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1、 项目会议体系管理 1、概况 目的 适用范围 主导 及参与部门 规范公司所有项目的会议决策体系，提高会议决策的质量。适用于公司的所有决策会议。主导：项目开发线各职能部门 参与：总经理、各副总经理、各职能部门负责人、下属公司负责人 部门（人）职 责 1、主持公司级决策会议。总经理 2、参加相关的项目决策会议。3、参与重大事项的提案、讨论、决策，负责最终拍板定案。1、主持其主管业务板块的项目决策会议。各副总经理 2、参加相关的项目决策会议。3、参与重大事项的提案、讨论、决策、定案。1、发起并组织本职业务主导的项目决策会议。总部各职能部门 2、参加与本职业务相关的项目决策会议。3、参与重大事项的提案
2、、讨论、决策，提出专业意见。下属公司 1、参加相关的项目决策会议。1/22 会议分类 从“项目立项”至“项目后评估”，决策会议主要有 20 个，其中公司级决策会议 11 个、专业线级决策会议 9 个。本文件包含的决策会议如下：（#公司级会议中由总经理决策的会议四个）序号 公司级决策会议 专业线级决策会议 C-01 项目前置工作启动会 C-02 定位策划评审会#C-03 概念方案评审会#C-04 项目可行性研究报告评审会 C-05 项目投资决策会 C-06 项目启动会 C-07 规划方案评审会 C-08 招商和推广方案策划会#C-09 目标成本决策会 C-10 全项目运营计划决策会 C-11 初
3、步设计施工图设计评审会 C-12 其他专项设计方案评审会#C-13 项目采购策划评审会 C-14 项目部品决策会 C-15 项目营销总案评审会 C-16 开盘准备工作评审会 C-17 开盘价格决策会 C-18 项目资产经营方案评审会 C-19 集中入住准备会 C-20 项目后评估会 2/22 C-01、项目可行性研究报告评审会（专业线决策）会议名称 项目可行性研究报告评审会 召开时机 提交土地招拍挂文件前至少 15 个工作日 项目可行性研究报告是否通过，是否需进一步深化完善 审核前置工作成果(如有)，包括定位策划、概念方案、初步全项目运营计划等 会议目的 对整个项目可行性和风险进行全方位利弊权
4、衡，提出该项目是否可进入“项目取得”程序的明确意见 就项目前置工作和可研报告中未确定的主要分歧意见，提出处理意见供公司决策 决策人 项目开发小组 主 持 人：战略发展部总监 汇报部门：战略发展部，规划设计部（如有概念设计）会议纪要：战略发展部 参会范围 参会部门：战略发展部、规划设计部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部 会议议题-含 上会资料 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组，董事长视情况参加 项目立项申请（如可研报告结论有重大差异需做说明）战略发展部 项目可行性研究报告（内容经项目开发小组负责人确认）战略发展部 重点项目，需将前置的定位
5、策划、概念设计方案有关内容在本阶 见定位策划、概念 段一并汇报 设计方案评审会 项目可行性研究报告（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，战略发展部落实）确认成果 定位策划报告、概念设计（如有）3/22 C-02、项目投资决策会（公司级决策）会议名称 项目投资决策会 召开时机 可研报告评审会后 10 个工作日内 对可研论证结论为“建议进行项目投资”的项目做出投资决策 会议目的 如同意决策，对“项目取得预案”进行指示和布置 决策人 总经理 主 持 人：战略发展部总监 汇报部门：战略发展部及项目开发小组负责人指定的其他部门 会议纪要：战略发展部 参会范围 参会部门：项目开发小组提出，总经理确认 参会
6、领导：总经理、各副总经理、项目开发小组、财务管理部总监、及总经理指定的其他人员 会议议题-含 上会资料 项目可行性研究报告或可研报告结论摘要 战略发展部 项目取得预案 战略发展部 会议纪要（需明确，该项目是否进入“项目取得”程序；对“项目取得预案”进行指 确认成果 示和布置等）4/22 C-03、项目前置工作启动会（专业线决策）会议名称 项目前置工作启动会 立项审批后 3 个工作日内 召开时机 注:凡本文件中所列出的会议，上会前议题主责部门应做好会前的沟通，力求达到相关部 门意见一致，如存在分歧，主责部门应提出备选方案和明确的推荐性意见 是否具备会议召开的条件，由会议主持人确定 对宗地及周边市
