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1、1本报告是严格保密的。找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例独栋独栋合院合院联院联院创新联排创新联排普通联排普通联排经验容积率：0.3经验容积率：0.5-0.7注：由于叠拼、双拼在青岛乃至全国的市场实现度较差，故在此不予考虑营销定位上向独栋靠拢营销定位上向独栋靠拢在特定地块条件限制下，在特定地块条件限制下，更好的联排产品更好的联排产品由于地块条件限制以及项目定位客户级别，本项目并不适合营建独栋别墅产品坡地地形限制，普通四联排或六联排实现起来较为困难，即使能实现，也会浪费很多空间借鉴案例借鉴案例 上海上海.万科深蓝万科深蓝（r=0.57r
2、=0.57）重庆重庆.龙湖悠山龙湖悠山郡（郡（r=0.6r=0.6）借鉴案例借鉴案例 北京北京.领秀新硅领秀新硅谷（谷（r=1.13r=1.13）北京北京.香江别墅香江别墅（r=0.6r=0.6）借鉴案例借鉴案例 深圳深圳.城市山谷城市山谷（r=1.6r=1.6）深圳深圳.万科棠樾万科棠樾（r=0.62r=0.62）创新的高容积率别墅产品创新的高容积率别墅产品2本报告是严格保密的。城市山谷通过双向城市山谷通过双向8 8联式的布局形式使联排的容积联式的布局形式使联排的容积率达到了率达到了1.11.1深圳深圳.城市山谷城市山谷 地址：深圳南山高新科技园区 产品：联排、小高层、高层 建筑面积：16万
3、平方米 联排面积：230(主力户型）、330 容积率：1.6（其中联排做到了1.1）特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30阳光花房项目介绍联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率双向双向8 8联式联院排布方式联式联院排布方式联院别墅容积率达联院别墅容积率达1.11.11A 2A 3A 4A 5A 6A 7A 8A1B 2B 3B 4B 5B 6B 7B 8B入户道路入户道路3本报告是严格保密的。万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒景舒物密物密”的效果的效果深圳深圳.万科棠樾万科棠樾棠樾棠樾.
4、悦水庄悦水庄p地址：东莞塘厦林坪大道，莞深高速路旁 p占地面积：66万平方米p建筑面积：41万平方米p总体容积率：0.62 p总户数：约124户p产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅p一期项目概况规划总用地：约110000m，容积率：约0.378项目介绍人行道（约宽2.5m)通过减小前后两个三拼单元的间距，提升了别墅容积率 去除大面积水景的“稀释”作用，其三联排别其三联排别墅的平均容积率约为墅的平均容积率约为0.60.6相连三联排之间的处理相连三联排之间的处理三联排别墅三联排别墅4本报告是严格保密的。领秀新硅谷通过领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率型排布方式，实现联院组团容积率
5、0.64北京北京.领秀新硅谷领秀新硅谷项目介绍三层设计，做足容积率下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现自然体验与趣味性利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势L L型的联院别墅排布方式型的联院别墅排布方式联院组团容积率达联院组团容积率达0.640.64联院组团联院组团 地址：北京市海淀区西二旗西路 占地面积：34万平方米 建筑面积：47万平方米 容积率：1.13 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 联院面积：280 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同物业分区排布5本报告是严格保密的。香江别墅香江别墅L L型联院在满足做高容积率的前提下更能型联院在满足做高容积率的前提下更能突
