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1、房地产开发企业会计核算与纳税申报实务房地产开发企业会计核算与纳税申报实务 圣圣 才才 财财 务务 SANT&TALENT 主讲人：尹颖主讲人：尹颖 MB:13801740055 E-MAIL:2023/3/91厚积薄发，成会计英才第一模块：会计科目设置与税种第一模块：会计科目设置与税种一、房地产开发业务范围与特点 业务种类 土地使用权的转让、买卖与租赁 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房 业务特点 开发周期长 风险高 产品为不动产，位置固定 投资额大 单价高 产品具有多样性2023/3/92厚积薄发，成会计英才二、房
2、地产企业经营业务流程二、房地产企业经营业务流程公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产2023/3/93厚积薄发，成会计英才三、房地产会计核算体系与科目设置三、房地产会计核算体系与科目设置 房地产企业会计核算制度的演进房地产企业会计核算制度的演进 19831983年底前年底前 基本建设简易会计制度基本建设简易会计制度 1984.1.1 1988 1984.1.1 1988年底年底 国营建设单位会计制度国营建设单位会计制度 -会计科目和会计报表会计科目和会计报表 1989.1.1 1989.1.1 国营城市综合开发企业会计制度国营城市综合开发企业会计制度 -会计科目和会计报表会
3、计科目和会计报表 1992 1992 企业会计准则企业会计准则和和企业财务通企业财务通 则则，分行业会计制度与分行业分行业会计制度与分行业 财务制度财务制度即两则两制即两则两制 1993.1.7 1993.1.7 房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度 1 1998.1.27998.1.27 股份有限公司会计制度股份有限公司会计制度 -会计科目和会计报表会计科目和会计报表 2023/3/94厚积薄发，成会计英才 2001.1.1 2001.1.1 企业会计制度企业会计制度 2006.2.25 2006.2.25 基本会计准则及基本会计准则及3838项具体准则项具体准则 目前，房地产企业可
4、能执行的是目前，房地产企业可能执行的是企业会计准则企业会计准则（20062006）、企业会计制度企业会计制度或或房地产开发企房地产开发企业会计制度业会计制度。房地产企业会计科目设置房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：2023/3/95厚积薄发，成会计英才一、存货类 材料采购材料采购 在途材料在途材料 原材料原材料 材料成本差异材料成本差异 开发产品开发产品 分期收款开发产品分期收款开发产品 委托加工物资委托加工物资 周转房周转房二、非流动资产类
5、二、非流动资产类 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）2023/3/96厚积薄发，成会计英才 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 长期应收款长期应收款 在建工程在建工程 工程物资工程物资 三、成本类三、成本类 开发成本开发成本 开发间接费用开发间接费用 工程施工工程施工 工程结算工程结算四、两个成本类二级明细科目四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归集房地产行业的产品开发成本，具体如下：集房地产行业的产品开发成本，具体如下：2023/3/97厚积薄发，成会计英才房屋
6、开发成本房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 -前期工程费前期工程费 -基础设施费基础设施费 -建筑安装工程费建筑安装工程费 -公共配套设施费公共配套设施费 -开发间接费开发间接费 开发间接费开发间接费 -人工费人工费 -折旧费折旧费 -办公费办公费 -水电费水电费 -劳保费劳保费 -其他其他2023/3/98厚积薄发，成会计英才 房地产企业税种与税率房地产企业税种与税率 一、主要税种 营业税营业税 房产税房产税 土地增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 城镇土地使用税城镇土地使用税 耕地占用税耕地占用税 印花税印花税 契税契税 城建税城建税 教育费附加与河道管理费教育费附
