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1、重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来消费形态变动，使得对于消费趋势、特点变化研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出明显变化。始终是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解几种疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策？在与房地产选取与购买有关各种因素当中，究竟哪些因素在起着决定性、实质影响，哪些因素又仅仅是表层和直观？房地产需求市场需求与变化，对房地产供应市场有着极大影响。在房地产买方市场条件下，研究购房者需求具备更加重要意义。为理解重庆市消费者对房地产消费需求，咱们借助近年对房地产行业、公司、物业、消费者以
2、及房展会大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房丽江消费者进行了现场问卷调研，本次调研从丽江市总体购房者角度出发，对购房者基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细研究，并从不同角度界定了几种重要购房群体。本报告本次调研成果进行了某些总结和提练，以求突出房地产市场需求现状状况和将来发展趋势。本次调研对象为近来二年内有购房意向并且具备购买能力、在购房行为中处在决策或可以提供重要意见角色群体，咱们对这一群体进行了进一步调查，从消费者需求角度，发掘出房地产住宅市场特点井预测其发展趋势。在对近年来房地产市场研究数据和经验基本上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等办法，
3、通过对消费者家庭构造变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生悟、事业等多方面之间内在逻辑与因果关系。一、当前购房群体基本状况l、大某些购房者当前事业状态处在起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查成果来看，大某些购房者在当前事业发展中并没有获得很大成功，其中17%购房者处在事业起步阶段，60%购房者处在事业发展阶段，各发展阶段比例状况见下图：购房者目前的事业状态发展阶段6W.员在功阶段串%说不清楚15%处在事业起步阶段购房者绝大某些是30岁如下年轻人，她们家庭平均月收入大某些在元如下，并且她们在单位职务多为普通员工。而处在事业发展阶段购房者大某些为
4、31-45岁人群，她们家庭平均月收入大多集中在3000-5000元之间，在单位中职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多积蓄，另一方面她们还需要进一步补充知识，拓展自己业务，将需要很大资金投入，因此这某些人群在置业消费上总体购买力不高。就总体状况来看，购房者购买力也并不是很高。购房者平均家庭月总收入约为2040元，而83.3%购房者家庭月总收入都在5000元如下。采用分期付款购房者占购房者总数60%，其中88.3%分期付款购房者所能承受首付款额度在18万元如下。2、购房者对房地产开发商品牌有一定认知度，但总体认知水平并不高随着外地房地产开发商进军重庆房产市场，房地产开发商日益增多，房
5、地产开发商品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商市场拓展以及楼盘销售具备非常重要意义。在调查成果中，购房者可以说出开发商品牌数量不等，可以说出三个及三个以上开发商品牌购房者所占比例仅为21.0%，而主线不懂得房地产开发商品牌购房者所占比例也为21.0%，并且懂得一种开发商品牌购房者所占比例高达31.2%,这充分表白购房者对房地产开发商品牌总体认知限度不高。购房者懂得房地产开发商品牌数量比例状况见下图：房地11111.1：.月！如名度知1吉E喃道在所有购房者说出房地产开发商中，消费者认知度较高是在房地产市场中比较活跃3-4个开发商，但对它们认知水平依然不高。购房者认知度最高两个开发商，其被知晓
