《中税协扬州房地产业务培训资料3房地产相关法律[1]44954.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中税协扬州房地产业务培训资料3房地产相关法律[1]44954.pptx（28页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8房地产、建安房地产、建安(Jin n)业涉税相关法律业涉税相关法律 袁森庚袁森庚 第一页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8引引 言言 众所周知，房地产、建安(Jin n)业的税务处理是非常复杂的业务。房地产、建安(Jin n)业开发产品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂，相应的会计、税务处理也因此错综复杂，而涉及的相关法律也繁多。但其业务根本是法律框架内运作的，因此，对房地产、建安(Jin
2、 n)业开相关法律制度的学习，将有助于对该行业税务业务的理解、把握和研判。第二页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8教学教学(jio xu)目的目的 通过对房地产、建安业开相关法律制度的分析、研讨与交流(jioli)，可以理解该行业的业务流程，从相关法律的角度进一步理解、把握和研判该行业税收政策及其会计处理方法，为该行业的税务处理工作提供法律背景和支撑。第三页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院土地土地(td)使用权的会计处理使
3、用权的会计处理企业会计准那么企业会计准那么无形资产无形资产 ：第三条第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的没有实物形态(xngti)(xngti)(xngti)(xngti)的可识别非货币性资产。的可识别非货币性资产。企业房地产开发获得土地用于建造对外企业房地产开发获得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物本钱。价值应当计入所建造的房屋建筑物本钱。第四页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2
4、023/3/8主要(zhyo)教学内容房地产、建安业根本工作流程房地产、建安业根本工作流程土地法律制度土地法律制度(zhd)城市规划法律制度城市规划法律制度建筑业法律制度建筑业法律制度房产交易法律制度房产交易法律制度合同法律制度合同法律制度第五页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8一、房地产、建安业根本一、房地产、建安业根本(gnbn)工作流程工作流程买地买地 施工施工(sh gng)(sh gng)准备准备 建筑施工建筑施工(sh gng)(sh gng)产品产品销售销售 售后效劳售后效劳 第六页，共
5、二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8二、土地二、土地(td)法律制度法律制度1.我国土地我国土地(td)所有制：社会主义公有制所有制：社会主义公有制全民所有制土地国有土地全民所有制土地国有土地 房地产开发房地产开发劳动群众集体所有制土地劳动群众集体所有制土地 征收征收 房地产房地产开发开发第七页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8二、土地二、土地(td)法律制度法律制度2.土地土地(td)登记制度：国家依法实行土地登
6、记制度：国家依法实行土地(td)登记发登记发证制度。证制度。土地登记簿应当载明以下内容：土地登记簿应当载明以下内容：一土地权利人的姓名或者名称、地址；一土地权利人的姓名或者名称、地址；二土地的权属性质、使用权类型、获得时间二土地的权属性质、使用权类型、获得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；和使用期限、权利以及内容变化情况；三土地的坐落、界址、面积、宗地号、用处三土地的坐落、界址、面积、宗地号、用处和获得价格；和获得价格；四地上附着物情况。四地上附着物情况。第八页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8二
7、、土地法律二、土地法律(fl)制度制度3.土地查询制度：土地查询制度：县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料的公开查询工作地登记资料的公开查询工作(gngzu)。详细见详细见?土地登记资料公开查询方法土地登记资料公开查询方法?4.土地用处管制土地用处管制 与土地利用规划制度与土地利用规划制度第九页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8二、土地法律二、土地法律(fl)制度制度5.国有土地使用权有偿出让制度国有土地使用权有偿出让制度国家依法实行国有土地有
8、偿使用制度划拨国家依法实行国有土地有偿使用制度划拨除外。除外。土地使用权出让年限限制制度。土地使用权出让年限限制制度。出让方式：招标拍卖挂牌、协议。出让方式：招标拍卖挂牌、协议。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款地点、价款(jikun)，以及签订，以及签订?国有土地使用国有土地使用权出让合同权出让合同?的时间、地点等内容。的时间、地点等内容。6.土地闲置处置制度土地闲置处置制度 第十页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家
9、税务总局扬州税务进修学院2023/3/8二、土地法律二、土地法律(fl)制度制度7.拆迁拆迁(chi qin)补偿补偿、安置制度、安置制度拆迁补偿协议的内容：补偿方式和补偿金额、拆迁补偿协议的内容：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。渡方式和过渡期限等事项。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调，也行房屋产权调，也 可以二者组合。可以二者组合。注意的注意的问题问题 第十一页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学