7、加与河道管理费2023/3/99厚积薄发，成会计英才二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率第一阶段：企业设立阶段第一阶段：企业设立阶段 税种税种 计算依据计算依据 1.1.权利与许可证照权利与许可证照 5 5元元/件件 2.2.记录资金的账簿记录资金的账簿 (实收资本实收资本 印花税印花税 +资本公积资本公积)*0.50.5,其他其他5 5元元/件件 3.3.土地使用权转让与出让使用合同土地使用权转让与出让使用合同,合同金额的合同金额的0.50.5 契税契税 1.1.自有房产投入本人独资经营，免税自有房产投入本人独资经营，免税 2.2.接受以土地使用权等不动产出资。接受以土地使用权等不动产出资
8、。按照土地使用权出让、出售及房屋按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的买卖价的3%-5%3%-5%2023/3/910厚积薄发，成会计英才第二阶段：获取土地阶段第二阶段：获取土地阶段 税种税种 计算依据计算依据 印花税印花税 同上同上 契税契税 同上同上 耕地占用税耕地占用税 1.1.获取土地使用权，符获取土地使用权，符 合耕地条件的，根据面合耕地条件的，根据面 积和税额一次性缴纳；积和税额一次性缴纳；2.2.不合条件，不缴纳。不合条件，不缴纳。第三阶段：开发建设阶段第三阶段：开发建设阶段2023/3/911厚积薄发，成会计英才 税种税种 计算依据计算依据 印花税印花税 据据各类合同的各类合
9、同的0.3-0.5 0.3-0.5 城镇土地使用税城镇土地使用税 从取得的红线图次月起，从取得的红线图次月起，据实际占用面积与定额据实际占用面积与定额 税率计算税率计算 第四阶段：转让及销售阶段第四阶段：转让及销售阶段 税种税种 计算依据计算依据 营业税营业税 5%5%城建税城建税 7%7%、5%5%、1%1%2023/3/912厚积薄发，成会计英才 教育费附加教育费附加 营业税的营业税的3%3%土地增值税土地增值税 查账征收：查账征收：1.1.项项目全部目全部 竣工结算前，转让房地竣工结算前，转让房地 产收入，预征；产收入，预征；2.2.待项待项 目全部竣工且办理结算目全部竣工且办理结算 后
10、进行清算，多退少补后进行清算，多退少补 核定征收核定征收 印花税印花税 同上同上 企业所得税企业所得税 查账征收：查账征收：1.1.销售未完工销售未完工 产品取得收入，按预计产品取得收入，按预计 计税毛利率，计算毛利额，计税毛利率，计算毛利额，2023/3/913厚积薄发，成会计英才 项目完工后计算实际毛利，项目完工后计算实际毛利，调调整以前毛利合并到其他整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税项目计入当年损益计算纳税 2.2.销售完工。税率销售完工。税率25%25%核定征收核定征收 印花税印花税 同上同上第五阶段：房产持有阶段第五阶段：房产持有阶段2023/3/914厚积薄发，成会计英
11、才 税种税种 计算依据计算依据 营业税营业税 租租金的金的5%5%城建税城建税 7%7%、5%5%、1%1%教育费附加教育费附加 营业税的营业税的3%3%城镇土地使用税城镇土地使用税 同上同上 房产税房产税 自用：计税余值自用：计税余值*1.2%1.2%出租：租金的出租：租金的12%12%2023/3/915厚积薄发，成会计英才第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算 自本模块开始，结合房地产企业业务自本模块开始，结合房地产企业业务特点，特点，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，请先跟随我一道浏览一下房地产
12、标杆企业请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业-万万科科20102010年的年报。年的年报。之后，我们将系统讲解案例：之后，我们将系统讲解案例：设立阶段设立阶段 获取土地阶段获取土地阶段 开发与建设阶段开发与建设阶段 转转让与销售阶段让与销售阶段 持有阶段持有阶段 投资性房投资性房地产地产 合作开发房地产合作开发房地产 利润形成与利润形成与分配分配 所得税汇算阶段所得税汇算阶段 纳税筹划纳税筹划2023/3/916厚积薄发，成会计英才一、公司注册法规要求与出资方式一、公司注册法规要求与出资方式 房地产企业注册成立是需满足以下法规房地产企业注册成立是需满足以下法规 公司法公司法 城市房地产管理法城
13、市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例 出资方式出资方式 货币出资货币出资 30%30%的注册资金的注册资金 非货币财产非货币财产 实物实物 知识产权知识产权 非专利技术非专利技术 工业产权工业产权 土地使用权土地使用权2023/3/917厚积薄发，成会计英才非货币出资的程序：非货币出资的程序：如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办理：理：房地产资质：房地产资质：1 1、2 2、3 3、4 4共四个等级，经营范共四个等级，经营范围，资质年检围，资质年检 货币出资公司注册成立财产评估办理产权转移手续审计验资营业执照变更202