6、比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其她开发商认知度则更低。消费者对房地产开发商品牌认知限度不高，其重要因素在于以往开发商对楼盘项目自身宣传力度很大，而对开发商自身品牌在一定限度上宣传得不够。然而，从以往研究经验来看，那些知晓房地产开发商购房者对其所知晓开发商楼盘项目选取率会更高。可见，房地产开发商自身品牌，是影响消费者购买重要因素，对增进楼盘销售起着不可忽视作用。因而，房地产开发商在大力宣传楼盘项目同步，也要加强自身品牌建设和宣传。3、置业消费盲区与公司品牌建立置业投资虽然是家庭最大消费投资之一，但由于其边取、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因而存在着比较极大认知难度，而消费
7、者在房屋消费过程中弱势地位，使得非理性决策容易形成，并为此后纠纷带来了隐患。在房地产市场逐渐发育和成熟同步，购房纠纷也随着增多。业主与物业公司、开发商之间冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商销售内幕进行暴光，这些事件对房地产开发商所形成负面影响在短期内挽回也许极小，致使消费者在选取开发商以及楼盘上存在着更多忐忑不安从总体看，在以往实际房地产购买者当中，只有不到20%消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和理解，这显然与普通意义上以为N购房是一种理性消费M存在着严重差别，产生这一现象因素是复杂：但消费动机与消费决策之间信息不匹配和不平衡性
8、是核心因素。从消费市场经验来说，在复杂而缺少规范秩序市场中，在消费者消费认知力低下状况下，消费者消费安全感直接影响消费选取、决策，而影响消费安全感一种重要作用力就是公司品牌形象与价值，良好品牌形象建立将大大提高开发商业界地位、市场业绩，特别是在当前消费者对期房持怀疑态度状况下，良好品牌形象对开发商市场体现将起到至关重要作用。因而基于消费群体认知力不高状况，有效品牌建立将可以从中获得极大利益和价值。二、消费者住房需求特点与趋势1、消费者生活需求空间增长，生活居所户型总体上向较大方向发展调查表白，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从如下三个方面来体现：从购房者生活空间居室数量变化来看，与当
9、前居所相比，购房者意向居所向多居室方向发展，对比状况见下表：表当前居所与意向居所居室数量选取比例比较意向居所一居室一居室四居室总计一居室2.7%20.1%3.3%26.1%一居室2.7%26.6%20.1%49.5%目前居四居室0.5%4.3%3.8%S.7%所别墅1.6%10.3%3.8%15.8%总计7.6%61.4%31.0%100%同步，意向居所室、厅、卫、阳平均数量也有所增长，当前居所室、厅、卫、阳平均数量为1.84、1.08、1.04和l07，而意向居所室、厅、卫、阳平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。购房者意向购买居所与当前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积
10、均有所增长调查表白，购房者意向居所与当前居所相比，总体套内建筑面积有所增长。详细来看，较大套内建筑面积比例有所上升，较小套内建筑面积比例有所下降，同步，人均建筑面积也有很大提高。以购房先后家庭构造没有发生变化三口之家为例，当前家庭成员人均建筑面积为18.S平米，而购房者意向居所使家庭成员人均建筑面积上升到36平米。购房者意向居所与当前居所相比，同一种格局套建筑菌棋有所增长调查成果表白，购房者意向居所与当前居所，在格局相似状况下，平均套建筑面积有不同限度增长，详细数据对比成果见下图：目前居所与意向居所相同格局的面积对比150 100 50 O I 一室一厅两室一厅两主两厅二室一厅立两厅目前后所4
11、6.4 5俨D.5 80.8 76.8 ll2.7 意向居所58 86.1 99.2 109.$127.4 可见，消费者在购房选取上无论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所平均套建筑面积较此前均有所增长，有向较大户型发展趋势。2、消费者对居住地点至工作单位车程规定有所放宽，居住区域选取呈现郊区化倾向调查成果表白，在居住地点至工作单位车程方面，购房者规定有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆两种交通工具，从如下两方面来看一下购房者对车程规定所发生变化。n意向居所与当前居所相比，至工作地点总体平均车程有所增长表当前居所与意向居所至工作单位平均车程比较自驾车（分钟）乘公共汽车（分钟当前居
