房地产企业财务分析diyj.pptx

《房地产企业财务分析diyj.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业财务分析diyj.pptx（48页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、财务指标与财务报表分析1 1房地产企业财务分析房地产企业财务分析的两个层次：1、财务报表分析2、房地产项目投资财务分析2 2财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么1、公司的盈利能力有多大？净资产收益率（净资产收益率（ROEROE）=？投入资本收益率（投入资本收益率（ROICROIC）*=*=？销售利润率销售利润率=？期间费用比例（期间费用期间费用比例（期间费用/销售收入）销售收入）=？*注意：注意：ROICROIC是是EBITEBIT与投入资本之比，其中：投入资本与投入资本之比，其中：投入资本=（现金（现金+营运资本营运资本WCR+WCR+固定固定资产净值），有时资产净值

2、），有时 也用（附息债务金额也用（附息债务金额+权益资本）。此外，如果计算税后权益资本）。此外，如果计算税后ROICROIC，分，分子则用子则用EBITEBIT（1-T1-T）。）。3 3财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么2、公司的流动性如何？经营现金流量经营现金流量00？现金偿债倍数现金偿债倍数=现金现金/到期长债到期长债=？流动比率流动比率=？速动比率速动比率=？4 4财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么3、公司面临的风险有多大？财务风险（财务杠杆）财务风险（财务杠杆）=？经营风险（经营杠杆）经营风险（经营杠杆）=？负债负债/权益权益=？5

3、 5财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么4、公司资产的使用效率如何？总资产周转率（年销售总资产周转率（年销售/平均总资产）平均总资产）=？固定资产周转率（年销售固定资产周转率（年销售/平均固定资产）平均固定资产）=？存货周转率（年销售或销售货物成本存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）平均存货）=？应收账款周转率应收账款周转率 （年销售（年销售/平均应收账款）平均应收账款）=？6 6财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么5、上市公司财务盈利和市场表现如何？每股净利润（每股净利润（EPSEPS）=？每股股利（每股股利（DPSDPS）=？市盈率（

4、市盈率（P/EP/E）=？每股净资产（每股净资产（BVEPSBVEPS）=？7 7财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么6、公司创造价值了吗？EVAEVA（经济增加值）（经济增加值）=？MVA MVA（市场增加值）（市场增加值）=？8 8财务报表分析的主要问题财务报表分析的主要问题分析什么分析什么7、公司的增长能力可持续增长能力可持续增长能力=？成长性成长性=？9 9财务指标体系和财务报表的分析方法财务指标体系和财务报表的分析方法财务指标体系报表分析方法1010一、财务指标体系1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映企业的财务状况，而财务指标体系是各项各类指标的系统化，其基

5、本能够系统、全面、综合反映企业的财务状况。2、财务指标体系不是一成不变的，其一般分为47类，共计1522个指标。当然，企业可以根据面临的问题和需要设计相应的指标（体系）进行分析。1111财务指标体系表偿债能力偿债能力债务管理债务管理（长期）（长期）资产资产管理管理盈利能力盈利能力股东收益股东收益短期支付短期支付能力能力资产流动资产流动性性长期偿债能长期偿债能力力本息保障本息保障倍数倍数营运能力营运能力销售盈利销售盈利率率资产报酬资产报酬率率股东报酬股东报酬价值创造价值创造流动比率流动比率应收账款应收账款周转速度周转速度资产负债率资产负债率利息保障利息保障倍数倍数应收帐款应收帐款周转次数周转次数

6、毛利率毛利率总资产报总资产报酬率酬率每股收益每股收益EPSEPS市场增加市场增加值值MVAMVA速动比率速动比率应收账款应收账款回收期回收期股东权益比股东权益比率率固定费用固定费用保障倍数保障倍数存货周转存货周转次数次数营业利润营业利润率率净资产收净资产收益率益率ROEROE每股股利每股股利DPSDPS经济增加经济增加值值EVAEVA超速动比超速动比率率资本负债比资本负债比率率现金充足现金充足性性固定资产固定资产周转次数周转次数净利润率净利润率OCF/OCF/总资总资产产每股经营每股经营现金流量现金流量现金比率现金比率长期负债比长期负债比率率总资产周总资产周转次数转次数经营现金经营现金流流OC

