《中道财税2012年3月课件--房地产企业税务稽查风险与应对(1).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中道财税2012年3月课件--房地产企业税务稽查风险与应对(1).ppt（297页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 第一讲第一讲 增值税、营业税检查及税企争议焦点问题解析增值税、营业税检查及税企争议焦点问题解析 第一节第一节 税收专项检查税收专项检查项目项目工作方案工作方案 一、检查应税营业额的合理性、完整性。一、检查应税营业额的合理性、完整性。1 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2 2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等
2、是否收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。并入营业收入申报纳税。3 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。的情况，关联企业之间销售价格是否合理。4 4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。5 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动房、委托建房、中途转让开发
3、项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。6 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。纳营业税。7 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。是否按规定申报纳税。8 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问、房地产企业
4、大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。题。9 9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。章申报纳税。1010、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租售房回租”业务，有无业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。二、检查应税营业额的及时性。二、检查应税营业额的及时性。1 1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。、销售房产预
5、收款（预收定金）是否及时申报纳税。2 2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。时申报纳税。三、其他营业税涉税问题。三、其他营业税涉税问题。第二节第二节 税企争议焦点问题解析税企争议焦点问题解析 1 11 1、房、房地产企业处置使用过的固定资产和其他货物应当交什地产企业处置使用过的固定资产和其他货物应当交什么税？怎样缴纳？么税？怎样缴纳？（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例增值税暂行条例：在中华人民共和国境内销售货物或者提：在中华人民共和国境内
6、销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。税人。增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则：非企业性单位、不经常发生应非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算 1 1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3 3。2
7、2、应纳税额的计算、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额销售额算公式：应纳税额销售额征收率征收率 3 3、销售额的计算、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额含税销售额销售额含税销售额（1 1征收率）征收率）4 4、房地产
8、企业销售使用过的设备或物品怎样纳税、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税财税2009920099号：号：（1 1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按资产，减按2 2征收率征收增值税。征收率征收增值税。“已使用过的固定资产已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。计提折旧的固定资产。（2 2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按应按3 3的征收率征收增值税。的征收率征收增值税。例例1
9、-11-1、某房地产公司、某房地产公司20082008年年3 3月购入月购入2 2台小汽车，每台车单价台小汽车，每台车单价200 000200 000元，增值税税率元，增值税税率1717，汽车折旧年限为，汽车折旧年限为5 5年。为了方便工作，年。为了方便工作，更新车辆，更新车辆，20112011年年4 4月公司将这两台小汽车出售，每台售价月公司将这两台小汽车出售，每台售价6000060000元，元，应如何缴纳增值税。应如何缴纳增值税。5 5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例例1 12 2、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A A小区已经竣工，在清理施工现场小
10、区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入时，将建筑废旧物资变卖，收入110000110000元，缴纳了营业税元，缴纳了营业税55005500元。元。这样纳税对么？这样纳税对么？6 6、国税局不收房地产企业增值税，应当如何处理？、国税局不收房地产企业增值税，应当如何处理？1 12 2 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？理？例例1 13 3、山东省某市一个房地产开发公司，由于业务发展的山东省某市一个房地产开发公司，由于业务发展的需要，需要，20112011年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价年二月将一栋新建好的写字楼自
11、用，写字楼成本价19001900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为税。经评估机构评估，公允价格为28002800万元，缴纳营业税及附万元，缴纳营业税及附加加154154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？问，对么？新新细则细则第五条第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：行为：（1 1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其
12、他单位或者个人；或者个人；（2 2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；其所发生的自建行为；（3 3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。1 13 3、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？例例1 14 4、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材
13、的承包方式，乙方现场领用。根据当地建司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：委规定，各项取费标准如下：材料价差材料价差3 3，临时设施费临时设施费2 2，法定税金法定税金4 4，法定利润，法定利润3.53.5，管理费，管理费2.52.5，计，计1515。该工程。该工程决算：直接费决算：直接费10001000万元（其中钢材预算价格万元（其中钢材预算价格200200万元），各项取万元），各项取费费150150万元，包工包料结算价格为万元，包工包料结算价格为11501150万元。由于甲方供钢材，万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为实际结算价款为950950万
14、元。乙公司开具发票万元。乙公司开具发票950950万元，请计算乙公万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220220万元，怎样计入万元，怎样计入“开发成本开发成本”？请讨论：请讨论：（1 1）请计算乙公司应交营业税税额；）请计算乙公司应交营业税税额；（2 2）甲公司钢材采购成本）甲公司钢材采购成本220220万元，可否计入万元，可否计入“开发成本开发成本”？（3 3）甲公司可否把钢材调拨给乙公司？）甲公司可否把钢材调拨给乙公司？（4 4）甲供设备怎样征税？）甲供设备怎样征税？（5 5）装饰工程甲方供主要材料应当如何征税？）装饰工程甲方供主要材料
15、应当如何征税？建筑安装工程计税营业额计算示意图建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：工程施工：1.1.人工费人工费2.2.材料费材料费3.3.机械使用费机械使用费4.4.施工间接费施工间接费 工程结算（营业额）工程结算（营业额）1.1.直接费工程量直接费工程量预算定额预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款工程结算价款 2.2.各项取费：按直接费一定比例计取各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、法定税金、法定利润、社保统筹、管理费用管理费用 计税营业额计税营业