6、出独栋别墅意向突出独栋别墅意向北京北京.香江别墅香江别墅项目介绍通过花架、矮墙等局部构件相连山墙保证庭院的私密性前前 院院内内 院院后后 院院建筑建筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院两户别墅之间山墙相连，两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院形成围合庭院两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向两户别墅两户别墅U型联院，虽型联院，虽然更能突显独栋意向，然更能突显独栋意向，但容积率损失较大但容积率损失较大 地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇 占地面积：100万平方米 容积率：0.6（总体）产品：独栋、双拼、联院、联排 规模：一期90栋，二期280栋左右 联院面积：210，23
7、0（主力），260 特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落6本报告是严格保密的。万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向同时突出独栋意向上海上海.万科深蓝万科深蓝项目介绍1 1户户2 2户户3 3户户4 4户户四合院组团（四户）四合院组团（四户）四合院四合院控面积，控面积，提提升容积率升容积率，独栋意向，独栋意向 四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连 为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160-250平米的别墅构成 附赠150平米阳光底层 该
8、产品为万科的创新别墅类型合院联栋，类似的项目还有深圳万科.金域华府中央合院中央合院 地址：上海浦东新区金海路3333号 占地面积：26万平方米 容积率：0.57 产品：独栋别墅（部分合院）户型面积：160-250平方米 首期占地：规划15万平方米 首期建筑类型：合院联独 7本报告是严格保密的。龙湖悠山郡创新龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院证每户都有南向庭院重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡南七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内
9、部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通创新创新7 7联合院别墅，高容积率的前提下，保联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院证每户都有南向庭院 地址：重庆北部新区经开园礼嘉 占地面积：24.7万平方米 容积率：0.6 产品：独栋、合院 规模：201户 户型面积：200-400平方米 特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍8本报告是严格保密的。案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品创新联排创新联排联院联院合院合院深圳深圳.城市山城市山谷（谷（r=1.6r=1.6）深圳深圳.万科棠樾万科
10、棠樾（r=0.62r=0.62）北京北京.领秀新硅领秀新硅谷（谷（r=1.13r=1.13）案例案例北京北京.香江别墅香江别墅（r=0.6r=0.6）上海上海.万科深万科深蓝（蓝（r=0.57r=0.57）重庆重庆.龙湖悠龙湖悠山郡（山郡（r=0.6r=0.6）示意图示意图优缺点优缺点与项目与项目匹配度匹配度入户道路入户道路容积率贡献极高，创新度大联排舒适性差，市场接受风险高容积率贡献高，能挤出大量空间做绿化庭院空间太小，独栋化意向不够强烈能设置多个庭院，独栋化意向更强烈强烈的独栋别墅意向控制每户型面积能提高容积率小户型合院组合能较好适应坡地高容积率实现别墅舒适度较差，独栋意向不足9本报告是严
11、格保密的。对照规划图确定别墅产品的规划排布对照规划图确定别墅产品的规划排布四联院别墅四联院别墅 产品作用产品作用：创新型高端产品作为项目形象标杆 设计要点设计要点：两户别墅之间山墙相连，形成多个围合庭院 规模确定规模确定：占别墅产品的绝大部分四合院别墅四合院别墅 产品作用产品作用：更具独栋别墅意向，项目产品绝对标杆，奠定低密度高端社区形象 设计要点设计要点：控面积，大面宽短进深，能更好的适应山地地形 规模确定规模确定：占别墅产品的小部分，只出现在启动期10本报告是严格保密的。单体建筑单体建筑l 资源占有型独栋资源占有型独栋l 创新小独栋创新小独栋l 品质联排品质联排l 情景化洋房情景化洋房11