14、3/3/918厚积薄发，成会计英才二、设立阶段纳税案例二、设立阶段纳税案例案例一：上海发达房地产公司于案例一：上海发达房地产公司于20122012年年1 1月月1 1日日设立了一房地产开发企业，注册资金设立了一房地产开发企业，注册资金50005000万，万，其中其中20002000万为甲股东以土地使用权出资。会计万为甲股东以土地使用权出资。会计开设账本开设账本1010个，总账记账资金，其他明细账本个，总账记账资金，其他明细账本与日记账与日记账9 9个，于个，于1 1月月3131日获取营业执照。此外日获取营业执照。此外，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印
15、花税一共缴纳多少？（契税在下章）税一共缴纳多少？（契税在下章）答案：（答案：（5000 5000 万万+2000+2000万）万）*0.50.5+(9+1+2)*5+(9+1+2)*5 元元=35000+60=35060=35000+60=35060元元2023/3/919厚积薄发，成会计英才三、设立阶段账务处理案例三、设立阶段账务处理案例 此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务：案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由案例二：上海发达房地产开发有限责任公司由甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设立，三股东分别持股比
16、例为立，三股东分别持股比例为50%50%、30%30%、20%20%。20122012年年1 1月月1 1日，三个股东以货币资金一次性日，三个股东以货币资金一次性缴足款项，工商已办好营业执照。缴足款项，工商已办好营业执照。财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一财务程序：先在银行开立临时验资户，股东一将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验将出资款存入临时账户，会计师事务所审计验资，根据验资报告和公司章程等工商注册。资，根据验资报告和公司章程等工商注册。2023/3/920厚积薄发，成会计英才开立临时验资户：开立临时验资户：DR:DR:银行存款银行存款-验资户验资户 10 000 00010
17、000 000 CR:CR:实收资本实收资本-甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 -张凯张凯 2 000 0002 000 000原始凭证：原始凭证：现金缴款单现金缴款单、银行进账单银行进账单、公司章程公司章程等等基本户开好后临时验资户资金转入基本户：基本户开好后临时验资户资金转入基本户：DR:DR:银行存款银行存款-工商银行工商银行8976 10 000 0008976 10 000 000 CR:CR:银行存款银行存款-验资户验资户 10 000 00010 000 000原始凭证：原始凭证：银行转账凭证银行转账凭证、验
18、资报告验资报告复印件等复印件等2023/3/921厚积薄发，成会计英才案例三：发行股票融资案例三：发行股票融资长虹房地产股份有限公司发行普通股长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000 20 000 000000股，每股面值为股，每股面值为1 1元，发行价格为元，发行价格为6 6元。股元。股款款120 000 000120 000 000元已经全部到位，发行过程中发元已经全部到位，发行过程中发生的相关税费生的相关税费60 00060 000元。如何处理此笔业务？元。如何处理此笔业务？解析：计入股本金额解析：计入股本金额20 000 00020 000 000*1=20 000 0001=20
19、 000 000元，计入资本公积的金额元，计入资本公积的金额=（6-16-1）*20 000 000-60 000=99 940 00020 000 000-60 000=99 940 000元元DR:DR:银行存款银行存款-*银行银行 119 940 000119 940 000 CR:CR:股本股本-普通股普通股 20 000 00020 000 000 资本公积资本公积-股本溢价股本溢价 99 940 00099 940 0002023/3/922厚积薄发，成会计英才案例三：以货币与实物财产混合出资案例三：以货币与实物财产混合出资甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有甲、乙、丙三公司共