7、F/OCF/销销售售投资回报投资回报率率 ROICROIC股息收益股息收益率率 DPS/PDPS/P有息负债比有息负债比率率总资产报总资产报酬率酬率ROAROAEPS/PEPS/P1212（一）偿债能力指标 1 1、流动比率、流动比率=流动资产流动负债流动资产流动负债 流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是率是2 2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。款数额和存货周转速度。2 2、速动比率、速动比

8、率=（流动资产存货）流动负债（流动资产存货）流动负债 由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是动比率是1 1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于款，比率会大大低于1 1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。能力。3

9、 3、保守速动比率（超速动比率）、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金（货币资金+短期投资短期投资+应收票据应收票据+应收帐应收帐款）流动负债款）流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。4 4、现金比率、现金比率=（货币资金流动负债）（货币资金流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。1313（一）偿债能力指标 5 5、应收帐款周转率、应收帐款周转率 销售收入平均应收帐款销售收入平均应收帐款表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短表达年度内应收帐款转为

10、现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。期偿债能力。6 6、应收帐款周转天数、应收帐款周转天数 360 360天应收帐款周转率天应收帐款周转率表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。1414（二）长期偿债能力（资本结构分析）1 1、股东权益比率、股东权益比率 股东权益总额资产总额股东权益总额资产总额100%100%反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构

11、，比率低是高风险、高报酬的财务结构。来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。2 2、资产负债比率、资产负债比率 负债总额资产总额负债总额资产总额100%100%反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。3 3、资本负债比率、资本负债比率 负债合计股东权益期末数负债合计股东权益期末数100%100%它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债率为加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%

12、200%为一般的警戒线，若超过则应该格外为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。（倒数为权益乘数）关注。（倒数为权益乘数）4 4、长期负债比率、长期负债比率 长期负债资产总额长期负债资产总额100%100%判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。5 5、有息负债比率、有息负债比率 （短期借款一年内到期的长期负债长期借款应付债券长期（短期借款一年内到期的长期负债长期借款应付债券长期应付款）股东权益期末

13、数应付款）股东权益期末数100%100%无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面，是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面，100%100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。

14、1515（三）营运能力 1 1、存货周转率、存货周转率 销货成本销货成本（期初存货期末存货）（期初存货期末存货）存货周转天数存货周转天数 天存货周转率天存货周转率存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。2 2、应收账款周转率、应收账款周转率=销售收入平均平均应收账款销售收入平均平均应收账款 该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。该指标反映的是公司对应收账款的利用

15、效率，反映了公司的资金周转状况。3 3、固定资产周转率、固定资产周转率 销售收入平均固定资产销售收入平均固定资产该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，指标越高表示固定资产运用效果越好。果越好。4 4、总资产周转率、总资产周转率 销售收入平均资产总额销售收入平均资产总额该指标越大说明销售能力越强。该指标越大说明销售能力越强。1616（四）盈利能力 1 1、营业成本比率、营业成本比率 营业成本营业成本/主营业务收入主营业务收入100%100%在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及在同行之间，营业

16、成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。2 2、营业利

17、润率、营业利润率 营业利润营业利润/主营业务收入主营业务收入100%100%3 3、销售毛利率、销售毛利率 （主营业务收入（主营业务收入-主营业务成本）主营业务收入主营业务成本）主营业务收入100%100%4 4、主营业务利润率、主营业务利润率 主营业务利润主营业务收入主营业务利润主营业务收入100%100%一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。5 5、税前利润率、税

18、前利润率 利润总额利润总额/主营业务收入主营业务收入100%100%税后利润率税后利润率 净利润净利润/主营业务收入主营业务收入100%100%1717（四）盈利能力 1 1、资产收益率、资产收益率 净利润净利润22（期初资产总额期末资产总额）（期初资产总额期末资产总额）100%100%资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。获利能力。2 2、净资产收益率、净资产收益率 净利润净资产净利润净资产100%100%又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。又称股东权益收益率，这个指标反应股