12、本报告是严格保密的。通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向时突出独栋意向项目介绍项目介绍 地址：上海浦东新区金海路3333号 占地面积：26万平方米 容积率：0.44 产品：独栋别墅（部分合院）户型面积：160-250平方米 首期占地：规划15万平方米 首期建筑类型：合院联独 住宅团组住宅团组会所会所水景观水景观小区鸟瞰小区鸟瞰上海上海.万科深蓝万科深蓝12本报告是严格保密的。四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，利四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，利用坡道与小区道路系统相连用坡道与小区道路系统相连上海上海.万科深蓝万科深蓝坡状车道坡
13、状车道1 1私人地下车库私人地下车库入户门入户门2 2四合院组团（四户）四合院组团（四户）车流动线车流动线1 1控面积，提升容积率、独栋意向控面积，提升容积率、独栋意向道路道路0.000.00地下车库地下车库平面图平面图剖面图剖面图通过抬升社区内交通路网高通过抬升社区内交通路网高度，形成半地下的可赠送面积度，形成半地下的可赠送面积2 2经过坡形车道进入合经过坡形车道进入合围的庭院围的庭院车流自庭院进入私人车流自庭院进入私人的地下车库的地下车库13本报告是严格保密的。别墅设计地上两层，别墅设计地上两层，1414米超大面宽的室内空间，米超大面宽的室内空间，大尺度通透感，提升别墅居住舒适性大尺度通透
14、感，提升别墅居住舒适性l深蓝别墅只做了两层，深蓝别墅只做了两层，264m2264m2的空间能把尺度的空间能把尺度感完全体现出来，空间大，使生活更为舒适感完全体现出来，空间大，使生活更为舒适1414米面宽米面宽全朝南房间全朝南房间地上二层地上二层B1-1B1-1户型，地上建面：户型，地上建面：264M2264M2，地下建面：，地下建面：158M2158M2车库车库主入户门主入户门地下一层地下一层地上一层地上一层270270度度观景露台观景露台娱乐娱乐空间空间主卧套主卧套客卧客卧次卧次卧书房书房客卧客卧餐厅餐厅二楼二楼露台露台下沉下沉庭院庭院入户庭院入户庭院客厅客厅私家庭院私家庭院上海上海.万科深
15、蓝万科深蓝14本报告是严格保密的。户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的沟通交流，每家每户都有室外沟通空间沟通交流，每家每户都有室外沟通空间一楼花园一楼花园二楼露台二楼露台二楼露台二楼露台一楼庭院一楼庭院围合式围合式强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人们社会交往的需求们社会交往的需求地下集中停车：庭院内四户共用一个车道，采用地下停车，实现了社区整体的人车分流，又大幅度地将地上地下集中停车：庭院内四户共用
16、一个车道，采用地下停车，实现了社区整体的人车分流，又大幅度地将地上道路面积让给了绿植等功能空间，提供给业主更舒适的居住环境道路面积让给了绿植等功能空间，提供给业主更舒适的居住环境视野开阔：围合式庭院，户与户之间间隙大，在二楼露台上视野开阔，规避了围合式别墅局促的缺点视野开阔：围合式庭院，户与户之间间隙大，在二楼露台上视野开阔，规避了围合式别墅局促的缺点上海上海.万科深蓝万科深蓝15本报告是严格保密的。地下室面积达地下室面积达158M158M2 2，功能细分合理且完全，功能细分合理且完全赠送赠送l地下室面积达地下室面积达158158，对于建筑面积仅，对于建筑面积仅250-260250-260的小
17、独栋别墅而言，已经属于大尺度的赠送空间的小独栋别墅而言，已经属于大尺度的赠送空间 l空间上划分合理，做到运动室，影音室，会客室，空间上划分合理，做到运动室，影音室，会客室，佣人房等，但是并不局促。特别是设有一个较大面佣人房等，但是并不局促。特别是设有一个较大面积的可采光多功能厅积的可采光多功能厅可采光多功能厅可采光多功能厅采光采光健身室健身室影音室影音室上海上海.万科深蓝万科深蓝16本报告是严格保密的。在容积率限定条件下创新七独栋围合庭院的产在容积率限定条件下创新七独栋围合庭院的产品形式品形式重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡地址：重庆北部新区经开园礼嘉占地面积：24.7万平方米容积率：0.6产品