10、院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8注意注意(zh y)的问题的问题1.实行房屋产权调换的实行房屋产权调换的，可能被拆迁人要付给房付给房产公司差价。产公司差价。2.拆迁费用包括：被拆迁的房屋补偿、搬迁补助拆迁费用包括：被拆迁的房屋补偿、搬迁补助费费、临时安置补助费、停业、停产损失，拆迁临时安置补助费、停业、停产损失，拆迁管理费、被拆迁房屋室内自行装修管理费、被拆迁房屋室内自行装修(zhungxi)装饰的装饰的补偿金等补偿金等。第十二页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8三、城市规划三、城市规划
11、(chn sh u hu)法律制度法律制度1.施工前，开发企业需要办理施工前，开发企业需要办理?建立用地规划容许证建立用地规划容许证?和和?建建立工程规划容许证立工程规划容许证?。2.规划的详细内容：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地规划的详细内容：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位位(fngwi)、停车泊位、建筑后退红线间隔、停车泊位、建筑后退红线间隔 等要求等要求。详细见详细见?城市规划编制方法城市规划编制方法?3.注意查询注意查询?建筑物分户实测成果表建筑物分户实测成果表?。第十三页，共二十八页
12、。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8四、建筑业法律四、建筑业法律(fl)制度制度1.建筑工程依法实行招标发包制度。建筑工程依法实行招标发包制度。开标由招标人主持，邀请开标由招标人主持，邀请(yoqng)所有投标人参加所有投标人参加 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。2.建筑工程开工验收和开工验收备案管理制度，尤其注意建筑工程开工验收和开工验收备案管理制度，尤其注意
13、技术档案和施工管理资料和按合同约定支付工程款的情技术档案和施工管理资料和按合同约定支付工程款的情况。况。第十四页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8四、建筑业法律四、建筑业法律(fl)制度制度3.建筑工程依法实行质量保证金制度建筑工程依法实行质量保证金制度5%。4.建立工程价款建立工程价款(jikun)结算制度结算制度 合同条款中对涉及工程价款结算约定事项。合同条款中对涉及工程价款结算约定事项。工程进度款结算与支付工程进度款结算与支付 的规定，包括工程进度的规定，包括工程进度款结算方式款结算方式、工程量
14、计算、工程量计算、工程进度款支付、工程进度款支付、工程开工结算、工程开工结算 等内容。等内容。第十五页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8五、房产交易法律五、房产交易法律(fl)制度制度1.1.房产交易实行基准地价、标定地价和各类房屋的重置房产交易实行基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期确定与公布制度。价格定期确定与公布制度。2.2.国家房地产权属登记制度，但对房屋的转移占有，视为房屋国家房地产权属登记制度，但对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。注意初始登记的内容：房屋已开工的证明与房的交付使用
15、。注意初始登记的内容：房屋已开工的证明与房屋测绘屋测绘(chu)(chu)报告。而且建筑区划内依法属于全体业主共有的报告。而且建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业效劳用房等房屋一并申请登记。公共场所、公用设施和物业效劳用房等房屋一并申请登记。3.3.房地产转让的方式房地产转让的方式 ：买卖、赠与、以房地产作价入股：买卖、赠与、以房地产作价入股 、提、提供土地使用权供土地使用权 合作、合资、收购、兼并或合并合作、合资、收购、兼并或合并 、以房地产、以房地产抵债等形式。抵债等形式。第十六页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税
16、务总局扬州税务进修学院2023/3/8五、房产交易法律五、房产交易法律(fl)制度制度4.房地产转让合同的主要内容房地产转让合同的主要内容5.国家实行房地产成交价格申报制度。房地产转让应当国家实行房地产成交价格申报制度。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的根据。成交以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的根据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的根据。税费的根据。?城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定?T146.城市地下空间开发利用管理规定。本着城市地下空间开发利用管理规定。本着“谁投资、谁所有谁投资、谁所有(
17、suyu)、谁受益、谁维护的原那么，允许建立单位对其投资开发建谁受益、谁维护的原那么，允许建立单位对其投资开发建立的地下工程自营或者依法进展转让、租赁。建筑区划内，立的地下工程自营或者依法进展转让、租赁。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。附赠或者出租等方式约定。?城市地下空间开发利用管理城市地下空间开发利用管理规定规定?T25、?物权法物权法?T74 第十七页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8
18、五、房产交易法律五、房产交易法律(fl)制度制度7.制止采取售后包租或者变相售后包租方式销制止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未开工商品房。售未开工商品房。?商品房销售管理方法商品房销售管理方法?T42 8.房产交易实行房产交易实行(shxng)商品房预售容许制度。商品房预售容许制度。申请预售容许申请预售容许，还应提供商品房预售方案。，还应提供商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、开工交付日期等内容，并应当附预售商品房开工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。分层平面图。?城市商品房预售管理方法城市商品房预售管理方法?T6、