7、场进行初步介绍 会议目的 确定项目拓展阶段的各项目计划、各部门配合工作注意事项 对公司确定的重点项目，可启动项目定位及产品策划、概念设计工作并明确计划 决策人 项目开发小组 注：项目开发小组成员 ，由董事长、总经理任命，下同 主 持 人：战略发展部总监 汇报部门：战略发展部 会议纪要：战略发展部 注：凡本文件涉及到的决策会议，所有会议纪要应抄送行政管理部，以下不再特别说明 参会范围 参会部门：战略发展部、规划设计部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、运营管理部、财务管理部、人力资源部、行政管理部 注：原则上部门总监必须参加，特别原因不能参会、需指定可代表部门发表意见的其他
8、人 员、并对其意见负责，且需经决策人同意，以下不再特别说明 参会领导：总经理、副总经理、项目开发小组，知会（纪要抄送）总经理、各副总经理 项目信息采集 /跟踪表汇报 战略发展部 会议议题-含 项目立项申请要点说明 战略发展部 上会资料 项目拓展专项计划 战略发展部 确认成果 项目拓展专项计划（会议确定后抄送相关部门）5/22 C-04、项目启动会（专业线决策会议）会议名称 项目启动会非必选 召开时机 项目取得后 10 个工作日内 介绍项目工程部组成情况 战略发展部向相关部门进行前期工作的说明和资料交接 会议目的 确定后期工作进度计划及责任部门 项目运营初步策划（全项目运营计划（启动会版）决策人
9、 项目开发小组 主 持 人：战略发展部总监 汇报部门：战略发展部 会议纪要：战略发展部 参会范围 参会部门：战略发展部、运营管理部、财务管理部、营销策划部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、规划设计部、人力资源部、行政管理部 会议议题-含 上会资料 参会领导：各副总经理、项目开发小组 参照项目启动会议程 战略发展部 项目运营初步策划（全项目运营计划（启动会版）运营管理部 确认成果 项目启动会会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，相关部门落实）6/22 C-05、定位策划评审会#（公司级决策）会议名称 定位策划评审会 召开时机 项目前置工作启动会后 20 个工作日内完成或项目取得后 20
10、 个工作日内完成 明确项目定位和客户群定位 会议目的 初步确定产品方向，为正式启动概念设计做准备 决策人 总经理 主 持 人：战略发展部总监 汇报部门：战略发展部、规划设计部 会议纪要：战略发展部 参会范围 参会部门：战略发展部、规划设计部、销售管理部、商业事务部、工程管理部、开发部、成本管理部、运营管理部、财务管理部、项目工程部 会议议题-含 上会资料 确认成果 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组 项目定位报告 战略发展部 规划设计部(成本部、战 产品策划报告及对应各方案的成本测算、投资测算 略发展部提供数据)概念设计任务书要点汇报 规划设计部 项目定位及产品策划方案（会议通过；未决
11、事项在会议纪要中明确，战略发展部/规划设计部落实）概念设计任务书（会后进行会签审批）7/22 C-06、概念设计方案评审会#（公司级决策）会议名称 概念设计方案评审会 召开时机 定位策划评审会后 20 个工作日内 确定概念设计阶段的主要成果 会议目的 正式启动方案设计，就方案的关键内容和方向行初步研究或确定（尤其是规划部分）决策人 总经理 主 持 人：规划设计部总监 汇报部门：规划设计部 会议纪要：规划设计部 参会范围 参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、战略发展部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组 概念设计任务书要点
12、介绍 规划设计部 前期方案竞赛的优选方案及其他方案可选亮点说明（如有）规划设计部 会议议题-含 深化后的概念设计方案（成果标准见任务书）规划设计部 上会资料 投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指 财务管理部 标，成本管理部提供成本测算、营销策划部提供销售价格预测）方案设计任务书要点汇报 规划设计部 概念设计方案主要成果（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）确认成果 规划方案设计任务书（会后组织会签审批）8/22 C-07、规划方案设计评审会（公司级决策）会议名称 规划方案设计评审会 概念设计评审会后 40 个工作日内完成（概念设计在项目取得后完成）、或项目取
