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1、2023/3/91房地产企业会计核算及涉税处理一、房地产开发业务流程一、房地产开发业务流程:2023/3/9厚积薄发，成会计英才2公司注册公司注册获取土地获取土地使用权使用权房地产开发与建设转让房地转让房地产产持有房地持有房地产产设立阶段设立阶段 获取土地阶段获取土地阶段开发与建设阶段开发与建设阶段 转让与销售阶段（持有）转让与销售阶段（持有）利润形成与分配利润形成与分配 所得税汇算阶段所得税汇算阶段 二、房地产企业涉及税种、税率（一）企业设立阶段 1 1、印花税 （1 1）权利与许可证照 5 5元/件 （2 2）记录资金的账簿 (实收资本+资本公积)*0.50.5，其他5 5元/件（3 3）
2、土地使用权转让、出让合同,金额*0.50.52 2、契税 （1 1）自有房产投入本人独资企业经营，免税 （2 2）接受以土地使用权等不动产出资。土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%-5%3%-5%2023/3/9厚积薄发，成会计英才3 契税契税 中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例 税率税率 3%-5%3%-5%征收对象：房地产征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，凭证的当天。自义务发生之日起，1010日内向土地或日内向土地或房产管理部门缴纳房产管理部门缴纳（二）获取土地阶段1 1、印花
3、税、印花税 同上同上2 2、契税契税 同上同上3 3、耕地占用税、耕地占用税 （1 1）获取土地使用权，符合耕地条件的，）获取土地使用权，符合耕地条件的，根据面积和税额一次性缴纳；根据面积和税额一次性缴纳；（2 2）不合条件，不缴纳。）不合条件，不缴纳。2023/3/9厚积薄发，成会计英才4 （财税（财税【20062006】162162号）号）财政部财政部 国家税务国家税务总局关于印花税若干政策的通知总局关于印花税若干政策的通知的规定，对的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的产权转移书据征收印花税，按合
4、同记载金额的0.50.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利贴花，取得房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花，每件许可证按件贴花，每件5 5元。元。（三）开发建设阶段（三）开发建设阶段1 1、印花税、印花税 据各类合同的据各类合同的0.3-0.5 0.3-0.5 2 2、城镇土地使用税、城镇土地使用税 从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率计算计算 2023/3/9厚积薄发，成会计英才5（四）转让及销售阶段（四）转让及销售阶段1 1、营业税、营业税 5%5%2 2、城建税、城建税 7%7%、5%5%、1%1%3 3、教育费附加、教育费附加 营
5、业税的营业税的3%3%4 4、土地增值税、土地增值税 （1 1）查账征收：）查账征收：A.A.项目全部竣工结算前，项目全部竣工结算前，转让房地产收入，预征；转让房地产收入，预征；B.B.待项目全部竣工待项目全部竣工且办理结算后进行清算，多退少补且办理结算后进行清算，多退少补 (2 (2）核定征收核定征收5 5、印花税印花税 同上同上2023/3/966 6、企业所得税、企业所得税 （1 1）查账征收：）查账征收：1.1.销售未完工产品取得收入：按预计销售未完工产品取得收入：按预计计税毛利率，计算毛利额，计税毛利率，计算毛利额，项目完工后计算实际毛项目完工后计算实际毛利调整以前毛利计算纳税利调整
6、以前毛利计算纳税 2.2.销售完工：税率销售完工：税率25%25%（2 2）核定征收）核定征收7 7、印花税印花税 同上同上2023/3/9厚积薄发，成会计英才7 （五）出租、用于营业等（五）出租、用于营业等1 1、营业税、营业税 租金的租金的5%5%2 2、城建税、城建税 7%7%、5%5%、1%1%3 3、教育费附加、教育费附加 营业税的营业税的3%3%4 4、城镇土地使用税、城镇土地使用税 同上同上5 5、房产税房产税 自用：计税余值自用：计税余值*1.2%1.2%出租：租金的出租：租金的12%12%2023/3/9厚积薄发，成会计英才8“营改增营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？对
7、房地产企业财务管理有哪些影响？适用税率和计税基数；适用税率和计税基数；服务业定价机制；服务业定价机制；财务核算；财务核算；发票使用管理。发票使用管理。三、会计核算制度：三、会计核算制度：2006.2.25 2006.2.25 基本会计准则及基本会计准则及3838项具体项具体准则准则 目前，房地产企业应执行目前，房地产企业应执行企业会计准则企业会计准则 或或小企业会计准则小企业会计准则2023/3/9厚积薄发，成会计英才10四、房地产会计核算的要求：四、房地产会计核算的要求：正确、及时的确认收入；正确、及时的确认收入；准确、合理的确认成本费用；准确、合理的确认成本费用；准确、真实的反应会计利润；
8、准确、真实的反应会计利润；合理进行纳税调整，如实申报纳税。合理进行纳税调整，如实申报纳税。厚积薄发，成会计英才11内容提纲内容提纲第一部分房地产开发企业的成本核算第一部分房地产开发企业的成本核算一、一、成本核算的内容成本核算的内容二、成本的核算二、成本的核算第二节房地产开发企业收入的会计核算第二节房地产开发企业收入的会计核算一、营业收入确认的条件一、营业收入确认的条件二、主营业务收入的核算二、主营业务收入的核算12第一部分房地产开发企业的成本核算第一部分房地产开发企业的成本核算13一、成本核算的内容一、成本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容是房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品开
