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1、海纳豪庭二期项目总体策划报告市场研究部2014年1月4日项目区位及相邻区域详规项目概况及四至现况周边区域核心配套分布图周边区域规划发展周边区域楼盘分布区域市场存量周边区域竞品项目情况一览图周边区域结构产品机会分析典型参考个案及热销户型第一部分 市场解读项目区位项目地块位于佛山市里水镇甘蕉村，到达里水镇中心、佛山市中心及广州市中心均较近，但地块周边道路暂未修通项目里水镇中心佛山市中心广州市中心项目区位区域商业和医疗配套较为欠缺，教育配套十分丰富，交通配套部分。整体看来，区域成熟度较低。项目区位及相邻区域详规本项目住宅用地村庄用地教育用地公共服务设施用地海纳豪庭海纳豪庭项目地块东面为村民住宅、北面
2、为规划道路、西面为厂房、南面为村民住宅，其中项目主入口道路及项目北面主道路为规划道路，暂时未开通。项目靠近现有海纳豪庭项目，可以将项目作为海纳豪庭二期延伸用地，综上所述，项目地块未来潜力较高。项目四至现况周边区域核心配套分布图u幼儿园：甘蕉镇幼儿园、里水中心幼儿园u小学：旗峰小学、里水中心小学u中学：旗峰中学、里水实现中学u医疗资源：里水医院；u生活配套：甘蕉菜市场、松涛大酒店、旗旺莊酒楼、中国电信、中国移动、农业银行等u商业配套：信和广场、星御名都商业街、珠江数码科技城等；u交通配套：里水客运站、5条公交线路、未来规划广佛地铁5号线及广州地块周边环境仍处于较低的发展水平，主要为城乡结合部的老
3、旧房屋及待开发地块，在地块旁边有海纳豪庭和柏悦华府进驻，同时项目周边的里水客运站，对周边居住环境有一定影响。随着几个品牌开发商的入驻和新楼盘的逐步呈现，以及规划的地铁和新型商业广场，整个片区将成为里水镇新核心。周边区域规划发展周边区域楼盘分布主要竞品：柏悦华府、锦绣公馆最后一期、翠林小语、长信御景峰锦绣公馆珠江科技数码城万科金色溪谷海纳公馆海纳豪庭柏悦华府长信御景峰翠林小语金名都山海名门目前里水镇潜在供应量（含已推未售）约为65.5万，依照目前区域去化速度（65.6万/年）约需要1.2年时间；目前周边存在大量空置土地，后续存在大量潜在土地供应。区域市场存量板块在售项目占地（万）建面（万）楼面地
4、价（元/）在售产品结构2013网签数价格(元/)余货甘蕉板块柏悦华府4.418.320153房/86-90,4房/118-122270套2.60万6900-7300约1216套15.7万领地海纳豪庭3.7315.2125762房/70，3房/89-110，复式/159234套2.22万1座：71002座：85001203套12.99万海逸锦绣公馆0.873.062房/72，3房/92-11054套0.55万6900-72001247套2.51万主要竞品项目销售情况一览表区域主要在售项目主力户型集中在89-120之间，其中小两房面积区间为70-72，2+1户型区间为86-92，大三房或四房面积区
5、间为110-122。目前区域销售最好的户型为110-122方大三房和四房单位。板块在售项目占地（万）建面（万）楼面地价（元/）在售产品结构2013网签数价格(元/)余货甘蕉板块柏悦华府4.418.320153房/86-90,4房/118-122270套2.60万6900-7300约1216套15.7万领地海纳豪庭3.7315.2125762房/70，3房/89-110，复式/159234套2.22万1座：71002座：85001203套12.99万海逸锦绣公馆0.873.062房/72，3房/92-11054套0.55万6900-72001247套2.51万区域结构型产品市场机会分析分析：1、
6、区域目前在售项目户型配比（2+1三房为主）符合区域刚需集中的属性；2、本项目应在户型上参考海纳豪庭一期与柏悦华府，在同等功能前提下，尽量用足灰空间，增加项目实用性，控制户型面积，降低总价。3、尽量将2+1户型设计为4m开间情况向，满足套房需求。尽量减少两房单位设计，其销售速度较慢。住宅竞品项目户型及总价区间一览表 普通住宅 项目名称 主力户型面积 灰空间率（%）目前均价（元/）柏悦华府3房/86-90,4房/118-12214%-20%7500领地海纳豪庭2房/70，3房/89-110，复式/159约13%7652海逸锦绣公馆2房/72，3房/92-11015-20%6998典型参考个案项目名
7、称：柏悦华府项目地址：佛山市南海区里水镇-里水大道中163号开发商：佛山金协力房地产有限公司总占地面积：44000总建筑面积：182369.55总体容积率：3.3绿化率：40%建筑密度：25%典型参考个案123456789101112344122196126608634717758115627363183107037 7174 7463 7479月份新增面积成交面积成交套数成交均价1234567891011120500010000150002000025000300003500040000010002000300040005000600070008000柏悦柏悦华府月度走府月度走势图项目9月2
