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1、翠金翠金湖项目湖项目10#10#、11#11#地块地块产品建议报告北京公司 2013年 11月 19日服务无处不在背景扫描背景扫描产品定位产品定位产品建议产品建议自持自持建议建议壹贰叁肆目目 录录服务无处不在背景扫描关于市场环境关于市场环境及项目本体条件及项目本体条件1壹服务无处不在本体 /地块素质地块素质10#11#地块规划条件地块10#地11#地总占地面积(m2)44120.1045360.70总建筑面积(m2)128643.03149953.09地上总建筑面积(m2)114786.00129530.12地上住宅总建筑面积(m2)107886.00121922.46地上公建总建筑面积(m2
2、)6900.007607.66地下总建筑面积(m2)13857.0320422.97地下住宅总建筑面积(m2)650.00700.00地下公建总建筑面积(m2)13207.0319722.97容积率2.62.8510#、11#地块，整体容积率为2.73。根据此容积率，10#和11#地的建筑产品，应以高层和小高层产品为主。其中10#地块的小高层占比稍多，11#地块的高层更多。服务无处不在本体 /地块基础条件地块基础条件各地块功能业态划分项目鸟瞰图10#、11#10#、11#地块，位处整体地块的西北角。周边被湖水、河流、小区主商业街区包围，景观环境优越，视野良好。整个小区只有3号地和8号地有小高层
3、。其他地块基本以洋房、叠拼、别墅为主。10#、11#地块，是本项目唯一的高层建筑区。服务无处不在整体市场武清整体市场供应量不断攀升，预计完全去化需要9-12年时间884471006211143361144929480348639159370164612133831149732169491174291成交量2012.92012.12012.112012.122013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.80500001000001500002000002012.9-2013.8武清整体去化情况近一年，武清区月均去化12.6万；整年去化151.2万区
4、域市场入市产品存量：366366万万2011.9-2012.8武清供应面积（建面）787787万万2012.9-2013.8武清区供应面积（建面）191191万万2010.5-2011.5新增建面978978万万预计未来年均新增供应489489万万预计武清区整体供应（1344-18331344-1833万万 ）/151.2/151.2万万=912912年年板块项目建面（万）去化（万）存量（万）杨村镇上盛世天下51.740.111.6盛世年华21.59.512保利海棠湾28.118.49.7经纬城市绿洲25.77.917.8枫丹天城39.46.532.9荔城公馆155.39.7金都花园15.11
5、.613.5武清镇下泽信金汇湾25.65.120.5慧翔龙苑1147天房四季148.85.2五一阳光6018.141.9汇锦新园6.6 1.74.9盛世华府6315.747.3住总尚清湾27.610.217.4松江运河城149.54.5下朱庄天和林溪12.8111.8保利香颂湖12.70.212.5世贸茂悦府363.432.6龙湾城40328国际城月伴湾8.027.430.59花样年花郡54.236.2348首城南湖1号6.750.256.5总计588.8222.91365.89市场 /武清市场现状概述武清市场现状概述服务无处不在项目名称产品类型产品面积段（平米）主力产品装修情况亚泰澜公馆洋房
6、/高层2居：90-109平米、3居：115-138平米75一居90-109二居115-138三居毛坯茂悦府小高层/洋房/别墅小高层88-137平米/洋房117-161平米/别墅165-295平米95-98二居137三居精装2500花样年华郡小高层/别墅74-87平米/180-255平米70-87二居毛坯龙湾城小高层/洋房/别墅68-115平米/110-141平米/250-300平米65一居80二居100三居毛坯保利海棠湾高层/别墅2居90-100平米/2居125-128平米/大三居150-200平米/联排300-370平米118-130三居310-370联排毛坯经纬城市绿洲武清高层1居50-6
