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1、房地产开发项目成本控制方略4672 摘要：房地产在当前中华人民共和国乃至世界，都是一种非常热门话题，它不但仅在经济领域有着重要意义，还掺入主lj7每一种老百姓生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求是利润，这是天经地义。但是如果能在房价和利润之阴谋求！I种平衡点，达到买卖双方双赢，控制好房地产开发成本就非常故意叉。本文重要通过对房地产开发过程中重要成本形成分析，升毛在讨一下房地产项目开发成本控制办法从而提高项目利润。核心词：房地产：成本控制前言工程建设成本控制，重要集中在工程设计、项目施工这两个阶段虽然工程建设成本发生重要在工程施工阶段，但建主：费用大小以及货用发生与否合理，更大限度上取决于规
2、划设计阶段因而，工程成本控制方式是从项当前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设if阶段和项目建设阶段成本控制，以实现项目成本控制总目的。一房地产开发成本构成房地产开发成本是指房地产公司为开发一定激量商品房所支出所有费用。就其用途来说，大体可分为3某些土地、土建及设备货用。这是房地产开发成本主体内容，大体占总成本80%。其中段重要是土地货用。土地货用重要涉及置换成本、批f:fi货用、动迁货用等。房产尚在决定与否开发一种rw当前，必要将预测土地货用通过土地而积和容积率换算，计算出将来所开发每平方米商品房所占土地成本（俗称楼扳价），以此来进行项目可行性
3、评估。配套及其她收贷支出。重要是指7）、电、煤气、大市政和公I配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少。;lt她收费支出中有些虽属于押金性质，虫日档案保证金、绿化衍、i正金等，旦难以所有收回。此类收费项目种类繁多，原则不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，原则普池偏离配套及其她收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大一块费用支出，普通占项目总投资10%15%。管理货用和筹资成本。房地产开发与其她行业相比，有建设周WJ长、投资数额大、投资风险高等特点，因而，大多数开发公司必要边过贷款是解决资金需要，这样，Jt产生数额较大利息支出。如何把这某些费用骇算好对对的计算开发成
4、本将起到非常重要作用。二设计阶段成本控制（一）设计方案优化设材方案优化是设it阶段首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重作用。设计方案不但要考虑技术上可行险，还要考虑经济上合理性。例如在写字楼建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、原则层而积、公共区域布盟等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备j在型方丽，两衍、iiE技术可行基本上女日在电；第空调！电系统等方案设计时，通过合理方案优化，可以节约大量投资，对减少工程成本起到了事半功倍效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交i国路线优化设计，稍长了约15%停车位，减少了停车位单位工程戚本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大
5、限度地运用原地形特点，规划成独具特色敬地型别墅，从而减少了土方工程量，大大减少了前期“三通一平”工程成本，多i二通过提高对回填土工程技术规定，为后期地基解泱节约了投资。（二）实行限额设计，有效控制造价限额设计就是核批准设i;lf:圭务书和投资估算，控制初步设计，按照批准初步设it总概算，去控制施工阪设计实行限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”有效办法。一旦设计获得批准应严格控制变更程序，不容易变更设ti，以保证投资限额不容易突破。房地产开发公司工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠工程基本资料。设ti不粉、深度不够是当前房地产开发项目中一大通病。法也是直接导数工程边价均
6、长一大不拟定因素。频繁设计变更带来工程i在价失控，因而，必要对各项指标拟定设tt限额，并建立奖惩考核勉励机制。一种可以类比办法是，运用同类建筑工程技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为减少工程造价奠定基本a（三）前期造价分析普通设计阶段成本控制详细程序是专项调研设计任务一方案设ti怪纸会审由于关注点不同，设计单位往往对工程成本控制注重限度不如开发单位，因而这一阶段成本控制应当由开发单位徐头，由设ti单位来实现。开发单位在委伍设计前，要组织力量对成本可按敏感某些进行专项调研，通过考察有关项目、收集最新技术资料，组织专项专家会等方式，与设tt单位共同完毕。在拟定项目技术方案同步，拟定成本校制目的
7、。还可采用定额设ti方式，在设ti任务书中。把包括成本控制内容意阁系统、明确地告知设计单位。及时组织怪纸会审，从设ti、工程，销售等多角度对设tt方案进行可行性分析。据记录，设计货普通只相称于建筑工程总货用1%左右，但正是这1%设计费用决定了几乎所有后期工程建设费用由此可见，设计阶段成本控制在整个项目投资中重要性。在设计阶段，i企价人员工作重点是通过造价分析，协助技术人员核技术经济分析办法和价值工程原理选取最佳设计方案。一工程招投标阶段成本控制建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，减少工程造价，又fJ吕防止建设单位某些暗箱跺作。在工程项目材料设备采购过程中，为了保证中标价合理f险，防
8、止不合理或非实质性报价中标，在开发综合楼项目 中幕楠、消防器材、水泵等投资额较大子项目，采用低价中标形式，这佯做不但可以避免哄抢标价现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”浮现。一方而在参加投标公司中:ii;用34家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度公司作为投标人。在招投标办i践督下采用了询标形式进行投标投标程序是先由投标方白主报价，抽签决定i句标顺序后，)11：行第一次询标，询问投标方最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最后确认投标各方最后报价。这样既给投标方一定期间考虑，又ii.投标人有一种无形压力，迫使公司尽量压缩自己利润空间如（生活水泵采购），咱们就是以第一轮低干报