20、同出资设立东方房地产有限责任公司，注册资本限责任公司，注册资本10 000 00010 000 000元，甲、乙元，甲、乙以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价以货币出资，丙以设备出资，该设备的公允价值为值为2 100 0002 100 000元。元。20112011年年9 9月月2020日，东方房地日，东方房地产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项，丙于丙于20112011年年5 5月月6 6日办妥财产转移手续。如何做日办妥财产转移手续。如何做账？账？解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入临时验资解析：第一步：货币资金出资，甲乙公司将资金存入
21、临时验资户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资户，根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资报告：报告：2023/3/923厚积薄发，成会计英才DR:DR:银行存款银行存款-银行银行 8 000 0008 000 000 CR:CR:实收资本实收资本-甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000第二步：第二步：1.1.聘请资产评估事务所评估资产聘请资产评估事务所评估资产 2.2.办理财产转移手续办理财产转移手续 3.3.财产清单财产清单 DR:DR:固定资产固定资产 -设备设备 2 100 000 2 100
22、000 CR:CR:实收资本实收资本 -丙公司丙公司 2 000 0002 000 000 资本公积资本公积 -资本溢价资本溢价 100 000100 000案例四：以货币资金和出资土地使用权案例四：以货币资金和出资土地使用权2023/3/924厚积薄发，成会计英才甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司，注册资金司，注册资金10 000 00010 000 000元，甲、乙、丙持股元，甲、乙、丙持股比例分别为比例分别为50%50%、30%30%、20%20%。甲以土地使用。甲以土地使用权出资，土地使用权的公允价值为权出资，土地使用权的公允价值为5 0
23、00 0005 000 000元元，乙、丙以货币资金出。，乙、丙以货币资金出。20112011年年3 3月月2020日，新日，新注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货币资金出资，甲公司于币资金出资，甲公司于20112011年年5 5月月6 6日办理了财日办理了财产转移清单、资产评估和使用权转移手续。产转移清单、资产评估和使用权转移手续。解析：第一步：乙、丙货币出资解析：第一步：乙、丙货币出资 DR:DR:银行存款银行存款-银行银行 5 000 0005 000 000 CR:CR:实收资本实收资本-乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 -
24、丙公司丙公司 2 000 0002 000 0002023/3/925厚积薄发，成会计英才第二步：土地使用权出资第二步：土地使用权出资 DR:DR:开发成本开发成本 -土地开发土地开发 5 000 0005 000 000 CR:CR:实收资本实收资本-甲公司甲公司 5 000 0005 000 000备注：如果土地是用来出租，则使用科目备注：如果土地是用来出租，则使用科目“投投资性房地产资性房地产”案例五：以债权出资案例五：以债权出资20062006年年7 7月月1 1日，甲公司应收乙公司账款的账面日，甲公司应收乙公司账款的账面余额余额60 00060 000元，由于乙公司发生财务困难，无元
25、，由于乙公司发生财务困难，无法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙法偿付应付账款。经双方协商同意，财务将乙公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务2023/3/926厚积薄发，成会计英才重组，假定乙公司普通股的面值为重组，假定乙公司普通股的面值为1 1元，乙公司元，乙公司以以20 00020 000股抵偿该项债务，股票每股市价为股抵偿该项债务，股票每股市价为2.52.5元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 0002 000元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作元。股票登记手续已办理完毕，甲公司对其作为长期股权投资
