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1、（财务预算编制）全面预算及经营计划表编制指引绿城房地产集团有限公司全面预算及经营计划表编制指引绿城房地产集团二零零九年十月全面预算及经营计划表编制指引一、全面预算及经营计划表各表格分类1项目公司概况及进度计划表 1 公司概况表 2 项目建筑面积统计表表 3 项目整体开发计划表表 42010 年主要开发工作计划表表 52010 年规划设计计划表表 62010 年工程建设进度计划表表 72010 年材料设备采购计划表2收入、成本预算表 8 项目销售计划（面积）表 9 项目销售计划（金额）表 10 项目销售计划（单位）表 11 结转收入预算表表 12 土地费用总预算表 13 前期费用预算表表 14
2、工程费用预算表表 15 项目成本支付计划表3三项费用预算表 16 营销推广费预算表表 17 管理费用预算表表 18 财务费用预算表42010 年预算报表表 192010 年预算现金流量表表 202010 年预算利润表5项目整体预算利润表表 21 项目预算利润表（整体）二、经营计划表填写基本原则1填报表格前，请认真阅读、理解各表格中的备注内容2预算表格中所要求填报内容必须填写完全。3各项目要求按分期标准作好项目分期工作，且按期填写表格内容；所有预算表格的项目分期应保持前后一致，并且应与公司整体经营计划保持一致。如果有酒店或其他独立的不用于出售的商场等租赁物业，需要单独当作一期看待。4实际已发生的
3、数据按实际情况填报，涉及收入成本结转的数据均按国际会计准则口径填列,与按国际会计准则编制的报表数据一致。5需分期填列的表格，如表2 项目建筑面积表、表8-表 10 销售计划表（面积/金额/套数）、表 14 工程费用表等，预留分期均为 18期，其中第 7-18 期隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18 期的，请在“合计”行前自行插入行予以增加，并注意表格中数据的公式与逻辑关系。6.各片区费用预算要落实到具体项目公司，并在项目公司预算中予以说明；7表格中标注颜色的部分为公式自动计算，不需填写；请尽量不要进行表格的删除操作，以便影响表格的计算。三、全面预算及经营计划表中主要的定
4、义1.分期标准：指在不同时间开工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交付 的工程为同一期。2.建筑面积：（1）建筑面积为该期总建筑面积，包含地下建筑面积（2）建筑面积数据的参考顺序为建设规划许可证、施工图、已审批的政府规划设计方案、规划设计方案、合作开发协议或土地出让合同。其中项目已取得建设规划许可证的,以许可证面积为准;已经完成施工图设计部分，以施工图面积为准；没有完成施工图设计，但已通过政府规划设计方案审批，则以审批后的建筑面积为准；如果没有完成规划设计审批，有规划设计方案的，以规划设计方案为准；没有规划设计方案的，有合作开发协议或土地出让合同的，以土地出让合同或合作开发协议等上面的建筑面积
5、为准。（3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40 平方米/个进行匡算。3.可售面积：包括地上可售面积、地下可售面积。车库（位）面积和库房面积必须填写面积；若车库面积尚未明确，按 40 平方米一个匡算。4.项目开工面积：为本年项目实际新开工面积。5.项目在建面积：为项目实际已开工面积减去已交付面积。四、各表格注意要点及注意要点（一）表 1 项目公司概况表1.目的:了解项目公司的基本概况及人力资源情况。2.注意要点：人力资源编制情况需根据项目公司目前实际情况及招聘计划填写。（二）表 2 项目建筑面积统计表1目的：面积统计表（一）：明确项目占地面积、建筑面积、分期、各期物业构成以及
6、可售物业；面积统计表（二）自动计算占地面积、建筑面积比例，为成本分摊提供依据。2注意要点：（1）按“分期原则”做好项目分期。（2）建筑面积、地上建筑面积、可售面积、地上可售建筑面积要认真区分填写。（3）地下车库面积按建筑面积（含公摊面积）填写，如无则按40 平方米/个进行匡算。（4）对各期中的物业分类应尽量细化。（三）表 3 项目整体开发计划表1目的:（1）披露占地面积、建筑面积、地上可售面积（2）披露开工、预售、交付时间。2注意要点：（1）已完成工作，请按实际情况填写完全。（2）公共配套设施单独建设的必须单列，分布在其他建筑物内的不用单独分列。（3）项目有多次评审，多次权证（包括规划许可证、
