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1、房地产法律制度与政策 第七第七章章房地产房地产交易制度与政策交易制度与政策第一节房地产交易管理一、房地产交易管理的概念一、房地产交易管理的概念房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。在城市房地产管理法第二条当中，把房地产交易分为了房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种方式。二、房地产交易中的基本制度二、房地产交易中的基本制度在城市房地产管理法当中，有五项基本制度，分别是国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房
2、地产交易中的基本制度则包括上述五项基本制度当中的第二项、第三项、第四项。（一）房地产价格申报制度房地产成交价格不仅关系当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。城市房地产管理法第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”城市房地产转让管理规定第七条也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格
3、，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于税务部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。城市房地产转让管理规定第十四条规定：“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”如果交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。（二
4、）房地产价格评估制度由于房地产的独一无二性，其价格也是个别形成的，而不是在全国范围内形成统一价格，因此需要专业的估价。城市房地产管理法第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”那么，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格又应当从何而来呢？城市房地产管理法第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”（三）房地产价格评估人员资格认证制度国家鉴于房地产估价活动与公共利益、金融活动等社
5、会经济活动密切相关，是为公众提供服务并且直接关系公共利益的行业，需要具备特殊信誉、特殊条件或特殊技能，在城市房地产管理法第五十九条中规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”只有通过考试取得了房地产估价师执业资格并在房地产估价机构注册的房地产估价人员才能从事房地产价格评估工作，关于房地产估价师执业资格考试及注册的内容会在第九章中提到。三、房地产交易管理机构三、房地产交易管理机构房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区住房和城乡建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地
6、产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。房地产交易管理机构主要职责是：（1）执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法；（2）整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；（3）办理房地产交易鉴证等手续；（4）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；（5）为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；（6）发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。第二节房地产转让第二节房地产转让管理管理一、房地产转让概述一、房地产转让概述（一）房地产转让的概念在
7、城市房地产管理法中对房地产转让的定义是：“房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”在城市房地产转让管理规定中的第三条对于“其他合法方式”做了进一步的解释。“其他合法方式”包括：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让的分类：按转让的对象分，房地产转让可以分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让（又称“土地使用权转让”）。根据土地使用权获得方式分
8、，有出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。根据转让的方式，分为有偿转让（例如：买卖、入股）和无偿转让（例如：赠与、继承）。（二）房地产转让的条件根据城市房地产管理法第三十八条规定，房地产转让的条件是禁止条件，只要不在禁止条件之列，就属于允许转让的情况。以下房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本城市房地产管理法第三十九条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁
9、止转让的其他情形。城市房地产管理法第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（三）房地产转让的程序根据城市房地产转让管理规定第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法
10、证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。（四）房地产转让合同根据城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定的规定，房地产转让合同应载明下列主要内容：1双方当事人的姓名或者名称、住所；2房地产权属证书名称和编号；3房地产座落位置、面积、四至界限；4土地宗
11、地号、土地使用权取得方式及年限；5房地产的用途或使用性质；6成交价格及支付方式；7房地产交付使用的时问；8违约责任；9双方约定的其他事项。（五）商品房买卖合同示范文本近年来，消费者对商品房投诉较多，投诉的主要问题有：虚假广告、一房多售、面积缩水、质量问题、延期交房、产权纠纷等。出现这些问题，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同签定不规范的原因。这些问题的出现不仅损害了消费者的合法权益，而且也影响到社会稳定。为加强房地产市场管理，进一步规范商品房交易行为，规范商品房销售行为，完善各种公示制度，切实解决老百姓购房的后顾之忧，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻合同法
12、、物权法等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局关于印发商品房买卖合同示范文本的通知（建房201453号）要求，从2014年4月9日起使用新的商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172）。签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关证书和证明文件，就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后
13、的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定中规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。（一）以出让方式取得土地使用权的转让规定1使用年限的规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。2改变
14、土地用途的规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。3原合同中权利义务的规定以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（二）以划拨方式取得土地使用权的转让规定1办理出让手续的情况以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土
15、地使用权出让金。2不办理出让手续的情况以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。（三）已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，原建设部发布了已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（原建设部令第69号）颁布实施，标志着上市限制的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市
16、从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面均给予了减、免优惠政策，以及对上市条件予以放宽。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，大大活跃了存量房市场。三、商品房预售三、商品房预售（一）商品房预售的概念依据城市商品房预售管理办法的解释，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（二）商品房预售条件在城市房地产管理法第四十五条中，商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已
17、经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（三）商品房预售许可商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。预售方案应当说
18、明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（四）商品房预售合同登记备案商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。（五）商品房预售行为监管商品房销售管理办法规定：违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款%以下的罚款。为了进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住
19、房消费者合法权益，根据关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（2010年4月13日下发，建房201053号）规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。关于进一步加强房地产市场监管完善商
20、品住房预售制度有关问题的通知还规定，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。四、商品房现售四、商品房现售（一）商品房现售的条件根据商品房销售管理办法的规定，商品房现售,应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验
21、收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。其中，企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证是我们常说的“五证”，商品房现售时必须具备这“五证”。有的房地产开发商在销售现场除了挂出这五个证外，还会加上建设用地规划许可证、商品房销售许可证或商品房预售许可证，组成七个证。（二）商品房销售中禁止的行为1房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。以上这种情况实际上属于
22、开发商的“一房多售”行为，这是由于信息不对称引起的，房子有没有卖出，只有房地产开发商知道，而购房者却一无所知，如何才能避免这种情况呢？我们可以参见物权法的第二十条，预告登记的内容。在签订完购房合同后，就可以去登记机关进行预告登记，以确保物权的实现。2房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。“返本销售”和“售后包租”的承诺是房
23、地产开发商吸引购房者的一种宣传手段，但其中也存在着信任风险，在没有卖出前，开发商会承诺百分之多少的回报，一旦卖出，就很难实现承诺。3商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。成套商品住宅是功能完整的，如果分割拆零销售必然会出现不完整功能的情况，登记机关也不会给这种不完整功能的住宅发证。4不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。销售商品房必须是在现售条件或预售条件都满足的情况下才可以进行，如果未满足条件，开发商很可能在没有投入一分钱的情况下携款潜逃，
24、或是把所收到的预订款项用于该项目之外，购房者的利益将会受到极大的损害。（三）商品房买卖合同1合同的主要内容根据商品房销售管理办法第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登