9、价30%，第二轮又海3%价格最后成交。三项目建设阶段成本控制项目建设阶段工程成本控制重要集中在招投标、合同订立、工程变更积竣工给第四个方而。一采用招标方式选取工程承包单位与材料供应商在选职工程项目承包单位和材料设备供应商时，j进行公开招投标是控制工程成本最有效办法。在招投标过程中，充分运用项目规模优势和供应尚自身优势及互相竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大重点项目，往往投标单位会依照规模效益及社会效益以低于常规造价价格报标，饲步尽量使更多总承包商和材料供应商入团。在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应当仔细审视剧纸尽量减少工程实行过程中设计变更和中标单位后来索赔机会。在许标过程中
10、，要仔细分忻各投标单位投标文献，防.Ir.低价中标、高价索赔平日不平衡tit价状况浮现。此外还要积极勉励备投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设ti方案在招标中采用工程量消单方式是当前越来越普池采用一种方式工程最i宵单招标有助于项目实行中进行成本动态控制。工程量消单是指按照招标文献和施工时纸规定与规定，根据统一工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项规定，将拟建工程所有项目和内容，t盲工程部位、性质或构件分某些顷，并ti第物工程章，列成j宵单，作为招标文献构成某些，供投标单位填写单价一种工程量ti价办法采用工程量消单形式，对开发单位而言，一方丽，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉
11、单价中水分，k古住漏洞，另一方丽，可控制因设计变更引起工程价款增长。（二）合同订立要严密订立规范、细致、严密合同文本，是房地产开发项目成本控制又一重点。在国际惯例中，主经常聘请有经验征询公司编制严密招标文献，合同文本，对承包商制约条款几乎达到l无所不包地步，防止施工单位选场后以工期紧、场地狭小、设计j在型品牌型号不明确等为借口，进行各种各样索赔。如施工单位经常会在工程后期以甲方因素误工导致工期紧为理由，提出赶工申请，规定增长工程费用，虫日巢合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示无论采用何种赶工办法均不再调节报价条款，就能有效地位绝此类费用t曾长，例如在设备安装预算中，由于不同品牌型号价格
12、出入很大，如果在合同中条款及有关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商信誉，导致不良后果运用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富工作经验，对也许发生状况有提前预测，在这一点上需要多借鉴国外成熟经验。当前国内已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，旦与国际原则l合同文本，特别是与国际通行fIDic合同文本相比，在合同严谨性、合同主体资权利方而仍存在一定差距，有必要吸取国外合同合理某些，结合国内金融。衍、险，建筑法规，对现行合同文本进行修订（三）提高工程变更预见。性在项目建设过程中，工程变更管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商
13、变更发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实行过程中不可避免会发生变受。一般从成本控制角度考虑司将工程变更分为重大变更、重要变更和普通变更3类对于大治商变更，必要事先做详细技术经济分析这时安充分运用设ti单位和i监理单位技术资源，并J1)t其对工程成本影响做出评价，综合各方意见后方能最后拟定与否实行该治尚变更。变更设仁，必要在合同条款约束下进行，任何变更不能使合同失效变更后单价仍执行合同中己有单价，如合同中无此单价或医变更带来变化，E直拨合同条款进行估价。经承包商提出单价分析数据，监理工程师审定，业主象认后，按承认单价执行。（囚）结算审核要细致工程竣工结算是核定建设工程造价最后根据
14、，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和咳定新增固定资产价值根据。因而，这是控制工程成本最后一关。普通从如下角度控制结算工程成本：核对合同条款只有按合同规定完毕所有工程并验收合格才二F列入竣工纺算，并在结算过程中f叫各执行合同商定纺算办法、计价定额、取货原则、主料价格和优惠条款等检查隐蔽验收记录，竣工结算时应当对隐蔽工程施工记录和验收签证进行t盘查，手续完整，工程量与竣工医一致，方可列入结算：货彻设计变更洽耐，只有经建设单位和ll且理工程师审查批准、签证变更洽商才干列入给算：扳倒；孩算工程数量，招投标工程饺工程量消单发包，5号逐个核对实际完毕工程量，然后对工程量消单以外某些：按合同哥哥定纺算办法
15、与规定进行结算。严格执行定额单价，除包干某些外，结算单价.核合同商定QX招投标规定计价1巨额与ti价原则执行，对定额单价中没有项目应按相近运领进行分析换算，或提出入工，机械、材料讨价根据，编制补充单价：注意各项费用il取安工程收货原则院校合同规定或项目建设期间与计价定额配套使用建安工程费用定额及关于规定执行规定关于单位参加把关，除建设单位外，监理、设ti等关于单位负责人和经办人员应大力支持，参加把关。给i,：成本控制贺穿于工程建设全过程。在房地产开发项目设ti阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易控制和把握，相$.如果开发商可以做出对的选取，那么对于项目成本节约来说是最也许也是最大。旦施工阶段和竣工结算阶段一一“硬”环节也需要严格把关一种先进工程设讨是有效控制工程造价前提和核心。只要咱们本着精益求精态度，科学办法，一定可以把工程边价成本控制在较低水平上，提高设计阶段质量，达到较好成本控制效果。