13、得后 40 召开时机 个工作日 对规划方案进行评审和确认 会议目的 审批确认方案阶段报审图纸 对示范区营建和开发方案予以确定，着手示范区建设的设计准备工作 决策人 总经理 参会范围 主 持 人：规划设计部总监 汇报部门：规划设计部 会议纪要：规划设计部 参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部、战略发展部 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组 方案设计任务书要点说明 规划设计部 规划方案汇报（成果标准见任务书）规划设计部 单体方案汇报（成果标准见任务书）规划设计部 投资测算（至少包括项目总投资、销售利润率、内部收益率三指 财务管
14、理部 标，成本管理部提供成本测算、营销策划部提供销售价格预测）初步设计任务书（要点）规划设计部 会议议题-含 景观设计任务书（要点）规划设计部 上会资料 初步设计限额及成本控制意见 、景观设计标准 成本管理部 示范区开发计划及功能、风格、数量、推荐标准要求、周边项目 营销策划部 调研等 示范区范围、样板间 /卖场位置、出入路径、全套方案设计成果 规划设计部 细化示范区建设及开放计划 项目开发小组?示范区建造目标成本 成本管理部 规划方案/单体方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）规划方案报审图纸 确认成果 初步设计任务书（会后组织会签审批）示范区范围建设开发计划（会议通过；
15、未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）示范区设计方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）9/22 C-08、招商、商管计划方案评审会#（公司级决策）会议名称 招商、商管计划方案评审会 召开时机 方案设计评审会后的 5 个工作日，应早于初步设计/项目营销评审会 会议目的 对项目的物业管理策划方案进行评审，确定物业服务关键内容 决策人 总经理 参会范围 主 持 人：商业事务部总监 汇报部门：商业事务部 会议纪要：商业事务部 参会部门：商业事务部、营销策划部、规划设计部、工程管理部、开发部、成本管理部、财务管理部、运营管理部 会议议题-含 上会资料 参会领导：总经理、各副总经理
16、、项目开发小组 招商计划方案相关内容 商业事务部 商管计划方案 商业事务部 物业公司选定标准及推荐单位 客户服务部 物业公司选聘计划 客户服务部 招商计划方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，客户服务部落实）商管计划方案（物业公司选聘招标文件要点）（形成会议纪要；招标文件会后组织会签 确认成果 审批程序）备选物业公司（形成会议纪要）10/22 C-09、目标成本决策会（公司级决策）会议名称 目标成本决策会 召开时机 规划方案设计评审会后 20 个工作日内（取得方案复函之后）会议目的 决策人 参会范围 会议议题-含 上会资料 确认成果 确定项目的目标成本，此目标成本将作为各部门项目成本管理职
17、能的考核基准 总经理 主 持 人：成本管理部总监 汇报部门：成本管理部 会议纪要：成本管理部 参会部门：成本管理部、财务管理部、规划设计部、工程管理部、开发部、营销策划部、商业事务部、战略发展部、运营管理部 参会领导：总经理、副总经理、项目开发小组 项目整体目标测算（含未开发分期预测）成本管理部 当期目标成本测算表详述（含各阶段测算比较分析说明）成本管理部 当期项目合约框架 成本管理部 成本指导意见及要点提示 成本管理部 项目投资测算项目投资测算 （至少包括项目总投资、销售利润率、战略发展部 内部收益率三指标，营销策划部提供销售价格预测）公司审批确认的当期目标成本（未决事项在会议纪要中明确，成
18、本管理部落实）公司审批确认的项目合约框架（会后组织会签审批程序）11/22 C-10、全项目运营计划决策会（公司级决策）会议名称 全项目运营计划决策会 召开时机 取得规划方案复函后且完成目标成本决策会后 10 个工作日内 提出项目成功标尺及要点提示 会议目的 确定项目目标，包括收益、成本、进度等，详见全项目运营计划模板 决策人 总经理 主 持 人：运营管理部总监 汇报部门：运营管理部、工程管理部、开发部、成本管理部、营销策划部、财务管理部等 会议纪要：运营管理部 参会范围 参会部门：运营管理部、财务管理部、规划设计部、营销策划部、工程管理部、开发部、成本管理部、战略发展部、客户服务部、项目工程
19、部 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组 可研报告的结论延续或差异说明（各部门分别汇报，运营管理部 管理部汇总，先做要点说明）会议议题-含 项目成功标尺及对公司整体目标、现金流的影响等 运营管理部 上会资料 全项目运营计划（财务指标、规划设计指标、目 各部门 标成本初稿、分期开发范围等）经公司审批的全项目运营计划（会议通过；确认成果 未决事项在会议纪要中明确，运营管理部落实）当年度的全项目运营计划（会议通过，运营管理部应在部门年度目标责任书中补充）全项目运营计划不直接对应考核，当年度项目计划用于考核 注意事项 目标成本确定、开盘前的价格决策会后相应调整成本、收益指标测算部分 12/22