19、东投入的资金能产生多少利润。3 3、经常性净资产收益率、经常性净资产收益率 剔除非经常性损益后的净利润剔除非经常性损益后的净利润/股东权益股东权益期末数期末数100%100%一般来说资产只能产生一般来说资产只能产生“剔除非经常性损益后的净利润剔除非经常性损益后的净利润”所以用这个所以用这个指标来衡量资产状况更加准确。指标来衡量资产状况更加准确。4 4、总资产回报率、总资产回报率 净利润净利润/总资产期末数总资产期末数100%100%5 5、经常性总资产回报率、经常性总资产回报率 剔除非经常性损益后的净利润剔除非经常性损益后的净利润/总资产期总资产期末数末数100%100%1818（五）市场表现

20、 1 1、市盈率、市盈率 每股市场价每股净利润每股市场价每股净利润 2 2、市净率、市净率 每股市场价每股净资产值每股市场价每股净资产值 3 3、资产倍率、资产倍率 每股市场价每股资产值每股市场价每股资产值 1919（五）现金保障能力 1 1、销售商品收到现金与主营业务收入比率、销售商品收到现金与主营业务收入比率 销售商品、提供劳务收到的现销售商品、提供劳务收到的现金主营业务收入金主营业务收入100100正常周转企业该指标应大于。如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构正常周转企业该指标应大于。如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构销售收入或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。销售收入

21、或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。2 2、经营活动产生的现金流量净额与净利润比率、经营活动产生的现金流量净额与净利润比率 经营活动产生的现金流量经营活动产生的现金流量净额净利润净额净利润100100 3 3、净利润直接现金保障倍数、净利润直接现金保障倍数 （营业现金流量净额其他与经营活动有关（营业现金流量净额其他与经营活动有关的现金流入其他与经营活动有关的现金流出）的现金流入其他与经营活动有关的现金流出）/主营业务收入主营业务收入100100 4 4、营业现金流量净额对短期有息负债比率、营业现金流量净额对短期有息负债比率=营业现金流量净额（短期借营业现金流量净额（短期借款年内到期

22、的长期负债）款年内到期的长期负债）100100 5 5、每股现金及现金等价物净增加额、每股现金及现金等价物净增加额=现金及现金等价物净增加额股数现金及现金等价物净增加额股数 6 6、每股自由现金流量、每股自由现金流量=自由现金流量股数自由现金流量股数（自由现金流量净利润折旧及摊销资本支出流动资金需求偿还负（自由现金流量净利润折旧及摊销资本支出流动资金需求偿还负债本金新借入资金）债本金新借入资金）2020（六）增长能力 1 1、主营业务收入增长率、主营业务收入增长率 （本期主营业务收入上期主营业务收入）上（本期主营业务收入上期主营业务收入）上期主营业务收入期主营业务收入100%100%一般当产品

23、处于成长期，增长率应大于一般当产品处于成长期，增长率应大于10%10%。2 2、净利润增长率、净利润增长率=（本期净利润上期净利润）上期净利润（本期净利润上期净利润）上期净利润100%100%3 3、净资产增长率、净资产增长率=（本期净资产上期净资产）上期净资产（本期净资产上期净资产）上期净资产100%100%4 4、总资产增长率、总资产增长率=（本期总资产上期总资产）上期总资产（本期总资产上期总资产）上期总资产100%100%2121（七）其他指标 1 1、净资产调整系数、净资产调整系数 （调整后每股净资产每股净资产）（调整后每股净资产每股净资产）/每股净资产每股净资产调整后每股净资产调整后

24、每股净资产=（股东权益年以上的应收帐款待摊费用待处理（股东权益年以上的应收帐款待摊费用待处理财产净损失递延资产）财产净损失递延资产）/普通股股数普通股股数减掉的是四类不能产生效益的资产。净资产调整系数越大说明该公司的资产减掉的是四类不能产生效益的资产。净资产调整系数越大说明该公司的资产质量越低。特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很质量越低。特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很高，则要深入分析。高，则要深入分析。2 2、三项费用比率、三项费用比率=营业费用营业费用+管理费用管理费用+财务费用财务费用/主营业务收入主营业务收入100%100%反映企业管理能力

25、的指标。反映企业管理能力的指标。3 3、其他应收帐款与流动资产比率、其他应收帐款与流动资产比率 其他应收帐款流动资产其他应收帐款流动资产其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注意是否与关联交易有关。意是否与关联交易有关。2222财务指标体系和财务报表的分析方法财务指标体系和财务报表的分析方法财务指标体系报表分析方法2323二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分