26、处理。如何处理该笔业务？为长期股权投资处理。如何处理该笔业务？解析：解析：1.1.资本公积增加（资本公积增加（2.5-12.5-1）*20 000=20 000=30 000 =30 000元。元。2.2.债务重组利得债务重组利得=60 000-2.5=60 000-2.5*20 00020 000 =10 000 =10 000元元 分录如下：分录如下：2023/3/927厚积薄发，成会计英才DR:DR:应付账款应付账款 60 00060 000 CR:CR:股本股本 20 00020 000 资本公积资本公积-股本溢价股本溢价 30 00030 000 营业外收入营业外收入-债务重组利得债
27、务重组利得 10 00010 000案例六：将资本公积转为实收资本或股本案例六：将资本公积转为实收资本或股本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，原注册资本为资本为1 0001 000万，甲乙丙分别出资万，甲乙丙分别出资500500万、万、300300万、万、200200万。未来扩大经营规模，经批准，东万。未来扩大经营规模，经批准，东方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增资本。该业务如何处理？资本。该业务如何处理？2023/3/928厚积薄发，成会计英才 公司作出公司作出股东会决议股东会决议 会计师事务所审计验资，出
28、具会计师事务所审计验资，出具验资报告验资报告 DR:DR:资本公积资本公积 5 000 0005 000 000 CR:CR:实收资本实收资本-甲甲 2 500 0002 500 000 -乙乙 1 500 0001 500 000 -丙丙 1 000 0001 000 000 案例七：将盈余公积转为实收资本案例七：将盈余公积转为实收资本一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙一房地产公司由甲乙丙共同投资设立，甲乙丙持股比例分别为持股比例分别为50%50%、30%30%、20%20%，20112011年年3 3月月2020日，经股东会议决议审批，将盈余公积日，经股东会议决议审批，将盈余公积50
29、0500万转增资本。如何处理此笔业务？万转增资本。如何处理此笔业务？2023/3/929厚积薄发，成会计英才DR:盈余公积 5 000 000 CR:实收资本-甲 2 500 000 -乙 1 500 000 -丙 1000 000附件：附件：1.1.股东会议决议股东会议决议 2.2.验资报告验资报告案例八：实收资本减少案例八：实收资本减少-减资减资例例1 1：一公司注册资金：一公司注册资金100100万，实收资本万，实收资本5050万，根据万，根据公司法公司法 2 2年内必须出资完毕，年内必须出资完毕，2 2年快到期了，年快到期了，5050万因缺乏资金无万因缺乏资金无 法增资。怎么办？法增资
30、。怎么办？答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财答案：去工商局申请办理减资程序，变更营业执照。财 务无需做任何账务处理。务无需做任何账务处理。2023/3/930厚积薄发，成会计英才2.2.一公司注册资金一公司注册资金10001000万，实际到位万，实际到位10001000万万 ，现经股东会议决议减少注册资金，现经股东会议决议减少注册资金500500万。万。20112011年年8 8月月3030日所有手续办理完毕。如何处理日所有手续办理完毕。如何处理该笔业务？该笔业务？解析：第一步：股东作出减资决议解析：第一步：股东作出减资决议 第二步：向工商局申请减资第二步：向工商局申请减资 第三
31、步：税务备案并进行账务处理第三步：税务备案并进行账务处理 DR:DR:实收资本实收资本 500500 CR CR：银行存款：银行存款 5005002023/3/931厚积薄发，成会计英才3.3.东方股份有限公司截至到东方股份有限公司截至到20082008年年1212月月3131日共同日共同发行股票发行股票10 000 00010 000 000股，股票面值股，股票面值1 1元，资本公元，资本公积（股本溢价）积（股本溢价）1 500 0001 500 000元，盈余公积元，盈余公积1 000 1 000 000000元。经股东大会批准，东方房地产公司以现元。经股东大会批准，东方房地产公司以现金回