19、T7 第十八页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8五、房产交易法律五、房产交易法律(fl)制度制度9.已开工但尚未出售或者尚未交给物业买受人已开工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位交纳的物业，物业效劳费用由建立单位交纳(jion)。?物业管理条例物业管理条例?T4210.建筑区划内的道路、绿地建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用、公共场所、公用设施和物业效劳用房设施和物业效劳用房，属于业主共有。，属于业主共有。第十九页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校
20、国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8六、合同六、合同(h tong)法律制度法律制度1.合同成立的要件合同成立的要件双方当事人经过协商，就合同内容意思双方当事人经过协商，就合同内容意思(y s)表示表示一致，合同就成立。详细要件为：一致，合同就成立。详细要件为：1有两个以上的互相独立的订约当事人。有两个以上的互相独立的订约当事人。2订约各方意思一致。订约各方意思一致。第二十页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/82.合同成立的时间合同成立的时间(shjin)1书面合同，
21、以最后签字或者盖章的时间为书面合同，以最后签字或者盖章的时间为合同成立时间。合同成立时间。2当事人要求在合同成立之前签订确认书的，当事人要求在合同成立之前签订确认书的，签订确认书的时间为合同成立时间。签订确认书的时间为合同成立时间。第二十一页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/83.合同成立的地点合同成立的地点1承诺生效的地点为合同成立的地点。承诺生效的地点为合同成立的地点。2当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。双方
22、当事人签字或者盖章者盖章的地点为合同成立的地点。双方当事人签字或者盖章的地点不为同一地的，以最后签字或者盖章的时间为合同成的地点不为同一地的，以最后签字或者盖章的时间为合同成立时间。立时间。3采用数据电文形式订立合同的采用数据电文形式订立合同的，当事人有约定合同成立地，当事人有约定合同成立地点的，以其约定；没有约定的，收件人的主营业点的，以其约定；没有约定的，收件人的主营业(yngy)地为合同地为合同成立的地点；没有主营业成立的地点；没有主营业(yngy)地的，其经常居住地为合同成立地的，其经常居住地为合同成立的地点。的地点。第二十二页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国
23、家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/84.合同的条款合同的条款(tiokun)1当事人的名称或者姓名和住所；当事人的名称或者姓名和住所；2标的；标的；3数量；数量；4质量；质量；5价款或者报酬；价款或者报酬；6履行期限、地点和方式；履行期限、地点和方式；7违约责任；违约责任；8解决争议的方法。解决争议的方法。第二十三页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/85.审查合同本卷须知审查合同本卷须知 当事人、标的、报酬为合同的必须条款，否那当事人、标的、报酬为合同的必须条款，否那么
24、合同不成立；其他条款为一般条款，没有约么合同不成立；其他条款为一般条款，没有约定或者约定不明的，可以由当事人协商补充。定或者约定不明的，可以由当事人协商补充。协商不成的，按照合同有关条款或者交易习惯协商不成的，按照合同有关条款或者交易习惯(xgun)确定；仍不能确定的，按照确定；仍不能确定的，按照?合同法合同法?62条条处理。处理。第二十四页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/86.违约金违约金比例的规定比例的规定(gudng)7.违约金与定金的违约金与定金的偿付偿付第二十五页，共二十八页。中共国家税务总
25、局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院 2021年年8月月15日，某市地税稽查局对新华房地产公日，某市地税稽查局对新华房地产公司司2021年度涉税情况进展检查。发现该公司在年度涉税情况进展检查。发现该公司在2021年所年所得税账务处理得税账务处理(chl)时，有一笔扣除为：定金支出时，有一笔扣除为：定金支出20万万元，违约金支出元，违约金支出20万元。稽查人员查到相关合同，原来万元。稽查人员查到相关合同，原来该公司与张某于该公司与张某于2021年年6月签订了一份商品房销售合同，月签订了一份商品房销售合同，合同约定：合同金额为合同约定：合同金额为10
26、0万元，张某支付了定金万元，张某支付了定金20万万元。同时规定，假设一方违约，偿付违约金元。同时规定，假设一方违约，偿付违约金20万元。由万元。由于新华房地产公司无法履行合同，承担了违约责任。但于新华房地产公司无法履行合同，承担了违约责任。但稽查人员认定该公司多列支出稽查人员认定该公司多列支出20万元，认定其具有偷税万元，认定其具有偷税行为。行为。问：稽查人员是如何发现？问：稽查人员是如何发现？T116第二十六页，共二十八页。中共国家税务总局党校中共国家税务总局党校 国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2023/3/8累了吧，下次(xi c)见！谢谢合作！第二十七页，共二十八页。内容(nirng)总结2022-03-01。2022-03-01。第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可识别非货币(hub)性资产。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。2.建筑工程开工验收和开工验收备案管理制度，尤其注意技术档案和施工管理资料和按合同约定支付工程款的情况。7.制止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未开工商品房。谢谢合作第二十八页，共二十八页。