26、析3、结构分析4、因素分解24241、财务比率分析 盈利能力 资产使用效率 增长能力 资产流动性 负债能力 价值创造25251、财务比率分析法财务比率分析应注意：（1）结合实际情况，如行业特点、季节性趋势和通货膨胀等（2）结合财务报表后的“附注”或“注释”部分，以防止企业的“盈利操纵”。（3）例外原则2626二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解27272、比较分析法 建立一系列财务指标，并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比，最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。28282、比较分析法 不同时

27、期的比较分析 与同业其它公司的比较分析 行业平均数比较 行业先进指标比较2929二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解30303、结构分析法 收入结构 成本结构31313、结构分析法计算某一时期“三表”中各项账目的比例，然后与本企业历史财务指标、行业的平均数或先进企业的指标或相关比例进行对比，综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。3232二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解33334、因素分解分析法 分解影响企业盈利能力、财务风险和经营风险、自我可持续增长率等关键指分解影响企业盈利能力、财务风险和经营风险、自我

28、可持续增长率等关键指标的影响因素，从而综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。标的影响因素，从而综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。（1 1）企业盈利能力）企业盈利能力ROEROE的影响因素分析的影响因素分析 EAT EBIT EAT EBIT 销售收入销售收入 EBT EBT 投入资本投入资本 EAT EAT ROE=-=-ROE=-=-权益权益 销售收入销售收入 投入资本投入资本*EBIT *EBIT 权益权益 EBT EBT *通常使用平均投入资本，即（期初投入资本通常使用平均投入资本，即（期初投入资本+期末投入资本）期末投入资本）/2 /2 比率比率1 1 比率比率

29、2=2=营业利润率营业利润率 资本周转率资本周转率=ROIC=ROIC：说明投资决策：说明投资决策 和营业决策对和营业决策对ROEROE的影响；的影响；比率比率3 3 比率比率4=4=财务成本率财务成本率 财务结构财务结构=财务杠杆乘数：说明公财务杠杆乘数：说明公 司筹资政策对司筹资政策对ROEROE的影响；的影响；比率比率5=5=（1-T1-T）=税收效应：说明所得税对税收效应：说明所得税对ROEROE的影响。的影响。3434杜邦分析法3535注意：投入资本注意：投入资本=资产净值资产净值=现金现金+WCR+WCR+固定资产原值固定资产原值 税后税后ROE=ROICROE=ROIC财务杠杆乘

30、数财务杠杆乘数（1-T1-T）税前税前ROE=ROICROE=ROIC财务杠杆乘数财务杠杆乘数一般来说，一般来说，EBT/EBITEBT/EBIT1 1，所以，在，所以，在EBT/EBITEBT/EBIT既定的情况下，既定的情况下，如果投入资本如果投入资本 权益资本，导致财务乘数杠杆权益资本，导致财务乘数杠杆11，则，则ROEROICROEROIC；如果投入资本如果投入资本 权益资本，导致财务乘数杠杆权益资本，导致财务乘数杠杆11，则，则ROEROICROE20%20%资产负债率资产负债率44.42%44.42%82.50%82.50%82.85%82.85%75%00，说明投资者认为企业总资

31、本的市说明投资者认为企业总资本的市场价值大于投入资本的价值，所以企业场价值大于投入资本的价值，所以企业“创造价值创造价值”；反之，当；反之，当MVA0MVA WACC 固定增长率，固定增长率，MVA0MVA0，说明创造价值；当说明创造价值；当WACC WACC 固定增长率，固定增长率，MVA0MVAWACCROICWACC时，时，MVA 0MVA 0，说说明创造价值；当明创造价值；当ROIC ROIC WACCWACC，MVA0MVA0，说明损害价值。说明损害价值。(2)(2)因为企业投入因为企业投入资本所产生的资本所产生的EVAEVA的累计现值等于的累计现值等于 MVA,MVA,因此在理论上

32、，因此在理论上，EVAEVA的最大化也是的最大化也是MVAMVA的最大化的最大化!4242（d d）投资决策的含义）投资决策的含义项目的净现值（项目的净现值（NPVNPV）最大化等于企业市场附）最大化等于企业市场附加值（加值（MVAMVA）最大化吗？）最大化吗？投资项目的投资项目的MVAMVA等于该项目未来各期的等于该项目未来各期的EVAEVA以以WACCWACC折现计算后的折现计算后的累计现值。而投资项目的累计现值。而投资项目的NPVNPV等于该项目未来各期的等于该项目未来各期的NCFNCF（现金净流（现金净流入量）以入量）以WACCWACC折现计算后的累计现值。折现计算后的累计现值。在应用