9、发产品成本成本。（一）开发产品的成本项目（一）开发产品的成本项目 1 1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。的有关税费。142 2土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。拆迁安置补偿费
10、。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。费。15163 3前期工程费前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划指企业在
11、前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等临时水、临时电、临时路等)费用、三费用、三通一平费用等。通一平费用等。4 4基础设施费基础设施费指建造各项基础设施发生的费用（指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费又称红线内工程费）。）。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设
12、施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集装费都在基础设施费项目内归集。5 5建筑安装工程费建筑安装工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室以及室内装修工程费等。内装修工程费等。6 6公共配套设施费公共配套设施费指在开发小区内发生，可计
13、入土地、房屋开发成本的不指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。计人该成本项目内。17187 7开发间接费用开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福管理开发项目而发生的各项费用
14、支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。劳动保护费、周转房摊销等。说明：说明：开发项目完工前的借款费用也列此科目。开发项目完工前的借款费用也列此科目。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在不在此列，应在“管理费用管理费用”中核算。中核算。开发部门的业务招待费也不应列此科目。开发部门的业务招待费也不应列此科目。1 1、开发成本、开发成本房屋开发房屋开发 土地开发土地开发 配套设施开发配套设施开发 代建工程开发代建工程开发”土地征用及拆补费土地
15、征用及拆补费 前期工程费、前期工程费、建筑安装工程费、建筑安装工程费、基础设施费、基础设施费、公共配套费、公共配套费、资本化利息资本化利息2023/3/9厚积薄发，成会计英才192 2、“开发间接费用开发间接费用”账户账户 该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。发产品成本的费用总额
16、，结转后无余额。该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。设置。203 3、“管理费用管理费用”“管理费用管理费用”科目核算房地产开发企业为组织科目核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用。和管理企业开发经营所发生的管理费用。4 4、“销售费用销售费用”“销售费用销售费用”科目核算房地产开发企业销售开科目核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。发产品的过程中发生的各种费用。5 5、“财务费用财务费用”“财务费用财务费用”科目核算房地产开发企业为筹集科目核算房地产开发企业为筹集生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费生产
17、经营需要资金而发生的非资本化的融资费用。用。2023/3/9厚积薄发，成会计英才21三、房屋开发成本的核算三、房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种：1.1.为销售开发的商品房；为销售开发的商品房；2.2.为出租而开发的经营房（出租房）；为出租而开发的经营房（出租房）；3.3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；4.4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。受其他单位委托代为开发建设的代建房。2223例：甲房地产
18、开发公司于例：甲房地产开发公司于20092009年年5 5月在碧水园开发月在碧水园开发一块土地，占地面积一块土地，占地面积4000040000。开发完成后准备将其。开发完成后准备将其中的中的3000030000对外转让，其余的对外转让，其余的1000010000企业自行开发企业自行开发商品房。商品房。假设土地开发过程中只发生了如下业务：假设土地开发过程中只发生了如下业务：支付土地出让金支付土地出让金2500000025000000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本 土地土地 碧水园碧水园(土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费)25000000)25000000 贷：银