16、额包工包料包工包料 甲供材料甲供材料 包工包料包设备包工包料包设备计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法工程价款结算办法施工企业会计制度施工企业会计制度 （二）财税（二）财税200316200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括
17、在工程的计税营业额中。器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。计税营业额计税营业额 工程结算价款设备价款工程结算价款设备价款 （三）新（三）新细则细则第第1616条：条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及
18、其他物资和动力价款在内，但额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。不包括建设方提供的设备的价款。（四）装饰劳务的清包工（四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。材料费等费用的装饰劳务。财税财税20061142006114号规定：号规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取
19、的人工费、管理费和辅助材料费等收劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。确认计税营业额。例例1 16 6、甲房地产开发公司正在开发别墅、甲房地产开发公司正在开发别墅100100套，准备精装修套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要19801980万元。其中材万元。其中材料费占料费占6060，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？出？例例1 17 7、A A企业企业新
20、建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为备。设计概算为30003000万元，其中设备价款万元，其中设备价款400400万元。请问，在工程万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对出包时，应当怎样签订合同对A A企业有利？企业有利？1 14 4、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？建设，建成后销售怎样纳税？例例1 18 20078 2007年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢商用楼，拍卖价格商用楼，拍卖价格1
21、4 80014 800万元，经过投资建设，于万元，经过投资建设，于20092009年建成，销年建成，销售价格售价格32 60032 600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？关于营业税若干政策问题的通知关于营业税若干政策问题的通知（财税（财税200316200316号）：单号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和第
22、二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1 15 5 房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？（一）不开发就转让，会多交土地增值税。（一）不开发就转让，会多交土地增值税。国税发国税发20071322007132号第号第3838条：对取得土地使用权后（不论是生条：对取得土地使用权后（不论是生地或是
23、熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。收规定加计扣除的情形。如果，不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除如果，不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除30%30%。（二）过度开发再转让，会多交营业税。（二）过度开发再转让，会多交营业税。财税财税200316200316号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。在计算营业税计税营业额时不得差额计算。在计算营业税计税营业额时不得差额计算。1 16 6、房
24、地产开发企业取得的、房地产开发企业取得的“生地生地”，对土地进行一级开发，对土地进行一级开发怎样纳税？怎样纳税？总局总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知营业税问题的通知（国税函（国税函20095202009520号）：纳税人受托进行建号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业建筑业”税目缴纳营业税；其代
25、委托方向原土地使用权人支付拆迁税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于补偿费的行为属于“服务业服务业 代理业代理业”行为，应以提供代理劳务行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。额计算缴纳营业税。计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费 例例1 19 9、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地现状
26、为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地出让金。开发总金额土地出让金。开发总金额700700万元，其中建筑物拆除、平整土地等万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费劳务费300300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400400万元。万元。由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用370370万元，请计算甲公司应缴纳的营业税。万元，请计算甲公司应缴纳的营业税。（1 1）建筑物拆除、平整土地缴纳建筑业营业税建筑物拆除、平整土地缴纳建筑业营业税 3003003%3%9 9
27、万元万元 （2 2）受托安置动迁户缴纳服务业营业税）受托安置动迁户缴纳服务业营业税 （400400370370）5%5%1.51.5万元万元 纳税合计纳税合计9 91.51.510.510.5万元。万元。1 17 7、怎样判定营业税合法有效凭证？、怎样判定营业税合法有效凭证？（1 1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；开具的发票为合法有效凭证；（2 2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具
28、的财政）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证；（3 3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；要求其提供境外公证机构的确认证明；1 18 8、新、新营业税暂行条例营业税暂行条例对价外收费规定有哪些变化？价对价外收费规定有哪些变化？价外收费怎样判断是否应交纳营业税？外收费怎样判断是否应交纳营业税？条例条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价
29、外费用。第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：事业性收费：（1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院
30、或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收费；（2 2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3 3）所收款项全额上缴财政。）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。算应纳税额。讨论讨论：1 1、“营业外收入营业外收入”交营业税么？交营业税么？2 2、企业、企业“主营业务收入主营业务收入”金额与金额与营业税纳税申报表营业税纳税申报表的的“应税营业额应税营业额”完全
31、相等么？完全相等么？3 3、关于、关于价外收费营业税与所得税的差异价外收费营业税与所得税的差异营营 业业 税税 的的 规规 定定 价外费用，包括收取的手续价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。性质的价外收费。企企 业业 所所 得得 税税 的的 规规 定定 企业代有关部门、单位和企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发
32、产品价内附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进票的，可作为代收代缴款项进行管理。行管理。1 19 9、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如何、支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，如何按规定代扣营业税和企业所得税？按规定代扣营业税和企业所得税？新新细则细则在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让