20、C-11、初步设计/施工图设计评审会（专业线决策）会议名称 初步设计/施工图设计评审会 召开时机 规划方案设计评审会后 50 个工作日内（需提前下发各部门审图并组织初次沟通）会议目的 对初步设计/施工图设计图纸会审中的意见进行决策 决策人 产品规划线负责人 主 持 人：规划设计部总监 汇报部门：规划设计部 参会范围 会议纪要：规划设计部 参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、运营管理部、项目开发小组 参会领导：常务副总经理、财务总监、参会部门主管领导 指标复核及说明 规划设计部 初步设计项目概算 成本管理部 会议议题-含 前期图纸会审意见及解决措施 规划
21、设计部 上会资料 设计评审并形成纪要 各部门（初设）精装修设计注意要点 规划设计部 施工图设计任务书要点 规划设计部 施工图设计限额及成本控制意见 成本管理部 指标复核及说明 规划设计部 会议议题-含 施工图预算初稿 成本管理部 上会资料 前期图纸会审意见及解决措施 规划设计部（施工图）设计评审并形成纪要 各部门 精装方案设计任务书要点 规划设计部 确认成果 图纸经评审且有会议纪要（未决事项在会议纪要中明确，规划设计部落实）下一阶段设计任务书及成本预设目标（见议题部分）13/22 C-12、其他专项设计方案评审会#（公司级决策）会议名称 其他专项设计方案评审会（景观、精装修、样板间/卖场等）召
22、开时机 按照项目进度计划要求 会议目的 对各专项设计的方案进行评审和确认 决策人 总经理 主 持 人：规划设计部总监 汇报部门：规划设计部 会议纪要：规划设计部 参会范围 参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、战略发展部、运营管理部 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组 方案设计任务书要点说明 指标复核及说明 会议议题-含 上会资料 方案说明，如涉及到单体或规划方案的影响需特别论证 （初设）成本测算 规划设计部 成本管理部 规划设计部 成本管理部 下阶段设计注意事项（含施工图设计限额）规划设计部 确认成果 图纸经评审、且有会议纪要（未决事项在会议纪
23、要中明确，规划设计部落实）14/22 C-13、项目采购策划评审会（专业线决策）会议名称 项目采购策划评审会 召开时机 目标成本审批后 10 个工作日内，且早于部品决策会 会议目的 确定项目采购策划方案（含项目采购计划）决策人 采购线负责人 参会范围 主 持 人：成本管理部采购线负责人 汇报部门：成本管理部 会议纪要：成本管理部 参会部门：成本管理部、规划设计部、工程管理部、开发部、财务管理部、营销策划部、商业事务部、运营管理部 参会领导：各副总经理、项目开发小组 项目采购策划方案合约框架、工程范围及部品 会议议题-含 供应方式 上会资料 项目采购策划方案项目采购初步计划 成本管理部采购组 成
24、本管理部采购组 总包招标文件技术标部分的要点 成本管理部采购组 确认成果 项目采购策划方案（会后组织会签审批程序）15/22 C-14、项目部品决策会（专业线决策）会议名称 项目部品决策会 召开时机 目标成本审批后 20 个工作日内 会议目的 确定项目部品的档次、备选品牌、目标成本等（详见项目部品策划表-A 版）注：部品清单需早于采购策划评审会 决策人 设计副总经理 主 持 人：规划设计部总监 汇报部门：规划设计部 参会范围 会议纪要：规划设计部 参会部门：规划设计部、工程管理部、营销策划部、商业事务部、开发部、成本管理部、战略发展部 参会领导：各副总经理、项目开发小组 会议议题-含 项目采购
25、策划表中部品逐项说明及讨论 规划设计部 上会资料 确认成果 项目部品策划表-A 版（会后组织会签审批程序）16/22 C-15、项目营销总案评审会（公司级决策）会议名称 项目营销总案评审会 召开时机 取得方案复函 30 个工作日内，且在销售代理公司确定之前 会议目的 依据定位策划主要结论，挖掘项目卖点，明确项目营销总体思路、价格策略和销售节 点等主要内容（见营销总案模板）决策人 总经理 主 持 人：营销策划部总监 汇报部门：营销策划部 参会范围 会议纪要：营销策划部 参会部门：营销策划部、商业事务部、财务管理部、规划设计部、开发部、成本管理部、战略发展部 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发