19、行存款贷：银行存款 2500000025000000支付拆迁补偿费支付拆迁补偿费55000005500000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本 土地土地 碧水园碧水园(土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费)5500000)5500000 贷：银行存款贷：银行存款 5 5000005 50000024支付勘察设计费支付勘察设计费210000210000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园(前期工程费前期工程费)210000)210000 贷：银行存款贷：银行存款 210000210000支付土石方费用支付土石方费用5500
20、0005500000元，作会计分录如下：元，作会计分录如下：借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园(前期工程费前期工程费)5500000)5500000 贷：银行存款贷：银行存款 55000005500000由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款款15000001500000元：元：借：开发成本借：开发成本土地土地碧水园碧水园(基础设施费基础设施费)1500000)1500000 贷：应付账款贷：应付账款X X施工企业施工企业 150000015000002599月末，碧水园土地开发工程完工。月末，碧水园土地开发工程完工。假
21、设假设“开发成本开发成本土地开发土地开发碧水园碧水园”账户归账户归集的开发总成本为集的开发总成本为3771000037710000元，则单位土地开发成元，则单位土地开发成本为本为942.75942.75元。其中自用的元。其中自用的1000010000土地尚未土地尚未投入使用，其余投入使用，其余3000030000已全部转让，月终结转本已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。块土地的开发成本。作会计分录如下：作会计分录如下：借：开发产品借：开发产品土地土地(碧水园碧水园)9427500)9427500 主营业务成本主营业务成本土地转让成本土地转让成本 2828250028282500 贷：开发成
22、本贷：开发成本土地土地碧水园碧水园 377100003771000026续前例：续前例：若自用的若自用的1000010000土地在开发完成后立即投入房屋开土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中。发工程的建设中。结转土地开发成本：结转土地开发成本：借：开发成本借：开发成本 房屋房屋 碧水园碧水园(土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费)76250007625000 碧水园碧水园(前期工程费前期工程费)1427500)1427500 碧水园碧水园(基础设施费基础设施费)375000)375000 贷：开发产品贷：开发产品 土地土地 碧水园碧水园(土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费)762500076
23、25000 碧水园碧水园(前期工程费前期工程费)1427500)1427500 碧水园碧水园(基础设施费基础设施费)375000 375000 （一）取得土地时：（一）取得土地时：（假设业务中没取得进项税额）假设业务中没取得进项税额）甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值8,1658,165万元一块万元一块地，支付契税地，支付契税327327万万、拆迁补偿费拆迁补偿费1,2001,200万元万元、城市基城市基础配套费础配套费2,4002,400万元万元。借：开发成本借：开发成本 -土地成本土地成本 81,650,000.00 81,650,000.00 -拆迁补偿
24、费拆迁补偿费 12,000,000.00 12,000,000.00 -契税契税 3,270,000.00 3,270,000.00 -城市基础配套费城市基础配套费 24,000,000.00 24,000,000.00 贷：银行存款贷：银行存款 120,920,000.00 120,920,000.00 （二）开发前期工程成本：（取得（二）开发前期工程成本：（取得6%6%进项税额）进项税额）甲房地产公司发生前期工程费甲房地产公司发生前期工程费2,1812,181万元，其中，地质勘万元，其中，地质勘察费察费5050万元，规划方案、施工图设计及其他设计万元，规划方案、施工图设计及其他设计5605
25、60万元万元,土石方基础工程土石方基础工程500500万元，其他万元，其他10701070万元。万元。（1 1）勘察设计费；（税率）勘察设计费；（税率6%6%）（2 2）规划设计费；（税率）规划设计费；（税率6%6%）（3 3）建筑研究设计费等：（税率）建筑研究设计费等：（税率6%6%）（4 4）土石方基础工程：（假定税率）土石方基础工程：（假定税率11%11%）（5 5）其他）其他:1071:1071万元：（假定税率万元：（假定税率17%17%）进项税额：进项税额：勘察设计费：勘察设计费：500,000/500,000/（1+6%1+6%）6%=28,301.896%=28,301.89规划
26、设计费：规划设计费：5,600,000/5,600,000/（1+6%6%=316,981.131+6%6%=316,981.13土石方基础工程土石方基础工程(假定税率假定税率11%11%）：）：5,000,000/5,000,000/（1+11%1+11%）11%=495,495.5011%=495,495.50其他（假定税率其他（假定税率17%17%）：）：10 10，710710，000/000/（1+17%1+17%）17%=1,556,153.8517%=1,556,153.8529 对应分录：对应分录：借：开发成本借：开发成本-前期工程费前期工程费-勘察设计费勘察设计费 471,6