33、无形资产或者销售不动产，是指：例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1 1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2 2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。个人在境内。（3 3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4 4）所销售或者出租的不动产在境内。）所销售或者出租的不动产在境内。（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税财税20091112009111号：
34、号：1 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。（除播映）劳务暂免征收营业税。2 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的发生在境外的营业税暂行条例营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。根据上述
35、原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。例例1 11010、20092009年年3 3月月1515日，某房地产公司委托日，某房地产公司委托A A国的设计院进国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费行开发小区的设计，按合
36、同规定支付设计费100100万美元。万美元。A A国设计院国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.83736.8373。应当代扣营业税应当代扣营业税6.83736.8373100000010000005 5341,865341,865元元 代扣预提所得税代扣预提所得税6.83736.8373100000010000001010683,730683,730元元 1 11010、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？、什么
37、是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：有两种：第一种、纯粹的第一种、纯粹的“以物易物以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：1.1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的
38、所有权。分房屋的所有权。2.2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。合营企业，合作建房。1.1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式房屋建成后，如果双方采取风
39、险共担、利润共享的分配方式按照营业税按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定。的规定。2.2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。3.3.如果房屋建成后双方按一
40、定比例分配房屋，则此种经营行如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。不征营业税的行为。1 11111、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？例例1 113 13 甲房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的甲房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的写字楼售给经过国家有关部门批准的租赁公司，然后再以写字楼售给经过国家有关部门批准的租赁公司，然后再以融资租赁融资租赁形式形式返租回来自用。写字楼成
41、本价返租回来自用。写字楼成本价40004000万元，售价万元，售价50005000万元，租期万元，租期5 5年，每年付租金年，每年付租金12001200万元，租赁期满甲公司可以按万元，租赁期满甲公司可以按380380万元购得该万元购得该写字楼。假设房产折旧年限为写字楼。假设房产折旧年限为2020年，不留净残值。应当怎样进行会年，不留净残值。应当怎样进行会计处理和纳税处理处理？计处理和纳税处理处理？讨论：讨论：（1 1）甲公司在销售环节是否缴纳营业税及附加）甲公司在销售环节是否缴纳营业税及附加?（2 2）写字楼售价与成本价的差额，是否缴纳企业所得税？）写字楼售价与成本价的差额，是否缴纳企业所得税
42、？（3 3）出售写字楼是否缴纳土地增值税？）出售写字楼是否缴纳土地增值税？（4 4）融资回租的写字楼怎样计提折旧在税前扣除？）融资回租的写字楼怎样计提折旧在税前扣除？（5 5）最低租赁付款额与售价的差额可否在税前扣除？）最低租赁付款额与售价的差额可否在税前扣除？国税函国税函20088752008875号：除企业所得税法及实施条例另有规定外，号：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得
43、额时，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告题的公告（国家税务总局公告（国家税务总局公告20102010年第年第1313号）：融资性售后回租号）：融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承
44、租方出售资产时，资产所有权以及与融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。（1 1）增值税和营业税）增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。值税和营业税。（2 2）企业所得税）企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售
45、后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。在税前扣除。第二讲第二讲 土地增值税检查及税企争议焦点问题解析土地增值税检查及税企争议焦点问题解析 第一节第一节 税收专项检查项目工作方案税收专项检查项目工作方案 1 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。、是否按规定
46、申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2 2、是否不按规定进行成本分摊，是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。增值额的计算是否正确。3 3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。4 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。进行土地增值税的清算。5 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。6 6、是否按规定
47、对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。期限的利息和罚息是否税前剔除。7 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。第二节第二节 土地增值税税企争议焦点问题解析土地增值税税企争议焦点问题解析 2 21 1、如何确认土地增值税的收入总额？、如何确认土地增值税的收入总额？（一）（一）清算管理规程清算管理规程：重点审核重点审核销售明细表销售明细表、房地产、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收
48、入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。以实测面积确认收入。（二）国家税务总局（二）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知国税函国税函20102202010220号号：（：（1 1）已全额开具商品房销售发票的，按照发已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（票所载金额确认收入；（2 2）未开具发票或未全额开具发票的，以）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3 3）合
49、同所载房）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。2 22 2、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？计算允许扣除的房地产开发费用？计算土地增值税的增值额时允许扣除的项目：计算土地增值税的增值额时允许扣除的项目：（1 1）取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；（2 2）房地产开发成本；房地产开发成本；（3 3）房地产开发费用；房地产开发费用；（4 4）财政部规定的其他扣除项目；财政部规定的其他扣除项目；
50、（5 5）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；（6 6）旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格。（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。契税视同按国家统一规定交纳的有关费用。契税视同按国家统一规定交纳的有关费用。1.1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