蒙路西侧人民广场大润发7000（负一层）5000000 59 人民广场下润发北入口百姓药房300（负一层）600000 168 沂蒙路东侧二小对过鞋店35（一
8、层）70000 166 沂蒙路中段红北侧龙发装饰480（四层）260000 45 示例沂蒙路红商业街服装店70（一层）30000 36 沂蒙路中段东侧沂蒙炒鸡210（二层）40000 16 沂蒙路兰山医院对过伊利专卖60（一层）16000 22 沂蒙路中段砚池街西侧茶馆120（一层）210000 145 沂蒙路天天过年对过装饰公司120（二层）80000 55 沂蒙路与北园路交汇北光明眼镜110（二层）40000 31 五、城区写字楼位置然路以北、南坊大道以南写字楼现状市区写字楼市场表现不温不火，随着2012 年北城新区行政办公功能的进一步强化，北城新增写字楼、办公楼进一步加大了市场的供应，城
9、区写字楼租赁感受压力；同时大型本土企业或单位往往自建或购买办公楼或公寓，而以商贸物流为主许多中小企业品牌意识不强或为控制经营成本，多选择商铺部或沿街楼部自做办公用房，分流了市场需求。租金水平0.4-1.7 元/天/平方米。写字楼示例位置名称面积（）租金（元/年）租金水平（元/天/）南坊新区沂蒙路西侧环球国际1400（20 层）650000 1-1.3 通达路与聚才路交汇东中元国际840（10 层）300000 1 通达路与北园路交汇城建时代广场100-150不等24000 0.5-0.8 通达路与北园路交汇东财富广场100（16 层）35000 1 人民广场北侧金鼎国际140（8 层）4200
10、0 0.8-1 人民广场西侧万阅城110-370不等1.1-1.7（朝向及位置）金雀山路与中丘路交汇上城国际1200（17 层）440000 1-1.2 通达路与启阳路交汇北澳尔诺1 沂蒙路金源路交汇西侧嘉锐大厦0.8-1 金五路与沂州路交汇联安现代1-1.1 解放路与王庄路交汇汇丰西城0.4 六、当前集团公司租赁资产与调查租金水平对比资产位置当前租金水平（元/月/）相邻周边租金水平（元/月/）苗庄四路沿街42（一层）；11-13（二层）；13-14（三层）33-50（一层）；15-18（二层）；15（三层）苗庄 42#（A）17-18（一层）17-22(一层)蒙山大道沿街17-30（二层）1
11、5（二层）七里园沿街19-21（一层）；15-18（二层）20-30（一层）；15-18（二层）三合园东沿街16-19（二层）；18（三层）三合园西沿街10-15（一层）；11-12（二层）4-7（三层）12-14（二层）；9-12（三层）银凤花园25（二层）；21（三层）18（二层）桃花涧沿街17-19（四层）；16（六层）40（二层）陵园前街19（三层）；15（六层）22(二层)红沿街30-33（一层）22-36（一层）花园15-21（二层）22（一层）太子湖沿街33-40（一层）；24-30（二层）20（四层）22-57（一层）18-30（二层）河畔沿街27-42（一层）；8-12（五层
12、）24-36（一层）房源大厦60-62（一层）；28（二层）21（写字楼）西城区域写字楼（办公楼）价格10-18。齐鲁大厦28（写字楼）城区写字楼24-36 七、下半年租金调整分析（一）租金调整重点区域通过公司现有租赁资产租金水平对比，结合年初以来各处租赁户经营及租金调整状况，下半年部门租金重点调整区域计划为苗庄四路沿街和三合园东西沿街。四路沿街二层出租房屋与周边市场租金有30-40%的差额，还有较大差距，需在合同到期后作出调整；三合园东沿街当前二层价格与周边三层结构的价格相当，有 10-20%的上调空间；三合园西沿街以往以不空置为租赁目标，造成其租赁价格相对偏低，而随着周边环境的逐步改善，今
13、后租金，特别是三层结构房屋平均可以有30%以上的上调空间。（二）其他区域陵园前街、太子湖、河畔等下半年租金按年初计划执行，预期租金调整幅度在 8-15%；、红等处租金近年来调整幅度较大，下半年随行就市适度调整；银凤花园、蒙山大道等处沿街租价保持稳定，避免空置。八、趋势分析（一）商铺租赁当前价格与 2012 年年末相比，小型房屋租赁表现相对活跃，大部分地段租金有所上涨，但涨幅差距较大。其中苗庄、三合园附近有部分租户租金同比上涨幅度 10-20%左右，而豪情家园附近租金则无明显变化；通达路、沂蒙路段租金涨幅也有一定涨幅，平均租金水平已达到较高水平；而受高架桥施工影响，蒙山大道周边沿街的空置房和转租
14、户增加，租金有下降趋势；大中型商铺合同期限较长，租金价格基本变化不明显。随着城区大面积的拆迁改造，未来市区以商业综合体形式投入使用的商业地产将大大增加，这部分商业地产大都定位相似，而大量同质化的产品同时推入市场，势必造成大型物业招租招商量大，竞争激烈和空置率的不断上升。同时，西郊商圈的专业市场建设已近饱和，而宏观经济表现低迷，许多传统行业的商户或企业都表示盈利水平下降，甚至亏损，一些市场客户已经流失或转行。而与之对应的是，临街中小型商铺因适合大部分商业业态，转行灵活，今后将相对稀缺，更容易受到租赁客户的青睐，租价有望保持稳定增长。（二）城区写字楼与2012 年四季度的写字楼市场租赁价格调查对比，受市区整体写字楼供求变化不大的影响，城区租赁价格整体表现平稳，但空置率有所上升，主要原因是建成的公寓项目及北城新区的写字楼对部分需求进行了分流，在当前总体经济环境和企业办公观念没有大的变化的背景下，今年下半年，城区写字楼租赁价格将依然保持这种不温不火的“稳定”。特此报告资产管理部二一三年六月二十一日