12、所至工作21 26 单位：意向居所至工作32 35 购房者对较远车程接受限度有所提高表当前居所与意向居所至工作单位较远车程接受限度比较自驾车30分钟乘公共汽车40及以上（%）分钟及以上（%当前居所至工作32.0 46.2 单位意向居所至工作66.7 60.9 单位随着着消费者对居住地点至工作地点车程规定放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，重要体现为购房者在居住区域选取上向都市边沿戚郊区县地区扩散。一方面，购房者意向居所区域向者I）市边沿扩散。就整个市区来看，购房者当前居所位于古城附近比例为65.8%，而意向居所位于古城附近比例下降至57.6%，同步当前居所位于古城外比例为25.0%，而意向居所
13、位于古城外比例则上升为27.7%。与当前居所相比，意向居所位于古城附近比例下降与位于郊区比例上升，表白有一某些购房者倾向于将自己居所从市区移至都市边沿；另一方面，购房者意向居所区域向郊区县地区扩散。就市区及郊区县整个地区来看，当前居住于丽江郊区县购房者所占比例为9.2%，而购房者意向购房区域在郊区县比例己经上升至14.7%。与当前居所相比，位于郊区县意向居所比例有所上升，这表臼有更多购房者在选取居住区域时倾向于对郊区县选取。表当前居所与意向居所所在区域比较意向居所新区和老古城区郊区县总计城区之间古城区46.7%15.3%3.8%65.8%目新区5.4%6.0%2.2%13.6%前祥和片区3.3
14、%6.0%2.2%11.4%居玉龙片区2.2%0.5%6.5%9.2%所总计57.6%27.7%14.7%100%三、购房者置业特点与趋势l、绝大多数购房者为自住型购房者从购房者买房动机来看，无非是自己居住或投资，或者两者兼有。以满足自己与家人居住为目购房为自住型购房，普通属于第一次置业，而二次或多次置业人买房更多是用来出租或增值，以获得丰厚回报，普通称之为投资型购房。从本次调查成果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数86%，剩余14%购房者则是将投资作为自己置业重要目。购房目的分析1016 2他2%口盲次盖业满足居住要求二次量业改善居住条件口iii度型自佳，兼投资。纯Z量资其官调
15、查表白，自住型购房者购房重要目是改进生活空间、以便工作生活和满足基本住房需求，回答包括以上目购房者所占自住型购房者比例依次为53.5%、30.8%和25.4%，作出其她购房目回答比例不是很大，均在自住型购房者总数10%如下。在置业目为改进生活空间购房群体中，90%以上购房者当前只有一处居所，并且居所格局重要是一居室、二居室、三居室、四居室、别墅。居所格局为一居室购房者中，93%以上意向居所为两居室或三居室；居所格周为二居室购房者中，约45%意向居所为两居室，同步约53%意向局所为三居室。以上是从居所居室数量增长来阐明购房者改进生活空间置业目，下面从居所建筑面积加大方面进一步阐明。调查数据表白，
16、与当前居所建筑面积相比，绝大多数购房者意向居所建筑面积均有所增大，详细变化状况见下表：置业目为以便工作生活购房者大某些为当前居住地点距离工作单位比较远，乘公共汽车车程多为40分钟，平均车程约为44分钟，而意向购买居所地点则更加接近工作地点，乘公共汽车车程规定多为30分钟，而平均车程约为40分钟。而置业目为满足基本住房需求购房者，其房屋来源60%以上为单位租用房或租用外人房，她们但愿有属于自己居所，有很大一某些是外来人口，诸多集中在单身公寓和别墅。而尚有一某些为拆迁户，她们不得不为自己和家人购买居所。但是同步她们购买力水平不高，家庭月总收入较低，绝大某些集中在5000元左右。因此在有限经济条件下
17、，她们为了满足基本住房需求，其意向居所建筑面积不也许太大，大都集中在100-160平米之间。2、交通配套是购房者最为关注基本配套设施工作是人们最重要生活内容，调查表白，她们不但愿被居住地点至工作地点不便交通所困扰，因而，绝大多数购房者在对将来生活区域配套设施注重限度上，将交通配套放在了首要重要位置，这一比例达到了63.3%。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏重要指标，那么购房者对交通配套极大关注也就阐明了地理位置对一种楼盘项目重要作用，楼盘地段在很大限度上影响着购房者选取。因而于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选取地理位置。除此之外，对学校自己套、医务配套、和自然景观关注限度也较高，以为