7、0平米/2居90-100平米/复式120-130平米85-95二居110-125三居毛坯奥克斯盛世年华高层2居80-100平米、3居110-130平米84-97二居113-125三居毛坯盛世天下高层/别墅2居94平米/3居107-122平米/别墅301-388平米94二居107-122三居毛坯荔城公馆高层2居：80-90平米，3居：90-120平米84-86二居117三居毛坯住总尚清湾高层/洋房/别墅2居84-104平米/3居115-142平米/洋房120-160/176-220平米联排/325平米双拼/420平米独栋84-104二居115-142v三居99洋房二居毛坯天鹅湖一号高层2居70-
8、110平米/3居130-142平米/90-100二居105三居毛坯精装项目稀少，高层为供应主力，面积段同质化严重市场 /武清市场重点高层项目武清市场重点高层项目服务无处不在项目名称产品类型销售均价(元/平米)装修情况茂悦府小高层6500精装2500花样年华郡小高层6500毛坯龙湾城小高层7300毛坯保利海棠湾高层7000毛坯经纬城市绿洲武清高层6400毛坯奥克斯盛世年华高层6800毛坯盛世天下高层7500毛坯荔城公馆高层7000毛坯住总尚清湾高层6500毛坯天鹅湖一号高层6200毛坯高层6200-7500元/左右（毛坯）市场 /武清市场武清市场高层价格高层价格服务无处不在户型盛世年华盛世天下保
9、利上河雅颂保利海棠湾荔城公馆经纬城市绿洲一居在售面积区间-74-57供应户型比例-5%-35%二居在售面积区间80-9794949580-868090供应户型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面积区间113-125107-122120125-128100-117100-125供应户型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面积区间-150150-供应户型比例-35%17%-四居及以上（改善）在售面积区间152-200-供应户型比例4.7%-12%-别墅产品在售面积区间-301-308-300-370-供应户型比例-28%-20%-n区域主要产品为80-
10、95平米两居，100-120平米首置三居。n三居比例一般在30%左右，其余为二居和一居。市场 /武清市场高层武清市场高层配比配比服务无处不在城区及盛世年华客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+蓝印客户客户比例：5：3：2主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）当地居民和下属乡镇改善型客户是在售高层项目的主要购买者荔城公馆客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+蓝印客户客户比例：6：3：1主力客户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）产业结构调整及中心镇的成熟，有力的吸引了下属镇市的人口蓝印客户有一定比例上河雅颂客户构成：当地居民+下属市镇产业移民+外地蓝印客户客户比例：6：2：2主力客
11、户：当地自用改善（公务员、个体经营者为主）客户层面：地缘内改善自用为主体，刚需为主力。客户 /群体群体服务无处不在客户 /群体群体武清区域客户群体来源和特性高层：本地客户，蓝印补充洋房：天津客户，改善需求别墅：北京客户，度假投资客群演变趋势：武清地区生态居住的概念被京津地区广泛接受，随着我国人口老龄化的趋势，养老客群逐渐会成为从洋房到高层客户的重要补充。对于本案的10#、11#地而言，所推出的高层产品除了承接蓝印户口的客户外，对养老客户的需求也是在前期规划时需要考虑到的。服务无处不在背景总结地块本体条件决定产品只能是高层为主，搭配部分小高层。区域市场和客户情况显示，高层产品项目众多，货量巨大，
12、市场饱和，消化周期长，价格上攻乏力。本地客户和蓝印户口客群，是武清高层产品的主要购买者。服务无处不在贰产品组合关于产品类型和客户需求之间的考量关于产品类型和客户需求之间的考量2服务无处不在规划定位分析 /地块优势资源：湿地景观、清新空气、无阻碍的视野、别墅区高端配套、商业街、温泉资源地块劣势分析：交通、外部生活配套档次定位：10#11#地块，采用高层+小高层的产品组合，相对于别墅产品，交通问题将成为最大的硬伤。只有不在乎通勤时间的蓝印客户，和部分养老投资客户会选择购买本项目的高层。如前所述，交通和周边成熟度的，只能在产品品质和价格上进行弥补。因此，建议地块的高层和小高层产品定位中端。以下分别根