7、施工许可证、预售证等）申领、多次开盘等情况请在备注中注明时间、面积等相关信息。（4）分期原则：指在不同时间开工、开盘销售，但计划在半年内，不跨年交付的工程为同一期；所有的预算及经营计划表格中的分期都要与表 3 一致。特别注意表8-10 销售计划表，表12-14土地/前期/工程费用表分期尤为重要。分期举例：某项目一期中多层预计2007 年 12 月交付，小高层部分预计在 2008 年 5 月交付，这种情况应该看作两期。虽然都在半年内交付，但是跨年度了。只有在竣工交付时，风险责任才发生转移，会计上要结转收入，需要结转竣工物业中已售物业的收入已经相对应的成本。（5）要注意表格内“时间格式要用年月表示
8、”。（6）签署土地协议或合同的时间需要填写。（四）表 42010 年主要开发工作计划表1目的：掌握项目 2010 年度主要工作计划。2注意要点：（1）年初状态要根据实际情况填写。（2）表格中各数据要根据所要求格式填写。（3）其中开工计划以实际开工面积为准。（4）各期数据要与附表2 中的保持一致。（五）表 5 项目 2010 年规划设计计划表1目的：掌握项目 2010 年度规划设计计划。2注意要点：（1）用横线图表示工作内容时间跨度；（2）公共配套设施所包含内容如有单独进行设计的必须单列。（3）重要评审节点在备注中标明具体时间。（4）项目分多期的，将以上表格加以复制填写；未涉及的单项以及产品类型
9、，可做适当删减。（六）表 6 项目 2010 年工程建设进度计划表1目的：掌握项目 2010 年工程建设进度计划。2注意要点：（1）一般以用横线图表示工作内容时间跨度；当项目内容为时间则在相应的时点填写对应的面积。（2）年初状态是指 2010 年初该项工作的进展情况。（3）单项工作跨年度开始和跨年度完成时，需在备注栏中注明开始或结束的时点。（4）备注中标明当地政府规定的预售许可证领取条件，不同物业类型的银行按揭放款对于建设进度的要求。（5）各项工程进度计划要与附表3 中相对应。（七）表 7 项目 2010 年材料设备采购计划表备注中说明该项采购合同状态,即是否签订合同、洽谈中、意向中。（八）附
10、表 8-10 项目销售计划明细表（面积、金额、套数）1附表 8 目的：了解销售情况：单价、金额以及销售进度。金额=单价*面积方便敏感性分析注意要点：（1）销售面积指签订正式销售合同的面积，不包括仅签订销售协议的面积。（2）“未来总可售面积”，是指截止 09.12.31 尚未签订正式销售合同的面积；亦即2010-项目结束预计可销售面积之和。（3）车库（位）面积和库房面积必须填写，车库（位）面积不能确定的，可按“40 平方米/个”进行匡算。（4）本表预留分期为18 期，其中第 7-18 期（73-138行）隐藏，若需填列请选中上述行“解除隐藏”即可；尚若分期多于18 期的，请在“合计”行前自行插入
11、行予以增加。2附表 9 目的：了解所有未结转物业的总金额，以及未售物业的未来销售单价。注意要点：（1）本表所指销售金额指签订正式销售合同的金额，不包括仅签订销售协议的协议金额。（2）“未来总可售销售金额”，是指截止 09.12.31 尚未签订正式销售合同的金额；亦即2010-项目结束预计可销售金额之和。（3）同一期房源分批开盘的,请在相应的开盘时间增加批注,说明本次为当期第几次开盘,推出物业面积金额 套数。（九）表 11 结转收入预算表1目的：掌握项目 2010 年收入结转预算。2注意要点：（1）本表所指的“结转”是指财务上按国际会计准则结转销售收入，以物业实际交付给客户为标准（包括领房通知书
12、已发出，业主未领取的情况）。（2）本表所指销售面积和金额均指签订正式销售合同的面积和金额，不包括仅签订销售协议的面积和金额。（3）“未来总可结转的销售面积/金额”截止09.12.31已售未结转的面积/金额+2010 年至项目结束预计销售面积/金额。（4）“截止 09.12.31 已售未结转”是指截止09.12.31 已经签订销售合同，但在财务上未结转利润表之销售收入的合同面积和金额；（5）“2010 年是否交付”需根据下拉框选择“No”或是“YES”，默认情况为不交付，该列必须自行选择；（6）“2010 年总可结转金额”：如当年无交付，“2010 年可结转金额”“0；有交付的，“2010年总可结转金额”“截止