32、购本公司股票金回购本公司股票2 000 0002 000 000股并注销。假定东股并注销。假定东方房地产按照每股方房地产按照每股0.80.8元回购股票，不考虑其他元回购股票，不考虑其他因素，东方股份有限公司如何账务处理？因素，东方股份有限公司如何账务处理？简析如下：库存股成本简析如下：库存股成本=2 000 000=2 000 000*0.80.8 =1 600 000 =1 600 000元元2023/3/932厚积薄发，成会计英才1.1.回购股份时回购股份时 DR:DR:库存股库存股 1600 0001600 000 CR:CR:银行存款银行存款 1600 0001600 0002.2.注
33、销股份时注销股份时 DR:DR:股本股本 2 000 0002 000 000 CR:CR:库存股库存股 1600 0001600 000 资本公积资本公积-股本溢价股本溢价 400 000400 0003.3.如果东方股份以每股如果东方股份以每股2.52.5元回购股票，其他条元回购股票，其他条件不变，东方股份又是如何账务处理？件不变，东方股份又是如何账务处理？2023/3/933厚积薄发，成会计英才3.1 3.1 回购股份回购股份 DR:DR:库存股库存股 5000 0005000 000 CR:CR:银行存款银行存款 5 000 0005 000 0003.2 3.2 注销股份注销股份 D
34、R:DR:股本股本 2000 0002000 000 资本公积资本公积-股本溢价股本溢价 1500 0001500 000 盈余公积盈余公积 1 000 0001 000 000 利润分配利润分配-未分配利润未分配利润 500 000500 000 CR:CR:库存股库存股 5 000 0005 000 0002023/3/934厚积薄发，成会计英才案例九：开办费的核算开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用，一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费一般包括：工资、社保、住房公积金、租赁费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及、办公费、培训费、印刷费、注
35、册登记费以及不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产与无形资产等长期资产。与无形资产等长期资产。发生时：发生时：DR:DR:管理费用管理费用-开办费开办费-*费用费用 CR:CR:现金（银行存款现金（银行存款OROR其他应付款）其他应付款）2023/3/935厚积薄发，成会计英才案例十：印花税的账务处理案例十：印花税的账务处理本阶段涉及到契税与印花税的账务处理，契税本阶段涉及到契税与印花税的账务处
36、理，契税在获取土地使用权阶段详细说明。在获取土地使用权阶段详细说明。DR:DR:管理费用管理费用-印花税印花税 CR:CR:库存现金库存现金 2023/3/936厚积薄发，成会计英才第三模块：获取土地阶段第三模块：获取土地阶段第一部分：土地制度第一部分：土地制度 土地所有权与使用权制度土地所有权与使用权制度 国有土地国有土地 农民集体所有农民集体所有 土地获取方式土地获取方式 招、拍、挂出让制度招、拍、挂出让制度 以划拨方式取得以划拨方式取得 以转让方式取得以转让方式取得 投资者入股取得投资者入股取得 并购重组取得并购重组取得2023/3/937厚积薄发，成会计英才第二部分：获取土地阶段纳税第
37、二部分：获取土地阶段纳税 契税契税 中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例 税率税率 3%-5%3%-5%征收对象：房地产征收对象：房地产 纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合纳税义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，同凭证的当天。自义务发生之日起，1010日内日内向土地或房产管理部门缴纳向土地或房产管理部门缴纳案例一：案例一：20092009年年6 6月月2020日，甲公司以账面价值日，甲公司以账面价值为为10001000万元、评估确认价值为万元、评估确认价值为12001200万元的土地万元的土地使用权对东方房地产公司进行投资入股，当地使用权对东方
38、房地产公司进行投资入股，当地2023/3/938厚积薄发，成会计英才人民政府规定的契税税率为人民政府规定的契税税率为4%4%。请问该公。请问该公司如何计算和缴纳契税？司如何计算和缴纳契税？解析：解析：1.1.纳税主体与时限纳税主体与时限 纳税主体：东方房地产公司纳税主体：东方房地产公司 时限：时限：20092009年年6 6月月3030日日 2.2.纳税金额计算纳税金额计算 应纳契税应纳契税=1200=1200*4%=484%=48万万案例二：东方房地产公司案例二：东方房地产公司20102010年年1212月摘牌月摘牌取得某市取得某市200200亩的综合用地的土地使用权，亩的综合用地的土地使用