13、据档次定位，确定两种产品的容积率。服务无处不在建筑形式容积率范围高品质，低容积率中品质，中容积率中低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.4小于0.30.3-0.40.4-0.5Townhouse联排别墅0.5-0.90.5-0.60.6-0.70.7-0.945层叠加0.7-1.10.7-0.80.8-0.90.9-1.16层多层1.1-1.71.1-1.31.3-1.51.5-1.711层小高层1.7-2.51.7-2.02.0-2.22.2-2.518层以上高层2.2-4.02.2-2.72.7-3.23.2-4.0产品容积率组合估算 本案的10#和11#地块，小高层容积率建议按照2.1估
14、算，高层容积率建议按照3.2估算。服务无处不在总占地面积89480总建筑面积(地上)244316容积率2.7产品组合参考容积率覆盖率平均层数占地面积建筑面积比例()()高层3.2015%21.356,490180,79474.0%小高层2.1019%11.023,38049,10820.1%公建1.5050%3.09,61014,4155.9%合计89,480244,316100.0%产品容积率组合估算 建议小高层11层，高层18层到24层不等，不高于33层。本案的10#和11#地块，定位中端，小高层容积率建议按照2.1估算，高层容积率建议按照3.2估算。服务无处不在叁3产品建议各个角度解析地
15、块产品各个角度解析地块产品服务无处不在产品整体规划建议规划方面，10#11#地块处于整个项目的西北角，楼层最高，视野最好。布局建议西南高，东北低，以满足观景。建议在满足日照要求的前提下，规划布局时尽量能够从风水的角度阐释项目的布局，增加项目的卖点。服务无处不在产品建筑风格建议建筑风格对比效果表现力整体适应性成本性价比从地块产品定位档次出发，地块产品为中端档次。考虑到成本和效果，建议采用工艺成熟，表现力效果较好的西班牙风格和artdeco风格。其中，西班牙风格和项目整体的风格较为契合，因此建议高层产品的建筑风格采用西班牙风格。服务无处不在产品面积区段和面积配比产品配比小高层二居小高层三居小高层五
16、居高层二居高层三居 高层四居面积（）75-95120-13020070-9095-120160套数34215712144659156总面积（）27009.419643.22455.4108476.463277.99039.7面积占该产品比例55%40%5%60%35%5%套数占比13.1%6.0%0.5%55.5%22.7%2.2%考虑到所处的地段位置，地块的产品建筑形态建议南北通透全板楼。不建议加入一居产品，可适当加入部分顶楼跃层。结合市场的主流产品面积区间段和户型配比，建议配比如下：二居产品共占比68.6%三居产品共占比28.7%跃层产品占比2.7%套数和面积仅供参考，具体数值由设计单位确
17、定服务无处不在剖面图层层递进的退台设计屋顶花园l“情景花园”住宅形式与高层板楼完美结合。l层层退台的立面造型，丰富了近人尺度的建筑形式，降低了高层板楼的压迫感。l为低层住户提供了露台、平台等活动空间，采用盆栽、吊篮等可能的绿化形式，可以使平面园林在竖向空间上得到延伸。创新：针对高层建筑，建议采用高台情景洋房的建筑形式丰富空间产品附加值建议服务无处不在增加产品附加值，错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。也可利用、奇数层、偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。产品附加值建议服务无处不在附加建议1、项目本身有温泉地热资源，10#和11#地块共有2
18、4万建筑面积，有条件在部分较好的位置，推出一栋小高层楼王，实现温泉入户和全面观景效果，打造一栋高级温泉公寓。2、针对养老客群的产品建议在产品设计时，需考虑担架梯、无障碍通道、老人锻炼场地、紧急呼叫系统预留接口等设置。服务无处不在肆4持有建议针对针对11#11#地的持有物业建议地的持有物业建议服务无处不在25从项目已规划有的产品分析项目已经有了商业街、高端商务会所、红酒会所等配备。如要在11#地的地块持有部分建筑，只能是集中商业或者酒店。集中商业的问题在于：周边没有其他大型住宅项目，本项目又以别墅为主，常年入住率不会太高。商业客源将成为最大问题。酒店则可以依托湿地旅游风景区，以分时度假酒店式公寓和度假酒店形式入市。只要能做成有特色的主题酒店，经营前景将好于集中商业。产品持有建议THANKS-期待与您共创佳绩-