18、：独栋、合院项目户型区域：200-400平方米特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍项目介绍17本报告是严格保密的。创新七合院别墅，高容积率的前提下，保证每创新七合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院户都有南向庭院由由7 7栋别墅组成，每栋采用栋别墅组成，每栋采用子母楼设计子母楼设计子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以给人以7 7个独栋的印象个独栋的印象各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊下与外部空间联系的视
19、觉走廊，达成，达成“内内”“”“外外”、沟通、沟通地下层平面地下层平面一层平面一层平面二层平面二层平面三层平面三层平面户户有庭院户户有庭院动线动线重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡18本报告是严格保密的。面积区间较大从面积区间较大从210210平米到平米到340340平米均可，但平米均可，但210210平米为狭长户型户型均好性不足平米为狭长户型户型均好性不足l210210户型，地下赠送，地上三层户型，地下赠送，地上三层地下一层地下一层一层一层二层二层三层三层下沉花园下沉花园主入户门主入户门客厅客厅书书房房餐厅餐厅洗洗衣衣室室私家私家花园花园主卧套主卧套次次卧卧次卧次卧次次卧卧露台露台6 6米面宽米
20、面宽1616米米进进深深地下地下5454平米平米面积全赠送面积全赠送重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡19本报告是严格保密的。340340平米宽松、方正，二、三层拥有东西露台平米宽松、方正，二、三层拥有东西露台地下一层地下一层一层一层二层二层三层三层多功能室多功能室下沉下沉花园花园主入户门主入户门餐餐厅厅客厅客厅私人私人花园花园露台露台主卧套主卧套露台露台次卧次卧次次卧卧次次卧卧335335户型，地下赠送，地上三层户型，地下赠送，地上三层地下地下110110平米平米面积全赠送面积全赠送15.315.3米面宽米面宽8.78.7米米进进深深重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡20本报告是严格保密的。由于建筑
21、密度较高，为增加私属感，在各栋之由于建筑密度较高，为增加私属感，在各栋之间布置绿化软性间隔间布置绿化软性间隔建筑物之间，通过辅助绿色建筑物之间，通过辅助绿色软隔（如：高冠树木）等手软隔（如：高冠树木）等手法抵消高密度建筑物对居住法抵消高密度建筑物对居住舒适性和私密性的影响。舒适性和私密性的影响。重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡21本报告是严格保密的。设露台增加体验感，弱化单栋面积较小且狭长设露台增加体验感，弱化单栋面积较小且狭长的特点的特点l由于由于270270平米户型面宽较窄，故设置了多处阳台，扩大了视野的同时，将室外的环境引入室内，与室内平米户型面宽较窄，故设置了多处阳台，扩大了视野的同时，
22、将室外的环境引入室内，与室内相融合，减弱了户型狭长所带来的局促感相融合，减弱了户型狭长所带来的局促感重庆重庆.龙湖悠山郡龙湖悠山郡22本报告是严格保密的。容积率：容积率：0.3 0.3 0.6 0.6 1.5 1.5 4 4类独栋别墅类独栋别墅联排联排类联排洋房类联排洋房TownhouseTownhouse 0.50.5 0.80.8 2.02.0200W200W100W100W70W70W300W300W50W50W独独联联花花高高创新小独栋产品介于独栋和联排两种物业形式之间，创新小独栋产品介于独栋和联排两种物业形式之间，规划满足容积率需要，销售实现独栋的价格规划满足容积率需要，销售实现独栋
23、的价格1 12 23 34 4总结一总结一23本报告是严格保密的。英国都绎风格英国都绎风格该类产品的价值在于可以给客户提供低总价的独栋感受，因此建筑风格对他的影响较小，其可以适用该类产品的价值在于可以给客户提供低总价的独栋感受，因此建筑风格对他的影响较小，其可以适用在各种风格上。在各种风格上。产品设计能够适应各种建筑风格产品设计能够适应各种建筑风格四合院四合院七合院七合院现代风格现代风格西班牙风格西班牙风格总结二总结二24本报告是严格保密的。可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之间可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之间的私密性的私密性四独栋围合在提供独栋感受的同时容积率可以做到四独栋围合在提