33、在应用MVAMVA和和NPVNPV评价某一投资项目效益时，可能出现某一年份评价某一投资项目效益时，可能出现某一年份EVAEVA为负，为负，NCFNCF为正为正,但实际上，二者最终的评价结果是相等的但实际上，二者最终的评价结果是相等的,即在即在投资项目的整个经济生命周期内，投资项目的整个经济生命周期内，MVA=NPVMVA=NPV！4343财务报表分析的小结财务报表分析的小结三阶段十步骤三阶段十步骤1 1、Stage I Stage I 初步分析阶段初步分析阶段（1 1）Step 1Step 1：阅读企业近三年来的财务报表和主要财务：阅读企业近三年来的财务报表和主要财务指标，同时阅读同行业领导者

34、或竞争者的财务指标；指标，同时阅读同行业领导者或竞争者的财务指标；（2 2）Step 2Step 2：回顾和找出企业过去一年中发生的重要事：回顾和找出企业过去一年中发生的重要事件和采取的重要决策或行动；件和采取的重要决策或行动；（3 3）Step 3Step 3：初步归纳和判断企业本年度的财务状况、：初步归纳和判断企业本年度的财务状况、主要特点和异常现象。主要特点和异常现象。44442 2、Stage II Stage II 技术分析阶段技术分析阶段（4 4）Step 4Step 4：应用系统的财务指标体系，计算有关财务比率，包括：应用系统的财务指标体系，计算有关财务比率，包括：（a a）盈利

35、能力；（）盈利能力；（b b）资产使用效率；（）资产使用效率；（c c）流动性；（）流动性；（d d）负债能力；）负债能力；（e e）现金流量状况；（）现金流量状况；（f f）市场表现和股东回报；（）市场表现和股东回报；（g g）价值创造；）价值创造；（5 5）Step 5Step 5：进行财务指标体系的：进行财务指标体系的“三维分析三维分析”：（a a）历史比较分析；（）历史比较分析；（b b）行业比较分析；（）行业比较分析；（c c）构成比较分析。构成比较分析。（6 6）Step 6Step 6：全面、系统地描述企业的财务状况，刻画其财务特征，自我披露：全面、系统地描述企业的财务状况，刻画

36、其财务特征，自我披露其存在或潜在的问题；其存在或潜在的问题；（7 7）Step 7Step 7：进行盈利能力、自我可持续增长能力、风险敏感、经：进行盈利能力、自我可持续增长能力、风险敏感、经 营杠杆和财营杠杆和财务杠杆程度、价值创造等分析；务杠杆程度、价值创造等分析；45453、Stage III 财务决策阶段（8 8）Step 8Step 8：深入分析企业财务状况及其特征的影响因素；：深入分析企业财务状况及其特征的影响因素；（9 9）Step 9Step 9：检讨和考量企业现行财务政策和经营政策等，：检讨和考量企业现行财务政策和经营政策等，提出可能改进或修正的方案；提出可能改进或修正的方案；

37、（1010）Step 10Step 10：研究新财务政策和经营政策的可行性和实：研究新财务政策和经营政策的可行性和实施的可能效果，制定相关的实施计划。施的可能效果，制定相关的实施计划。4646房地产投资财务分析方法 1 1、确定性分析方法：在项目未来值给出确定估值基础上展开分析、确定性分析方法：在项目未来值给出确定估值基础上展开分析 2 2、非确定性分析法：假定项目未来只是可变的，在项目未来值可变的基础上、非确定性分析法：假定项目未来只是可变的，在项目未来值可变的基础上考察房地产投资经济效益的变化情况考察房地产投资经济效益的变化情况 确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法 常用的静态分析法：简单投资收益率法、静态投资回收期法常用的静态分析法：简单投资收益率法、静态投资回收期法 常用的动态分析法：动态投资回收期法、净现值法、内部收益率法常用的动态分析法：动态投资回收期法、净现值法、内部收益率法 非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析4747房地产投资财务分析方法应用项目经济效益分析可行性研究报告4848