27、98.11 471,698.11 -规划设计费规划设计费 5,283,018.87 5,283,018.87 -土石方基础工程土石方基础工程 4,504,504.50 4,504,504.50 -其他其他 9,153,846.15 9,153,846.15 应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(进项税额进项税额)2,396,932.37)2,396,932.37 贷：银行存款贷：银行存款 21,810,00021,810,000 （三）基础设施费（假设取得（三）基础设施费（假设取得11%11%进项税抵扣）进项税抵扣）甲房地产公司开发中，施工企业承包地下设施、甲房地产公司开发中，施工企业承包地
28、下设施、管道等安装工程已竣工，总计支付工程款管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4,0004,000万元，万元，其中供电配套设施费其中供电配套设施费1,0201,020万元，燃气工程费万元，燃气工程费288288万元，万元，景观工程费景观工程费570570万元，万元，绿化费用绿化费用500500万元万元,其他其他1,6221,622万元。万元。进项税额：进项税额：40,000,000/40,000,000/（1+11%1+11%）11%=3,963,963.9611%=3,963,963.96借：开发成本借：开发成本-基础设施费基础设施费 36,036,036.0436,036,036.04
29、应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(进项税额进项税额)3,963,963.96)3,963,963.96 贷：银行存贷：银行存 40,000,000.00 40,000,000.0032 （四）建安工程费（假设取得（四）建安工程费（假设取得11%11%进项税抵扣）进项税抵扣）甲房地产公司发生建安工程费甲房地产公司发生建安工程费27,61827,618万元，其中主承万元，其中主承包程包程20,16020,160万元，水暖工程万元，水暖工程700700万元，监理费万元，监理费120120万元，万元，其他其他66386638万元。万元。进项税额：进项税额：276,180,000/276,180,
30、000/（1+11%1+11%）11%=27,369,189.19 11%=27,369,189.19借：开发成本借：开发成本-建筑工程费建筑工程费 248,810,810.81 248,810,810.81 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）27,369,189.19 27,369,189.19 贷：银行存款贷：银行存款 276,180,000.00 276,180,000.0034 （五）公共配套设施费（假设取得（五）公共配套设施费（假设取得11%11%进项税抵扣）进项税抵扣）甲房地产公司共发生公共配套费甲房地产公司共发生公共配套费6,5856,585万元，其中
31、人防工程万元，其中人防工程2,0402,040万元，地下车位工程万元，地下车位工程4,2004,200万元，其他万元，其他345345万元万元进项税额：进项税额：65,850,000/65,850,000/（1+11%1+11%）11%=6,525,675.68 11%=6,525,675.68借：开发成本借：开发成本-公共配套设施公共配套设施 59,324,324.32 59,324,324.32 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额应交增值税（进项税额 ）6,525,675.686,525,675.68 贷：银行存款贷：银行存款 65,850,000.00 65,850,000.0036
32、 （六）开发间接费用（六）开发间接费用甲房地产公司总计发生间接费用甲房地产公司总计发生间接费用2,1002,100万元，其中房屋万元，其中房屋维修基金维修基金528528万元，工资劳务保险等费用万元，工资劳务保险等费用576576万元，其万元，其他他996996万元万元。（假设此部分均以实际现金流出，（假设此部分均以实际现金流出，且未且未取得进项税额）取得进项税额）借：开发成本借：开发成本-开发间接费用开发间接费用 21,000,000.00 21,000,000.00 贷：银行存款贷：银行存款 21,000,000.00 21,000,000.00四四、费用的核算、费用的核算甲房地产公司发生
33、管理费用甲房地产公司发生管理费用1,5961,596万元，其中付管万元，其中付管理人员工资理人员工资1,2001,200万元万元,其他其他396396万元；销售费用万元；销售费用2,9202,920万万元，其中代销费用元，其中代销费用700700万元；广告费用万元；广告费用1,3601,360万元，会展万元，会展费用费用2020万元，其他万元，其他540540万元。万元。（一）支付人员工资及劳务费不能取得进项税额；（一）支付人员工资及劳务费不能取得进项税额；（二）假设管理费用中其他费用取得（二）假设管理费用中其他费用取得17%17%抵扣税额：抵扣税额：则：进项税额：则：进项税额：3,960,0
34、00.00/(1+17%)3,960,000.00/(1+17%)17%=575,384.6217%=575,384.62元元（三）支付代销费用进项税（假定税率（三）支付代销费用进项税（假定税率11%11%）：）：进项税额：进项税额：7,000,000.00/7,000,000.00/（1+11%1+11%）11%=693,693.7011%=693,693.70元元（四）广告费用进项税：（税率（四）广告费用进项税：（税率6%6%）进项税额：进项税额：13,600,000.00/13,600,000.00/（1+6%1+6%）6%=769,811.32 6%=769,811.32元元（五）展览