25、记有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。2计价方式商品房销售管理办法第十八条规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。3面积误差的处理方式这里要先给大家介绍一下面积误差比的概念，它是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：根据商品房销售管理办法第二十条的规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
26、买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。3中途变更规划、设计房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位
27、同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（四）交付使用在商品房销售管理办法中，对商品房交付使用方面有如下规定：1房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付
28、的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。3房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。(五)对于商品房销售违法违规行为的处罚未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令
29、停止销售活动，处万元以上万元以下的罚款。在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处万元以上万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以万元以上万元以下罚款:1未按照规定的现售条件现售商品房的；2未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；3返本销售或者变相返本销售商品房的；4采取售后包租
30、或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；5分割拆零销售商品住宅的；6不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；7未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的；8委托没有资格的机构代理销售商品房的。第三节房地产抵押第三节房地产抵押管理管理一、房地产抵押概述一、房地产抵押概述（一）房地产抵押的概念城市房地产管理法第四十七条和城市房地产抵押管理办法第三条都对房地产抵押作出了定义。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。其中
31、，抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。两种特殊情况下的房地产抵押。在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押（按揭）是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。（二）房地产抵押合同根据担保法的规定，房地产抵押合同是债权债务合同的从合同。
32、债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。房地产抵押是一种标的物价值很大的担保行为，城市房地产抵押管理办法第二十五条规定：“房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。”根据城市房地产抵押管理办法第二十六条规定，房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（4）抵押房地产的价值；（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（6）债务人履行债务的期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式；（10）抵
33、押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。如抵押物须保险，应在合同中约定抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。房地产抵押应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。二、房地产抵押的条件二、房地产抵押的条件对于房地产抵押的条件，在物权法、城市房地产管理法和城市房地产抵押管理办法中都有规定。城市房地产管理法第四十八条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵
34、押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”物权法第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上述所列财产一并抵押。物权法第一百八十四条规定，不得抵押的财产有：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、
35、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。城市房地产抵押管理办法第八条规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。三、房地产抵押的一般规定三、房地产抵押的一般规定1以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
36、以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。2乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。3房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。4以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。5国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管
37、理的有关规定。6以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。7以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。8以股份有限公司，有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。9以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。10预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。11企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。12抵押人死亡、依法被宣告死亡或者
38、被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。13订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。14抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担，抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。15学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。16订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租
39、赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。17抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。四、房地产最高额抵押四、房地产最高额抵押为担保债务的履行，债务人或
40、者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约
41、定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：约定的债权确定期间届满；没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；新的债权不可能发生；抵押财产被查封、扣押；债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法律规定债权确定的其他情形。五、房地产抵押的效力五、房地产抵押的效力抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权
42、转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先
43、受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。六、房地产抵押权实现六、房地产抵押权实现债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收
44、取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。抵押权人
45、应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。第四节房屋租赁第四节房屋租赁管理管理一、房屋租赁的概念及政策根据城市房地产管理法第五十三条，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。我国采取住宅用房与非住宅用户区别对待，分别管理的作法。在城市房地产管理法第五十五中规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”商品房屋租赁管理办法由住房和城乡建设部令第6号发布，自2011年2月1日起施行。公共租赁住房管理办法由住房和城乡建设部令第1
46、1号发布，自2012年7月15日起施行。二、商品房屋租赁（一）商品房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。在商品房屋租赁管理办法第六条中规定了不得出租的房屋包括：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3）违反规定改变房屋使用性质的；（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（二）商品房屋租赁合同根据城市房地产管理法第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面
47、租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”这里所说的“租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任”也是房屋租赁合同的四大必备条款。根据商品房屋租赁管理办法第七条的规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴
48、纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定。（三）商品房屋租赁关系保护租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁管理办法对于商品房屋租赁关系进行了特殊保护，具体规定如下：（1）商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（2）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（3）房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。（四）商品房屋租赁合同登记备案商品房屋租赁合同签订后，要向房产管理部门登记备案，只有经过登记备案的租赁关系才能受到法律的保护。商品房屋
49、租赁管理办法第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。”商品房屋租赁管理办法第十五条规定：“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。”（五）商品房屋转租商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房
50、屋再出租的行为。商品房屋租赁管理办法第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”转租合同也必须按照城市房地产管理法、商品房屋租赁管理办法的规定办理登记备案手续。转租合同是租赁合同的从属合同，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。（六）最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(自2009年9月1日起施行)的主要内容1本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适