24、供独栋感受的同时容积率可以做到0.50.5，七独栋围合可以做到，七独栋围合可以做到0.6-0.80.6-0.8，大大提高了，大大提高了土地的使用效率，而且通过户型及景观绿化，并不会明显降低别墅的私密性土地的使用效率，而且通过户型及景观绿化，并不会明显降低别墅的私密性实墙，无窗通过绿化等设施保证居住空间的私密性通过绿化等设施保证居住空间的私密性总结三总结三25本报告是严格保密的。以一个庭院为一个单元，可以进行快速复制以一个庭院为一个单元，可以进行快速复制可以在一个项目中快速复制，形成极强的社区氛围，加快施工进度，其次在形成成熟的户型结构后，可以在一个项目中快速复制，形成极强的社区氛围，加快施工进
25、度，其次在形成成熟的户型结构后，也可以快速的在异地嫁接，这也是为什么合院被万科、龙湖等规模开发商所钟爱的原因也可以快速的在异地嫁接，这也是为什么合院被万科、龙湖等规模开发商所钟爱的原因总结四总结四26本报告是严格保密的。项目运用项目运用设计时同样考虑了产品模块化和对复杂设计时同样考虑了产品模块化和对复杂地形的适应性，因此布局简单，移植地形的适应性，因此布局简单，移植方便。可大量节省项目研究、运作的方便。可大量节省项目研究、运作的难度和时间。难度和时间。n 项目项目A An 项目项目B B模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。创新小独栋产品对地形
26、条件要求较低创新小独栋产品对地形条件要求较低总结五总结五27本报告是严格保密的。创新小独栋产品发展方向：创新小独栋产品发展方向：四独栋围合相比七独栋围合形式，其单体面积区间较小，因此二者四独栋围合相比七独栋围合形式，其单体面积区间较小，因此二者在产品体系中需保持合理面积梯度在产品体系中需保持合理面积梯度露台、客厅挑高、庭院设计保证产品的舒适度和空间感露台、客厅挑高、庭院设计保证产品的舒适度和空间感利用绿植等阻隔等手法保证居住空间的私密性利用绿植等阻隔等手法保证居住空间的私密性要点一要点一要点二要点二要点三要点三原则：作为市场创新产品，整体具备该类产品的基本要素的基础上，针对当地客户原则：作为市
27、场创新产品，整体具备该类产品的基本要素的基础上，针对当地客户对空间感和私密性的需求偏好特点，在细节上进行点式发力对空间感和私密性的需求偏好特点，在细节上进行点式发力28本报告是严格保密的。创新小独栋的户型面积区间创新小独栋的户型面积区间根据市场现有低密度产品的户型区间及借鉴案例根据市场现有低密度产品的户型区间及借鉴案例,创新小独栋创新小独栋中四独栋围合建议面积中四独栋围合建议面积230-260230-260平之间平之间29本报告是严格保密的。地址：北京经济干部管理学院对面(玉泉营上京开高速直达永定河）建筑面积：28万平方米 容积率：容积率：1.01.0 产品：独栋合院、联排、叠拼大堡户型面积：
28、大堡户型面积：220-280220-280平方米平方米 开盘时间和价格：四期于开盘时间和价格：四期于0909年年5 5月月1616号推出大堡独号推出大堡独栋合院，总价栋合院，总价150150万万/栋。栋。20102010年年4 4月月1717号将推出精号将推出精英版大堡，独栋全庭院别英版大堡，独栋全庭院别墅墅,面积依然为面积依然为220-280220-280。ACBDFE、B、C、D、E、F六种户型，紧密接合，实现六合院设计。三户北向入户，三户南向入户。南向户型建筑面积和庭院面积与北向户型相比稍大，价格也稍高于北向户型。南向户型拥有南向庭院和中央庭院，北向户型拥有北向庭院和中央庭院。【低密度创
29、新案例】北京永定河孔雀城创新拼接联排【低密度创新案例】北京永定河孔雀城创新拼接联排(大堡大堡)，紧，紧密拼接密拼接6 6种户型，较大地提升了容积率种户型，较大地提升了容积率项目基本情况项目基本情况大堡大堡户型面积户型面积220-280平米平米30本报告是严格保密的。【低密度创新案例】北京永定河孔雀城【低密度创新案例】北京永定河孔雀城从正前方看：从正前方看：为三联排别墅，通过矮墙加以划分。ACBDFE均为3层产品，做足露台、花园等情趣空间取消了前后两个三联排之间的道路，相当于两个三联排背靠背组合成一个整体合院，南北独立入户。这种排布方式对容积率贡献较大，且保证了各自有独立的庭院，但私密性稍显不足，独栋意味较弱。从左侧看：从左侧看：通过矮墙划分南北。南北独立入户。从内部看：从内部看：从D户的中央庭院向E户看，可以发现单个户型之间同样以矮墙间隔。从右侧看：从右侧看：设置小台阶实现微地形打造。