26、小组 对项目定位的主要深化工作及结论 营销策划部 会议议题-含 项目营销总案汇报 营销策划部 上会资料 当年度项目营销计划 营销策划部 首期开盘工作计划 营销策划部 项目营销总案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部落实）确认成果 项目当年度营销计划及首期开盘工作计划（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部落实）17/22 C-16、开盘准备工作评审会（专业线决策）会议名称 开盘准备工作评审会 召开时机 项目开盘前 3 个月 会议目的 对项目开盘的各项工作进行计划安排，对可能存在执行难度的问题提前做准备 决策人 营销/商业副总经理 主 持 人：营销策划部总监 汇报部门：营销策
27、划部 会议纪要：营销策划部 参会范围 参会部门：营销策划部、商业事务部、工程管理部、规划设计部、客户服务部、财务管理 部、战略发展部项目工程部，营销策划部邀请的其他部门 参会领导：各副总经理、项目开发小组 会议议题-含 开盘相关工作的计划（见开盘工作清单）营销策划部 上会资料 可能存在问题和支持 营销策划部 开盘工作方案/计划（会议纪要中明确，各部门落实、营销策划部整体协 确认成果 调跟进）18/22 C-17、开盘租/售价格决策会（公司级决策）会议名称 租/售价格决策会 召开时机 项目各期开盘前至少 5 个工作日 会议目的 依据市场环境、价格策略和财务要求等，对项目价格进行讨论评审，确定开盘
28、项目均 价、促销政策和执行区间 决策人 总经理 主 持 人：营销策划部总监 /商业事务部总监 汇报部门：营销策划部/商业事务部 参会范围 会议纪要：营销策划部/商业事务部 参会部门：营销策划部、商业事务部、战略发展部、开发部、成本管理部、财务管理部 参会领导：总经理、各副总经理、项目开发小组 专项市场调研报告（如有）营销策划部/商业事务部 会议议题-含 上会资料 确认成果 开盘价格方案（含楼盘价格表）营销策划部/商业事务部 相关指标测算（销售利润率、租售签约回款进度预计）营销策划部/商业事务部 项目开盘租/售价格方案（会议确认）当期楼盘价格表（营销策划部依据公司指示落实）19/22 C-18、
29、集中入住准备会（专业线决策）会议名称 集中入住准备会 召开时机 项目集中入住前 60 个工作日 会议目的 对集中入住前的各项工作进行计划和安排，对可能存在执行难度的问题提前指出 决策人 营销/商业副总经理 参会范围 主 持 人：营销策划部总监 汇报部门：营销策划部 会议纪要：营销策划部 参会部门：营销策划部、客户服务部、工程管理部、规划设计部、行政部、财务管理部、会议议题-含 上会资料 确认成果 项目工程部 参会领导：各副总经理、项目开发小组 集中入住方案要点工作说明 营销策划部 可能存在问题和支持 营销策划部 检查项目清单 客户服务部 集中入住工作方案/计划（会议纪要中明确，各部门落实、营销
30、策划部整体协调跟进）20/22 C-19、项目资产管理方案评审会（专业线决策）会议名称 项目资产管理方案评审会 召开时机 会议目的 决策人 参会范围 会议议题-含 上会资料 确认成果 项目竣工备案后 10 个工作日内 对项目资产进行清查，尤其是未售的留存资产部分，对此部分资产提出交付和后期管理的方案 营销/商业副总经理 主 持 人：商业事务部总监 汇报部门：商业事务部 会议纪要：商业事务部 参会部门：商业事务部、营销策划部、财务管理部、规划设计部 参会领导：各副总经理、项目开发小组 项目资产各项指标及图纸交底 规划设计部 公司资产经营管理方案 商业事务部 非公司资产经营管理方案 商业事务部 项
31、目资产管理方案（会议通过；未决事项在会议纪要中明确，营销策划部、客户服务部落实；项目资产管理方案修订后抄财务管理部同时备案）21/22 C-20、项目后评估会（公司级决策）会议名称 项目后评估会 召开时机 各分期后评估报告会，项目集中入住后 4 个月内 项目整体的后评估报告会，在最后一期集中入住后 6 个月内 会议目的 总结项目开发经验和教训，完成知识转化，防止错误重复发生 决策人 总经理 主 持 人：项目开发小组 汇报部门：后评估报告涉及部门 参会范围 会议纪要：行政管理部 参会部门：公司各部门 参会领导：公司管理层全体 全项目运营计划执行分析总体说明 前期定位策划总结及提升计划 设计专业总结及提升计划 项目成本控制总结及提升计划 项目采购管理总结及提升计划 会议议题-含 项目进度控制协调及现场管理总结 上会资料 工程管理及案例总结及提升计划（包含质量、安全、进 度内容）项目营销策划及销售推广总结及提升计划 客户满意度调查及分析报告 项目融资及预算控制总结及提升计划?项目审计结果 确认成果项目后评估报告 项目开发小组 战略发展部 规划设计部 成本管理部 成本管理部 项目开发小组 工程管理部 营销策划部 营销策划部 财务管理部 监察审计部 22/22