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1、国内养老地产市场分析国内养老地产市场分析有少量相关政策，但还缺少政策支持。与大型医院合作设立护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。商业银行、房地产基金、房地产投资信托国内专业机构较少，国外较多：美国SASAKI设计公司、美国K.J.A建筑事务所、丹麦KAB集团。1.养老地产市场养老地产市场环境环境分析分析融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源2.我国老年我国老年人口人口的发展状况的发展状况我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁
2、以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。中国人口年龄构成及发展预测中国人口年龄构成及发展预测(%)(%)年年 份份19531953196419641982198219901990200020002020202020402040205020500-140-14岁岁36.2836.2840.7040.7033.5933.5927.6227.6226.1026.1020.6020.6019.
3、6019.6019.8019.8015-5915-59岁岁56.4056.4053.2253.2258.7858.7863.8063.8063.8063.8064.2064.2058.3058.3058.8058.806060岁岁7.327.326.086.087.637.638.588.5810.1010.1015.2015.2022.1022.1021.4021.40资料来源：人口研究3.国内老年人的国内老年人的居住模式居住模式B、购买房屋居住A、自行建房居住C、租房居住资料来源：人口研究4.我国养老我国养老地产地产现状现状现有的开发模式：现有的开发模式：按建设经营者划分为三种模式按建设经
4、营者划分为三种模式政府政府福利型福利型政府政府收益性收益性企业企业盈利型盈利型北京香山老年公寓山东威海老年公寓乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构由企业投资开发建设运营北京太阳城福利型养老院福利型养老院盈利型型养老院，老年公寓盈利型型养老院，老年公寓老年公寓，养老社区老年公寓，养老社区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非
5、常雄厚的发展商现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长养老地产开发现状养老地产开发现状1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式 以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带
6、、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。主要分布区域：主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟项目名称占地（万）总建（万）产品形式运营模式北京东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二 期 产 品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京太阳城4230一 期 产 品：假 日 公 寓（租 售），多 层、小 高 层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海21城孝贤坊6.154.47高层、小高层为主广州颐年园3320一 期 产 品：洋 房，独 栋 别 墅；二期产品：小高层洋房 出售
7、海南清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主企业营利型养老地产开发现状：企业营利型养老地产开发现状：目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角国内养老地产的物业管理方式国内养老地产的物业管理方式根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本操作模式：基本操作模式：将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。老年住宅物业管理的收入结构老
8、年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.养老地产的发展养老地产的发展趋势趋势规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中国养老地产发展的创新手段：6.养老地产的发展养老地产的发展创新创新创新手段房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债