18、以上三项设施是居住区域重要配套设施购房者所占比例分别为46.8%、40.3%和24.6%。以上三项配套设施与人们生活息息有关，购房者对此关注限度较高，可以看出，人们对生活以便性规定已经提上了 日程。但是，对其她配套如商业配套、园林配套、娱乐配套、商务配套等关注限度在不断提高，取以上设施是居住区域重要配套设施购房者所占比例均在50%如下。然而，40%以上购房者在购房时作出权衡为在多付出成本同步拥有优美园林设计与优美自然环境。这表白还是有相称一某些人有选取优美园林设计与优美自然环境倾向，但是在众多配套设施中，在有限经济支出条件下，她只能将自己为配套设施付出成本，按照其重要性进行相应投入，也就是说，
19、购房者会对自己最重要配套设施进行最多投入，而会对自己最不重要配套设施进行至少投入或者不投入。交通配套学校配套医务配套自然JF.:ili!商业配套固树配套织乐配套商务配套其它购！必将对小1x:111fL瓷的fjJ!JI.。1020 30 40 50 60 70 商务院娱乐配园林配商业配自然景医务配学校配交通配l其它|l套套套套现套套表略目ieslI n.安Ih.舍I rn民I1n o I?1.7 I?4.s I n 凭I 4S R I白兔3.购房者对居住环境与房价之间关系权衡调查表白，受多方面因素影响，购房者会在考虑、居住环境及价格基本上作出一定选取，可以从如下几种方面来考察：购房者在居所地理位
20、置、自然环境、住房面积和房价等方面权衡有45.1%购房者倾向牺牲一定房价、住房面积和自然环境来购买距市中心较近居所，有37.2%购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境优势下，选取距离市城区很远居所。属于前一种状况购房者，她们大多数喜欢当代、热闹、开放生活，购物和休闲娱乐是她们重要生活内容，她们为了可以迎合自己喜欢自己生活方式，房价、住房面积和自然环境方面优势让渡给了居所位置。除此之外，尚有相称一某些消费者，当代、热闹、开放生活方式并不是她们所向往，但工作是她们最重要生活内容，为了以便工作，她们不得不将居住地点选取在与位于市区工作地点附近。属于后一种状况购房者，她们大多数喜欢宁静、隐秘、自然生
21、活，因此会将居所选在自然环境好离城区很远区域。同步，也有相称一某些购房者经济实力有限，选取距离城区很远居所则更看重是它价格优势。鹅房者在园林设计、自然景混租房价方面权衡购房者倾向于在提高房价同步选取优美园林设计比例为41.2%,倾向于在提高房价同步选取优美自然景观比例为45.3%。这一调查成果表白，有相称一某些购房者喜欢拥有美丽园林设计和自然景观，注重生活品位和居住环境。但是这其中有一某些购房者由于当前经济条件所限，只有放弃优美园林设计和自然景观，选取房价较低居所。但是可以预测，随着购房者经济实力增强，会浮现对优美国林设计和自然景观需求增长。此外，尚有一某些购房者对优美园林设计和自然景观并不关
22、注，而对房价更加在乎，这某些购房者比例大概为20.6%和22.6%。购房者在绿化率、建筑密度和房价方面权衡倾向于选取高绿化率、低建筑密度而较高房价购房者所占比例分别为49.5%和45.6%，这一比例在所有房价让渡环境因素中比例最高，而但是多强调绿化率与建筑密度，更多在乎价格购房者所占比例分别仅为18.6%和20.1%，这充分阐明购房者对居住环境和生活质量与舒服性方面有了更多关注，消费者住房观念更加科学化，同步也对房地产开发商提出了更高规定，因此开发商开发住房应当更具人性化。4、投资型购房者置业特点及购买权衡购房者投资意识己有所提高。从调查中发现，当前已经进行房地产投资购房者比例为10.9%，位
23、于储蓄、保险和股票之后，处在投资理财方式第四位，而此后倾向于选取房地产投资购房者比例为21.1%,并且将房地产投资作为第一投资理财方式购房者比例也占到了11.饵，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式第二位。同步，意向进行房地产投资者占21.1%比例与业已进行房地产投资者占10.9%比例之间存在一定差距，这又阐明也许存在相称一某些人群有投资房地产倾向，但经济条件限制使得她们又无法涉足该领域，但是可以预见此后随着个人经济实力加强，一某些人会将投资理财方式转向房地产投资。就当前涉足房地产投资购房者，有68.4%购房者都将新购房用于投资，26.3%购房者则边取新居居住，旧房出租，只有5.3%购房者会将在