39、权，2023/3/939厚积薄发，成会计英才每亩地价每亩地价3030万元，该公司按照规定缴纳了万元，该公司按照规定缴纳了契税。契税。20112011年年7 7月该市修改城市规划，调整城月该市修改城市规划，调整城市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅市支路，该综合土地使用权的性质变化为住宅用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估，用地，该公司按照要求对该宗土地进行评估，按照住宅用地评估后地价为按照住宅用地评估后地价为11 00011 000万元，按照万元，按照综合用地评估后地价为综合用地评估后地价为9 0009 000万元，该公司根万元，该公司根据土地评估机构的评估结果补交了据土地评估机构的评估
40、结果补交了20002000万元的万元的土地出让金。该市契税征收率为土地出让金。该市契税征收率为4%4%，东方地产，东方地产公司补缴契税多少？公司补缴契税多少？解析：应纳契税解析：应纳契税=（11 000-9 00011 000-9 000）*4%=804%=80万万2023/3/940厚积薄发，成会计英才 印花税印花税（财税（财税【20062006】162162号）号）财政部财政部 国家税务国家税务总局关于印花税若干政策的通知总局关于印花税若干政策的通知的规定，对的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的产
41、权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.50.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利贴花，取得房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花，每件许可证按件贴花，每件5 5元。元。案例三：案例三：20092009年年1 1月东风房地产公司通过竞标月东风房地产公司通过竞标取得土地使用权取得土地使用权100100亩，地价为亩，地价为60006000万，万，3 3月月取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳取得该块土地的使用证。东方房地产公司应纳41厚积薄发，成会计英才印花税如何计算？印花税如何计算？解析：解析：1 1签订土地使用权出让合同时签订土地使用权出让合同时 应纳印花税应纳印花税=6 000=6
42、 000*0.5=30.5=3万元万元 2 2 取得土地使用证应纳税取得土地使用证应纳税5 5元。元。第三部分：获取土地阶段账务处理第三部分：获取土地阶段账务处理案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权案例一：获取土地用于土地开发的土地使用权获取土地成本借计入获取土地成本借计入“开发成本开发成本-土地开发土地开发-土土地征用及拆迁补偿费地征用及拆迁补偿费”科目，同时贷记科目，同时贷记“银行存款银行存款或应付账款或应付账款”科目。科目。2023/3/942厚积薄发，成会计英才东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权东方房地产公司通过投标方式取得土地使用权100100亩用于开发商品性土地总价款亩用
43、于开发商品性土地总价款5 0005 000万，万，单价单价5050万万/亩亩,契税税率契税税率4%,4%,当地政府规定的耕地当地政府规定的耕地占用税税额占用税税额22.522.5元元/平方米平方米,通过银行转账支付土通过银行转账支付土地使用权出让金及相关税费地使用权出让金及相关税费.解析解析:1.:1.支付土地出让金支付土地出让金 DR:DR:开发成本开发成本-土地开发土地开发-土地征用及土地征用及 拆迁补偿拆迁补偿 5000 5000 CR:CR:银行存款银行存款 500050002023/3/943厚积薄发，成会计英才 2.2.应交纳契税应交纳契税=5000*4%=200=5000*4%=
44、200万万 DR:DR:开发成本开发成本-土地开发土地开发-土地征用及拆迁土地征用及拆迁补偿补偿 200 200 CR:CR:银行存款银行存款 200200 3.3.应缴纳耕地占用税应缴纳耕地占用税100*666.67*22.5=150100*666.67*22.5=150万万DR:DR:开发成本开发成本-土地开发土地开发-土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补偿偿 150150CR:CR:银行存款银行存款 1501502023/3/944厚积薄发，成会计英才4.签订出让合同缴纳印花税 5000*0.5=2.5万 DR:管理费用-印花税 25000 CR:银行存款 25000案例二:获取土地用于商品