35、费用进项税：（税率（五）展览费用进项税：（税率6%6%）进项税额：进项税额：200,000/200,000/（1+6%1+6%）6%=11,320.76 6%=11,320.76元元(六）六）其他费用进项税额：其他费用进项税额：5,400,000.00/5,400,000.00/（1+17%1+17%）17%=784,615.38 17%=784,615.38元元39 分录分录如下如下：借借:管理费用管理费用 12,000,000.00 12,000,000.00 贷贷:银行存款银行存款 12,000,000.00 12,000,000.00借借:管理费用管理费用 3,384,615.38 3
36、,384,615.38 应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(进项税额进项税额)575,384.62)575,384.62 贷贷:银行存款银行存款 3,960,000.00 3,960,000.00借：销售费用借：销售费用-代销费用代销费用 6,306,306.30 6,306,306.30 -广告费用广告费用 12,830,188.68 12,830,188.68 -会展费用会展费用 188,679.24 188,679.24 -其他其他 4,615,384.62 4,615,384.62 应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(进项税额进项税额)2,259,441.16)2,259,44
37、1.16 贷：银行存款贷：银行存款 26,200,000.00 26,200,000.00第二节房地产开发企业营业收入的会计核算第二节房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入确认的条件一、营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是企业会计准则规定的收入确认的条件是销售商销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：（1 1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2 2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实
38、施控制；也没有对已售出的商品实施控制；（3 3）与交易相关的经济利益能够流入企业；）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4 4）相关的收入和成本能够可靠计量。）相关的收入和成本能够可靠计量。41会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：条件：1 1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；屋面积业经有关部门测定；2 2）已与客户签订的正式房屋销售合同；）已与客户签订的正式房屋销售合同；3 3）标的物）标的物 房屋已经客户验收、对房屋的结构、房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款
39、购销双方均无异议，并与客户办妥销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。42二、主营业务收入的核算二、主营业务收入的核算收入的确认时间：参照国税发收入的确认时间：参照国税发 20092009 3131号第号第6 6条条 （一）现售方式销售（一）现售方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。即可确认收入。43（二）预售方式销售（二）预售方式销售 竣工验收、办妥移交手续前，竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正不论是否签订正式商品房销售合同
40、，所收到的均为预售房款，式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律一律不确认收入，其款项记入不确认收入，其款项记入“预收账款预收账款”科目科目。因预。因预收房地产款而交纳的营业税费等在收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费一应应交税费一应交营业税交营业税”等科目核算。等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记的实现，借记“预收账款预收账款”、“应收账款应收
41、账款”等科目，等科目，贷记贷记“主营业务收入主营业务收入”科目，同时结转销售成本。科目，同时结转销售成本。44（一）预收订金，全款方式下核算：（一）预收订金，全款方式下核算：甲房地产公司收到甲房地产公司收到A A公司预交购房订金公司预交购房订金500,000.00500,000.00元，存入银行。公司开发商品房每平售价元，存入银行。公司开发商品房每平售价8,0008,000元。元。A A公司购商品房公司购商品房800800平方米，已预付购房订金平方米，已预付购房订金500,000500,000元，元，剩余款项一周后付清。剩余款项一周后付清。（1 1）收到订金：）收到订金：借：库存现金（银行存款
42、）借：库存现金（银行存款）500,000.00 500,000.00 贷：预收帐款贷：预收帐款-A-A公司公司 500,000.00 500,000.00（2 2）签合同，开发票确认收入时：）签合同，开发票确认收入时：借：应收帐款借：应收帐款-A-A公司（公司（80008000800800）6,400,000.00 6,400,000.00 贷：主营贷：主营业务收入业务收入(6401.11)5,765,765.77(6401.11)5,765,765.77 应交税费应交税费-应交增值税应交增值税(销项税额销项税额)634,234.23634,234.2346（3 3）收到余款时：）收到余款时：