24、购入新居之后，将旧房出售。从调查成果来看，投资型购房者对居所交通配套体现出了特别高关注限度。投资型购房者与总体购房者对交通配套关注限度相称，但是其中以为交通配套是最重要配套设施投资型购房者比例高达77.0%，而总体购房者以为交通配套是最重要配套设施比例为68.5%，对交通配套设施关注，从某种限度上来讲，也就是投资型购房者对房屋所处地理位置看重。当前绝大某些投资型购房者，在购房区域选取上倾向于自然景观普通，房价较高但距离市区较近地段。人们在租房时，除了考虑地段、价格外，恐怕考虑最多就是户型。从意向投资状况来看，大概85%投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。四、房地产住宅市场中几种具备明显特性
25、重要购买人群1、投资型购房者投资型购房者年龄大多在26-45岁之间，并且处在事业发展阶段或己经获得了一定成功。她们收入水平较高，总体家庭平均月收入约为4150元，比所有购房者平均收入高出1000元。同步投资型购房者有相称一某些有两处居所，相对于自住型购房者所拥有两处或更多居所比例要高，并且其居所所有是己购房屋，这又进一步阐明投资者具备相称强经济实力。多数投资型购房者以为购物和休闲娱乐是自己生活重要内容，并且以为房地产投资在投资理财中，成为超越储蓄而处在第一重要方式。她们生活方式以个性、简朴、隐秘、舒服、当代而非豪华、多元生活方式为主。2、郊区型购房者咱们暂且将意向购买市区边沿地带或郊区县地区居
26、所购房者称为郊区型购房者。调查表白，郊区型购房者重要由两某些人群构成。一某些是年轻人，她们事业处在刚刚起步阶段或者发展初期阶段，她们收入水平较低或者普通，家庭平均月收入水平在一4000元占一半左右比例，而4001-6000元比例约为30%。她们普通只拥有一处居所，并且多是单位租用房或租用私人房。这某些年轻人将自己大某些精力用于工作，另一方面也很注重娱乐。她们以为自己事业发展仍需要一定钱财，她们以为有必要进行一定积蓄，因此储蓄是她们最重要投资理财方式。她们推崇生活方式是简朴、朴素、宁静、温馨，但同步又是开放而又不乏当代气息生活方式。此外一某些郊区购房者是中老年人，她们中多数人在事业上已经获得了一
27、定成功，并且收入水平比较高。她们当前都拥有一处或两处居所，并且基本都是自己已经购买。这某些人重要生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐，她们很看重生活是质量，她们生活方式是朴素、简朴、瘟馨、宁静、自然，同步还但愿是稳定，因此她们投资理财方式倾向于风险最小储蓄。3、享有型购房者享有型购房者与其她购房者相比，她们更加关注生活质量、生活品位提高。享有型购房者在年龄分不上没有什么明显特性，大多数人在事业上己经我得了一定成功。收入水平较高，家庭平均月收入约为4292元，并且她们既有居所基本上都是自己购买。享有型购房者追求是宁静、温馨、隐秘、自然、稳定生活方式，她们非常看重低密度、低容积率以及优美园林带来生
28、活舒服感。除了工作以外，休闲娱乐和购物是她们重要生活内容。在投资理财方面，她们不喜欢进行风险较大投资方式，而是更多采用地储蓄和保险。消费者是房地产住宅市场主导力量，而消费者住房需求在一定期期必然会呈现不同特点与趋势，因此，对于要以“需求为导向”来开发房地产产品房地产开发商来说，精确研究购房群体恃性、及时把握消费者住房特点与趋势变化具备至关重要作用。而房地产行业研究征询部仍将继续致力于跟踪具备购房意向消费者，研究她们群体特性、住房需求及置业特点，为房地产开发商提供最及时、最精确市场需求信息。结语：重庆商品房无论在销售或开发方面均是大幅迈进一年，商品房竣工面积接近150万平方米，而与此同步销售量较
29、增幅达到30o/o以上；价格也呈现稳中有升直走势特性，较去年同比增长1.5个百分点。，重庆房地产市场将呈现如下几种重要趋势，重庆近年来都市化进程加快人，购房郊区化趋势也逐渐显化，房地产开发也逐渐向郊区甚至远郊偏移，因而市场可开发空间依然较高，预测商品房市场开发量将突破150万平方米；从市场销售状况来看，近几年来丽江商品房市场销售量连年增长，按照持续几年商场销售增长幅度预测，商品房销售量增幅将在20%左右，；由于房屋建设成本提高，商品房总体价格趋于稳中有升发展态势，开发利润将进一步曾加。重庆楼市炎热现状并不意味着市场过度发展，反而更显现出巨大增长潜力。西部大开发带来投资热潮仍将持续；政府外迁、旧城改造及大量道路建设也将为楼市助力；作为历史名城，与旅游配套房地产项目多之又多，重庆旅游地产尚有巨大潜力，吸引外来置业投资魅力将充分体现。当前，重庆各楼盘可以和本案相比较楼盘为寨后公寓。附注：为了让开发商代理商更进一步细致理解区域市场消费需求，本次调查报告分为总体报告、分地区报告（城区南郊东郊西郊北郊）和分产品报告（住宅商住楼公寓别墅）。可依照客户独特需求提供个性化有针对性服务，更有效精确把握市场机会。