45、房开发获取土地用于商品房开发则计入”开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿”科目.2008年6月,东方房地产公司取得85亩土地2023/3/945厚积薄发，成会计英才使用权用于商品房开发使用权用于商品房开发,价款价款25002500万元万元,契契税税率税税率4%,4%,当地政府规定的耕地占用税当地政府规定的耕地占用税22.522.5元元/平方米平方米,通过银行转账支付土地出让通过银行转账支付土地出让金及相关税费金及相关税费.解析解析:1.:1.计入房屋开发成本计入房屋开发成本=土地买价土地买价+契契 税税+耕地占用税耕地占用税 =2500+2500*4%+85*666.67*22.5 =250
46、0+2500*4%+85*666.67*22.5 =2727.5 =2727.5万万 2.2.印花税印花税=2500*0.5=2500*0.52023/3/946厚积薄发，成会计英才3.3.合并账务处理合并账务处理DR:DR:开发成本开发成本-房屋开发房屋开发-土地征用及拆迁补土地征用及拆迁补 偿偿 2727.52727.5 CR:CR:银行存款银行存款 2727.52727.54.4.签订土地使用权出让合同应纳印花税签订土地使用权出让合同应纳印花税 2500 2500*0.50.5=1.25=1.25万万DR:DR:管理费用管理费用-印花税印花税 1.251.25万万 CR:CR:银行存款银
47、行存款 1.251.25万万案例三：土地用于自建用房案例三：土地用于自建用房2023/3/947厚积薄发，成会计英才如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则如果土地是用来自建用房等地上建筑物时，则取得的土地及相关税费计入取得的土地及相关税费计入“无形资产无形资产-土地使土地使用权用权”科目。并且土地使用权的账面价值不与地科目。并且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而作为上建筑物合并计算成本，而作为“无形资产无形资产”核算核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销及计提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产成提折旧。契税及耕地占用税也计入无形资产
48、成本。本。例：例：20082008年年3 3月月1212日，东方房地产公司以出让日，东方房地产公司以出让方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支方式取得一块土地使用权，以银行存款转账支付付500500万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用。万元，并在该地块上自建两幢办公楼自用。2023/3/948厚积薄发，成会计英才，发生建筑工程支出，发生建筑工程支出11001100万。两幢办公万。两幢办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权使用年限土地使用权使用年限5050年，无残值，写字年，无残值，写字楼的使用年限楼的使用年限2525年，预计残值年，预计残值10
49、0100万。采万。采用直线法计提折旧和摊销。契税率用直线法计提折旧和摊销。契税率4%4%。解析：解析：1.1.支付土地出让金支付土地出让金 DR:DR:无形资产无形资产-土地使用权土地使用权 500500 CR:CR:银行存款银行存款 5005002023/3/949厚积薄发，成会计英才2.2.缴纳契税缴纳契税 500 500*4%=204%=20万万 DR:DR:无形资产无形资产-土地使用权土地使用权 2020 CR:CR:银行存款银行存款 20203.3.签订合同缴纳印花税签订合同缴纳印花税 500 500*0.50.5=0.25=0.25万万 DR:DR:管理费用管理费用-印花税印花税
50、0.250.25 CR:CR:银行存款银行存款 0.250.254.4.建造办公楼支出建造办公楼支出2023/3/950厚积薄发，成会计英才先计入在建工程后固定资产即先计入在建工程后固定资产即DR:DR:在建工程在建工程 11001100CR:CR:银行存款（应付账款等）银行存款（应付账款等）110011005.5.办公楼完工达到可使用状态办公楼完工达到可使用状态DR:DR:固定资产固定资产-办公楼办公楼 11001100CR:CR:在建工程在建工程 -办公楼办公楼 110011006.6.每年分摊土地使用权和对办公楼计提折每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧旧 DR:DR:管理费用管理费用-