43、借：库存现金（银行存款）借：库存现金（银行存款）5,900,000.005,900,000.00 贷：预收帐款贷：预收帐款-A-A公司公司 （640640万万-50-50万）万）5,900,000.005,900,000.00（4 4）冲回预收帐款：）冲回预收帐款：借：预收帐款借：预收帐款-A-A公司公司 6,400,000.00 6,400,000.00 贷：应收帐款贷：应收帐款-A-A公司公司 6,400,000.00 6,400,000.00（二）分期收款方式下核算（二）分期收款方式下核算 甲房地产公司房屋竣工后开始预售，和另一公司甲房地产公司房屋竣工后开始预售，和另一公司签销售合同，合
44、同规定分两次共收回签销售合同，合同规定分两次共收回5 5亿元，销售房屋亿元，销售房屋成本成本2 2亿。当年底，尚有亿。当年底，尚有20002000万元未取得回款。万元未取得回款。（1 1）将商品房转入发出产品）将商品房转入发出产品借：发出商品借：发出商品 200,000,000.00 200,000,000.00 贷：开发产品贷：开发产品 200,000,000.00 200,000,000.00（2 2）收到首批款项时：即确认收入）收到首批款项时：即确认收入借：银行存款借：银行存款 250,000,000.00 250,000,000.00 贷：主营业务收入贷：主营业务收入-商品房销售收商品
45、房销售收225,225,225.23225,225,225.23 应交税费应交税费-应交增值税（销项税应交增值税（销项税24,774,774.7724,774,774.7749（3 3）同时，结转成本）同时，结转成本借：主营业务成本借：主营业务成本-商品房销售成本商品房销售成本 100,000,000.00 100,000,000.00 贷：发出商品贷：发出商品 100,000,000.00 100,000,000.00（4 4）按合同规定，应收第二批房款时）按合同规定，应收第二批房款时,确认收入确认收入借：应收帐款借：应收帐款 250,000,000.00 250,000,000.00 贷：
46、主营业务收入贷：主营业务收入 225,225,225.23 225,225,225.23 应交税费应交税费-应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）24,774,774.7724,774,774.77（5 5）结结转成本转成本借：主营业务成本借：主营业务成本-商品房销售成本商品房销售成本 100,000,000.00 100,000,000.00 贷：发出商品贷：发出商品 100,000,000.00 100,000,000.00（6 6）收到第二批销售房款）收到第二批销售房款23,00023,000万元：万元：借：银行存款借：银行存款 230,000,000.00 230,000,000
47、.00 贷：应收帐款贷：应收帐款 230,000,000.00 230,000,000.00当年底收回当年底收回2,0002,000万元应收款项万元应收款项借：银行存款借：银行存款 20,000,000.00 20,000,000.00 贷：应收帐款贷：应收帐款 20,000,000.00 20,000,000.002 2采用支付手续费委托代销的，应增设采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销委托代销商品商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。代销清单后确认收入。例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为例：某房地产企业某楼盘还剩
48、几套尾房，造价为8080万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为价为100100万元，营业税率万元，营业税率5%5%（不考虑其他税费）；中（不考虑其他税费）；中介公司按售价的介公司按售价的2%2%收取手续费。收取手续费。52代销协议生效时：代销协议生效时：借：委托代销商品借：委托代销商品 8080 贷：开发产品贷：开发产品 商品房商品房 8080收到代销清单：收到代销清单：借：应收账款借：应收账款 111111 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 100100 应交税费应交税费应交增值税应交增值税（销项税额）（销项税额）1111结转销售成本：结
49、转销售成本：借：主营业务成本借：主营业务成本 8080 贷：委托代销商品贷：委托代销商品 8080收取款项和结转手续费：收取款项和结转手续费：借：销售费用借：销售费用 2 2 银行存款银行存款 109109 贷：应收账款贷：应收账款 100100533 3采用银行按揭方式销售采用银行按揭方式销售 其首付款应按实际收到日确认收入的实现，其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。54四、特殊情形下的几种帐务处理四、特殊情形下的几种帐务处理（一）若取得小规模纳税人发票：（按（一）若取得小规模纳税人发票：（按3%3
50、%税率）税率）甲房地产公司取得小规模纳税人税务代开增值税发票，甲房地产公司取得小规模纳税人税务代开增值税发票，材料金额材料金额5050万元，税额：万元，税额：1.4563111.456311万元。万元。分录如下：分录如下：借：应交税费借：应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）14,563.11 14,563.11 主营业务成本主营业务成本 485,436.89 485,436.89 贷：银行存款贷：银行存款 500,000.00 500,000.00（二）若涉及减免税款下，享受政府补助，限（二）若涉及减免税款下，享受政府补助，限额交纳税款额交纳税款，如甲公司营改增期间，享受政府