8、0日首批开卖1、2座，层高27，1座86-90方2+1户型单位，2梯4户设计。2座85-122方2+1、3+1、3+2户型单位，2梯5户设计，毛坯发售，均价7200元/方，消化近8成，开卖当天顺势加推7座，均价7400元/方。项目于11月24日再次开卖3、4座，86-126方，均价73007500元/方。开卖当天消化近8成。典型参考个案2座01户型4室2厅2卫1厨 118.232座04/05户型3室2厅2卫1厨 87.82核心运作策略项目定位体系项目核心价值支撑体系第二部分 项目定位核心运作策略运作策略之一借势营销，项目定位精准，调整产品结构，精准客群定位，深化执行方案。1、结合区域现状，借“
9、海纳豪庭一期”热销势头，进行“海纳豪庭二期”产品升级等精准定位，对已有人群结构进行深入分析，扩大人群推广范围，深化执行方案，延伸海纳豪庭的热销形势。2、以户型创新加强项目住宅的定位优势，在保证客厅、餐厅舒适度的基础上，增加2+1方主人房套房设计，降低现有产品劣势，并凸显产品优势。着力打造90平以内的最全能的舒适三房；3、以营销创新作为项目的快速销售快速回款的手段，同时将海纳豪庭一期商业灵活运用，对二期整体价值进行溢价，从而达到高速度、高标准、高利润的项目发展目标。运作策略之二贯彻公司财务、成本导向1、全面贯彻财务导向，结合产品标准化，定位于流量型项目，实现快速开盘、快速回笼现金；2、全面贯彻成
10、本导向，提前介入，定额设计；运作策略之三产品+品质展示+差异化特色，入市快销，快速实现现金流正值1、从示范区、销售物料（外立面、景观、样板房等展示效果是重点）、客户服务等方面提升客户良好感知，让产品品质得到进一步提升；2、山景资源及一起商业配套作为项目固有资源，安静社区、成熟品牌开发商资源、产品升级是项目新造资源；辅以多种方式灵活融汇于销售过程，加强客户感知和认可。项目定位体系项目定位项目总体定位“海纳豪庭二期”档次价值定位中高端档次，中小面积主题概念定位里水新区高档品质住宅社区目标客群定位刚需客户为主建筑风格定位art-deco风格立面产品户型定位以892+1户型和110套三房户型为主景观风
11、格定位东南亚风情亲子园林项目核心价值支撑体系海纳豪庭二期项目品质建筑安防典范刚需面积/全功能户型海纳豪庭已有商业街静音、人车分流舒适住宅小区东南亲子主题园林建筑设计建议物业形态及户型面积配比景观设计建议配套设计建议第三部分 项目规划设计建议建筑设计建议建建筑筑品品质质打打造造要要点点立面风格选型简约art-deco外墙材质面砖+仿石涂料+局部石材门窗材质普通铝合金，无特殊要求层高2.9米公共区域一层单元大堂5.8米挑高，1500元/平米装修标准，art-deco风格地下大堂普通装准，无特殊要求标准层装修约400元/平米物业形态及户型面积配比建筑类型户型结构建筑面积套数配比实得面积高层产品2+1
12、户型9070%793房户型110-12020%95-1054房户型120以上10%110方以上住宅产品其他要求：建筑高度控制在100米以内；标准层层高考虑2.9m；标准层梯布局为主；考虑1F房源优化工作：赠送花园；物业形态及户型面积配比商铺产品其他要求：进深建议不超过8米；商铺开间按照1/2最小柱距考虑，严控单套商铺面积；考虑商铺后部灰空间赠送；商铺总面积建议为3000平米；1F6.0m商业层高设置要求：景观设计建议景观亮点打造要点分类细分描述小区景观定位主题定位东南南亚风情情亲子园林子园林整体风格东南亚文化调性亲子温馨、健康运动红线外景观打造要点左侧绿化带，按植草绿化步道方式打造，注重与西侧
13、底商的衔接性红线内景观打造要点项目西北角（地铁线上盖）以休闲广场为核心，考虑人气聚集，为北侧商业提供人流支撑社区配套设计建议配套打造要点分类细分描述安防系统结合周边风貌现状，将小区内部环境作为项目主要卖点，增加亲子互动、社区娱乐设施等装备运动配套景观水景注意安全设置儿童游乐成组团散布于园区内，形成项目主题亮点大众健身集中设置在架空层区域，打造羽毛球、乒乓球等其他地铁线上盖绿化带小型广场、慢跑道、社区精致步道与西北侧商业结合物管房按规范尽可能多利用架空层/地下面积示范区整体打造范围销售中心打造建议样板房设置建议第四部分 示范样板区策划建议示范区打造范围区位选取区位：位于项目地块东南角，临近海纳豪
14、庭一期主入口条路，红色地块显示。析：海纳豪庭一期售完之后，主入口那条路昭示性强，而暂时通往二期的道路仅为该条海海纳纳豪豪庭庭项目销售项目销售示范区包含示范区包含销售中心销售中心/园林示范区园林示范区/样板间，其中销售中心选用海纳豪庭销售中心，样板间，其中销售中心选用海纳豪庭销售中心，而销售而销售中心与园林示范区及样板间动线流程为层层递进的关系，提高客户接待效率和销售氛中心与园林示范区及样板间动线流程为层层递进的关系，提高客户接待效率和销售氛围的营造围的营造项目接待及展示区规划及动线布置海海纳纳豪豪庭庭销销售售中心中心示范区销售动线临时样板间应考虑满足不同类别客户群体进行风格打造，根据建筑面积在用材档次、色彩搭配上应有明显差别序号面积预估风格建议设计要点效果参考189现代简约以整洁清新的空间整体形象来表达设计理念，体现空间舒适感2110现代欧式注重艺术效果，但同时能体现极强的实用性和空间感，摒弃古典欧式风格的繁冗样板房设置建议1、项目采取二期建筑某层房源修建，建议创意板房、交标板房、清水板房或者情景板房各做一间，尽量在客户体验上有所突破；2、因项目产品面积段相对比较集中，同时部分产品为精装修产品，因此在样板间物料采购上尽量挑选品质感较好的装修材料，尤其在地板、入户门、墙纸、五金配件等交标材料上；3、样板间选择楼层建议高楼层，可以增加通风、采光的体验。样板房设置建议感谢！